COUR D'APPEL D'ORLÉANS

CHAMBRE CIVILE

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 11/05/2020

SCP VALERIE DESPLANQUES SELARL JALLET & ASSOCIÉS SCP LAVAL - FIRKOWSKI

ARRÊT du : 11 MAI 2020 N° : - N° RG 18/01466 - N° Portalis DBVN-V-B7C-FWJL

DÉCISION ENTREPRISE Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOURS en date du 19 Avril 2018

PARTIES EN CAUSE

APPELANT - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265228816659008

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RÉSIDENCE LE BOCAGE agissant poursuites et diligences de son Syndic, la société FONCIA VAL DE LOIRE, agissant elle-même par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

TOURS

représenté par Me DESPLANQUES de la SCP VALERIE DESPLANQUES, avocat postulant au barreau d'ORLÉANS et ayant pour avocat plaidant, la SCP CEBRON DE LISLE, BENZEKRI, avocat au barreau de TOURS,

D'UNE PART

INTIMÉS - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265230419455095 et 1265220479788950

Association RÉSIDENCE BOCAGE PARC

pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège


TOURS
représentée par la SELARL JALLET & ASSOCIÉS en la personne de Me ..., avocat au barreau de TOURS,

SARL SOCOPRIM

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

TOURS

représentée par la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat plaidant au barreau de TOURS et assisté de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI, avocat postulant au barreau d'ORLÉANS,

D'AUTRE PART

DÉCLARATION D'APPEL en date du : 01 Juin 2018.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 03/12/2019

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, affaire plaidée sans opposition des avocats à l'audience publique du 07 Janvier 2020, à 14 heures, devant Monsieur SOUSA, Magistrat Rapporteur, par application de l'article 945- 1 du Code de Procédure Civile.

Lors du délibéré :

· Madame Laurence FAIVRE, Président de Chambre,

· Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, Rapporteur, qui en a rendu compte à la collégialité,

· Madame Laure-aimée GRUA, magistrat honoraire, exerçant des fonctions juridictionnelles, en vertu de l'ordonnance n°220/2019,

Greffier :

Mme Marie-Lyne EL BOUDALI, Greffier lors des débats et du prononcé.

Prononcé le 11 MAI 2020 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE

La société Socoprim a été propriétaire non occupante des deux studios à usage d'habitation, n° 7 et 8, dépendant de la Résidence Le Bocage jusqu'en novembre 2008, soumise au statut de copropriété, et dont l'association Bocage Parc est chargée de la gestion des services. Elle est ensuite demeurée propriétaire du seul studio n° 125.

Estimant que la société Socoprim était redevable de la somme de 75 181,13 euros au titre des redevances de services dues au 7 août 2014, l'association Bocage Parc (l'association) l'a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Tours aux fins de condamnation en paiement de ladite somme.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Bocage Parc (le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société Foncia Val de Loire, est intervenu volontairement à l'instance en reprenant à son compte les demandes initialement présentées par l'association dès lors que les sommes dues sont des charges de copropriété.

Par jugement en date du 19 avril 2018, le tribunal de grande instance de Tours a :

- donné acte à l'association Résidence Bocage Parc de son désistement d'action et l'a déclaré parfait,

- a donné acte à l'association de son intervention accessoire en application de l'article 330 du code de procédure civile,

- donné acte au syndicat des copropriétaires de la Résidence Bocage Parc de son intervention volontaire,

- débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence Bocage Parc de ses demandes en paiement,

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de la Résidence Bocage Parc et l'association Résidence Bocage Parc à payer à la société Socoprim une indemnité de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de la Résidence Bocage Parc et l'association Résidence Bocage Parc aux entiers dépens de l'instance.

Pour statuer ainsi, le tribunal a notamment considéré que :

- le syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété doit être débouté de ses demandes dès lors que l'approbation des factures ou des comptes de l'association afférents aux prestations de services n'ont jamais été soumis au vote des copropriétaires, ne permettant pas de vérifier leur conformité aux budgets prévisionnels, préalable indispensable à la mise en recouvrement de ces prestations ;

- la mention, dans la résolution relative au vote du budget prévisionnel de l'association, que le conseil syndical a rendu compte de ses opérations de véri'cation et de contrôle de l'utilisation du budget des services pour l'année passée, ne vaut pas approbation par l'assemblée générale des comptes, le rapport du conseil syndical ne contenant aucune donnée chiffrée à soumettre aux copropriétaires.

Par déclaration en date du 1er juin 2018, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Bocage Parc a interjeté appel du jugement en ce qu'il a :

- débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence Bocage Parc de ses demandes en paiement,

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de la Résidence Bocage Parc et l'association Résidence Bocage Parc à payer à la société Socoprim une indemnité de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de la Résidence Bocage Parc et l'association Résidence Bocage Parc aux entiers dépens de l'instance.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 28 juin 2018, le syndicat des copropriétaires demande de :

- in'rmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- donner acte au syndicat des copropriétaires de son intervention volontaire à la présente instance,

- déclarer irrecevable et en tout cas mal fondée la société Socoprim en l'ensemble de ses demandes et l'en débouter,

- condamner la société Socoprim à lui verser la somme de 75 181,13 euros au titre des redevances de services par elle dues au titre des studios 7, 8 et 125 à la date du 7 août 2014, ainsi qu'à toute somme facturée à compter de cette date, ainsi qu'une indemnité de 2 000

euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 28 septembre 2018, la société Socoprim demande de :

- confirmer le jugement déféré en tous points,

- débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Bocage de l'ensemble de ses demandes,

- débouter l'association Résidence Bocage Parc de l'ensemble de ses demandes,

- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Bocage et l'association Résidence Bocage Parc à lui régler la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Bocage et l'association Résidence Bocage Parc aux entiers dépens d'instance.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 9 juillet 2018, l'association demande de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré recevable l'intervention du syndicat des copropriétaires pour le désistement, puis l'intervention volontaire accessoire de l'association Résidence Bocage Parc,

- condamner la société Socoprim aux demandes formées par le syndicat des copropriétaires,

- la condamner en outre au paiement d'une indemnité de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'association Résidence Bocage Parc,

- la condamner en tous les dépens de première instance et d'appel.

Il convient de se référer aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des moyens soulevés.

SUR QUOI, LA COUR,

Il convient de rappeler que l'article 562 du code de procédure civile dispose :

" L'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

La dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible ".

La déclaration d'appel fixe le champ de saisine de la cour d'appel, de sorte que l'appelant ne peut étendre son appel initial par des conclusions ultérieures.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires a formé appel partiel et a expressément énuméré les chefs critiqués.

En l'absence d'appel aux fins d'annulation et en l'absence d'indivisibilité de l'objet du litige,

l'appelant ne peut pas étendre le champ de saisine de la cour en sollicitant, dans ses conclusions récapitulatives, l'infirmation du jugement entrepris " en toutes ses dispositions ". Une telle demande est inopérante, la cour restant saisie des seuls chefs critiqués dans la déclaration d'appel, en l'absence d'appel incident.

Sur le bien-fondé de la demande en paiement des charges de copropriété

L'article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, dispose que " le règlement de copropriété peut étendre l'objet d'un syndicat de copropriétaires à la fourniture, aux occupants de l'immeuble, de services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d'aide ou de loisirs ". L'article 41-3 de la même loi, dans sa version applicable, prévoit que " Les charges relatives aux services spécifiques créés sont réparties conformément au premier alinéa de l'article 10. Les charges de fonctionnement de ces services constituent des dépenses courantes au sens et pour l'application de l'article 14-1 ".

L'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. (') Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes ".

La société Socoprim soutient que le règlement de copropriété ne comporte aucune stipulation du possible recouvrement des charges liées aux services spécifiques non individualisables.

Depuis la décision de l'assemblée générale des copropriétaires du 12 décembre 2008, le règlement de copropriété comporte un article 2 bis sur les services fournis par la résidence du Bocage, lesquels comprennent les services de gardiennage, blanchisserie, restauration, ménage, services généraux administratifs, infirmerie. La même assemblée générale a modifié le règlement de copropriété pour inclure les " charges liées aux services procurés aux copropriétaires tels que définies à l'article 2 bis " dans les charges générales de copropriété.

En conséquence, le règlement de copropriété prévoit expressément, depuis le 12 décembre 2008, l'inclusion des charges liées aux services fournis aux copropriétaires par l'association, dans les charges de copropriété.

Il résulte de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndic a pour mission d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale, ce qui inclut les actions en justice aux fins de recouvrement des charges de copropriété. Il ne peut donc être valablement soutenu que le contrat de mandat du syndic ne lui permet pas d'intenter une action aux fins de recouvrement des charges liées aux services de l'association.

La société Socoprim soutient que le syndicat des copropriétaires n'a jamais approuvé les comptes de l'association Résidence Bocage Parc, et que les services de l'association n'ont jamais été comptabilisés dans les comptes de la copropriété, ni fait l'objet d'appels de fonds, et n'ont jamais été approuvés en assemblée générale. Le syndicat des copropriétaires indique qu'il n'est pas possible de lui imposer qu'il produise des pièces complémentaires à celles exigées en matière de charges de droit commun. Il précise que les seules obligations qui s'imposent sont, pour le syndicat des copropriétaires, celle d'arrêter un budget pour les services et une redevance de services, pour le tiers en charge des services celle de facturer ces derniers aux copropriétaires, et pour le syndic de copropriété, en cas d'impayé ou de contentieux judiciaire, celle de recouvrer le prix des services.

La cour rappelle que le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété en justice, est tenu de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant, ainsi que des documents comptables et le décompte de répartition des charges.

Il résulte des procès-verbaux d'assemblée générale des copropriétaires versés aux débats, que chaque année les copropriétaires ont voté le budget prévisionnel de l'association Résidence Bocage Parc, et donc les charges de copropriété afférentes, et ont approuvé les comptes des exercices précédents qui leur avaient été soumis.

Il n'est pas exigé, pour démontrer le bien-fondé d'une créance de charges de copropriété, que le syndicat des copropriétaires produise en justice les comptes annuels qui ont été approuvés par les copropriétaires et dont la résolution d'approbation n'a pas été contestée. De même, le bien-fondé de la créance est suffisamment établi par les procès-verbaux d'assemblée générale des copropriétaires et le compte détaillé du copropriétaire concerné, sans qu'il soit nécessaire de produire les appels de charges correspondants. Les charges de copropriété sont exigibles dès leur vote en assemblée générale et aux dates d'exigibilité prévues par le règlement de copropriété, de sorte que l'absence de production des appels de charges ne sont pas de nature à rendre non exigibles les charges de copropriété.

La société Socoprim ne peut valablement soutenir que le syndicat des copropriétaires bénéficierait d'un enrichissement sans cause, puisqu'il n'aurait jamais eu à régler sur ses comptes propres les charges assumées par l'Association Résidence Bocage Parc, alors que les charges de copropriété relatives au fonctionnement des services sont justement destinées à payer les services fournis par l'association Résidence Bocage Parc, de sorte qu' en cas d'impayé de ces charges, le syndicat des copropriétaires ne dispose pas des fonds nécessaires pour payer l'association.

Le syndicat des copropriétaires justifie des procès-verbaux d'assemblée générale ayant arrêté les comptes des exercices précédents et ayant approuvé les budgets prévisionnels des années 2006 à 2014 présentés par l'association Résidence Bocage Parc.

Au terme de cette analyse, la cour en déduit que les charges de fonctionnement des services sont des charges de copropriété au titre des dépenses courantes, lesquelles sont réparties conformément à l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que le précisent d'ailleurs les résolutions soumises au vote des copropriétaires.

La société Socoprim ne justifie pas avoir réglé les charges de copropriété échues au 7 août 2014. La société Socoprim est donc tenue au paiement des charges de copropriété de juin 2007 au 7 août 2014. Elle a été mise en demeure par l'association Résidence Bocage Parc, le 19 juin 2014, de régler la somme de 75 181,13 euros,, au titre des provisions dues sur les charges de fonctionnement, telles que votées par l'assemblée générale des copropriétaires.

En revanche, en l'absence des procès-verbaux d'assemblée générale postérieurs à l'année 2014 et du compte client sur ladite période, il ne saurait être fait droit à la demande en condamnation au titre des sommes facturées depuis le 7 août 2014.

En définitive, elle sera condamnée à verser la somme de 75 181,13 euros au syndicat des copropriétaires. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes en paiement.

Sur la responsabilité de l'association Bocage Parc :

La société Socoprim soutient qu'un protocole transactionnel a été conclu avec l'association

Résidence Bocage Parc, dont l'objet était la vente de son appartement n° 125 (lot n°491) et sa cave (lot n°220) pour un montant de 15 000 euros, au profit de l'association Résidence Bocage Parc, en contrepartie d'un abandon de créance à hauteur du solde de la dette soit 52 472,63 euros. Elle indique que l'association a contrevenu à la délibération de son propre conseil d'administration en date du 25 avril 2013, en s'abstenant purement et simplement d'engager les démarches nécessaires dans le but de finaliser la transaction envisagée, ce qui lui a causé un préjudice du fait du blocage de la vente de son appartement pendant plus de 2 ans. L'association n'a fait valoir aucune observation sur la faute alléguée.

À l'appui de ses allégations, la société Socoprim produit un projet de transaction non daté et non signé par un représentant de l'association Résidence Bocage Parc, prévoyant la cession d'un studio et d'une cave au profit de l'association, valant dation en paiement, et l'abandon par l'association du surplus de la créance. Il était également stipulé que l'accord serait soumis à la condition suspensive qu'au jour de la signature de l'acte de dation en paiement la société Socoprim puisse justifier qu'elle est à jour des charges de copropriété dues au syndicat pour l'appartement cédé.

En l'absence de protocole transactionnel signé, aucun accord tacite n'étant allégué, la société Socoprim ne peut fonder son action sur la responsabilité contractuelle de l'association Résidence Bocage Parc.

La société Socoprim se prévaut de la violation par l'association de la délibération de son conseil d'administration du 25 avril 2013 qui avait mandaté le président de l'association pour finaliser la transaction avec la société Socoprim. Cependant, un tel mandat qui ne constitue qu'une habilitation à agir, n'obligeait nullement l'association à conclure ladite transaction notamment si les conditions requises n'étaient pas réunies.

L'association a d'ailleurs écrit à la société Socoprim, le 19 juin 2014, en ces termes :

" Je vous rappelle qu'il a été prévu à la suite de l'instance engagée par vos soins une dation qui a été actée par notre Conseil d'Administration le 25 avril 2013 aux termes de laquelle nous devions faire l'acquisition de l'appartement n°125 (lot n°491) et de la cave correspondante (lot n°220) pour une valeur de 15 000 euros et abandonner le surplus de votre dette au 31 mars 2013, soit à l'époque 52 472,63 euros.

Cet accord a été subordonné à la justification par vos soins du paiement des charges de copropriété.

Depuis, toutes les démarches pour obtenir la preuve du respect de cet engagement sont demeurées vaines ".

L' association notait que la dette de la société Socoprim au titre des charges de copropriété s'élevait désormais à la somme de 75 181,13 euros dont 53 059,37 euros au titre de l'appartement n° 125, et en concluait que la transaction envisagée ne pouvait être régularisée.

La société Socoprim qui n'a pas respecté son engagement d'acquitter les charges de copropriété de l'appartement à céder, ne rapporte donc pas la preuve d'une faute de l'association dans les pourparlers susceptibles de conduire à la transaction envisagée. Elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Le jugement sera infirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles. La société Socoprim succombant à l'instance, il convient de la condamner aux entiers dépens de

première instance et d'appel, ainsi qu'à verser une somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires. La demande d'indemnité au titre des frais irrépétibles formée par l'association sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME le jugement déféré en ce qu'il a :

- débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence Bocage Parc de ses demandes en paiement,

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de la Résidence Bocage Parc et l'association Résidence Bocage Parc à payer à la société Socoprim une indemnité de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de la Résidence Bocage Parc et l'association Résidence Bocage Parc aux entiers dépens de l'instance,

STATUANT À NOUVEAU sur les chefs infirmés, et Y AJOUTANT,

CONDAMNE la société Socoprim à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence Bocage Parc la somme de 75 181,13 euros au titre des charges de copropriété dues au 7 août 2014,

DÉBOUTE la société Socoprim de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de l'association Résidence Bocage Parc,

CONDAMNE la société Socoprim à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Bocage Parc la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE l'association Résidence Bocage Parc de sa demande d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société Socoprim aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Arrêt signé par Madame Laurence FAIVRE, Président de Chambre, et Madame Marie-Lyne EL BOUDALI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT