COUR D'APPEL DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE - SECTION B
ARRÊT DU 12 MAI 2016
(Rédacteur Madame ... ..., Conseiller)
N° de rôle 13/06372
Monsieur Z Z
c/
Monsieur Y Y
Monsieur X X
Nature de la décision AU FOND
Grosse délivrée le
aux avocats
Décision déférée à la cour jugement rendu le 03 octobre 2013 (R.G. 13/00984) par le Tribunal de Grande Instance d'ANGOULEME suivant déclaration d'appel du 31 octobre 2013

APPELANT
Monsieur Z Z, né le ..... à VERSAILLES (78), de nationalité Française, demeurant RIVIERES
Représenté par Me Laurène D'AMIENS de la SCP CLAIRE LE BARAZER & LAURÈNE D'AMIENS, avocat au barreau de BORDEAUX et assisté de Me Annick DUMAS de la SELARL DUMAS, avocat au barreau de CHARENTE,
INTIMÉS
1°/ Monsieur Y Y, de nationalité Française, demeurant YVRAC ET MALLEYRAND
Représenté par Me Michel PUYBARAUD de la SCP MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX, assisté de Me Myriam BUCAU, avocat au barreau de CHARENTE
2°/ Monsieur X X, de nationalité Française, Notaire, demeurant CHABANAIS
Représenté par Me ... ... substituant Me Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI, avocats au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 29 février 2016 en audience publique, devant la cour composée de
Monsieur Michel BARRAILLA, Président,
Madame Catherine COUDY, Conseiller,
Madame Elisabeth FABRY, Conseiller,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats Madame Marceline LOISON
ARRÊT
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Monsieur Z Z a vendu à monsieur Y Y un ensemble immobilier situé commune de Rivières en Charentes, par acte authentique reçu en l'étude de M° X, notaire, en date du 30 décembre 2008, moyennent le versement d'une rente viagère annuelle de 3500 euros indexée assortie d'une droit d'usage et d'habitation au profit du vendeur, sauf en ce qui concerne deux parcelles de pré cadastrées A n° 793 et 794 au lieu dit ' les Grands Champs'.
Il consentait par acte authentique du même jour passé devant le même notaire une donation avec réserve du droit d'usage de la moitié en pleine propriété d'une remise et d'une bande de terrain non attenante situées sur le même commune.
Par acte d'huissier des 28 et 30 juin 2011, monsieur Z Z a fait assigner devant le tribunal de grande instance d'Angoulême monsieur Y Y et Maître X X en résolution de vente et dommages et intérêts, en se plaignant de l'inexécution de ses obligations contractuelles par l'acquéreur, subsidiairement en nullité de la vente pour violence ou contrainte ayant vicié son consentement et très subsidiairement en nullité de la vente pour absence d'aléa en raison de la vileté du prix et de son état de santé défaillant connu de monsieur Y et en responsabilité du notaire, ajoutant ensuite une demande de nullité de la donation consentie le même jour.

Par jugement du 3 octobre 2013, le tribunal devant lequel les défendeurs se sont opposés à toutes demandes, a
- constaté que le contrat de vente du 30 décembre 2008 et l'acte de donation du même jour étaient parfaitement valables,
- débouté monsieur Z de l'ensemble de ses demandes contre monsieur Y et M° X,
- dit que la responsabilité de M° X ne peut être engagée,
- condamné monsieur Z à verser à monsieur Y la somme de 705 euros au titre du remboursement de la taxe des ordures ménagères de 2010 à 2012,
- et condamné monsieur Z à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 1500 euros à monsieur Y et de 1000 euros à M° X, et à supporter les entiers dépens avec distraction au profit de l'avocat de M° X.
Le tribunal a relevé que monsieur Y prouvait avoir payé l'intégralité des rentes et que monsieur Z lui en donnait acte, et qu'il avait souscrit, certes tardivement, les assurances dues, de sorte qu'il ne pouvait y avoir lieu à résolution de la vente en application des clauses contractuelles ou de l'article 1184 du code civil, que la contrainte morale reprochée à monsieur Y et à sa propre épouse pour le forcer à se dépouiller de ses biens sans contrepartie réelle n'était pas établie car il était versé des éléments médicaux établissant qu'il était affaibli par la maladie depuis décembre 2008, ce que ses proches attestaient, le divorce des époux Z avait été prononcé en 2011 après ordonnance de non-conciliation du 16 juin 2009 suivant une requête du 18 mai 2009 et il ne rapportait aucun élément de nature à le contraindre moralement aux actes signés de la part de son ex-épouse, la seule mésentente ne pouvant suffire à l'établir.
Il a enfin rejeté toute demande de nullité pour vil prix en notant que la rente était de 3500 euros par an, que monsieur Z avait 72 ans lors de la signature des actes, qu'en 2008 même s'il était malade, monsieur Z n'était pas atteint de troubles psychiques et son pronostic vital n'était pas engagé, que l'acte réservait un droit d'usage et d'habitation au profit de monsieur Z sa vie durant et bénéficiant à son décès à son épouse âgée de 73 ans et enfin il était produit par les parties des estimations d'agence immobilière révélant une valeur du bien située entre 85.000 euros et 64.000 euros en 2010 et 2011 mais aucun élément sur sa valeur au jour de la vente, et que l'acte stipulait que les grosses réparations étaient à la charge de l'acquéreur.
Enfin, le tribunal a estimé qu'il ne pouvait être relevé aucune faute à l'encontre de M° X, notaire, du fait que l'acte présentait un aléa, que le versement d'un bouquet initial n'était pas obligatoire et que les parties étaient libres de choisir l'indice d'indexation qu'elles souhaitaient, et il a condamné monsieur Z à rembourser la taxe des ordures ménagères au motif que l'acte la mettait à la charge du vendeur.

Par déclaration du 31 octobre 2013, monsieur Z Z a interjeté appel total de ce jugement.
Après échange des conclusions des parties, l'ordonnance de clôture a été rendue le 15 février 2016 et a fixé l'affaire à l'audience du 29 février 2016 à laquelle la décision a été mise en délibéré à ce jour.
Par dernières conclusions du 10 février 2016, monsieur Z Z demande à la cour, au visa des articles 1964, 1112 et suivants, 1147 et 1382 du code civil, de le déclarer recevable en son appel et débouter les intimés de leurs demandes, fins et conclusions, d'infirmer le jugement en ce qu'il a jugé les actes contestés valables, l'a débouté de ses demandes contre monsieur Y et M° X et l'a condamné à paiement.
Il demande à la cour de
- prononcer la nullité du contrat de vente pour défaut d'aléa et la nullité de l'acte de donation du 30 décembre 2008,
- dire que M° X a manqué à son devoir de conseil et engagé sa responsabilité et le condamner à lui verser 9000 euros en réparation de son préjudice moral,
- condamner monsieur Y Y à lui verser 21.000 euros à titre de dommages et intérêts,
somme correspondant au montant des rentes versées, et 6000 euros en réparation de son préjudice matériel,
- et condamner in solidum monsieur Y et M° X à lui payer 6000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec distraction au profit de son avocat.
Monsieur Z expose qu'il est atteint de problèmes cardiaques et d'un cancer depuis de nombreuses années, qu'il possédait en indivision avec sa fille les parcelles A 235 et 907, qu'il était ami avec monsieur Y exploitant agricole depuis de nombreuses années, qu'il a divorcé le 14 juin 2011 et que monsieur Y avait versé la rente durant un temps le 15 du mois au lieu du premier jour du mois et avait omis de payer la rente de juin et juillet 2009 et janvier 2010, et qu'il avait régularisé la situation sur sa demande, alors qu'il n'avait pas demandé la résolution de la vente par amitié, et que leurs relations s'étaient fortement dégradées, monsieur Y l'empêchant d'aller à son étang.
Il fait valoir que son état de santé était défaillant en 2008, qu'il a subi une opération cardiaque en avril 2009 et une dégradation importante de son état de santé en octobre et décembre 2008.
Il invoque l'absence d'aléa tenant à son âge et son état de santé, en faisant valoir que son épouse pouvait bénéficier du droit d'usage et d'habitation sur le bien à son décès, ce qui lui permettait d'acquérir des droits sur un bien sur lequel elle n'en possédait auparavant aucun, mais que la rente n'était pas réversible, que, tant monsieur Y que son ex-épouse connaissaient sa courte espérance de vie, et qu'indépendamment de ses ennuis de santé, au regard de son âge, son espérance de vie était de 13-14 ans, ce qui aurait dû donner une rente de 4267 euros par an pour un bien de 61.000 euros, soit une sous-estimation importante privant la vente de tout aléa.
Il fait état de manquements fautifs multiples à l'encontre du notaire M° X à qui il reproche notamment un défaut d'exécution de son devoir de conseil, le notaire ne l'ayant pas avisé de la sous-estimation du bien.
Il estime que la donation doit être annulée pour vice du consentement tenant à l'erreur par application des articles 1112 du code civil et suivants, en arguant ne pas avoir compris la portée réelle de l'acte, ce qui valait également pour la vente.
Il considère qu'il doit lui être alloué à la charge de monsieur Y en réparation du préjudice matériel la somme de 21.000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant aux rentes reçues qu'il va devoir restituer et celle de 6000 euros au titre du montant des charges supérieures à celles qu'il aurait dû payer depuis 2009, et à la charge de M° X, au titre du préjudice moral, la somme de 9.000 euros, ajoutant que monsieur Y avait mis en vente le bien sans l'en prévenir.
Par conclusions du 27 juillet 2015, monsieur Y demande à la cour de débouter monsieur Z de l'intégralité de ses demandes, de confirmer le jugement rendu, y ajoutant, de le condamner à lui verser les taxes des ordures ménagères et sur propriété bâtie et non bâties échues depuis 2009 telle que mentionnée en page 6 de l'acte de vente, soit au jour des conclusions la somme de 4716 euros ainsi que celle de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel et aux entiers dépens.
Monsieur Y expose que la présente procédure initiée en juin 2011 a pour origine le congé donné à effet en mai 2011 dans le cadre de la location d'un étang loué depuis 2003 à monsieur Z pour motif de défaut d'entretien.
Il fait valoir qu'il a payé l'intégralité des mensualités de la rente viagère, versée le 15 du mois pendant une période à la demande de monsieur Z, qu'il justifie avoir souscrit une assurance du bien et une assurance invalidité décès en garantie de ses obligations dès la signature de l'acte, alors que monsieur Z a tardé à assurer le bien et n'a pas payé les TF et taxes des ordures ménagères.
Il conteste l'absence d'aléa et donc de cause invoqué, en affirmant qu'il n'avait pas connaissance des ennuis de santé de monsieur Z au jour de la signature de l'acte de vente, que l'existence de ces ennuis au jour des actes n'est du reste pas avérée, n'était pas visible et n'avait pas été formulée par lui, ni par son épouse, que monsieur Z était heureusement pour lui toujours en vie, qu'il était prévu un droit d'usage et d'habitation gratuit pour monsieur Z et son épouse alors âgée de 73 ans et enfin que, malgré le cancer l'affectant lui-même depuis 2011, il verse toujours la rente.
Il estime qu'il ne peut y avoir vileté du prix au regard des éléments précédemment donnés, que la prétendue évaluation du bien à 85.000 euros ne prouve pas la vileté du prix si l'on tient compte de l'occupation gratuite du bien par le vendeur, qui en diminue la valeur et doit en réalité majorer le montant de la rente car le débit rentier n'occupe pas la maison, et qu'un bouquet n'est pas obligatoire, étant précisé que s'il souhaitait bénéficier d'un capital, il appartenait à monsieur Z de vendre sa maison, et qu'il ne connaissait pas les accords entre les époux Z suite à leur divorce.
Il s'oppose également à la nullité de la donation en exposant qu'étant amis au jour des actes, il n'y avait pas eu de contrainte morale lors de leur signature, ni connivence entre lui et madame Z, et à tous dommages et intérêts en notant que la demande de 21.000 euros fait double emploi avec la demande d'attribution des sommes versées en exécution de l'acte de vente et que les travaux allégués par monsieur Z ne sont pas prouvés.
Il sollicite à titre reconventionnel le montant des taxes foncières et des ordures ménagères dues par son vendeur.
Par dernières conclusions déposées le 12 février 2016, monsieur X demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré les actes de vente et donation passées le 30 décembre 2008 parfaitement valables et dit que sa responsabilité ne pouvait être engagée, et y ajoutant, de condamner monsieur Z à lui payer 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP Laydeker Sammarcelli.
Il soutient que l'acte de vente du 30 décembre 2008 n'est pas dépourvu d'aléa, que la présomption de défaut d'aléa de l'article 1975 du code civil ne peut s'appliquer faute de décès de monsieur Z dans les 20 jours de l'acte, qu'hors ce cas, il lui appartient de prouver l'absence d'aléa, que lui-même ne connaissait pas l'imminence d'un décès possible de monsieur Z, ni même sa maladie, que le prétendu cancer des intestins de monsieur Z n'a été découvert selon les pièces versées aux débats par lui que 6 mois après son opération cardiaque du 8 avril 2009, que monsieur Z ne justifie pas d'hospitalisation avant décembre 2008 et que les attestations de ses proches sont sujettes à caution, ajoutant que la demande est fondée sur l'absence d'aléa mais que les moyens tenant à la vileté du prix et la contrainte ont été abandonnés dans le dispositif des ses conclusions.
Il ajoute, s'agissant de la nullité de la donation fondée sur l'article 1112 du code civil, qu'il n'est prouvé ni contrainte, ni diminution des facultés mentales, ni état de faiblesse de sa monsieur Z.
Il réfute toute faute de sa part en qualité de notaire instrumentaire, en faisant valoir qu'il a adressé le projet d'acte au seul monsieur Y pour respecter le loi SRU et le délai de rétractation, et non par partie pris, que le recours à un avant-contrat n'est pas obligatoire, que l'acte a été lu à monsieur Z qui y a consenti, que l'existence d'un bouquet n'est pas obligatoire, le vendeur pouvant préférer le versement de rentes, que l'acte n'est en rien déséquilibré, le prix de 80.000 euros allégué n'étant pas contemporain à la vente et ne tenant pas compte de l'occupation du bien par le vendeur, que l'impossibilité de contraindre l'acquéreur aux grosses réparations prévue dans l'acte a été acceptée par le vendeur et n'a donné lieu du reste à aucun contentieux, et que monsieur Z a librement consenti à une donation portant sur les biens possédés en indivision avec sa fille en la privant de son droit de préemption existant en cas de vente car il a passé l'acte à une époque où il ne s'entendait plus avec elle et possédait son libre arbitre.
Enfin, il conclut subsidiairement sur les demandes indemnitaires. en soulignant que monsieur Z ne peut à la fois demander à retrouver la pleine propriété de son bien et conserver les arrérages de rente perçues dont la restitution est la conséquence de la remise en état sollicitée et que toute demande indemnitaire à son encontre n'est pas fondée

MOTIVATION
La recevabilité de l'appel formé par monsieur Z contre le jugement du tribunal de grande instance d'Angoulême du 3 octobre 2013 n'est pas contestée.
Sur la nullité pour défaut d'aléa
Monsieur Z a abandonné en cause d'appel la demande de résolution du contrat pour inexécution de ses obligations par monsieur Y et la demande de nullité de la vente pour vice du consentement tenant à la contrainte morale et fonde sa demande de nullité de l'acte de vente sur le défaut d'aléa tenant à son état de santé et à son âge et son espérance de vie.
La vente conclue le 30 décembre 2008 prévoyait un prix payable sous forme de rente indexée d'un montant annuel de 3.500 euros, versée à monsieur ... sa vie durant, et un droit d'usage et d'habitation de l'immeuble portant sur le bien vendu à l'exception de deux parcelles situées aux grands champs.
Il s'agit d'un contrat aléatoire défini par l'article 1964 du code civil comme une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties soit pour l'une ou plusieurs d'entre elles, dépendent d'une événement incertain.
La vente est susceptible d'être annulée pour défaut de prix réel et sérieux si l'aléa n'existe pas.
Sauf le cas prévu à l'article 1975 du code civil énonçant que la vente est automatiquement nulle si la rente a été créée sur la tête d'une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les 20 jours suivant la vente, le demandeur à la nullité, en l'espèce le crédit rentier, doit, s'il entend voir prononcer la nullité l'acte de vente avec rente viagère, prouver qu'il était atteint lors de la signature de l'acte d'une maladie, que cette maladie était de nature à provoquer son décès à court terme et que ces circonstances étaient connues du co-contractant.
En l'espèce, il est produit diverses attestations de proches et de voisins de monsieur Z indiquant qu'en fin 2008, précisément en décembre 2008, il était affaibli et avait du mal à marcher, et divers documents médicaux révélant qu'il a été opéré pour une affection cardiaque en avril 2009.
Il ressort enfin d'une attestation de sa fille qu'il a été diagnostiqué sur monsieur Z un cancer des intestins 6 mois après cette opération.
Il n'est pas établi que les causes de sa fatigue aient été connues en décembre 2008, ni que l'affection cardiaque d'endocardite aortique opérée et traitée en 2009 ait été diagnostiquée avec précision à cette date, ce qui est peu probable car, si tel était le cas, l'opération aurait eu lieu immédiatement après décembre 2008.
Le compte rendu opératoire du 8 avril 2009 révèle que monsieur Z était sous antibiotique depuis ' plus de 3 semaines' et ajoute une altération de son état général depuis décembre 2008.
Il ne peut être déduit de ces éléments qu'en décembre 2008, sa maladie était connue et que son décès à bref délai était envisageable en décembre 2008.
Du reste, monsieur Z a pu être opéré et, grâce aux soins prodigués, est resté en vie.
Il n'est pas davantage établi que monsieur Y ait pu se rendre compte de la maladie affectant monsieur Z et ait pu penser que son décès était imminent.
L'intervention d'un notaire est précisément destinée à faire échec à ce type de difficultés et M° X affirme que l'état de santé de monsieur Z n'était pas dégradé au jour où l'acte a été passé.
De même, l'acte était passé en présence de madame Z et il est logique de penser que cette dernière se serait opposée à un tel acte inutile si le décès de son mari était imminent car la rente devait cesser au décès de ce dernier, même si le droit d'usage et d'habitation persistait jusqu'au décès du dernier mourant, de sorte que son intérêt était de faire échec à un telle vente dans un tel cas pour préserver les droits des enfants du couple.
En l'absence de preuve de la maladie de monsieur Z de nature à entraîner son décès à bref délai au jour de l'acte, et de preuve de la connaissance de ces circonstances par monsieur Y, la nullité de l'acte pour défaut d'aléa tenant à la maladie de monsieur Z n'a pas lieu d'être prononcée.
Le défaut d'aléa tenant à l'âge et l'espérance de vie de monsieur Z n'est pas davantage fondé.
Lors de la signature de l'acte, le 30 décembre 2008, monsieur Z avait 72 ans et son épouse 73 ans.
Monsieur Z considère que son espérance de vie étant de 13 à 14 ans en 2008, le paiement de la rente de 3500 euros donnait un prix de 45 990 euros au lieu du prix de 61.000 euros tel que figurant à l'acte payable sous forme de rente viagère et conclut que monsieur Y était avantagé d'environ 33% sur son espérance de vie théorique car la rente aurait dû être de 4642 euros sur cette base pour un bien de 60.000 euros.
Un tel raisonnement ne peut être retenu car le propre d'une rente viagère est d'être due jusqu'au décès du bénéficiaire de la rente dont la date est inconnue, ce qui peut favoriser l'une ou l'autre des partie, l'espérance de vie théorique étant une moyenne et monsieur Z pouvant décéder avant 85 ans comme vivre au delà de 85 ans.
Le calcul opéré par monsieur Z peut d'autant moins être suivi que l'acte mettait à la charge de monsieur Y les grosses réparations et prévoyait un droit d'usage et d'habitation en faveur de monsieur et madame Z, ce qui impactait nécessairement le montant de la rente calculée à partir d'un prix de 61.000 euros prévu dans l'acte.
En valorisant à 150 euros ou 200 euros par mois le droit d'usage et d'habitation, le montant de la rente sur 13 ans dépassait le prix de 60.000 euros.
L'absence d'aléa tenant à l'âge de monsieur Z ne peut donc être retenu. Sur la nullité de la donation du 30 décembre 2008 pour vice du consentement
Monsieur Y sollicite la nullité de l'acte de donation du 30 décembre 2008 en visant les articles 1112 et suivants du code civil, ce qui vise la contrainte, voire le dol, et il considère que très affaibli sur le plan physique et mental, son consentement a été vicié par l'erreur sur ses engagements et obligations, ce qui évoque l'erreur de l'article 1110 du code civil.
En l'espèce, monsieur Z qui était lors de la signature de la donation constituée avec réserve du droit d'usage, ami de monsieur Y, ne produit aucun élément de nature à laisser penser qu'il a subi la contrainte morale de monsieur Y ou de son ex-épouse, et, s'il a divorcé en 2011, l'acte comportait un droit d'usage en faveur des deux époux laissant présumer à l'absence problème majeur entre eux en 2008.
S'agissant de l'erreur invoquée par monsieur Z, il sera noté que, même s'il pouvait être fatigué en décembre 2008, aucun élément du dossier et aucune pièce apportée par lui accrédite l'existence d'un affaiblissement de ses facultés mentales ne lui ayant pas permis de comprendre la portée de ses engagements et obligations, alors surtout que les effets d'une donation sont connus de tous.
Enfin, monsieur Z ne caractérise aucune manoeuvre ou réticence dolosive de la part de son co-contractant avec qui il était ami à l'époque de l'acte.
La demande de nullité de la donation sera en conséquence rejetée. Sur la responsabilité de M° X, notaire instrumentaire
Monsieur Z développe de multiples griefs à l'encontre de M° X, puisqu'il lui reproche de ne pas l'avoir rencontré et de ne pas lui avoir envoyé le projet avant la signature des actes, d'avoir manqué à son devoir de conseil en ne l'avertissant pas du prix très inférieur au prix du marché, en ne lui conseillant pas de prévoir un bouquet, d'avoir évalué le bien à 61.000 euros dans l'acte pour le versement des droits fiscaux alors qu'il valait 85.000 euros en 2010 après baisse de l'immobilier par rapport à 2008, d'avoir laissé les charges de l'immeuble à sa charge sauf les grosses réparation pour lesquelles il était prévu qu'il ne pouvait contraindre l'acquéreur à les faire, de s'être rendu à son domicile pour signer l'acte, ce qui l'a mis en confiance alors qu'il était affaibli par la maladie, et de ne pas l'avoir informé que l'acte de donation était contraire aux intérêts de sa fille qui bénéficiait lors d'une vente d'un droit de préemption en vertu de l'article 815-14 du code civil, mais non pour une donation.
Il est exact qu'il est prudent de consulter les actes avant leur signature, mais il appartenait à monsieur Z de réclamer une copie des projets d'actes au notaire, ce qu'il n'a pas fait.
Il ne peut être reproché à M° X de ne pas avoir conseillé la mention d'un bouquet en sus des rentes mensuelles car un bouquet n'est pas obligatoire, la possibilité de prévoir un bouquet est connue de tous et ressort d'un choix des parties, le vendeur pouvant préférer percevoir une somme mensuelle supérieure et l'acquéreur étant susceptible de ne pouvoir disposer d'une somme en capital lors de la signature de l'acte, et le notaire a pu légitimement considérer que les parties en avaient discuté et avaient décidé de ne pas en prévoir, les modalités de la vente étant leur affaire.
La sous-estimation du bien alléguée est susceptible d'engager la responsabilité du notaire si elle est démontrée, flagrante et importante.
En l'espèce, le bien a été évalué à 61.000 euros et la sous-estimation invoquée n'est pas établie dans la mesure où monsieur Z produit un avis de valeur d'une agence immobilière établissant la valeur du bien à 85.000 euros en 2010, à plus ou moins 5%, tandis que monsieur Y fait état d'une valeur comprise entre 64.000 euros et 66.000 euros sur la foi d'une attestation d'une autre agence immobilière en date du 29 novembre 2011.
Non seulement l'avis d'une seule agence immobilière produite par l'appelant est insuffisante à prouver la valeur d'un bien, mais la divergence des avis susmentionnés ne permet pas de retenir que le bien a été fortement sous-évalué en 2008.
Il n'est par ailleurs pas établi que l'acte soit particulièrement défavorable à monsieur Z, car s'il devait assumer les frais de réparation locatives et d'entretien qui sont la contrepartie de son occupation du bien, les grosses réparations étaient à la charge de monsieur Y et, s'il est mentionné dans l'acte que ce dernier ne peut être contraint de les réaliser, monsieur Z ne prouve pas s'être heurté à un refus de faire les grosses réparations de la part de monsieur Y, dont l'intérêt était de les réaliser pour préserver l'intégrité du bien acquis.
Il ne peut être reproché à M° X de s'être déplacé au domicile de monsieur Z, ce qui reste une pratique usitée en zone rurale, et le seul fait de venir faire signer l'acte à domicile d'une personne ayant des problèmes de santé ne peut être fautif dans la mesure où les facultés mentales de cette partie ne sont pas affaiblies, monsieur Z n'ayant pu établir un tel affaiblissement.
Enfin, la décision de faire donation d'un bien à un ami au détriment des enfants du donateur relève d'un choix de ce dernier et il n'appartient pas au notaire de s'immiscer dans les affaires de famille des parties, étant précisé que si monsieur Z avait désiré ne pas désavantager sa fille en lui permettant de préempter le bien en 2008, il pouvait tout autant faire la donation en sa faveur au lieu de la consentir en faveur d'un tiers, et il n'est nullement certain que la fille de monsieur Z aurait désiré acquérir la moitié du bien dont elle n'était pas propriétaire.
Pour l'ensemble de ces motifs, les manquements allégués contre monsieur X ne seront pas retenus et la demande de dommages et intérêts présentée à son encontre par monsieur Z sera rejetée.
Sur les demandes indemnitaires de monsieur Z
En l'absence de nullité de l'acte de vente avec rente viagère, et d'obligation pour monsieur Z de rembourser les rentes perçues, sa demande de dommages et intérêt de 21 000 euros correspondant au montant des rentes à rembourser est dépourvue d'objet.
La demande d'une somme de 6000 euros présentée par monsieur Z contre monsieur Y tient aux travaux dont il a assumé la charge.
L'acte prévoyait à ce sujet que monsieur Y devait assumer les grosses réparations et que monsieur Z devait réaliser les opérations de réparations locatives et d'entretien du bien.
La réparation de fuites et le changement du cumulus ne peuvent être considérés comme des grosses réparations.
Il sera ajouté que monsieur Z n'a jamais avisé monsieur Y de la nécessité de ces réparations et ne lui en a jamais demandé le remboursement avant la présente procédure née suite à un conflit relatif à la location d'un étang en 2011, vraisemblablement du fait qu'il pensait lui-même qu'il s'agissait d'opérations d'entretien.
En l'absence de faute retenue à l'encontre de M° X, la demande de dommages et intérêts présentée par monsieur Z à son encontre au titre d'un préjudice moral sera rejetée.
Sur la demande reconventionnelle de remboursement des taxes locales présentée par monsieur Y
Monsieur Y sollicite une somme de 4 716 euros à l'encontre de monsieur Z en faisant valoir qu'il s'agit des taxes foncières payées à sa place au titre des années 2009 à 2014 euros.
Il réclame les sommes de 176 euros et 630 euros au titre de 2009, 849 euros au titre de 2010, 867 euros au titre de 2011, 880 euros au titre de 2012 et 882 euros au titre de 2013, soit un total de 4284 euros moins la somme de 228 euros payée en 2013 sur un décompte produit et y ajoute la somme de 890euros pour l'année 2014, ce qui donne un total de 4.946 euros sans expliciter le détail de la somme de 4 716 euros réclamée dans ses conclusions.
L'acte de vente du 30 décembre 2008 prévoit que le vendeur s'oblige à payer les charges annuelles de la propriété et notamment la taxe foncière sur la propriété bâtie et non bâtie.
Il est produit les avis de taxes foncières de 2009 pour 630 euros et 176 euros (rôle supplémentaire ), de 2010 pour 849 euros, de 2011 pour 867 euros, de 880 euros pour 2012, de 882 euros pour 2013 et de 890 euros pour 2014, soit un total de 4.946 euros après déduction des 228 euros déjà remboursés, et ces avis concernent bien le bâti et le non bâtis situés à Rivières ( 16) au lieu-dit ' Les Houillères', ce qui correspond à l'adresse du bien vendu et du bien donné, et comprennent la taxe sur l'enlèvement des ordures ménagères.
Monsieur Z ne conteste pas que ces avis concernent les biens objets des actes en litige et ne formule aucune observation sur la somme réclamée.
Au vu des actes signés, il est débiteur de ces taxes foncières.
Il sera en conséquence condamné à les rembourser à monsieur Y à hauteur de 4.716 euros, conformément à la demande, somme comprenant le montant alloué en première instance pour 705 eurosau titre des années 2010 à 2012, de sorte qu'il lui sera alloué la somme supplémentaire de 4.011 euros.
Sur les autres demandes
La présente procédure a obligé monsieur Y et M° X à engager des frais irrépétibles qu'il serait inéquitable de laisser à leur charge.
Monsieur Z sera condamné à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en faveur de monsieur Y, outre une somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles engagés en première instance, une indemnité de 2000 euros sur ce même fondement au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, et en faveur de M° X, outre une somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, une somme de 1.000 euros s'agissant des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.
Les dépens de première instance et d'appel seront supportés par monsieur Z et sa demande d'indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée, du fait qu'il est débouté de l'ensemble de ses demandes en première instance comme en appel.

PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
Statuant publiquement par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Après en avoir délibéré, conformément à la loi
- Déclare recevable l'appel formé par monsieur Z Z contre le jugement du tribunal de grande instance d'Angoulême du 3 octobre 2013 ;
- Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ; Y ajoutant
- Condamne monsieur Z Z à rembourser la somme de 4.011 euros à monsieur Y Y au titre des taxes foncières, en sus de la somme allouée en première instance pour 705 euros au titre des taxes des ordures ménagères de 2010 à 2012 confirmée par la présent arrêt ;
- Condamne monsieur Z Z à payer à monsieur Y Y une somme de 2.000 euros et à M° X une indemnité de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;
- Déboute monsieur Z Z de sa demande d'indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile en ce qu'elle concerne les frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;
- Condamne monsieur Z Z aux entiers dépens de la procédure d'appel ;
- Dit qu'il pourra être fait application de l'article 699 du code de procédure civile pour le recouvrement des dépens.
La présente décision a été signée par monsieur ... ..., président, et par madame ... ..., Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT