5ème Chambre


ARRÊT N°-181


N° RG 20/00617 - N° Portalis DBVL-V-B7E-QNTA


Société [T] GOIC ET ASSOCIES

SARL CAVAN EXPERTISES

SA GENERALI IARD


C/


M. [M] [F]

Mme [G] [I] épouse [F]

M. [A] [A]

M. [J] [A]

Mme [Z] [A]

Mme [P] [A] épouDe [D]

Mme [W] [A] épouUe [U]

M. [A] [A]

M. [R] [B]

Me [E] [C], NOTAIRE ASSOCIE DE SCP CHRISTOPHE LE VOYER & CHRISTOP


Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée


Copie exécutoire délivrée


le :


à :


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 24 MAI 2023

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :


Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,


GREFFIER :


Madame Aa A, lors des débats et lors du prononcé


DÉBATS :


A l'audience publique du 15 Mars 2023


ARRÊT :


Contradictoire, prononcé publiquement le 24 Mai 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats


****

APPELANTES :


Société [T] GOIC ET ASSOCIES en la personne de Me [Y] [T]

ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL CAVAN EXPERTISES

INTERVENANT VOLONTAIRE PAR CONCLUSIONS DU 03 JUILLET 2020

[Adresse 7]

[Localité 14]


Représentée par Me Emmanuelle BLOND, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES


Société CAVAN EXPERTISES (en liquidation judiciaire)

[Adresse 11]

[Localité 14]


Représentée par Me Emmanuelle BLOND, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES


SA GENERALI IARD

[Adresse 13]

[Localité 26]


Représentée par Me Emmanuelle BLOND, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES


INTIMÉS :


Monsieur [M] [F]

né le [Date naissance 9] 1972 à [Localité 14]

[Adresse 19]

[Localité 25]


Représenté par Me Virginie SOLIGNAC de la SELARL SOLIGNAC VIRGINIE, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-MALO

Représenté par Me Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES


Madame [G] [I] épouse [F]

née le [Date naissance 4] 1981 à [Localité 14]

[Adresse 19]

[Localité 25]


Représentée par Me Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Virginie SOLIGNAC de la SELARL SOLIGNAC VIRGINIE, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-MALO


Monsieur [K] [A]

né le [Date naissance 5] 1959 à [Localité 32]

[Adresse 30]

[Adresse 30]

[Localité 29]


Représenté par Me Christophe LHERMITTE de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Simone-Claire CHETIVAUX de la SELAS CHETIVAUX-SIMON Société d'Avocats, Plaidant, avocat au barreau de PARIS


Monsieur [J] [A]

né le [Date naissance 3] 1960 à [Localité 32]

[Adresse 23]

[Localité 15]


Représenté par Me Christophe LHERMITTE de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Simone-claire CHETIVAUX de la SELAS CHETIVAUX-SIMON Société d'Avocats, Plaidant, avocat au barreau de PARIS


Madame [Z] [A]

née le [Date naissance 10] 1961 à [Localité 32]

[Adresse 24]

[Localité 21]


Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Simone-claire CHETIVAUX de la SELAS CHETIVAUX-SIMON Société d'Avocats, Plaidant, avocat au barreau de PARIS


Madame [P] [A] épouse [D]

née le [Date naissance 2] 1965 à [Localité 34]

[Adresse 12]

[Localité 28]


Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Simone-claire CHETIVAUX de la SELAS CHETIVAUX-SIMON Société d'Avocats, Plaidant, avocat au barreau de PARIS


Madame [W] [A] épouse [U]

née le [Date naissance 20] 1966 à [Localité 34]

[Adresse 22]

[Localité 27]


Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Simone-claire CHETIVAUX de la SELAS CHETIVAUX-SIMON Société d'Avocats, Plaidant, avocat au barreau de PARIS


Monsieur [A] [A]

né le [Date naissance 8] 1972 à [Localité 14]

[Adresse 31]

[Localité 34]


Représenté par Me Christophe LHERMITTE de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Simone-claire CHETIVAUX de la SELAS CHETIVAUX-SIMON Société d'Avocats, Plaidant, avocat au barreau de PARIS


Monsieur [R] [B]

né le [Date naissance 1] 1975 à [Localité 14]

[Adresse 16]

[Adresse 16]

[Localité 14]


Représenté par Me Christophe LHERMITTE de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES


Maître [E] [C], NOTAIRE ASSOCIE DE SCP CHRISTOPHE LE VOYER & CHRISTOP

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 14]


Représenté par Me Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES


Mme [P] [A], M. [K] [A], M. [J] [A], Mme [Z] [A], Mme [W] [A], M. [N] [A] et M. [R] [B] (ci-après nommés les consorts [A]-[B]) ont hérité d'une maison située [Adresse 18] à [Localité 33] dans les Côtes d'Armor, dont était propriétaire leur père, M. [S] [A], décédé le [Date décès 17] 2011.


Le 14 décembre 2011, les consorts [A]-[B] ont confié la vente de ladite maison à Maître [C], notaire à [Localité 14].


Le 29 décembre 2011, M. [M] [F] a formé proposition à hauteur de 100 000 euros frais inclus.


Le 13 juin 2012, Mme [G] [F] et M. [M] [F] ont réitéré l'acte, moyennant le prix de vente définitif de 88 700 euros, hors frais.


Les diagnostics obligatoires avant la vente, notamment l'état parasitaire du 12 janvier 2012, réalisés par la société Cavan expertises, ont été annexés à l'acte notarié de Maître [C].


La société Cavan Expertises était couverte pour sa responsabilité civile professionnelle par une police d'assurance souscrite auprès de la société Generali Iard.


La conclusion de l'état parasitaire mentionnait : 'absence d'infestation de champignons lignivores et indices d'infestation d'insectes xylophages'.


La maison a été mise en location en août 2013. Le plancher de la pièce des toilettes s'est effondré.


Les époux [F] ont alors fait réaliser une expertise parasitaire par le cabinet CETI qui, dans son rapport en date du 7 octobre 2013, a conclu à une 'attaque généralisée ' du bâtiment par la mérule, et à la nécessité de destruction puis de reconstruction à l'identique du bâtiment.


Les démarches amiables de résolution du litige s'étant avérées vaines, les époux [F] alors fait assigner la société Cavan Expertises et la société Générali, son assureur, ainsi que l'étude notariale, en expertise devant le juge des référés, par actes d'huissier en date du 9 mai 2014.


Par ordonnance en date du 21 août 2014, le juge des référés a fait droit à cette demande et désigné M. [V], pour y procéder, lequel a ensuite été remplacé par M. [H] qui a déposé son rapport le 6 novembre 2015.


Par actes d'huissier en date des 28 juillet, 3,10, 12, 16 et 23 août 2016, les époux [F] ont alors fait assigner les consorts [A]-[B], la société Cavan Expertises et la société Generali devant le tribunal de grande instance de Saint-Malo, en responsabilité des désordres constatés et indemnisation de leur préjudice.


Par acte du 13 octobre 2016, les consorts [A]-[B] ont appelé en garantie Maître [C] afin qu'il les relève de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre.


Une ordonnance de jonction a été rendue le 17 février 2017.


Par jugement en date du 16 décembre 2019, le tribunal de Saint-Malo a :

- déclaré la société Cavan Expertises responsable du dommage subi par les époux [F],

- en conséquence, condamné in solidum la société Cavan Expertises et la société Générali Iard à payer aux époux [F] les sommes suivantes :

* 111 866,63 euros au titre de leur préjudice matériel,

* 48 100 euros au titre du préjudice de perte de loyers jusqu'en décembre 2019 inclus,

* 5 000 euros au titre de leur préjudice moral,

- en conséquence, condamné in solidum la société Cavan Expertises et la société Generali Iard à payer aux époux [F] la somme de 650 euros par mois à compter de janvier 2020 jusqu'à achèvement des travaux prévus par le rapport d'expertise judiciaire, en indemnisation de la perte des loyers, à partir de janvier 2020,

- condamné in solidum la société Cavan Expertises et la société Generali Iard à payer la somme de 8 000 euros aux époux [F], sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile🏛,

- condamné in solidum la société Cavan Expertises et la société Generali Iard aux entiers dépens, comprenant les frais d'expertise, et les dépens liés à la procédure en référé, à l'exclusion des frais d'expertise amiable du cabinet CETI,

- admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile🏛,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement,

- débouté les parties de toutes leurs autres demandes.


Le 23 janvier 2020, la société Cavan Expertises et la société Generali Iard ont interjeté appel de cette décision. L'affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 20/617.


Par jugement du 21 janvier 2020, le tribunal de commerce de Saint-Malo a placé la société Cavan Expertises en liquidation judiciaire et a désigné la société [T] Goic et Associés en la personne de Me [Y] [T] en qualité de liquidateur judiciaire.


La société Cavan Expertises et la société Generali Iard ont interjeté un nouvel appel le 29 janvier 2020 dans les mêmes termes. L'affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 20/739.


Les deux affaires ont été jointes par ordonnance du conseiller chargé de la mise en état le 6 février 2020.


Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 10 février 2023 la société Cavan Expertises représentée par la société [T] Loic et Associés en la personne de Me [Y] [T], ès-qualités de liquidateur judiciaire et la société Generali Iard demandent à la cour de :

- déclarer recevable la société [T] Goic et associées, prise en la personne de Maître [Y] [T], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Cavan Expertises, en son intervention volontaire dans le cadre de la présente procédure,

- la déclarer bien fondée comme ayant un intérêt à intervenir,

Statuant sur le fond de la demande :

- infirmer le jugement rendu le 16 décembre 2019 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

- débouter les époux [F], Maître [C] ainsi que les consorts [A]-[B] de toutes leurs demandes, fins et prétentions à l'encontre de la société Cavan Expertises, prise en la personne de Maître [Y] [T] ès qualités de liquidateur judiciaire, et de la société Generali ,

- renvoyer les époux [F] à mieux se pourvoir à l'encontre de la Maître [C], notaire, et des consorts [A]-[B], vendeurs,

À titre subsidiaire,

- condamner in solidum Maître [C], notaire, et les consorts [A]-[B], vendeurs, à les garantir et les relever indemnes de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre,

À titre infiniment subsidiaire,

- en cas de condamnation in solidum, fixer la contribution à la dette des coobligés en considération de la gravité respective des fautes commises par Maître [C], les consorts [A]-[B] et les époux [F] ainsi que leur implication causale dans la survenance du dommage, et limiter la contribution de la société Cavan Expertises, prise en la personne de Maître [Y] [T] ès-qualités de liquidateur judiciaire, au coût du traitement fongicide estimé à la somme de 3 085,50 euros TTC par l'expert judiciaire,

- juger qu'au cas où, par extraordinaire, une faute tirée d'un lien de causalité avec le prétendu préjudice établi réputé subi par les époux [F] serait retenue à l'encontre de la société Cavan Expertises, prise en la personne de Maître [Y] [T] ès-qualités de liquidateur judiciaire, et accessoirement son assureur, la société Generali serait alors bien fondée à opposer le plafond de garantie fixé à 300 000 euros par sinistre et la franchise d'un montant de 3 000 euros tel que stipulés aux conditions particulières de la police d'assurance souscrite par la société Cavan Expertises,

En toute hypothèse,

- condamner les époux [F], ou toute autre partie venant à succomber aux termes de l'arrêt à intervenir, au paiement de la somme de 8 000 euros au profit de la société Cavan Expertises, prise en la personne de Maître [Y] [T] ès-qualités de liquidateur judiciaire, et de la somme de 8 000 euros au profit de la société Generali au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les époux [F], ou toute autre partie venant à succomber aux termes de l'arrêt à intervenir, aux entiers dépens de l'instance, lesquels seront recouvrés par Maître Blond, avocat au barreau de Nantes, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.


Par dernières conclusions notifiées le 9 février 2023, M. [M] [F] et Mme [G] [F] demandent à la cour de :

- confirmer le jugement du 16 décembre 2019 en ce qu'il a :

* dit et jugé la société Cavan Expertises responsable à leur égard sur le fondement des dispositions de l'article 1382 du code civil🏛,

* constaté qu'ils ont subi un préjudice certain en raison de ces manquements,

En conséquence,

* condamné in solidum la société Cavan Expertises et son assureur Generali à réparer le préjudice subi par eux, et ainsi à leur verser les sommes suivantes :

° au titre de leur préjudice matériel : 111 866,63 euros TTC sous réserve d'un taux de TVA à 20 % à réajuster éventuellement à la date de la décision à venir,

° au titre du préjudice immatériel relatif à la perte de loyers : 650 euros par mois à compter du 9 octobre 2013 et jusqu'à la date de livraison de la nouvelle construction à venir,

* débouté l'ensemble des défendeurs de leurs demandes dirigées à leur encontre,

* condamné les mêmes au paiement d'une somme de 8 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

* ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais de référé et d'expertise, le coût de l'expertise amiable CETI (220 euros), dont distraction au bénéfice de la Selarl Virginie Solignac, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,


- infirmer le jugement rendu le 16 décembre 2019 en ce qu'il a :

* dit et jugé les consorts [A]-[B] non responsables à leur égard en application des dispositions des articles 1134 et 1147 du code civil🏛🏛,

* condamné in solidum la société Cavan Expertises et son assureur Generali à réparer le préjudice subi par les époux [F], et ainsi à leur verser au titre du préjudice moral une somme de 5 000 euros,

* débouté les époux [F] de leur demande d'indemnisation au titre du préjudice financier à hauteur de 22 529,26 euros,


En conséquence,

- dire et juger les consorts [A]-[B] responsables à leur égard, en application des dispositions des articles 1134 et 1147 du code civil,

- constater l'absence d'enrichissement sans cause de leur part,

- condamner in solidum la société Cavan Expertises, son assureur Generali et les consorts [A]-[B], à réparer le préjudice subi par eux, et ainsi à leur verser les sommes suivantes :

* au titre de leur préjudice matériel : 111 866,63 euros TTC sous réserve d'un taux de TVA à 20 % à réajuster éventuellement à la date de la décision à venir, et ce avec indexation selon l'indice BT01,

* au titre du préjudice financier : 22 529,26 euros,

* au titre du préjudice immatériel relatif à la perte de loyers : 650 euros par mois à compter du 9 octobre 2013 et jusqu'à la date de livraison de la nouvelle construction à venir,

* au titre du préjudice moral : 20 000 euros,

En tout état de cause,

- constater l'absence de qualité de professionnels de l'immobilier et de la construction des époux [F],

- constater qu'ils n'ont pas signé l'acte d'achat litigieux en qualité de professionnels,

- rejeter toute argumentation et toute demande des consorts [A]-[B] et de la société Cavan Expertises à leur encontre,

- condamner in solidum la société Cavan Expertises et son assureur Generali à les indemniser au titre du préjudice matériel avec indexation selon l'indice BT01,

- débouter les consorts [A]-[B] de leur demande d'article 700 à leurs encontre,

Y ajoutant :

- condamner in solidum la société Cavan Expertises, son assureur Generali et les consorts [A]-[B] au paiement d'une somme de 8 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais de référé et d'expertise, le coût de l'expertise amiable CETI (220 euros), dont distraction au bénéfice de la Selarl Bourges, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.


Par dernières conclusions notifiées le 16 février 2021, les consorts [A]-[B] demandent à la cour de :

- confirmer en toutes ses dispositions pour ce qui les concerne le jugement prononcé le 19 décembre 2019 en déboutant tant la société Generali de son appel principal que les époux [F] de leur appel à titre incident,

- constater, dire et juger qu'ils sont des vendeurs occasionnels, profanes et non professionnels, que ce soit dans le domaine de l'immobilier ou dans le domaine de la construction/bois,

- constater, dire et juger que les époux [F] sont, au travers des sociétés dont ils sont gérants-associés ou associés et des biens immobiliers qu'il détient, des professionnels de l'immobilier et des professionnels de la construction en bois,

- constater, dire et juger que le notaire Maître [C] et le cabinet Cavan Expertises, sont tous deux professionnels de l'immobilier,

- constater, dire et juger que les époux [F] ont, en leur double qualité de professionnels de l'immobilier et de la construction/bois, conclu et accepté une clause de renonciation à recours d'une action en vices cachés à raison de la présence de mérule et ce, tant dans le compromis de vente que dans l'acte authentique,

- constater, dire et juger que le rapport du Cabinet Cavan Expertises précisait avoir constaté la présence d'"humidité" au niveau des sols, le "décollement du parquet", la présence d'"insectes xylophages" et préconisait la nécessité d'un "traitement et/ou de remplacement des bois" mais précisait expressément "absence de champignons lignivores",

- constater que la mérule est un champignon lignivore,

- juger que le cabinet Cavan Expertises a commis une erreur de diagnostic directement causale avec les dommages occasionnés aux époux [F], n'a pas pris les précautions élémentaires pour exécuter sa mission et doit en supporter, avec son assureur, l'entière responsabilité,

- constater, dire et juger que les membres de la fratrie, profanes et vendeurs

occasionnels, qui n'ont même jamais été ni convoqués, ni informés des visites du Cabinet Cavan sur place, n'ont commis aucune faute susceptible de générer quelque responsabilité que ce soit dans ce litige d'autant qu'ils n'ont jamais occupé le bien vendu qu'ils ont reçu en héritage,

En conséquence

- confirmer le jugement prononcé le 19 décembre 2019,

- constater, dire et juger que les époux [F] en leur double qualité de professionnels de l'immobilier et de la construction/bois eu connaissance de l'état des lieux par leur visite sur place et qu'ils se sont engagés par courrier, puis contractuellement par la signature du compromis de vente au vu du rapport du diagnostiqueur le cabinet Cavan Expertises puis enfin de l'acte authentique à effectuer les travaux nécessaires et à dégager de toute

responsabilité tant leurs vendeurs que le notaire,

- constater, dire et juger que les époux [F], professionnels de l'immobilier et de la construction/bois étaient parfaitement informés de l'état de la chose vendue dès la signature du compromis, et encore lors de la signature de l'acte authentique,

En conséquence,

- dire et juger que les époux [F] ne sont pas fondés à invoquer la garantie des vices cachés et confirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de toutes leurs demandes, fins et conclusions en tant que dirigées contre leA consorts [A]-[B],

En tout état de cause,

- constater, dire et juger que leurs réclamations sont infondées et leur fournissent un enrichissement sans cause justifiant qu'elles soient réduites à de plus justes proportions,

Subsidiairement,

- constater, dire et juger qu'ils ont confié un mandat de vente complet au notaire Maître [C], comprenant, notamment, le devoir d'accomplir toutes démarches pour obtenir les attestations légales qui s'imposaient,

- condamner in solidum la société Generali en sa qualité d'assureur de la société Cavan Expertises et Maître [C], notaire à les relever et garantir indemne de toutes condamnations éventuelles qui pourraient être prononcées à leur encontre, et ce, tant en principal qu'intérêts et frais,

- condamner la société Generali en sa qualité d'assureur de la société Cavan Expertises in solidum avec les époux [F] et Maître [C], notaire, à verser à chacun des consorts [A]-[B] la somme de 10 000 euros en remboursement de leurs frais irrépétibles qu'il serait inéquitable de leur laisser supporter et aux entiers dépens tant de première instance que d'appel, au profit de Maître Lhermitte.


Par dernières conclusions notifiées le 13 février 2023, Maître [C] demande à la cour de :

- confirmer le jugement en date du 16 décembre 2019 en ce qu'il a jugé que sa responsabilité n'était pas engagée,

- débouter les consorts [A]-[B] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à son encontre,

- débouter la société Cavan Expertises, la SAS [T] Goic et associés, ès- qualités de liquidateur de la société Cavan Expertises et la société Generali Iard de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à son encontre,

- condamner la société Cavan Expertises, la SAS [T] Goic et associés, ès- qualités de liquidateur de la société Cavan Expertises et la société Generali Iard et/ou tout succombant à lui payer une somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Cavan Expertises, la SAS [T] Goic et associés, ès- qualités de liquidateur de la société Cavan Expertises et la société Generali Iard et/ou tout succombant aux entiers dépens de l'instance, lesquels seront recouvrés par la Selarl Ab Litis conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.


L'ordonnance de clôture est intervenue le 23 février 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION


Par application de l'article 954, alinéa 3 du code de procédure civile🏛, la cour ne statuera que sur les prétentions énoncées au dispositif des écritures des parties en cause d'appel, ce que ne sont pas au sens de ces dispositions des demandes visant seulement à "dire" ou "constater" un principe de droit ou une situation de fait, voire "juger" quand ce verbe, utilisé comme synonyme des deux premiers, n'a pour effet que d'insérer dans le dispositif des écritures, des éléments qui en réalité constituent un rappel des moyens développés dans le corps de la discussion.


- sur l'intervention volontaire de la société [T] Loic et Associés en la personne de Me [Y] [T], ès-qualités de liquidateur judiciaire


Au vu du jugement du tribunal de commerce plaçant la société Carvan en liquidation judiciaire, cette intervention volontaire est déclarée recevable.


- sur la responsabilité de la société Cavan Expertises


Les parties appelantes soutiennent que la faute de la société Cavan Expertises n'est pas établie et demandent à la cour de rejeter toutes demandes formées à leur encontre.

Il est soutenu que celle-ci a parfaitement exécuté sa mission, étant tenue d'effectuer un diagnostic en examinant les parties visibles et accessibles du bien, ne devant pas réaliser de sondage destructif, de sorte qu'elle n'avait pas à procéder à la dépose du plancher afin d'examiner les solives. Elles rappellent qu'elle a indiqué n'avoir pu visiter le vide sanitaire, inaccessible, et qu'en l'absence des vendeurs et du notaire(ce dernier intervenant comme négociateur immobilier), elle ne disposait d'aucun élément de nature à identifier la trappe d'accès à cet espace.

Elles affirment qu'au jour de la visite en janvier 2012, il n'y avait pas d'infestation de champignon lignivore.

Elles relèvent que la maison vendue a été inoccupée de nombreux mois avant d'être mise en location en août 2013, qu'en l'absence d'aération et de chauffage, en présence d'humidité (constatée par le diagnostiqueur), le champignon a pu se développer rapidement postérieurement au 11 janvier 2012 et que cette infestation n'a été constatée qu'après l'effondrement du plancher dans les toilettes en août 2013, puis le retrait du plancher sur d'autres zones et la visite du cabinet CETI en octobre 2013.

Elles soutiennent ainsi que la présence de ce champignon n'était pas apparente lors de la visite effectuée par la société Cavan expertises et que celle-ci a satisfait à son obligation de conseil en attirant l'attention des acquéreurs sur la présence d'humidité, potentiellement dangereuse dans le cas d'une maison en bois.

Elles notent que l'acquéreur, menuisier de profession, était à même d'appréhender les solutions ou alternatives à entreprendre.


Les époux [F] considèrent que la faute du diagnostiqueur est avérée et constituée par une indication mensongère sur le caractère inaccessible du vide-sanitaire, l'omission de l'indication de la présence d'eau dans le vide sanitaire et ainsi d'un constat visuel et le non-respect du devoir de conseil quant à cette présence d'eau.


Les consorts [A]-[B] estiment que le diagnostiqueur a commis une erreur de diagnostic, en concluant à l'absence d'infestation de champignons lignivores, ce qui engage sa responsabilité.

Ils observent que la trappe d'accès au vide sanitaire était parfaitement visible et notent que l'expert a précisé que l'humidité présente dans celui-ci, non ventilé, est un des facteurs essentiels de la survenance de ces parasites et que les parasites existaient le jour de la vente et avaient certainement déjà dégradé la structure de bois. Ils reprochent à la société Cavan Expertises de n'avoir pas rempli sa mission en procédant aux investigations élémentaires qui lui auraient permis de déceler la présence de mérule et d'en alerter vendeurs et acquéreurs.


Il est admis que la responsabilité du diagnostiqueur vis à vis de l'acquéreur, ici recherchée, est engagée sur le fondement de l'article 1382 du code civil devenu 1240 du code civil, lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art et qu'il se révèle erroné.


En tant que professionnel, le diagnostiqueur est tenu d'une obligation de recherche et d'information.


Le constat d'état parasitaire a été effectué selon la norme NF P03-200, dans sa version applicable à la cause, selon laquelle il incombe au diagnostiqueur de 'faire un examen le plus complet possible de la situation de l'immeuble vis-à-vis des agents de dégradations biologiques du bois, et ainsi procéder à un examen visuel des parties visibles et accessibles, de rechercher des indices sur les sols, murs, et ensemble des bois, examiner des produits cellulosiques non rattaché au bâti posés à même le sol, rechercher des indices de consommation par les insectes, de dislocation, de dégradations dues à des champignons.

Il doit également rechercher et examiner les zones favorables au développement des agents de dégradation biologique du bois (zones humides, branchements d'eau, arrivées et départs de fluides, regards, gaines, câblages, ventilation, joints de dilatation,etc...). Le diagnostiqueur doit également procéder à des sondages non destructifs de l'ensemble des éléments en bois à l'aide d'outils appropriés (sauf parties déjà altérées ou dégradées'.

La norme prévoit que 'les parties cachées ou inaccessibles comportant du bois ne sont pas toujours sondables. Le rapport du constat de l'état parasitaire doit alors mentionner cette particularité dans le cas où elle est repérée.'


En l'espèce, la société Cavan Expertises a dressé un état parasitaire le 12 janvier 2012 et a conclu :

Absence d'infestation de champignons lignivores. Indices d'infestation d'insectes xylophages.

Le diagnostiqueur a précisé que le vide sanitaire était inaccessible. Il a indiqué constater des traces d'humidité sur les murs Ouest, un décollement des parquets et a préconisé les mesures conservatoires suivantes : supprimer les sources d'humidité, traitement du bois et/ou remplacement des bois atteints.


Une expertise réalisée par le cabinet CETI le 7 octobre 2013 a révélé l'existence de mérule et de coniophore.


L'expert judiciaire, M. [H], décrit l'immeuble de la manière suivante:

Il y a trois corps de bâtiments, les bâtis Nord et Sud sont construits sur dallage avec trois pans de murs maçonnés. Ces constructions sont plus récentes que la partie centrale (mentionnant que le diagnostiqueur avait indiqué qu'il s'agissait d'une construction de 1949), la construction centrale est d'un seul niveau, sur vide sanitaire. Enfin, il ajoute que la particularité de cette construction est d'être à structure bois, plancher bois sur vide sanitaire et panneaux bois double épaisseur en paroi verticale à raidisseurs verticaux, et que la structure porteuse verticale est en bois.


Lors de la réunion d'expertise sur place le 3 octobre 2014, l'expert a remarqué que la quasi-totalité de la partie centrale a son plancher dégradé ou déposé, précisant notamment avoir constaté que la quasi-totalité des lames de plancher est dégradée par pourriture cubique, avec rhisomorphes de mérule et coniophores ; il note aussi que la mérule présente dans la chambre du fond est très active ; relevant que l'effondrement des WC date d'août 2013, soit 14 mois après la vente intervenue le 13 juin 2012, et affirmant que les dégradations du plancher n'ont pu se faire sur 14 mois, il conclut que la dégradation avait démarré avant le jour de la vente et que ces parasites étaient déjà présents et actifs lors de l'acquisition et certainement lors de la mission de diagnostic car le développement constaté lors de sa visite était assez conséquent.


M. [H] précise que l'humidité présente dans le vide sanitaire, non ventilé, est un des facteurs essentiels de la survenance de ces parasites.


L'expert précise que la visite du vide sanitaire aurait permis de déceler la problématique, que le désordre était décelable par un diagnostiqueur s'il avait eu accès au vide sanitaire lors de la visite. Il indique que l'accès à ce vide sanitaire s'effectue par une trappe, que la société Cavan Expertises a précisé, lors de la réunion d'expertise, avoir pourtant ouverte pour y découvrir un réceptacle rempli d'eau. M. [H] expose que ce réceptacle est accolé à la maison, et qu'il est aisé de voir qu'il communique directement sous celle-ci, puisqu'à l'ouverture de la tôle de protection, lui-même a vu le pied de mur à une simple profondeur d'environ 10 cm. L'expert explique que, sauf eau trouble ou regard plein (ce qui aurait été signalé par le diagnostiqueur), il était possible d'apercevoir cette communication avec la maison.


La société Cavan Expertises n'a formulé dans son état parasitaire aucune mention quant à la présence d'un réceptacle rempli d'eau, qu'elle a admis toutefois avoir constaté, après avoir soulevé la trappe dont s'agit.


Elle n'apparaît pas au terme de ses conclusions avoir ignoré l'existence de la trappe d'accès au vide sanitaire, puisqu'elle reproche au tribunal d'avoir retenu qu'elle 'n'avait pas repéré la trappe d'accès au vide sanitaire', alors qu'elle a expressément indiqué qu'il était inaccessible, sans que cela ne suscite de réaction ou de demande de complément d'information de la part des vendeurs ou du notaire. La cour comprend de ces explications que cette inaccessibilité aurait tenu au fait que le réceptacle était rempli d'eau. Une telle analyse doit être retenue, d'autant que l'expert souligne que la trappe d'accès ne ressemblait pas à un regard, de sorte qu'une confusion semble peu probable.


Il convient de relever qu'un tel indice, alors qu'étaient signalés la présence d'humidité en pied de mur et un décollement du parquet, ne pouvait échapper à un diagnostiqueur normalement diligent et dont la vigilance devait être accrue s'agissant d'une construction en bois et donc à risque s'agissant de l'infestation par la mérule, et pour laquelle il a signalé une humidité et le décollement du parquet. Elle se devait donc d'alerter ses mandants sur ces indices. La cour approuve les premiers juges qui relèvent que la société Cavan Expertises a manqué à son devoir de conseil sur ce point.


La société Cavan Expertises ne peut davantage considérer qu'en l'état d'une inaccessibilité du vide sanitaire, elle a, conformément à la norme applicable, rempli sa mission en faisant part de celle-ci, alors qu'elle n'a pas rendu compte intégralement de ses constatations sur ce point, à savoir, le fait de mentionner la présence d'eau en cet endroit, ce qu'elle a admis devant l'expert avoir observé. Elle a donc failli à ses obligations.


L'insuffisance de ses diligences a abouti à un diagnostic erroné, et il convient donc de retenir qu'elle a manqué à ses obligations dans les constatations qui lui incombait et qui était possible sans démontage ni travaux destructifs.


La société Cavan Expertises ne peut tenter de s'exonérer de sa responsabilité en faisant valoir que l'acquéreur était menuisier, ce qui lui aurait conféré la qualité de professionnel de l'immobilier lui donnant toutes compétences pour apprécier les désordres, et appréhender les solutions et/alternatives à entreprendre, alors qu'elle avait préconisé de supprimer les sources d'humidité.


En effet, l'absence d'infestation par des champignons lignivores étant affirmée dans son état parasitaire, elle ne peut se retrancher derrière les mesures conservatoires suggérées, lesquelles ne pouvaient être destinées à régler cette problématique.


M. [F] a déclaré à l'expert en 2014 qu'il était menuisier. Il est justifié par les appelantes qu'en 2013, ce dernier a crée un établissement exerçant une activité de 'plomberie, d'installation de chauffage sanitaire, de pose de menuiseries intérieures et extérieures'.


Cette seule activité ne peut suffire à démontrer qu'il disposait de compétences pour détecter la présence de mérule, étant rappelé que cette détection relevait précisément de la mission du seul professionnel diagnostiqueur.


M. [F], justifie avoir été assuré pour la période de février 2021 à décembre 2021 pour des activités d'agencements intérieurs (cuisines, salles de bains, bureaux, magasins) ; il est aujourd'hui et depuis le 1er novembre 2021, gérant d'une société B.E.L Reno de menuiserie générale, isolation, cloisons sèches, aménagements intérieurs, de telles activités. Il est justifié que M. [F] a crée une SCI en 2003 pour ' acquisition et gestion de patrimoine immobilier'.


Les activités professionnelles exercées près de dix ans après son acquisition, comme la gestion d'une société civile immobilière dont l'activité est ignorée ne suffisent pas davantage à caractériser les compétences prétendues.


En présence d'un diagnostic dès lors erroné, il est donc admis que les acquéreurs ont donc été induits en erreur, et la responsabilité de la société Cavan Expertises à leur égard est engagée à hauteur de leur entier préjudice.


- sur la responsabilité des consorts [A]-[B].


Les époux [F] critiquent le jugement qui écarte toute responsabilité des vendeurs.

Sur le fondement des dispositions des articles 1134 et 1147 du code civil, ils demandent à la cour de retenir toutefois cette responsabilité.

Ils font grief à ces derniers d'un défaut d'entretien, de la non occupation du bien, sources de la prolifération du champignon, de leur absence et défaut d'assistance du diagnostiqueur dans ses opérations, et notamment de leur carence pour n'avoir pas réagi suite à l'indication donnée par la société Cavan Expertises du caractère inaccessible du vide sanitaire.


La société Cavan Expertises et son assureur sollicitent à titre subsidiaire, comme en première instance, la garantie des consorts [A]-[B].

Ces dernières reprochent aux vendeurs de n'avoir pas entretenu, chauffé et ventilé le bien, estimant que ces manquements sont à l'origine des désordres.

Elles considèrent en outre que la présence de renforts posés sous les solives, constatée par l'expert, démontre que les propriétaires avaient connaissance de l'infestation et qu'ils se sont abstenus d'informer tant le diagnostiqueur que les acquéreurs.

Elles font valoir que le bâtiment n'était pas conforme aux règles de la construction.

Enfin, elles relèvent que les consorts [A]-[B] n'ont pas informé le diagnostiqueur de la présence d'une trappe d'accès au vide sanitaire et qu'ils n'ont pas réagi à la réception de son rapport mentionnant l'inaccessibilité de la trappe d'accès.


Les consorts [A]-[B] contestent toute responsabilité.

Tout d'abord, ils entendent indiquer avoir ignoré que le bâtiment était infesté par la mérule et qu'il fallait chauffer la maison pour remédier à ce problème. Ils rappellent qu'ils ont hérité ce bien de leur père et qu'ils n'habitaient pas la région. Ils objectent qu'ils ne pouvaient le savoir, puisque précisément le diagnostiqueur mandé à cette fin a conclu à l'absence de champignons lignivores.

Ils contestent tous vices cachés, et soulignent que nul ne plaide par procureur.

Ils soulignent qu'ils sont profanes et que dans l'acte de vente, l'acquéreur a pris l'engagement de faire les investigations nécessaires et les a déchargés de toute responsabilité.

Ils ajoutent qu'ils n'ont jamais été convoqués par le cabinet Cavan Expertises de sorte qu'il ne peut leur être fait le reproche de ne pas avoir montré la trappe d'accès au vide sanitaire.

Ils affirment enfin n'avoir confié aucune mission au diagnostiqueur, celle-ci étant confiée par leur mandataire Me [C], notaire.


L'article 1134 ancien du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise, elles doivent être exécutées de bonne foi.


L'article 1147 ancien du même code prévoit : Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.


L'état parasitaire mentionne qu'il est dressé pour la compte de la succession [A]. La facture y afférente est adressée au notaire la SCP Le Voyer-[C].

Le mandat de vente donné par les consorts [A]-[B] à l'étude notariale prévoit que le mandant prendra à sa charge le coût de diagnostics techniques obligatoires.


Aucun élément n'est produit pour démontrer que les consorts [A]-[B] vendeurs connaissaient l'infestation du bien hérité de leur père par la mérule ou qu'ils auraient eu la qualité de professionnels de l'immobilier leur permettant de cerner eux-mêmes ce défaut.


L'expert a conclu clairement 'les désordres n'étaient pas apparents au jour de la vente', mais ils 'auraient été décelables par un diagnostiqueur professionnel s'il avait eu accès au vide sanitaire'.


Il ne peut être fait grief aux consorts [A]-[B] de s'être abstenus d'informer le diagnostiqueur de la présence d'une trappe d'accès au vide sanitaire : d'une part, la société Cavan Expertises ne justifie pas avoir sollicité auprès d'eux de quelconques informations sur ce point et d'autre part, il résulte de ce qui précède que cette trappe a été découverte par le diagnostiqueur lui-même.


Il ne peut être valablement opposé aux consorts [A]-[B] l'absence de toute réaction ou demande de complément d'information à réception d'un état parasitaire portant mention d'une inaccessibilité du vide sanitaire, une telle information n'étant pas de nature à les alerter, étant rappelé que le diagnostiqueur n'a pas pris soin d'attirer l'attention dans son état parasitaire de la présence importante d'eau dans ce réceptacle donnant accès au vide sanitaire.


L'état parasitaire concluant en janvier 2012 à une absence d'infestation par les champignons lignivores, on ne peut reprocher aux vendeurs d'avoir laissé le bien inoccupé, non aéré ou ventilé, les consorts [A]-[B] ne pouvant appréhender le risque de développement de la mérule. Dès lors, s'il est exact que l'expert relève qu'un tel développement est favorisé par l'inoccupation du bien, aucun manquement des vendeurs quant la conservation du bien ne peut, dans ces circonstances, leur être reproché.


En l'absence de faute caractérisée des vendeurs, la responsabilité des consorts [A]-[B] ne peut être recherchée. La cour confirme le rejet des prétentions à leur encontre.


- sur la responsabilité du notaire Me [C]


La demande subsidiaire en garantie formée par les consorts [A]-[B] n'a, compte tenu de ce qui précède, aucun objet.


La société Cavan Expertises et son assureur entendent rechercher la garantie du notaire, dont elles estiment que la responsabilité est engagée, tant en sa qualité de négociateur immobilier qu'en sa qualité de rédacteur d'acte, pour défaut d'information et de conseil, pour n'avoir pas procédé aux vérifications qui s'imposaient pour s'assurer des qualités essentielles du bien qu'il vendait.


Les appelantes rappellent que Me [C] détenait des vendeurs un mandat de vente, qu'il devait donc connaître les caractéristiques du bien objet de la vente, et s'assurer de son état général. Elles lui reprochent de n'avoir pas informé le diagnostiqueur du fait que la structure de la maison centrale était en bois et de l'existence d'un vide sanitaire. Relevant que l'expert judiciaire mentionne qu'il 'aurait peut-être fallu un audit du bien, fait par un professionnel dans le cadre de cette vente, le notaire vendant un bien sans pleinement le maîtriser de manière technique', elles estiment que le notaire a manqué à ses obligations de conseil à l'égard des vendeurs à ce titre.

Elles reprochent également au notaire, de n'avoir pas attiré l'attention des acquéreurs, à l'occasion de la rédaction de la promesse de vente et de l'acte authentique sur les limites de l'état de parasitaire et des investigations supplémentaires qui devaient être menées pour s'assurer d'une visite plus complète des lieux et notamment du vide sanitaire. Elles considèrent qu'il lui appartenait d'analyser les diagnostics, et de ne pas s'en tenir aux seules constatations du diagnostiqueur. Elles lui font grief encore de n'avoir pas mentionné dans l'acte la présence d'humidité et les recommandations formulées par la société Cavan Expertises. Selon elles, il a commis une faute du fait du défaut de conseil de vendeurs et des acquéreurs en s'abstenant de les informer de la nécessité de faire de nouveau intervenir la société Cavan Expertises après avoir rendu accessible le vide sanitaire.


Me [C] demande à la cour de confirmer le jugement qui écarte sa responsabilité et de rejeter toutes demandes à son encontre.

Il rappelle qu'il n'est tenu à un devoir de conseil qu'à l'égard des parties à l'acte et non à l'égard des tiers, tel que le diagnostiqueur. S'il est exact que le tiers à un contrat peut invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage, il fait valoir que le notaire qui manque à son devoir d'assurer la validité et l'efficacité des actes ou à son devoir de conseil n'engage pas sa responsabilité contractuelle mais quasi-délictuelle, or une faute délictuelle à l'égard de ses clients n'en constitue pas une à l'égard du tiers.

En tout état de cause, il considère n'avoir commis aucune faute. Il indique qu'il ignorait la structure bois de la partie centrale, laquelle ne présentait pas de caractère apparent et rappelle que les désordres, selon l'expert judiciaire, n'étaient pas apparents au jour de la vente. À l'inverse, il note que le regard était parfaitement visible et accessible. S'agissant des caractéristiques de l'immeuble, il relève que les acquéreurs ne recherchent pas sa responsabilité.

Il ajoute qu'il n'appartient pas au notaire, même négociateur de faire procéder à des sondages destructifs ou à un audit du bien afin de déterminer le mode constructif de l'immeuble.

Il rappelle que toutes les pages de l'état parasitaire étaient annexées aux actes et ont été paraphées et que cet état a été notifié aux acquéreurs par lettre recommandée avec accusé de réception le 3 février 2012.

Enfin, il soutient que sa mission n'est pas de vérifier les constatations techniques.


Les consorts [A] ont donné à la SCP Le Boyer et [E] [C], notaire associés, un mandat non exclusif de vente du bien litigieux.


Me [C] ne conteste pas être intervenu d'une part en qualité de négociateur immobilier et d'autre par en qualité de rédacteurs des actes de vente

(compromis et acte authentique).


* sur la qualité de négociateur du notaire


L'agent immobilier est tenu de délivrer tant à son mandant qu'au tiers contractant une information, loyale et des conseils adaptés afin de leur permettre d'effectuer un choix éclairé.


Toute défaillance à l'égard de la partie qui ne l'a pas mandaté engage sa responsabilité délictuelle vis à vis de cette dernière. En l'espèce, il est souligné que cette responsabilité n'est pas recherchée par les acquéreurs.


Ce devoir d'information et de conseil implique qu'en amont, l'agent immobilier vérifie personnellement, au prix d'un minimum d'investigations relevant de son domaine de compétence et portant sur des données accessibles, la consistance matérielle et juridique des biens qu'il est chargé

de vendre.


Un défaut d'information du notaire à la présence d'une trappe d'accès au vide sanitaire, est inopérant en l'espèce, dans la mesure où le diagnostiqueur, compte tenu des développements précédents, en avait connaissance.


Aucun élément ne permet d'affirmer que le notaire avait connaissance de l'existence d'une structure bois du bâtiment central, ce qui nécessite des compétences techniques dans le bâtiment, étrangères aux siennes. L'absence d'information sur ce point ne peut lui être opposée.


Il n'appartient pas non plus au notaire, en cette qualité de faire procéder à un audit de l'immeuble, une telle décision revenant aux seuls propriétaires du bien. Par ailleurs, on ne peut exiger du notaire des connaissances particulières en matière de pathologie du bois ni d'être en mesure de déceler des attaques fongiques que le diagnostiqueur n'a lui-même pas décelées. Il n'appartient ainsi pas au notaire de vérifier l'exactitude d'un diagnostic technique et la seule mention de l'inaccessibilité du vide sanitaire par le diagnostiqueur sans précision de ses entières constatations notamment quant à la présence d'eau sous la trappe d'accès, ne justifiait pas qu'il soit commandé un nouvel état parasitaire.


La cour considère qu'en qualité de négociateur immobilier, aucune faute en peut être reprochée à Me [C].


* sur la qualité de rédacteur d'acte


Un compromis de vente a été signé le 2 février 2012. L'état parasitaire est annexé à cet acte et est paraphé des parties.


Le notaire a fait figurer dans l'acte authentique de vente la mention suivante:

Un état parasitaire a été délivré par la société Cavan Expertises en date du 12 janvier 2012. Une copie de ce document est demeurée ci-jointe et annexée après mention.

Ses conclusions ont été les suivantes:

Absence d'infestation de champignons lignivores. Indices d'infestation d'insectes xylophages.

L'acquéreur déclare en avoir connaissance et d'en faire ainsi son affaire personnelle.

Est effectivement annexé à l'acte et paraphé par les acquéreurs l'entier état parasitaire.


Le décret n° 71-941 du 26 novembre 1971🏛 relatif à la rédaction des actes établis par les notaires prévoit que lorsque l'acte est établi sur support papier, l'acte notarié porte mention des documents qui lui sont annexés, que les pièces annexées sont revêtues d'une mention constatant cette annexe et signée notaire et que lorsqu'il est établi sur support électronique, les pièces annexées sont indissociablement liées à l'acte auquel elles se rapportent. La signature électronique du notaire en fin d'acte vaut également pour ses annexes.


Les annexes font donc partie intégrante de l'acte et il est vainement reproché au notaire de s'être abstenu de reprendre l'intégralité des mentions de l'état parasitaire et en particulier les recommandations du diagnostiqueur, les acquéreurs ayant été sur ce point pleinement informés, tant par l'annexe aux actes que la mention du notaire s'y référant.


La cour rejoint donc les premiers juges en ce qu'ils écartent la responsabilité du notaire.


Le jugement est confirmé en ce qu'il déclare la société Cavan Expertises seule responsable du dommage subi par M. [M] [F] et Mme [G] [F] et rejette les demandes formées contre Me [C].


- sur l'indemnisation du préjudice


La société Generali, qui ne conteste pas sa garantie due à la société Cavan Expertises indique qu'en cas de condamnation, elle serait fondée à opposer le plafond de garantie à hauteur de 300 000 euros par sinistre et la franchise d'un montant de 3 000 euros, telle que stipulée aux conditions particulières de la police d'assurance souscrite par la société Cavan Expertises.


Outre que cet argumentaire ne constitue pas une prétention, ces dispositions contractuelles liant la société Cavan Expertises à son assureur ne sont opposables qu'à la société Cavan Expertises et non aux époux [F], comme très justement relevé par le tribunal .


Les appelantes estiment que les époux [F] ne rapportent pas la preuve de leur réclamation indemnitaire, relevant que ne sont pas produits tous les devis retenus par l'expert. Elles ajoutent que l'expert avait indiqué qu'un avis d'urbanisme devait accompagner les devis et qu'un tel avis n'a pas été communiqué, de sorte qu'on ne peut valider des modalités de travaux sans s'assurer de leur conformité aux règles de l'urbanisme.

Elles soutiennent en outre que les travaux de reprise ne sauraient générer une plus value au profit des époux [F], rappellent qu'ils ont acquis la maison au prix de 88 700 euros, qu'ils réclament une prise en charge à hauteur de 112 000 euros alors même qu'il s'agit d'une démolition-reconstruction partielle de la maison, et demandent à la cour d'appliquer un coefficient de vétusté, faute de quoi, un enrichissement illégitime et infondé des époux [F] serait constaté.

Elles admettent que le coût du traitement de la mérule de 3 085 euros TTC soit imputable au diagnostiqueur.

S'agissant de la perte de loyer invoqué par les acquéreurs, elles considèrent que le tribunal a statué ultra petita, la demande portant sur une somme de 650 euros du 9 octobre 2013 à la date de livraison de la nouvelle construction à venir. Elles soulignent qu'en décidant d'une condamnation courant jusqu'à l'achèvement des travaux prévus par le rapport d'expertise, le tribunal laisse ainsi les époux [F] libres de commander les travaux à leur guise et décider eux-mêmes de la date d'achèvement des travaux. Selon elles, le jugement est en outre juridiquement inexécutable, sans que ce ne soit prévu si cet achèvement des travaux correspond à la réception des travaux ou encore à la levée de toute éventuelle réserve.

Elles ajoutent qu'en cas de refus d'autorisation d'urbanisme, les travaux préconisés par l'expert pourraient ne jamais être réalisables. À défaut de justifier d'une telle demande d'autorisation, la demande indemnitaire de ce chef (à ce jour de près de 70 200 euros, soit proche du prix d'achat) est injustifiée, d'autant que la rentabilité alléguée n'est pas justifiée.

En ce qui concerne les frais bancaires, elles concluent à la confirmation du jugement qui ne retient pas ce poste de préjudice.

Enfin, elles considèrent qu'aucun préjudice moral ne lui est imputable, n'étant pas responsable de l'infestation du bien.


Les époux [F] renouvellent devant la cour leurs demandes présentées devant les premiers juges.

Ils estiment pleinement justifiée leur demande indemnitaire au titre du préjudice matériel subi correspondant au coût des travaux à entreprendre pour réparer les désordres, dont ils ont justifié auprès de l'expert, et ce, avec indexation selon l'indice BT 01.

Ils font valoir que le certificat d'urbanisme n'est pas obligatoire, qu'il n'est valable que 18 mois et qu'ils ne pouvaient renouveler une telle demande, depuis l'origine du litige.

Ils entendent préciser avoir acquis ce bien en vue de le louer, que la perte de loyer est donc certaine, un locataire étant d'ailleurs dans les lieux lors de la survenance des désordres. Ils estiment leur manque à gagner important, indiquent que le montant du loyer a été fixé avec le concours d'un agent immobilier. Ils rappellent que l'expert a retenu une perte de loyers à hauteur de 650 euros par mois, depuis le 9 octobre 2013.

Ils critiquent le jugement écartant d'une part leur demande indemnitaire au titre des frais bancaires, considérant les justifier, ainsi que fixant d'autre part leur préjudice moral à 5 000 euros, indemnisation qu'ils demandent de porter à 20 000 euros, au regard des tracas causés par ces désordres et de leur impact sur leur santé et la vie de famille.


La société Cavan Expertises doit supporter le coût de travaux nécessaires pour traiter les bois contaminés mais également les causes de la contamination. L'expert judiciaire, a conclu qu'il convenait de reprendre la totalité de la partie centrale de la construction.


La cour observe que les devis présentés par les époux [F] ont été étudiés et discutés par l'expert, lequel écarte certains d'entre eux, en retient d'autres pour partie, d'autres en totalité.


Si l'expert a indiqué qu'une amélioration de la construction est observée avec une isolation phonique améliorée, des équipements neufs et une structure neuve, que ces points n'ont pas été chiffrés de sorte qu'il lui est difficile d'estimer une moins value sur les devis transmis, s'il a également mentionné qu'un avis d'urbanisme ne lui avait pas été transmis, il a cependant évalué le coût de travaux de reprise à hauteur de 111 866,63 euros TTC. Il ne peut être fait grief aux époux [F], de ne pas avoir entrepris les travaux de reprise et par suite avoir sollicité les éventuelles autorisations administratives nécessaires pour ce faire, dans l'attente de la décision à intervenir.


Il convient donc d'admettre ces calculs comme correspondant au montant des travaux strictement nécessaires pour remédier aux désordres.


Le préjudice matériel est donc fixé à 111 866,63 euros TTC, sans qu'il y ait lieu de faire application d'un taux de vétusté, ni de prévoir une indexation, qui n'avait pas été réclamée initialement et qui est expliquée par une augmentation très importante ces dernières années du coût des travaux, allégation corroborée par aucune pièce.


* sur la perte de loyers


Il est constant que le bien acquis était loué. La valeur locative de 650 euros sera retenue pour une maison de comprenant séjour avec cheminée, cuisine, deux chambres, WC, salle de bains, double garage, cour et jardin de plus de 1 000 m2, loyer d'ailleurs appliqué dans le bail consenti à compter du 25 août 2013.


Il est produit par les époux [F] la facture de résiliation à son abonnement d'eau, par la locataire, en date du 30 août 2013. L'effondrement d'un plancher des WC en août 2013 n'est pas contesté.


Force est donc de constater que les époux [F] sont privés de la location de leur bien depuis août 2013.


L'évaluation du préjudice financier subi de ce chef ne peut cependant conduire à une indemnisation sans limite, ce qui pourrait advenir, à défaut de réalisation effective des travaux. Par ailleurs il ne peut être affirmé avec certitude que les époux [F] en l'absence de désordres auraient régulièrement loué leur bien, rien ne démontrant que le bien loué se situe dans une zone tendue.


Le préjudice financier lié à une perte locative est évalué par la cour à une somme de 40 000 euros, prenant en compte l'indisponibilité du bien depuis août 2013, soit près de dix ans.


*sur les frais bancaires


Pas plus que devant les premiers juges, les époux [F] ne justifient le lien de causalité entre le montant de la facilité de paiement octroyée par le Crédit Mutuel le 29 novembre 2013 à hauteur de 22 529,26 euros et les désordres affectant le bien acquis. La cour écarte cette prétention indemnitaire.


* sur le préjudice moral


La cour fait sienne l'appréciation opérée par le tribunal du préjudice moral subi par les époux [F] strictement lié aux désordres affectant la maison qu'ils avaient acquis, dont il convient de rappeler qu'elle n'était pas destinée à être occupée par eux-mêmes mais qu'elle était destinée à la location.


En conséquence, la cour confirme le jugement qui condamne in solidum la société Cavan Expertises et la société Generali Iard à payer à M. et Mme [F] les sommes de :

- 111 866,63 euros au titre de leur préjudice matériel,

- 5 000 euros au titre de leur préjudice moral.

La condamnation in solidum prononcée à l'encontre ces dernières à hauteur de 48 100 euros au titre d'une perte de loyers jusqu'en décembre 2019 outre une somme de 650 euros par mois à compter de janvier 2020 jusqu'à l'achèvement des travaux prévus par l'expert judiciaire, en indemnisation de la perte des loyers à partir de cette date, est infirmée ; la cour condamne in solidum la société Cavan Expertises et la société Generali Iard à payer à M .et Mme [F] une somme de 40 000 euros au titre de la perte de loyers.


- sur les frais irrépétibles et les dépens


L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, au profit des époux [F], des consorts [A]-[B] et de Me [C]. La société Cavan Expertises et la société Generali sont condamnées in solidum à payer, à ce titre, aux époux [F] une somme de 2 000 euros, aux consorts [A]-[B] une somme de 2 000 euros et une somme de 2 000 euros à Me [C], notaire.

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées.

La société Cavan Expertises et la société Generali sont condamnées aux dépens d'appel, distraits au profit de la Selarl Bourges, de Me Lhermitte et de la Selarl Ab Litis, avocats conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS


La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :


Déclare recevable l'intervention volontaire de la société [T] Loic et Associés en la personne de Me [Y] [T], ès-qualités de liquidateur judiciaire ;


Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il condamne in solidum la société Cavan Expertises, et la société Generali Iard à payer aux époux [F] la somme de 48 100 euros au titre du préjudice de perte de loyers jusqu'en décembre 2019 inclus, et la somme de 650 euros par mois à compter de janvier 2020 jusqu'à achèvement des travaux prévus par le rapport d'expertise judiciaire, en indemnisation de la perte des loyers, à partir de janvier 2020,


Statuant à nouveau sur les chefs de jugement infirmés,


Condamne in solidum la société Cavan Expertises, représentée par la société [T] Loic et Associés en la personne de Me [Y] [T], ès-qualités de liquidateur judiciaire et la société Generali Iard à payer aux époux [F] une somme de 40 000 euros au titre du préjudice de perte de loyers ;


Y ajoutant,

Condamne in solidum la société Cavan Expertises, représentée par la société [T] Loic et Associés en la personne de Me [Y] [T], ès-qualités de liquidateur judiciaire et la société Generali Iard à payer :

- à M. [M] [F] et Mme [G] [F] une somme de 2 000 euros,

- aux consort [A]-[B] une somme de 2 000 euros,

- Me [E] [C] une somme de 2 000 euros,

sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;


Condamne la société Cavan Expertises, représentée par la société [T] Loic et Associés en la personne de Me [Y] [T], ès-qualités de liquidateur judiciaire et la société Generali Iard aux dépens d'appel, distrait au profit de la Selarl Bourges, de Me Lhermitte et de la Selarl Ab Litis, avocats conformément à l'article 699 du code de procédure civile.


Le Greffier La Présidente