Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1


ARRÊT DU 12 MAI 2023


(n° , 16 pages)


Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/11962 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CADYI


Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Juin 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 16/05325

APPELANTE


SCPI ELYSÉES PIERRE immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 334 850 575, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 19]

représentée par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SCP NABOUDET - HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046 assistée de Me Albert CASTON de la SCP CASTON TENDEIRO, avocat au barreau de PARIS, toque : P0156


INTIMÉES


SARL DIAG CENTER immatriculée au RCS sous le numéro B 484 020 813, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 16]

représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111


SARL BIO-GOUJARD immatriculée au RCS sous le numéro 343 588 091, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 13]

[Localité 17]

représentée par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151


Compagnie d'assurances MMA A venant aux droits de la SA COVEA RISKS

immatriculée au RCS de Le Mans sous le numéro 775 652 126, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 14]


Compagnie d'assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES venant aux droits de la SA COVEA RISKS immatriculée au RCS de Le Mans sous le numéro 775 652 126, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 14]


toutes deux représentées et assistées de par Me Jérôme HOCQUARD de la SELARL ELOCA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0087 substituée par Me Séverine MADEIRA, avocat au barreau de PARIS de la SELARL ELOCA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0087


SA ALLIANZ IARD immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 542 110 291, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 18]

représentée par Me Agnès PEROT de la SELARL AVOX, avocat au barreau de PARIS, toque : J109


SA GECINA immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 592 014 476, prise en la personne de e ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 15]

représentée par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056 assistée de Me Paul TALBOURDET, avocat au barreau de PARIS, toque : R045


SA AXA Aa A immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 722 057 460,agissant poursuites et diligences de ses représentants égaux domiciliés en cette qualité audit siège, es qualités d'assureur de la société BIO-GOUJARD

[Adresse 9]

[Localité 21]

représentée par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151


Société [X] [E], agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 20]

représentée par Me Jérôme HOCQUARD de la SELARL ELOCA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0087 substituée par Me Séverine MADEIRA, avocat au barreau de PARIS

de la SELARL ELOCA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0087


SA AXA Aa A immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 722 057 460,en qualité d'assureur de la société DIAG CENTER, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 21]

représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111


SARL HISCOX EUROPE UNDERWRITING LIMITED,immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 524 737 681, dont le siège social se situe [Adresse 2], B et dont l'établissement principal en FRANCE est situé [Adresse 7], prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés audit siège ès qualités,

représentée par Me Damien JOST de la SELEURL CABINET JOST JURIDIAG, avocat au barreau de PARIS, toque : B0229


PARTIE INTERVENANTE :


SA HISCOX ,société de droit luxembourgeois, dont le siège social est situé [Adresse 10], et dont la succursale française, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 833 546 989, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 11]

[Localité 15]

représentée par Me Damien JOST de la SELEURL CABINET JOST JURIDIAG, avocat au barreau de PARIS, toque : B0229

COMPOSITION DE LA COUR :


L'affaire a été débattue le 09 mars 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :


Claude CRETON, Président de chambre

Corinne JACQUEMIN, Conseillère

Catherine GIRARD-ALEXANDRE, Conseillère


qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Corinne JACQUEMIN, conseillère, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile🏛.


Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats


ARRÊT :


- contradictoire,


- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile🏛,


- signé par Monsieur Claude CRETON, Président de chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE


Par acte authentique du 16 février 2011, la SA Gecina a vendu à la SCPI Élysées Pierre un immeuble à usage de bureaux situé à [Localité 19], [Adresse 12], composé de neuf étages et 22 lots de parking en sous-sols, au 43 de la même voie.


Aux termes de cet acte et de la promesse de vente, signées le 19 janvier 2011, avaient été annexés trois rapports de diagnostic mentionnant l'absence d'amiante.


Toutefois, la présence d'amiante dans les lieux est apparue en 2014, lors de la mise en oeuvre du programme de rénovation de l'immeuble par la SCPI Élysées Pierre.


Deux rapports ont été établis, par les sociétés Arcalia le 3 juin 2014 et Eurofins le 30 juillet 2014, concluant à la nécessité de désamiantage.


Après expertise judiciaire ordonnée le 17 février 2015 et réalisée par M. Ab [S], dont il est résulté la confirmation de la présence d'amiante dans le bâtiment, la société Élysées Pierre a fait assigner la SA Gecina ainsi que les entreprises ayant effectué les diagnostics avant la vente, la société [X] [E], la SARL Bio-Goujard et la SARL Diag Center et leurs assureurs, en paiement de la somme de 8 188 843 euros outre les intérêts légaux à compter de ses débours, avec capitalisation des intérêts échus depuis un an et une somme de 205 774,68 euros HT au titre de l'article 700 du code de procédure civile🏛.


La société Elysées Pierre recherchait la responsabilité de la société Gecina que sur le fondement de l'ob1igation de délivrance conforme ou, subsidiairement, celui de la garantie des vices cachés.


Le tribunal de grande instance de Paris a rejeté les demandes formées par la société Élysées Pierre contre la société Gecina et retenu la responsabilité de la société [X] [E], de la société Bio-Goujard et de la société Diag Center.


Ainsi par jugement du 4 juin 2019 le tribunal a :


- constaté le désistement d'instance de la société Elysées Pierre envers les sociétés Allianz Iard, Hiscox Europe Underwriting Limited et Hiscox Insurance Company Limited ;


- débouté la société Elysées Pierre de ses demandes tendant à condamner la société Gecina à lui verser une indemnité de 8.188.843 euros outre les intérêts légaux à compter de ses débours avec capitalisation des intérêts échus depuis un an et une somme de 205.774,68 euros HT au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;


- dit que la société C Ac a commis une faute en ne détectant pas la présence d'amiante dans les zones de bureau et de circulation du bâtiment sis [Adresse 12] à [Localité 22] ;

- dit que la société [X] [E] a commis une faute en ne détectant pas la présence d'amiante dans les zones techniques du bâtiment sis [Adresse 12] à [Localité 22];


- dit que la société Diag Center a commis une faute en ne détectant pas la présence d'amiante dans les parties communes aux bâtiments sis aux [Adresse 12] à [Localité 22], soit la rampe d'accès au sous-sol et l'escalier d'accès au sous~sol ;


- dit que ces fautes n`ont pas eu pour conséquence la présence d`amiante dans le bâtiment litigieux mais qu'el1es ont privé la SCPI Élysées Pierre d`une information ;


- débouté la société Gécina de sa demande tendant à condamner tout succombant à lui verser une somme de 100.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;


- condamné la société Elysées Pierre à verser à la société Allianz Iard une indemnité de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;


- débouté les sociétés C Ac et Axa Aa A de leurs demandes tendant à condamner la société Gecina à la relever intégralement ou subsidiairement à hauteur de 90 % de toute condamnation ;


- réservé les autres demandes ;


- rouvert les débats ;


- invité la société Elysées Pierre à former ses demandes indemnitaires en considération des fautes retenues par le tribunal ;


- renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 18 octobre 2019 à 13 heures pour conclusions de la société Elysées Pierre et, à défaut, clôture.


Sur le manquement de la société Gecina à son obligation de délivrance, le tribunal a retenu

que l'acte ne comprenait aucune stipulation selon laquelle le bâtiment vendu serait exempt d' amiante et que la seule mention de la teneur des dossiers techniques amiante concluant à son absence ne permettait de déduire que ce point était entrée dans le champ contractuel


S'agissant de la garantie des vices cachés, le tribunal a indiqué que la société Gecina n'était pas une professionnelle de l'amiante mais une professionnelle de l'immeuble de bureaux comme la société Elysées Pierre et que dès lors, la clause d'exclusion de garantie des vices cachés avait donc vocation à s'appliquer sauf connaissance concrète du vice par la société Gécina qui n'est pas établie.


Concernant la responsabilité des diagnostiqueurs, le tribunal mentionne que la faute commise en ne détectant pas la présence d'amiante dans les zones de bureaux et de circulation que l'expert a indiqué comme visible, n'a pu avoir pour effet que de priver la société Elysées Pierre d'une information et donc de toute chance de négocier différemment l'acquisition litigieuse et qu'il convenait de rouvrir les débats afin de permettre à la société Elysées Pierre de réclamer réparation des préjudices nés des fautes constatées.


La société Élysées Pierre a interjeté appel de cette décision 17 juin 2019, estimant que :

statuant ainsi, en matière de ' risque amiante', les premiers juges ont :

- méconnu les principes édictés par la Cour de cassation sur les préjudices en cas de faute du diagnostiqueur,

- commis des erreurs d'appréciation sur les obligations du vendeur,

- dénaturé le rapport d'expertise,

- encouru des reproches de défauts de réponse à conclusions et motifs.


La société [X] [E] et ses assureurs, la société MMA IARD et la société MMA IARD Assurances Mutuelles, ont interjeté appel de ce jugement le 10 juillet 2019.


Les procédures ont été jointes.


La société Hiscox SA est volontairement intervenue à l'instance.


La société [X] [E] et ses assureurs ont saisi le magistrat de la mise en état d'un incident tendant à voir l'appel déclaré irrecevable à leur égard au motif que la société Élysées Pierre a interjeté appel du jugement en ce qu'il a constaté que les fautes commises par les diagnostiqueurs n'avaient pas eu pour conséquence la présence d'amiante dans le bâtiment mais qu'elles avaient privé la société Élysées Pierre d'une information ; ils soutenaient en conséquence que l'appelante était dépourvue d'intérêt à faire appel puisque le jugement ne l'a pas déboutée de ses demandes indemnitaires et qu'elle a obtenu gain de cause sur le principe de la responsabilité des diagnostiqueurs.

Par ordonnance du 21 Avril 2022 ayant autorité de chose jugée, l'incident a été rejeté de sorte que les développements des parties devant la cour concernant ce point de l'irrecevabilité de l'appel sont sans objet.

Par conclusions du 16 décembre 2019, la société Élysées Pierre demande à la cour d'infirmer la décision entreprise et, statuant à nouveau de :


- condamner, in solidum, les intimés à lui payer la somme de 8.188.63 € HT, en principal, outre intérêts simples et capitalisés, décomptés de la date des débours, avec capitalisation pour ceux dus pour plus d'une année entière, jusqu'à parfait paiement effectué en exécution complète de la décision à intervenir ;


- condamner les mêmes sous la même solidarité :

* en tous les dépens (dont distraction au profit de la SCP Naboudet-Haret, comprenant les frais et honoraires d'expertise et de procédure,

* ainsi qu'à l' indemniser des :

- honoraires d'avocat s'élevant à ce jour à la somme de 245.709€ HT, les notes d'honoraires pouvant être produites à première demande,

- honoraires de conseil technique de la société Grateloup Conseil exposés dans le temps de la procédure au fond pour 19.600€ HT.


Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 7 janvier 2019, la société Gecina requiert de la cour de :


à titre principal,


- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;


- débouter les sociétés Elysées Pierre, Bio-Goujard, [X] [E], Diag Center, MMA

IARD, MMA A Assurances Mutuelles, Allianz IARD et Axa France IARD de l'ensemble de leurs demandes, à son encontre ;


à titre subsidiaire,


- se déclarer incompétente pour statuer sur les points du litige non tranchés par le jugement mixte et envoyer les sociétés Elysées Pierre, [X] [E], MMA IARD et MMA A Assurances Mutuelles devant le tribunal de grande instance de Paris ;


- débouter en conséquence les sociétés Elysées Pierre, Bio-Goujard, [X] [E], Diag Center, MMA IARD, MMA A Assurances Mutuelles, Allianz IARD et Axa France IARD de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la société Gecina ;


à titre plus subsidiaire,

- condamner in solidum les sociétés Bio-Goujard, Axa France IARD (en qualité d'assureur de Bio-Goujard), [X] [E], MMA IARD et MMA A Assurances Mutuelles (en qualité d'assureurs de [X] [E]), Diag Center et Axa France IARD (en qualité d'assureur de Diag Center) à contre-garantir et à intégralement tenir indemne la société Gecina de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre dans le cadre de la présente instance ;


en tout état de cause,


- condamner in solidum tous succombants à payer la somme de 100.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens dont distraction, pour ceux la concernant, au profit de Maître Patricia Hardouin ' SELARL 2H Avocats et ce, conformément aux dispositions de l'article 699 du du code de procédure civile.


La SARL [X] [E], la SA MMA IARD et la Société MMA IARD Assurances Mutuelles, venant aux droits de la SA COVEA RISKS ont conclu au fond le 10 octobre 2019 et prient la cour d'infirmer les chefs du jugement attaqués et de :


- débouter la SCPI Élysées Pierre de toutes les demandes dirigées leur encontre ;


- débouter la société Gecina de l'ensemble des demandes formulées contre elles ;


Subsidiairement,


- ramener la part de responsabilité du 'cabinet [E]' à de plus justes proportions;


- limiter la participation du cabinet [E] à 2% des condamnations qui pourraient être prononcées lui ;


- condamner la SCPI Élysées Pierre à la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;


- condamner la SCPI Élysées Pierre aux dépens.


Par conclusions communiquées par voie électronique le 30 juin 2021 AXA FRANCE IARD, assureur de DIAG Center requiert de la cour de :


- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a constaté le désistement d'instance de la SCPI Élysées Pierre envers la société ALLIANZ IARD et pris acte de l'intervention volontaire de la SA AXA Aa A ès qualités d'assureur de la société DIAG Center ;


- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a dit que la société DIAG Center a commis une faute en ne détectant pas la présence d'amiante dans les parties communes aux bâtiments sis aux [Adresse 12] à [Localité 22], soit la rampe d'accès au sous-sol et l'escalier d'accès au sous-sol ;


- débouter les sociétés Élysées Pierre et Gecina et toutes les autres parties de toutes leurs demandes formées contre les sociétés DIAG Center et AXA Aa A en qualité d'assureur de la société DIAG Center ;


- mettre hors de cause, les Sociétés DIAG Center et AXA Aa A en qualité d'assureur ;


Subsidiairement, confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :


- dit que les fautes commises par la société DIAG CENTER étaient limitées aux parties communes aux bâtiments sis aux [Adresse 12] à [Localité 22], soit la rampe d'accès au sous-sol et l'escalier d'accès au sous-sol ;


- constaté que les fautes alléguées à l'encontre des diagnostiqueurs n'ont pas eu pour conséquence la présence d'amiante dans le bâtiment litigieux mais qu'elles ont privé la SCPI Élysées Pierre d'une information ;


Y ajoutant, dire qu'en tout état cause, il n'existe aucun lien de causalité entre les préjudices

allégués et les fautes reprochées à la société DIAG Center ;


En conséquence, débouter les sociétés Élysées Pierre et Gecina et toutes les autres parties de toutes leurs demandes formées contre les sociétés DIAG Center et AXA Aa A en qualité d'assureur de la société DIAG Center ;


Plus subsidiairement, dire que la compagnie AXA en qualité d'assureur responsabilité civile de la société DIAG Center est bien fondée à opposer le plafond de garantie de 500.000 € par sinistre et la franchise contractuelle d'assurance de 10% du montant du sinistre avec un minimum de 1.500 € et un maximum de 3.000 €, qui devra être déduite de toute condamnation pécuniaire prononcée à son encontre ;


En toute état de cause,


- condamner tout succombant à verser aux sociétés DIAG Center et AXA FRANCE IARD,

en qualité d'assureur de la société DIAG Center, la somme de 10.000 € au titre de l'article

700 du code de procédure civile ;


- condamner tout succombant au paiement des entiers dépens, y inclus les frais de l'expertise judiciaire, dont distraction au profit de la SCP Grappotte-Benetreau pour ceux dont elle aura fait l'avance sans en avoir reçu provision, conformément à l'article 699 du code de procédure civile🏛.


La société DIAG Center a fait l'objet d'une procédure collective dont la cour a été informée le 19 décembre dernier, de sorte qu'une disjonction a été prononcée car la société liquidée est assurée pour sa responsabilité professionnelle par la société AXA FRANCE ; la société Elysées Pierre exerce ici, contre cet assureur, l'action directe de la victime, telle qu'édictée par l'article 124-3 du code des assurances🏛, n'exigeant pas la mise en cause de l'assuré.


Par conclusions du 7 janvier 2020 la société AXA Aa A et la société BIO-Goujard ont conclu au rejet de toutes demandes formées par Elysées Pierre tendant à la liquidation de son préjudice et la renvoyer à se mieux pourvoir devant le tribunal qui reste saisi de cette demande ; elles sollicitent de la cour de :


Au principal,


- infirmer le jugement et, statuant à nouveau sur les responsabilités, condamner Gecina à relever et garantir C Ac à hauteur de 90 % de toute condamnation à laquelle C Ac viendrait jamais à être condamnée au profit d'Elysée Pierre ;


A titre subsidiaire, en cas de condamnation de d'AXA France de retenir le plafond de garantie de 750 000 € et sa franchise contractuelle ;


Dans tous les cas, condamner la société Gecina à verser à la société C Ac et à Axa France la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens dont distraction au profit de Me Lacan, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.


Par conclusions communiquées par voie électronique le 07 novembre 2019, la SA ALLIANZ IARD, en qualité d'ancien assureur de la société DIAG Center, demande à la cour de :


- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a mis hors de cause la compagnie ALLIANZ et

en ce qu'il lui a alloué une indemnité de 3.000 € au titre des frais irrépétibles ;


Y ajoutant,


- condamner in solidum la société [X] [E], les compagnes d'assurance MMA A et MMA IARD Assurances Mutuelles à lui verser à la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de l'instance d'appel.


La société Hiscox Europe Underwriting Limited et la SA Hiscox ont par conclusions communiquées par voie électronique le 7 janvier 2020 requis de la cour de :


À titre principal, confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;


Y ajoutant :


- recevoir l'intervention volontaire de la SA Hiscox ;


- dire et juger que la société [X] [E], les compagnes d'assurance MMA A et MMA IARD Assurances Mutuelles, ne forment aucune réclamation à l'encontre de la compagnie Hiscox Europe ;


- débouter toute autre partie de leurs demandes contre les sociétés Hiscox ;


- condamner la société [X] [E], les compagnes d'assurance MMA A et MMA A Assurances Mutuelles à payer aux sociétés Hiscox Europe Underwriting Limited et Hiscox SA une somme de 5.000 € chacune sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;


- condamner la société [X] [E], les compagnes d'assurance MMA A et MMA A Assurances Mutuelles aux dépens, lesquels seront recouvrés par Me Jost conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.


Il convient de se reporter aux énonciations de la décision déférée pour plus ample exposé des faits et de la procédure antérieure, ainsi qu'aux conclusions susvisées très détaillées pour l'exposé des moyens des parties devant la cour.

SUR QUOI


Sur la responsabilité de la société Gecina


Concernant la non conformité de la chose vendue


La SCPI Élysées Pierre fait valoir que la présence d'amiante rend l'ouvrage non conforme à l'engagement du vendeur, une société professionnelle de l'immobilier qui a créé une 'structure interne' dénommée Provexy.


Elle ajoute que contrairement à l'affirmation du tribunal selon laquelle ' l'acte ne contient aucune stipulation selon laquelle le bâtiment vendu serait exempt d 'amiante', la société Gecina a affirmé l'absence d'amiante par le 'dossier technique amiante ' annexé à1'acte .


L'appelante souligne que la société Gecina a fait preuve de d'ignorance fautive alors qu'au surplus, la SCPI Élysées Pierre s'est engagée en confiance, sans aucune raison de douter de la crédibilité des réponses aux questions posées sur l'amiante et de l'éthique affichée par la venderesse de manière publique.


Elle ajoute que la société Gecina n'a respecté ni ces engagements publics qui sont nécessairement entrés dans le champ contractuel, ni la réglementation qui résulte des articles R-1334-14 à R 1334-29 du code de la santé publique🏛 (décret n° 96-97 du 7 février 1996🏛, modifié), définissant les obligations du vendeur en matière de dossier technique amiante ' DTA' et L 4531-1 du code du travail🏛 imposant à tout maître d'ouvrage de travaux, le respect de diverses obligations en matière de sécurité ' amiante ', pour la santé des travailleurs des entreprises.


La société Gecina répond que la bonne foi se présume, qu'elle n'avait pas connaissance de la présence d'amiante dans l'immeuble et qu'elle a toujours agi avec transparence dans le cadre des discussions avec Elysées Pierre, préalables à la vente.


Elle souligne que trois diagnostiqueurs différents, dûment certifiés et indépendants, ont visité l'immeuble et ont conclu à une absence d'amiante et que les les opérations de maintenance de l'immeuble n'ont jamais permis de découvrir la présence d'amiante, comme l'a constaté l'expert judiciaire après un examen attentif de l'ensemble des interventions réalisées dans ce cadre.


Elle précise, d'une part, que l'affirmation de l'expert judiciaire selon laquelle Ad aurait « pu et dû » avoir connaissance de la présence d'amiante n'apporte rien à la discussion puisque seule importe la preuve d'une connaissance effective que l'expert reconnaît ne jamais avoir existé. En tout état de cause, l'absence de connaissance s'explique par le fait qu'elle n'a pas réalisé elle-même les travaux d'aménagement de ses locataires, réalisés par les entreprises de ces derniers sous leur propre maîtrise d'ouvrage, ni réalisé elle-même les travaux d'entretien qui ont été confiés à diverses entreprises qui ne l'ont jamais informée sur une présence d'amiante.


D'autre part, l'intimée affirme qu'elle n'avait pas à s'informer eu égard aux rapports concordants des diagnostiqueurs intervenus dans l'immeuble et attestant l'absence d'amiante (Gecina n'étant pas elle-même un professionnel du diagnostic en matière d'amiante).


Elle en conclut que les conditions d'une responsabilité contractuelle de Gecina vis-à-vis d'Elysées Pierre ne peuvent être réunies.


Concernant l'obligation d'information du vendeur d'immeuble, l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation🏛 dispose « qu'en cas de vente de tout ou partie d'un bien immobilier, un diagnostic technique doit être annexé à l'acte de vente comprenant notamment un document, le diagnostic amiante, mentionnant la présence ou l'absence dans l'immeuble vendu de matériaux ou produits contenant de l'amiante ».


La loi ne met ainsi à la charge du vendeur que l'obligation de joindre à l'acte de vente un descriptif de la situation de l'immeuble à l'égard de l'amiante établi par un professionnel. Ce document ne constitue pas, sauf stipulation expresse contraire, un engagement du vendeur de livrer un bien exempt de ce matériau.


En l'espèce, il est constant que la société Gecina a produit lors de la vente des diagnostics amiante soit :

* un dossier technique amiante dressé le 4 janvier 2005 par la société C Ac,

* un dossier technique amiante dressé le 27 décembre 2005 par la société Diag center,

* un dossier technique amiante dressé le 18 janvier 2011 par la société [X] [E].


Il en résulte qu'à défaut de mauvaise foi de la société Gecina, établie par la SCPI Élysées Pierre, l'appelante doit être déboutée des demandes présentées à ce titre et le jugement confirmé de ce chef.


Concernant la garantie des vices cachés


Il est constant que la présence d'amiante dans l'immeuble vendu par la société Gecina à la SCPI Élysées Pierre et décelée en 2014, rendait ledit immeuble impropre à sa destination et constitue un vice caché.


L'article 1643 du Code civil🏛 a instauré une possibilité pour le vendeur de limiter sa responsabilité.

En effet, le vendeur est « tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ».


Ainsi, le vendeur professionnel étant présumé façon irréfragable connaître les vices de la chose vendue, le vendeur ne peut opposer les clauses contractuelles de non-garantie des vices cachés et l'ignorance de ceux-ci.


En l'espèce, l'acte de vente stipule (p 26) que « L'acquéreur prend l'immeuble dans l'état où il se trouve à ce jour sans aucune garantie de tous vices apparents ou cachés ».


Les vendeurs professionnels en matière immobilière au sens de l'article 1641 et suivants du code civil🏛, comprennent notamment les personnes dont l'activité principale consiste à gérer, acquérir ou vendre des immeubles, tels que des marchands de biens ou des sociétés civiles immobilières qui achètent un immeuble pour le restaurer et le revendre.


En cas de vente entre parties de même spécialité, la garantie du vendeur ne peut être invoquée lorsqu'une clause de non garantie des vices cachés est insérée à l'acte sauf si le vice était indécelable ou lorsque l'acheteur ne disposait pas des compétences techniques nécessaires pour déceler les vices affectant la chose vendue.


Or, il est établi, notamment au vu de son extrait Kbis et d'ailleurs non contesté, que la société Gecina exerce bien une activité de vendeur professionnel d'immeubles et également le financement de toute opération de construction.


Il s'ensuit que la société Gecina n'est pas fondée à soutenir, d'une part, le fait que son obligation consistait uniquement à transmettre à l'acquéreur le constat d'amiante dressé par le diagnostiqueur agréé missionné à cet effet, d'autre part, la responsabilité exclusive du diagnostiqueur.


Au surplus, il résulte du dossier que l'intimée revendique expressément un professionnalisme particulier de recherche de l'amiante dans les biens qu'elle vend dès lors que dans ses rapports publics d'activité, tels notamment ceux établis en 2008, 2009 et 2010 (75. 76 et 19 de l'appelante) est mentionné le point suivant :

« Amiante

L'amiante représente un risque sanitaire pour les personnes exposées, les clients/locataires mais également les collaborateurs et le personnel des entreprises de travaux et maintenance. L'ensemble du patrimoine de GECINA a fait l'objet d'un diagnostic tous matériaux et de la réalisation du Dossier Technique Amiante (DTA).

Pendant la période de gestion où toutes les précautions doivent être prises pour supprimer

l'exposition de clients/locataires, de collaborateurs et des personnels des entreprises, des travaux de désamiantage complet des lots d'immeubles comprenant de l'amiante sont ainsi effectués.

A la vente, GECINA fournit un diagnostic exhaustif permettant l 'exonération du vice caché.

Par ailleurs, aucun immeuble mis en vente par lot ne contient de matériaux en amiante friable. ''.


En revanche, la SCPI Élysées Pierre qui interveint au vu de son Kbis dans 'le cadre d'acquisition et gestion d'un parc immobilier location ', nonobstant sa qualité de professionnelle, n'a aucune compétence en matière d'amiante et avait d'ailleurs sollicité la société Gecina des renseignements à ce sujet.


Dès lors, la clause d'exclusion de garantie ne saurait trouver application et la société Gecina doit être condamnée à indemniser la SCPI Élysées Pierre du préjudice subi du fait de la nécessité d'avoir dû procéder au désamiantage des lieux.


Sur la responsabilité des diagnostiqueurs


L'article L 1334-13 du code de la santé publique🏛, dans sa rédaction applicable au litige, prévoit « un état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l'absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante est produit, lors de la vente d'un immeuble bâti, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6 du code de la construction et de l'habitation🏛 ».


Ledit article L. 271-5 du code de la construction et de l'habitation🏛, dans sa rédaction applicable au litige, énonce que le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants : « ['] 2° L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du même code (de la santé publique). »


L'arrêté du 22 août 2002 relatif aux consignes générales de sécurité du dossier technique amiante précise que si le constat de présence ou d'absence d'amiante préalable à la vente est établi sur la base d'un repérage des produits et matériaux contenant de l'amiante réalisé selon les modalités définies dans une annexe I.


Celle-ci dispose que : 'Dans un premier temps, l'opérateur de repérage recherche et constate de visu la présence de matériaux et produits, accessibles sans travaux destructifs, qui correspondent à la liste définie en annexe du décret n° 96-97 du 7 février 1996 modifié et qui sont susceptibles de contenir de l'amiante. S'il a connaissance d'autres produits ou matériaux réputés contenir de l'amiante, il les repère également.

Il examine de façon exhaustive tous les locaux qui composent le bâtiment'.


En l'espèce, il ressort du rapport d'expertise que les plaques amiantées étaient visuellement repérables sans travaux destructifs.


Il ressort en effet des constatations de l'expert que : « Ces plaques alvéolaires ont été clairement constatées lors des réunions d'expertise. On les retrouve à chaque étage de l'immeuble. Elles se localisent au niveau des bureaux, des circulations, des placards techniques dans les circulations, des paliers d'ascenseurs, des gaines techniques, dans la circulation des sous-sols.


Elles étaient réparties aléatoirement sur toute la surface du bâtiment, et leur nombre est très important ; elles étaient accessibles sans travaux destructifs. Elles étaient reconnaissables visuellement. Il en est de même avec les circulations (avec un peu plus de difficulté, car plénum encombré de réseaux divers).


Au niveau des bureaux et des circulations, un nombre suffisant d'investigations (levé des dalles de faux plafonds) aurait pu permettre à Bio-Goujard d'observer ces MCA.


Au niveau des placards techniques de circulation, certaines plaques étaient accessibles visuellement en tête de cloison, à l'extérieur des placards.


Au niveau des allées dans les parkings aux sous-sols, toutes les plaques sont directement accessibles visuellement. Diag Center ne pouvait pas les manquer. Conformément à la norme et à la réglementation en vigueur, tous les diagnostiqueurs auraient pu constater la présence des plaques d'amiante. » (Rapport d'expertise, p.62-63).


Il en a conclu que : « BIO-GOUJARD a commis une erreur en n'observant pas la présence des plaques en amiante-ciment au plafond des zones de bureaux et des circulations.

[X] [E] a commis une erreur en n'observant pas la présence des plaques en amiante-ciment au plafond des locaux techniques et des paliers d'ascenseurs.

DIAG CENTER a commis une erreur en n'observant pas la présence des plaques en amiante-ciment au plafond des dégagements des parkings jusqu'à la rampe d'accès. » (Rapport d'expertise p.63).


Ces plaques se trouvant dans chacune des parties confiées aux différents diagnostiqueurs, ces derniers sont tous fautifs de ne pas les avoir repérées.


Il en résulte que la société C Ac est fautive de ne pas avoir détecté la présence d'amiante dans les zones de bureaux et de circulation.


La société [X] [E] est donc fautive de ne pas avoir détecté la présence d'amiante dans les zones techniques du bâtiment.


La société Diag Center est donc fautive de ne pas avoir détecté la présence d'amiante dans les parties communes aux bâtiments sis aux [Adresse 12] à [Localité 22], soit la rampe d'accès au sous-sol et l'escalier d'accès au sous-sol.


Le lien de causalité entre la faute du diagnostiqueur technique qui ne révèle pas l'existence d'amiante et la diminution de valeur de l'immeuble, contraignant l'acheteur à faire effectuer des travaux de déamiantage est établi.


Dès lors, le tribunal en a déduit à bon droit que le préjudice subi par l'acquéreur du fait de cette information erronée ne consistait pas dans le coût des travaux mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente.


Il convient en conséquence de condamner, in sodium, la société Gecina, la société [X] [E], et la société C Ac à indemniser la SCPI Élysées Pierre du préjudice subi.


S'agissant de la société Diag Center, aucune condamnation ne peut être prononcée à son encontre du fait de sa liquidation judiciaire, néanmoins dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, la procédure a fait l'objet d'une disjonction par ordonnance du conseiller de la mise en état du 1er mars 2023 pour cause de liquidation judiciaire à l'encontre de la société Diag Center dès lors que l'action engagée par la SCPI Élysées Pierre est une action directe contre l'assureur de Diag Center, telle qu'édictée par l'article 124-3 du code des assurances, n'exigeant pas la mise en cause de l'assuré.


Sur la garantie de la société Gecina par les diagnostiqueurs et leur compagnie d'assurance


Ajoutant au jugement dès lors que la responsabilité de la société Gecina est retenue dans le cadre du présent appel, il convient de retenir que, par leurs fautes commises, les diagnostiqueurs ont engagé leur responsabilité à l'égard de la société Gecina sur le fondement des articles 1134 et 1147 anciens du Code civil🏛🏛 applicables au litige pour les sociétés [E] et C Ac.


S'agissant de la société Diag Center qui n'a pas été mandatée par la société Gecina mais par le syndicat des copropriétaires voisin dès lors que les immeubles du 45 et du 47 ont des parties communes, la responsabilité du diagnostiqueur est retenue sur le fondement de 1382 du même code.


Il y a donc lieu de les condamner, in solidum, à garantir le vendeur des condamnations qui seront prononcées à son encontre dans le cadre la réouverture des débats ordonnée sur ce point par les premiers juges.


Par voie de en conséquence, par confirmation du jugement déféré, les sociétés Elysées Pierre, Bio-Goujard, [X] [E], Diag Center, MMA IARD, MMA A Assurances Mutuelles, Allianz IARD et Axa France IARD, de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la société Gecina.


Egalement par ajout au jugement, compte tenu de la décision rendue sur la responsabilité des diagnostiqueurs, il convient de condamner leur compagnies d'assurance, in solidum avec leurs assurées, à les garantir des condamnations qui seront prononcées par le tribunal dans le cadre de la réouverture des débats ordonnée sur ce point par les premiers juges.


Cette condamnation est prononcée pour :

- la compagnie AXA en qualité d'assureur responsabilité civile de la société Diag Center

avec application du plafond de garantie de 500.000 € par sinistre et la franchise contractuelle d'assurance de 10% du montant du sinistre avec un minimum de 1.500 € et un maximum de 3.000 €, qui devra être déduite de toute condamnation pécuniaire prononcée à son encontre ;

- la société Axa France, recherchée comme assureur de la responsabilité professionnelle de C Ac , dans les limites de la police et notamment du plafond de garantie de 750 000 € et de sa franchise contractuelle.


Enfin, s'agissant de la mise hors de cause de la société Allianz lard qui n'était plus l'assureur de la société Diag Center, le jugement est confirmé de ce chef.


Sur les dépens et les frais irrépétibles


Succombant, les sociétés Gecina , [X] [E] et C Ac et leurs compagnies d'assurance, MMA IARD, MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, AXA Aa A ainsi que AXA Aa A, en sa qualité d'assureur de la société Diag Center, supporteront les dépens d'appel.


Le sens du présent arrêt conduit à condamner la société Gecina à verser à la SCPI Élysées Pierre la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


Il convient également de condamner, in solidum, les sociétés [X] [E] et C Ac ainsi que leurs compagnies d'assurance, MMA IARD, MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, AXA Aa A ainsi que AXA Aa A, en sa qualité d'assureur de la société Diag Center à payer à la société Gecina la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS


La Cour, par arrêt prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile et dans la limite de l'appel du jugement mixte déféré,


Infirme le jugement déféré uniquement sur la responsabilité de la société Gecina à l'égard de la la SCPI Élysées Pierre ;


Statuant à nouveau de ce seul chef,


Dit que la responsabilité de la société Gecina à l'égard de la SCPI Élysées Pierre est engagée sur le fondement du vice caché ;


Ajoutant sur la garanties de la société Gecina par les diagnostiqueurs et leur compagnie d'assurance :


Dit que les sociétés suivantes doivent garantir des sommes qui seront mises à la charge de la société Gecina au profit de la SCPI Élysées Pierre :

- [X] [E], C Ac, et leurs assureurs, MMA IARD, MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, AXA FRANCE IARD,

- AXA Aa A en qualité d'assureur de la société Diag Center, en liquidation judiciaire ;


Dit que la condamnation à garantir est prononcée sous réserve :

- pour la compagnie AXA en qualité d'assureur responsabilité civile de la société Diag Center au plafond de garantie de 500.000 € par sinistre et la franchise contractuelle d'assurance de 10% du montant du sinistre avec un minimum de 1.500 € et un maximum de 3.000 €, qui devra être déduite de toute condamnation pécuniaire prononcée à son encontre,

- pour AXA Aa A, recherchée comme assureur de la responsabilité professionnelle de C Ac des limites de la police et notamment du plafond de garantie de 750 000 € et de sa franchise contractuelle ;


Renvoie les parties devant le tribunal pour les autres demandes réservées par le jugement mixte déféré ;


- condamne la société Gecina à payer à la SCPI Élysées Pierre la somme de 3000 euos au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;


- condamne in solidum, les sociétés la société [X] [E] et C Ac ainsi que leurs compagnies d'assurance, MMA IARD, MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, AXA Aa A et également AXA Aa A, en sa qualité d'assureur de la société Diag Center à payer à la société Gecina la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;


- condamne in solidum, les sociétés la société [X] [E] et C Ac ainsi que leurs compagnies d'assurance, MMA IARD, MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, AXA Aa A et également AXA Aa A, en sa qualité d'assureur de la société Diag Center aux dépens d'appel.


LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT