1ère Chambre


ARRÊT N°167/2023


N° RG 22/02049 - N° Portalis DBVL-V-B7G-STNE


Me [Z] [Z]

Me [D] [C]


C/


M. [Aa] [V] [Ab] [J]

Mme [W] [E] [M] [P] divorcée [T]

M. [Ac] [I]

Mme [Ad] [Ae] épouAce [I]


Copie exécutoire délivrée


le :


à :


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 06 JUIN 2023

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :


Président : Monsieur Af Ag, Premier Président de chambre,

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre entendue en son rapport,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,


GREFFIER :


Madame A B, lors des débats et lors du prononcé


DÉBATS :


A l'audience publique du 28 mars 2023


ARRÊT :


Contradictoire, prononcé publiquement le 06 juin 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats


****

APPELANTS :


Maître [A] [Z], notaire associé de la SELARL [A] [Z] ET [H] [F]

[Adresse 11]

[Adresse 11]

[Localité 14]


Représenté par Me Sylvie PÉLOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Carine PRAT, Plaidant, avocat au barreau de RENNES


Maître [D] [C] notaire associé de la SARL OFFICE DU DOME

[Adresse 6]

[Localité 14]


Représenté par Me Sylvie PÉLOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Carine PRAT, Plaidant, avocat au barreau de RENNES


INTIMÉS :


Monsieur [Y] [V] [Ab] [J]

né le [Date naissance 4] 1978 à [Localité 17] (50)

[Adresse 2]

[Localité 14]


Représenté par Me Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocat au barreau de RENNES


Madame [W] [E] [M] [P] divorcée [T]

née le [Date naissance 5] 1984 à [Localité 18] (78)

[Adresse 2]

[Localité 14]


Représentée par Me Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocat au barreau de RENNES


Monsieur [Ac] [I]

né le [Date naissance 1] 1974 à [Localité 9] (80)

[Adresse 7]

[Localité 8]


Représenté par Me Laurent PETIT, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Lucie LANGUEDOC, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES


Madame [X] [G] épouAce [I]

née le [Date naissance 3] 1975 à [Localité 14] (44)

[Adresse 7]

[Localité 8]


Représentée par Me Laurent PETIT, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Lucie LANGUEDOC, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES

FAITS ET PROCÉDURE


Par acte authentique du 27 juillet 2018 reçu par maître [Z], avec la participation de maître [C] assistant les acquéreurs, tous deux notaires à Nantes, les consorts [Ab]-[P] ont acquis de M. et Mme [Ac] au prix de 535.000 € les lots de copropriété no 1, 2 et 4 faisant partie d'un ensemble immobilier sis [Adresse 2] et dont la réunion forme une maison d'habitation.


En application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965🏛, il y est mentionné que la superficie des parties privatives de l'immeuble vendu est de 140 m².


Le 20 septembre 2018, les consorts [Ab]-[P] ont fait mesurer la surface par un diagnostiqueur qui a attesté que la surface loi Carrez était de 125,03 m² soit une différence de 14,97 m² représentant plus de 5 % de la surface totale mentionnée dans l'acte authentique et ouvrant droit à une action en réduction du prix.


Par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 mai 2019, les consorts [Ab]-[P] ont mis en demeure les vendeurs M. et Mme [Ac] de leur payer la somme de 57.206,81 €. Sans succès.

Par actes d'huissier du 27 mai 2019, ils les ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Nantes en paiement de la réduction de prix.


Par actes d'huissier des 10 et 11 décembre 2019, M. et Mme [Ac] ont fait assigner les notaires maître [Z] et maître [C] en garantie des condamnations prononcées contre eux.


Les deux affaires ont été jointes par décision du 15 septembre 2020.


Par jugement du 10 mars 2022, le tribunal judiciaire de Nantes a :

- condamné solidairement M. et Mme [Ac] à payer aux consorts [Ab]-[P] la somme de 57.206,78 € eu titre de la réduction du prix,

- dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2019 et que les intérêts pourront eux-mêmes être capitalisés dans les conditions fixées par l'article 1343-2 du code civil🏛,

- condamné solidairement M. et Mme [Ac] à payer aux consorts [Ab]-[P] la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles,

- dit que maître [Z] et maître [C] seront tenus in solidum de garantir M. et Mme [Ac] de l'intégralité des condamnations prononcées à leur encontre,

- condamné in solidum maître [Z] et maître [C] à payer à M. et MAce [I] la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile🏛,

- condamné in solidum maître [Z] et maître [C] aux dépens recouvrés par la société CVS et maître [O] en application de l'article 699 du code de procédure civile🏛,

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.


Le tribunal judiciaire a retenu que l'erreur de superficie, tenant à la prise en considération d'une dépendance aménagée située dans le jardin dont les acquéreurs n'avaient que la jouissance exclusive et n'en étaient pas propriétaires, était établie, que la diminution du prix devait être proportionnelle à la moindre mesure calculée selon une règle de trois et que la garantie des notaires, dont la faute avait consisté en une attention insuffisante au certificat de superficie de 2011, à un acte de propriété antérieur du 18 septembre 1998 qui mentionnait la surface exacte de 125 m² et au règlement de copropriété du 14 avril 1954 modifié le 26 avril 1954 qui ne faisait pas mention de la pièce aménagée, était due à hauteur du préjudice intégral et non pas au titre d'une perte de chance.


Maître [Z] et maître [C] ont interjeté appel par déclaration du 25 mars 2022 de l'ensemble des chefs du jugement.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES


Maître [Z] et maître [C] exposent leurs demandes et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 27 juin 2022 auxquelles il est renvoyé.


Ils demandent à la cour de :

- réformer le jugement dont appel,

- par conséquent,

- débouter M. et Mme [Ac] de leur demande en garantie à leur encontre,

- débouter M. et Mme [Ac] de leur demande au titre des frais irrépétibles ou à tout le moins, la réduire à de plus justes proportions,

- débouter les consorts [Ab]-[P] de leurs demandes,

- réserver les dépens,

- autoriser la selarl Ab Litis Sylvie Pélois Amélie Amoyel-Vicquelin, avocates postulantes à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.


Ils soutiennent que la restitution à laquelle le vendeur est tenu en vertu de la loi à la suite de la diminution du prix résultant d'une moindre mesure par rapport à la superficie convenue ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable permettant une action en garantie, que le seul préjudice dont pourraient se prévaloir M. et Mme [Ac] à leur encontre est celui de la perte d'une chance de ne pas avoir pu vendre au même prix une surface moindre, laquelle ne peut se confondre avec le montant du dommage lui-même et que cette perte de chance ' qu'ils ne chiffrent pas ' est, en tout état de cause, minime compte tenu de ce qu'il est certain que les acquéreurs auraient réclamé une diminution du prix de vente en présence d'une surface moindre. Enfin, ils estiment avoir à raison attrait les acquéreurs en cause d'appel dès lors qu'ils se sont exécutés de leur condamnation à garantie directement entre leurs mains et que ces derniers sont donc concernés par la décision à venir quant à l'étendue de la garantie des notaires.


M. et Mme [Ac] exposent leurs demandes et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 17 juin 2022 auxquelles il est renvoyé.


Ils demandent à la cour de :

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- en conséquence,

- déclarer recevable et bien fondé leur appel en garantie régularisé contre maître [Z] et maître [C], notaire à [Localité 14],

- y faisant droit et en tout état de cause,

- dire et juger que maître [Z] et maître [C] ont manqué à leur obligation de conseil, et partant, à celle de veiller à la pleine efficacité des actes qu'ils instrumentent,

- dire et juger que maître [Z] et maître [C] ont donc commis une faute de nature à engager leur responsabilité civile professionnelle,

- condamner in solidum maître [Z] et maître [C] à les garantir des condamnations prononcées contre eux,

- condamner tout succombant au paiement à leur profit d'une somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les mêmes aux dépens avec distraction au profit de maître Petit, avocat.


Ils soutiennent qu'ils sont de parfaite bonne foi puisqu'ils ont vendu aux consorts [Ab]-[P] exactement ce qu'eux-mêmes ont acheté en 2012, à savoir une maison d'habitation avec un 'jardin derrière dans lequel se trouve une pièce aménagée pour l'habitation et couverte en zinc' pour une superficie de la partie privative de 138,42 m² pour les lots n° 1, n° 2 et n° 4, que maître [Z] et maître [C] se sont contentés de reproduire les actes de vente précédents sans effectuer les recherches nécessaires à la validité de leur acte, que l'erreur aurait pu être simplement corrigée sans que cela entraîne une réduction du prix ni un litige, que les condamnations mises à leur charge sont la conséquence d'une perte de chance dont ils demandent réparation par la condamnation des notaires à les garantir intégralement desdites condamnations.


Les consorts [Ab]-[P] exposent leurs demandes et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 23 juin 2022 auxquelles il est renvoyé.


Ils demandent à la cour de :

- confirmer le jugement,

- en conséquence,

- condamner solidairement M. et Mme [Ac] à leur payer la somme de 57.206,78 €, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2019 qui pourront être capitalisés dans les conditions fixées par l'article 1343-2 du code civil,

- condamner solidairement M. et Mme [Ac] à leur payer la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure,

- y ajoutant,

- condamner in solidum maître [Z] et maître [C] à leur payer la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 code de procédure civile,

- condamner les mêmes aux dépens et allouer à la société CVS (Me Benoît

[L], selarl d'avocats Interbarreaux ([Localité 14]-[Localité 15]-[Localité 16]-[Localité 12]- [Localité 10]-[Localité 13]) le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.


Ils soulignent que les notaires ne contestent pas la condamnation principale prononcée contre M. et Mme [Ac], vendeurs, d'avoir à leur payer la somme de 57.206,68 € au titre de la réduction du prix de vente, que M. et Mme [Ac] eux-mêmes ont conclu à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions, qu'il apparaît ainsi que le débat devant la cour d'appel porte uniquement sur l'appel en garantie de M. et Mme [Ac] à l'encontre des notaires, lequel ne les concerne pas et que c'est dès lors inutilement que les notaires les ont attraits à la cause.

MOTIFS DE L'ARRÊT


À titre liminaire, il convient de rappeler que l'office de la cour d'appel est de trancher le litige et non de donner suite à des demandes de 'constater', 'dire' ou 'dire et juger' qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions au sens des articles 4, 5 et 954 du code de procédure civile🏛🏛🏛 mais la reprise des moyens censés les fonder.


1) Sur la condamnation des vendeurs en restitution d'une partie du prix


En application de l'article 542 du code de procédure civile🏛, l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à la réformation ou à son annulation par la cour d'appel.


En l'espèce, il importe de souligner qu'aucune des parties ne remet en cause le chef de jugement tenant à la condamnation solidaire des vendeurs à payer aux acquéreurs la somme de 57.206,78 € au titre de la réduction du prix, ce chef de jugement n'étant donc pas critiqué.


En effet, si maître [Z] et maître [C] en ont relevé appel principal, ils n'ont toutefois formulé aucune demande de ce chef au dispositif de leurs dernières conclusions tandis que M. et Mme [Ac], vendeurs débiteurs de l'indemnité en réduction du prix, n'en ont pas relevé appel incident et que les consorts [Ab]-[P], acquéreurs, en demandent quant à eux la confirmation.


Aussi, la cour constate qu'elle n'est saisie d'aucune demande de ce chef.


2) Sur la garantie des notaires


Les notaires déclarent s'en rapporter purement et simplement à justice quant à la faute qui leur a été reprochée dans cette affaire.


2.1) Sur la nature du préjudice : préjudice intégral ou perte de chance


Il est de jurisprudence désormais établie, ainsi que le soutiennent maître [Z] et maître [C], que si la restitution à laquelle le vendeur est tenu à l'égard de l'acquéreur en vertu de la loi à la suite de la diminution du prix résultant d'une moindre mesure par rapport à la superficie convenue, ne constitue pas un préjudice indemnisable permettant une action en garantie, le vendeur peut toutefois se prévaloir à l'encontre du notaire, ayant fautivement reçu la vente avec un mesurage erroné, d'une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre.


M. et Mme [Ac], vendeurs, n'en disconviennent pas puisqu'ils rappellent que 'les condamnations qui seraient mises à [leur] charge [...] seraient bien évidement les conséquences de la perte de chance qu'ont fait subir maître [Z] et maître [C] à M. Act Mme [I].'


Le jugement qui a retenu la garantie au titre du préjudice intégral et non au titre d'un préjudice né d'une perte de chance sera en conséquence infirmé.


2.2) Sur l'évaluation du préjudice


La jurisprudence retient que la réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisé. La réparation de la perte de chance ne peut donc se confondre avec le montant du dommage lui-même.


Les notaires estiment que la perte de chance des vendeurs de vendre au même prix pour une surface moindre est inexistante, à tout le moins 'minime', puisque, selon eux, dans l'hypothèse de l'exclusion de la dépendance aménagée dans le jardin, il est certain que l'ensemble immobilier en cause aurait été vendu à un prix moindre.


Les vendeurs estiment au contraire que le conseil avisé des notaires aurait pu conduire à la correction de l'erreur de mesurage dans l'acte de vente sans que cette correction entraîne une quelconque réduction du prix.


De fait, s'il s'avère probable qu'en présence d'une surface moindre, à savoir 125,03 m² au lieu de 140 m² portés dans l'acte de vente ' les biens vendus totalisant en réalité 138,42 m² ', les vendeurs auraient retiré un prix moindre, cette probabilité demeure toutefois assez modérée, surtout dans son montant, puisqu'en effet, la surface manquante correspond en réalité à celle de la dépendance aménagée située dans le jardin pour laquelle les acquéreurs disposaient en tout état de cause d'un droit de jouissance exclusif conformément à leur acte d'achat du 27 juillet 2018 de sorte qu'en mains, un acte d'acquisition mentionnant une surface moindre en pleine propriété, ils auraient de toutes les manières joui d'une surface équivalente à la surface réelle, à savoir 138,42 m² (et non 140 m² comme arrondi sans justification dans l'acte de vente), le droit de jouissance étant exclusif sur le surplus de la surface de 14,97 m².


La perte de chance de vendre au même prix une surface moindre peut en conséquence être évaluée à 80 %.


Le jugement sera réformé quant au montant de la garantie due par les notaires, qui sera fixée, non pas à 100 % au titre du préjudice intégral, mais dans la limite de 80 % de la réduction du prix sur le fondement de la perte de chance.


3) Sur les dépens et les frais irrépétibles


Succombant dans le principe de leur condamnation à garantie, maître [Z] et maître [C] supporteront les dépens d'appel, avec distraction faite au profit de maître Laurent Petit, avocat aux offres de droit.


Le jugement sera confirmé s'agissant des dépens de première instance.


S'agissant de l'attraction par les notaires des consorts [Ab]-[P], acquéreurs, en cause d'appel, il n'est produit aux débats aucun détail ni aucune pièce par lesquels ces derniers auraient été réglés directement par les notaires [Z] et [C] du montant des condamnations prononcées avec exécution provisoire contre les vendeurs par le jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 10 mars 2022.


Les consorts [Ab]-[P] ne contestent toutefois ni le principe ni le montant de ce paiement direct.


Compte tenu de ce qui précède s'agissant de l'étendue de la garantie des notaires, qui se trouve réduite à 80 % du montant des condamnations prononcées, en lieu et place d'une garantie intégrale, c'est à juste titre que maître [Z] et maître [C] ont attrait les consorts [Ab]-[P] en cause d'appel, ceux-ci étant susceptibles de devoir, dans le cadre des opérations de comptes entre les parties, restituer, en l'état des allégations non contredites, un trop-versé direct.


Sous le bénéfice de ces observations, il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés par elles en cause d'appel et qui ne sont pas compris dans les dépens.


Le jugement sera confirmé s'agissant des frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS


La cour,


Constate qu'elle n'est saisie d'aucune demande du chef de la condamnation solidaire de M. et Mme [Ac] à payer aux consorts [Ab]-[P] la somme de 57.206,78 € au titre de la diminution du prix,


Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 10 mars 2022 sauf en ce qu'il a :

- dit que maître [Z] et maître [C] seront tenus in solidum de garantir M. et Mme [Ac] de l'intégralité des condamnations prononcées à leur encontre,


Statuant à nouveau,


Dit que maître [A] [Z] et maître [D] [C] seront tenus in solidum de garantir M. et Mme [Ac] des condamnations prononcées à leur encontre à hauteur de 80 %,


Condamne in solidum maître [A] [Z] et maître [D] [C] aux dépens d'appel avec distraction faite au profit de maître Laurent Petit, avocat aux offres de droit,


Rejette le surplus des demandes.


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT


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