N° RG 21/01876 - N° Portalis DBVX-V-B7F-NOU6
Décision du ge des contentieux de la protection de LYON au fond du 14 décembre 2020
RG : 1119002616
[N]
[N]
C/
[K]
[K]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRÊT DU 05 Avril 2023
APPELANTS :
Mme [Aa] [N]
[Adresse 2]
[Localité 3]
M. [D] [N]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentés par Me Gérard BENOIT de la SELARL BENOIT - LALLIARD - ROUANET, avocat au barreau de LYON, toque : 505
INTIMÉS :
M. [C] [K]
[Adresse 7]
[Localité 10]
Mme [Z] [K]
[Adresse 7]
[Localité 10]
Représentés par Me Romain LAFFLY de la SELARL LAFFLY & ASSOCIES - LEXAVOUE LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 938
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 09 Mai 2022
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Février 2023
Date de mise à disposition : 05 Avril 2023
Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Julien MIGNOT, greffier.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Bénédicte BOISSELET, président
- Karen STELLA, conseiller
- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'
article 450 alinéa 2 du code de procédure civile🏛,
Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * * *
Selon bail d'habitation de 10 septembre 2015 à effet au 12 septembre 2015, Mme [Aa] [N] et M. [D] [N] ont loué à Mme [Ab] [K] et M. [C] [K] une maison située [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 1 350 euros.
M. et Mme [K] ont versé un dépôt de garantie d'un montant de 1350 euros.
Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le 11 septembre 2015.
Par lettre recommandée du 20 novembre 2017 M. et Mme [K] ont donné congé à effet au 20 décembre 2017 au motif de leur mutation professionnelle.
Invoquant un arriéré locatif des réparations, par acte d'huissier du 30 mai 2019, M. et Mme [Ac] ont fait assigner M. et Mme [K] devant le juge du contentieux de la protection aux fins d'obtenir à titre principal 3 752,75 euros au titre des arriérés de loyers au 20 février 2019, 6 1501,50 euros au titre des réparations locatives, 444,09 euros au titre du coût de l'état des lieux de sortie du 20 décembre 2017.
Par jugement du 14 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Lyon a :
rejeté la demande de nullité de l'état des lieux d'entrée formulée par Mme [Z] [K] et M. [C] [K] ;
dit que Mme [Ab] [K] et M. [C] [K] étaient redevables d'un préavis de trois mois expirant le 20 février 2018 ;
condamné solidairement Mme [Ab] [K] et M. [C] [K] à payer à Mme [Aa] [N] et M. [D] [N] la somme de 2 431,55 euros au titre du solde locatif, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
condamné solidairement Mme [Aa] [N] et M. [D] [N] à payer à Mme [Ab] [K] et M. [C] [K] la somme de 100 euros au titre du préjudice de jouissance, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ordonné la compensation des créances réciproques ;
dit n'y avoir lieu à application de l'
article 700 du Code de procédure civile🏛 ;
rejeté toutes les autres et plus amples demandes des parties ;
dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;
ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
Le premier juge a principalement retenu qu'étaient dus le solde du loyer d'octobre et novembre 2017 après révision annuelle, les loyers de décembre 2017 et janvier 2018, 20 jours de loyer en février 2018, la régularisation des charges du 2 décembre 2017 à février 2018. Le tribunal a retenu que l'état des lieux d'entrée constituait une base valable de comparaison avec les états des lieux de sortie. Les preneurs étaient présents et avaient signé le document. Les factures produites ne démontrent nullement que le logement est en mauvais état à la réception. Le constat d'état des lieux de sortie réalisé à l'initiative des propriétaires ne présente pas de caractère contradictoire contrairement à celui réalisé à la demande des locataires. La comparaison de l'état des lieux d'entrée et du constat d'état des lieux de sortie révélait des dégradations concernant des dalles soulevées disjointes et une partie de la haie non récemment élaguée justifiant l'allocation de 500 euros. Étaient également établis la demande des propriétaires du changement d'une larme PVC du portail à hauteur de 118,80 euros, le nettoyage de traces de scotch sur la bordure d'encadrement de la porte de la salle de douche évaluée à 10 euros. Le tribunal a considéré non établies les autres demandes au
titre de la remise en état.
Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts, le tribunal a considéré établi uniquement le préjudice de jouissance lié à l'absence de chauffage sur 8 jours.
Par déclaration enregistrée le 12 mars 2021, Mme [Aa] [N] et de M. [D] [N] ont interjeté appel du dispositif sauf en ce que le tribunal a rejeté la demande de nullité de l'état des lieux d'entrée formulée par Mme [Z] [K] et M. [C] [K], dit que Mme [Ab] [K] et M. [C] [K] étaient redevables d'un préavis de trois mois expirant le 20 février 2018.
Par déclaration enregistrée le 6 avril 2021, Mme [Ab] [K] et M. [C] [K] ont interjeté appel de l'entier dispositif.
Les deux dossiers ont fait l'objet d'une jonction par ordonnance du conseiller de la mise en état le 20 octobre 2021.
Par conclusions récapitulatives d'intimés et d'appelants après jonction régularisées le 7 avril 2022, [Aa] [N] et [D] [N] sollicitent voir :
Vu la loi N°89-462 du 6 juillet 1989
🏛 tendant à améliorer les rapports locatifs,
Vu les
articles 1363,1730 et 1731 du Code civil🏛🏛🏛,
Vu la jurisprudence citée,
Vu le contrat de bail d'habitation conclu,
Vu les pièces versées au débat,
Confirmer le jugement rendu le 14 décembre 2020 par le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon en ce qu'il a :
Rejeté la demande de nullité de l'État des lieux d'entrée formulée par Mme [Z] [K] et M. [C] [K],
Dit que Mme [Z] [K] et M. [C] [K] étaient redevables d'un préavis de trois mois expirant le 20 février 2018.
Infirmer le jugement rendu le 14 décembre 202 par le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon en ce qu'il a :
Condamné solidairement Mme [Ab] [K] et M. [C] [K] à payer à Mme [Aa] [N] et M. [D] [N] la somme de 2431,55 euros au titre du solde locatif, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
Condamné solidairement Mme [Aa] [N] et M. [D] [N] à payer à Mme [Ab] [K] et M. [C] [K] la somme de 100 euros titre du préjudice de jouissance, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
ordonné la compensation des créances réciproques,
dit n'y avoir lieu application de l'article 700 du Code de procédure civile,
rejeté toutes les autres et plus amples demandes des parties,
dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.
Et,statuant à nouveau,
Juger que le procès-verbal de constat établi par Maître [F] à l'initiative de M. [D] [N] et Mme [Aa] [N] est recevable et opposable à M. [C] [K] et Mme [Z] [K],
Juger que M. [C] [K] et Mme [Z] [K] ont manqué à leurs obligations contractuelles en ne rendant pas le local loué dans le même état que celui dans lequel il se trouvait au moment de la conclusion du contrat de bail.
En conséquence,
Condamner M. [C] [K] et Mme [Z] [K] à payer à M. [D] [N] et à Mme [Aa] [N] la somme de 3 752,75 euros au titre des arriérés de loyer au 20 février 2019 ;
Condamner M. [C] [K] et Mme [Z] [K] à payer à M. [D] [N] et à Mme [Aa] [N] la somme de 6 501,50 euros au titre des travaux réparation et de nettoyage du local loué ;
Condamner M. [C] [K] et Mme [Z] [K] à payer à M. [D] [N] et à Mme [Aa] [N] la somme de 444,09 euros au titre du coût de l'état des lieux de sortie réalisée le 20 décembre 2017 ;
Condamner M.[C] [K] et Mme [Z] [K] à payer à M. [D] [N] et à Mme [Aa] [N] la somme de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile concernant la première instance ;
Condamner M. [C] [K] et Mme [Z] [K] à payer à M. [D] [N] et à Mme [Aa] [N] la somme de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile concernant la présente instance ;
Condamner M. [C] [K] et Mme [Z] [K] aux entiers dépens ;
Débouter M. [C] [K] et Mme [Z] [K] de l'ensemble de leurs demandes, fins et moyens plus amples et/ou contraires.
A l'appui de leurs conclusions, M et Mme [N] invoquent principalement :
les loyers impayés ;
l'absence de mutation professionnelle si mutation professionnelle il y a, avant le 15 mai 2018 soit six mois après le courrier de dédite alors que l'
article 15 de la loi du 6 juillet 1989🏛 prévoit la justification du motif invoqué au moment de l'envoi de la lettre de congé ;
la-non affectation du dépôt de garantie au paiement des loyers. Le mois de décembre 2007 n'a pas été payé ;
l'obligation des époux [K] de prendre en charge les travaux de remise en état du bien, les deux constats d'état des lieux ayant mis en évidence de nombreux désordres/dégradations imputables aux locataires pour certains signalés par M. [N] dans un courrier du 14 décembre 2017 ;
les travaux sont estimés à 6 501,50 euros selon devis d'entreprises ;
le procès-verbal de constat du huissier de justice dressé le 26 décembre 2017 par Me [F] était opposable aux locataires ; les constatations de l'huissier faisaient foi jusqu'à preuve du contraire ;
L'état des lieux d'entrée présentait un caractère contradictoire ;
Le préjudice moral allégué n'était pas justifié, ni les autres demandes reconventionnelles. La chaudière avait été réparée au bout de 10 jours.
Par conclusions d'intimés n°3 et d'appel incident n°4 régularisées le 21 avril 2022, [Z] [K] et [C] [K] sollicitent voir :
Vu la loi du 10 juillet 1989,
Vu l'application du principe de vétusté
décret n°2016-382 du 30 mars 2016🏛,
Vu les
articles 9 et suivants du Code civil🏛,
Vu les pièces versées au débat et plus particulièrement le contrat de travail de Mme [K],
Réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon en date du 14 décembre 2020, expressément critiqué ayant :
Rejeté la demande de nullité de l'état des lieux d'entrée formulée par Mme [Z] [K] et [C] [K],
Dit que Mme [Z] [K] et [C] [K] étaient redevables d'un préavis de trois mois expirant le 20 février 2018,
Condamné solidairement Mme [Ab] [K] et M. [C] [K] à payer à Mme [Aa] [N] et M. [D] [N] la somme de 2 431,55 euros au titre du solde locatif, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Condamné solidairement Mme [Aa] [N] et M. [D] [N] à payer à Mme [Ab] [K] et M. [C] [K] la somme de 100 euros au titre du préjudice de jouissance, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Ordonné la compensation des créances réciproques ;
Dit n'y avoir lieu application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Rejeté toutes les autres et plus amples demandes des parties ;
Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.
Ce faisant,
Dire irrecevables ou mal fondés en leur appel Mme [Aa] [N] et M. [D] [N] ;
Dire que le délai de préavis, conformément aux dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, doit être réduit à un mois pour cause de mutation professionnelle ;
Dire que l'état d'entrée des lieux du 11 septembre 2015 pré-rempli non contradictoirement et la lettre du 10 septembre 2015 en contradiction aux dispositions du décret n°2016-382, du 30 mars 2016 sont nuls et de nuls effets ;
Constater les nombreux désordres sur le bien loué existants avant la location aux époux [K] ;
Dire que l'état des lieux dressé par Maître [H] [R] le 20 décembre 2017 après convocation du propriétaire bailleur retient que le bien loué a été rendu en bon état ;
Dire que le constat d'huissier de justice dressé par Maître [F] le 26 décembre 2017 à la demande des propriétaires une semaine après le départ des locataires et sans convocation de ces derniers doit être considéré comme nul et écarté des débats ;
Constater aux dires du propriétaire M. [D] [N] que le bien été reloué à compter du 20 décembre 2017 ;
Constater que M. [D] [N] et Mme [Aa] [N] en leur qualité de propriétaires bailleurs ont manqué à leurs devoirs :
s'agissant de l'entrée dans les lieux décalés au dernier moment obligeant les locataires à louer ailleurs,
s'agissant de l'absence de restitution dans le délai légal du reliquat du dépôt de garantie,
s'agissant des intrusions dans la maison par le propriétaire sans autorisation des locataires,
s'agissant de l'absence de chauffage du fait de la défaillance de la chaudière,
dire que M. [D] [N] et Mme [Aa] [N] retiennent indûment le reliquat du dépôt de garantie d'un montant de 450 euros une fois déduit le loyer du 1er au 20 décembre 2017 soit 900 euros sur le montant total du dépôt de garantie de 1 350 euros.
Constater que Mme [Z] [K] a subi un préjudice moral du fait de l'intrusion à plusieurs reprises de M. [D] [N] dans sa vie personnelle et dans sa maison tout au long de l'exécution du contrat de bail.
Par conséquent,
Débouter de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
Condamner solidairement M. [Ad] [N] et Mme [Aa] [N] à verser à Mme [Ab] [K] et M. [C] [K] les sommes suivantes :
s'agissant du reliquat du dépôt de garantie de 450 euros (1 350 euros - loyers décembre soit 900 euros) avec intérêt majoré à compter de la décision à intervenir,
s'agissant de la facture du gîte de 600 euros + la taxe de séjour de 210 euros (15 euros/jour x 14 jours),
s'agissant de la facture du chenil de 152,50 euros,
s'agissant de la facture d'entretien de la chaudière du 29 novembre 2017, à hauteur de 367,99 euros,
s'agissant du constat d'huissier de justice à hauteur de 50 %, soit 167,37 euros de 334,75 euros,
s'agissant de l'indemniser (sic) des époux [K] à hauteur de 2 000 euros pour préjudice de jouissance que la famille a dû supporter, du fait de l'absence de chauffage, lors de leur entrée dans les murs et des mois d'hiver passé sans chaudière, sans chauffage, soit un total de : 3 917,86 euros.
Condamner solidairement M. [Ad] [N] et Mme [Aa] [N] pour préjudice moral, à verser la somme de 2 000 euros à Mme [Ab] [K] ;
Condamner solidairement M. [Ad] [N] et Mme [Aa] [N] pour appel abusif au titre de l'
article 32-1 in fine du Code de procédure civile🏛, à verser la somme de 3 000 euros aux époux [K] ;
Condamner solidairement M. [Ad] [N] et Mme [Aa] [N] à verser à Mme [Ab] [K] et M. [C] [K] la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
Condamner les mêmes aux entiers dépens dont distraction au Cabinet Lexavoue.
À l'appui de leurs prétentions, Mme [K] et M. [K] invoquent :
Un délai de préavis réduit à un mois pour mutation. La location-gérance d'un magasin Casino à [Localité 8] a été proposée à M. [K] à compter du 2 janvier 2018 mais après son acceptation, a été sollicité le 12 janvier 2018 l'agrément de la Métropole de [Localité 8]. Les [K] ont toujours considéré que la prise de poste était à pourvoir à partir de début janvier 2018 d'autant qu'ils ont cinq enfants devant être déscolarisés en fin d'année 2017. Mme [K] est en droit de procéder à la promulgation son employé salariée. Du fait de la négociation des contrats, le poste de M. [K] ne sera pourvu qu'à partir du 15 mai 2018. Mme [K] occupe un poste au Casino de [Localité 10] dans le Var lieu de domicile du couple.
L'état des lieux d'entrée avait été préétabli informatiquement par le bailleur hors présence des locataires. Les multiples attestations sur l'honneur et facturera-t-elle du mauvais état du bien lors de l'entrée. L'état des lieux et la lettre du 10 septembre 2015 annexé sont nuls ;
Le dépôt de garantie doit avoir pour fonction d'éteindre toutes les dettes du locataire quel qu'en soit la nature. Il pouvait compenser le loyer des 20 jours de décembre. La maison avait été rendue dans un très bon état ;
La chaudière n'avait pas fonctionné correctement mais les locataires l'avaient entretenu ;
Le principe de vétusté doit profiter au locataire ;
Les deux constats d'huissier n'étaient pas identiques. Les locataires ont réalisé des travaux de peinture pour remettre en blanc certaines pièces ;
Tous les postes énumérés, et auxquels font référence les époux [N] en leur assignation, ne sont pas retranscrits dans l'état des lieux d'entrée, et plus particulièrement s'agissant de l'extérieur ;
M. [N] avait probablement conservé un bip et un jeu de clés puisqu'il a fait intervenir son propre chauffagiste hors la présence des locataires. Ces effractions sans aucun respect pour les locataires doivent être sanctionnées. Mme [K] a développé une dépression nerveuse compte tenu de l'intrusion systématique de son propriétaire bailleur dans leur vie privée ;
La procédure était abusive ;
Les locataires avaient subi un préjudice de jouissance.
Pour plus ample exposé des moyens développés par les parties, conformément à l'
article 455 du Code de procédure civile🏛 il sera fait référence à leurs écritures.
MOTIFS
A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir la cour "constater" ou "dire et juger" ne constituant pas des prétentions au sens des
articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile🏛🏛🏛🏛 mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci.
Sur l'état des lieux d'entrée :
L'
article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989🏛 prévoit l'établissement d'un état des lieux dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et lors de la restitution des clés. L'état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles. A défaut il est établi par huissier de justice.
Aux termes de l'article 4 du contrat de bail signé entre les parties, un état des lieux devait être établi, soit contradictoirement par les parties, soit par ministère d'huissier en cas de carence de l'une d'elle et à frais partagés lors de la remise des clés au preneur et lors de la restitution de celles-ci.
Un état des lieux daté du 12 septembre 2015 comporte la signature des deux locataires. Ceux-ci font valoir que cet état des lieux a été préalablement rédigé informatiquement par le propriétaire et la lettre du 10 septembre 2015 contresignée par obligation était antidatée, et ne pouvait pas être annexée à l'état des lieux d'entrée.
La cour relève que cette lettre écrite par le bailleur et adressée à M. Mme [K] indique notamment pour le bon déroulement de l'état des lieux de sortie une liste non exhaustive des éléments à vérifier impérativement. La signature apposée par les locataires atteste uniquement de la réception de cette lettre.
Le fait que l'état des lieux d'entrée ait été préétabli informatiquement par le bailleur hors présence des locataires n'empêchait pas ces derniers d'y faire noter leurs propres observations ou rectifications avant de le signer.
Les locataires produisent un exemplaire comportant des mentions manuscrites de leur part datées du 13 et 14 septembre 2015, mais il n'est pas démontré de l' information du bailleur comme allégué, de surcroît par téléphone. Ces mentions n'apparaissent pas sur l'exemplaire de ce dernier et ne sont pas contresignées par lui sur l'exemplaire des locataires.
La cour ne peut que confirmer la décision attaquée ayant rappelé que le non-respect des dispositions légales n'est pas sanctionné par la nullité en ajoutant expressément que l'état d'entrée est opposable aux locataires.
Sur le congé :
Par application de l'
article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989🏛, le délai de préavis applicable au congé du locataire est de 3 mois mais il est réduit à un mois notamment ' en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi'
Aux termes du contrat de bail signé entre les parties, le délai du congé et de trois mois mais le preneur peut résilier le contrat avec préavis d'un mois, notamment en cas de mutation. Le congé doit être notifié au bailleur par lettre recommandée avec demande de réception ou signifié par acte d'huissier. Le preneur est redevable du loyer et des charges pour toute la durée du préavis, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin de ce délai par un autre preneur en accord avec le bailleur.
Par lettre datée du 20 novembre 2017, M. Mme [Ae] ont écrit à M. Mme [Ac] donner congé à la suite de leur mutation professionnelle, libérant les locaux le 20 décembre 2017 et disant se tenir à disposition pour établir un état des lieux de sortie le 20 décembre après-midi.
Pour justifier le délai réduit contesté, les appelants ont produit au débat :
une attestation datée du 1er décembre 2017 de M. [C] [K] en qualité de directeur du Carrefour contact de [Localité 6] et gérant de la société AZ Distri certifiant que le siège social sera transféré chez Casino [Adresse 4] à compter du 18 décembre 2017,
Une attestation de mutation professionnelle en date du 8 décembre 2017 établie par M. [C] [K] AZ Distri Sarl certifiant que Mme [Z] [K] a bénéficié d'une mutation interne à l'établissement de [Localité 10], à compter du 18 décembre 2017 ;
Un contrat de travail à durée indéterminée à temps partiel signé le 1er octobre 2015 entre la Sarl AZ Distri ' Carrefour contact ' représentée par M. [K] gérant et Mme [Z] [K] en qualité d'employée ;
Un courrier en date du 13 novembre 2017 de la direction développement supermarché du groupe Casino adressé à M. [C] [K] lui proposant en location-gérance avec option d'achat ainsi qu'un contrat de franchise avec une prise d'effet au 1er janvier 2018 sur le supermarché Casino de [Adresse 9] ;
Un courrier du groupe Casino en date du 12 janvier 2018 adressé au président de la métropole [Localité 8] Côte d'Azur ayant pour objet la mise en location-gérance au profit d'AZ Distri du fonds de commerce supermarché sis [Adresse 5]. Était notamment joint un projet d'acte de location-gérance ;
Un courrier du groupe Casino en date du 31 janvier 2018 adressé à M. [K] l'informant de l'intention de l'engager à compter du 1er mai 2018 en qualité de directeur de magasin.
La cour considère que les pièces produites ne démontrent pas de la mutation de Mme [Z] [K] dans la région niçoise à partir du 18 décembre 2017. Si les conclusions de M. Mme [K] soutiennent que Mme [K] a pris son poste dès le mois de janvier 2018, aucune pièce ne confirme une prise de poste ni à cette date ou après, en raison d'une mutation au sein de la société AZ Distri.
Concernant M. [K], les pièces confirment la proposition de gestion d'un établissement commercial à [Localité 8] sans que soit établi un cadre de mutation professionnelle.
Le choix des locataires de déménager pendant les vacances de fin d'année car ayant cinq enfants scolarisés ne les dispensent pas du respect d'un préavis de trois mois.
La cour confirme la décision attaquée ayant retenu que Mme [Z] [K] et M. [C] [K] étaient redevables d'un préavis de trois mois expirant le 20 février 2018, soit trois mois après la réception du congé.
Sur les sommes dues au titre des loyers :
Il n'est pas contesté que le loyer de décembre 2017 n'a pas été payé.
Les locataires doivent ainsi le loyer de décembre 2017 (1 360,13 euros), de janvier 2018 (1 360,13 euros), du 1er au 20 février 2018 (871,52 euros).
Les bailleurs sont également en droit d'obtenir le solde des loyers d'octobre 2017 et novembre 2017 après révision annuelle soit 2X10,13 euros et la régularisation des charges en leur faveur pour la période de décembre 2017 au 20 février 2018, soit 40,71 euros.
La cour confirme la décision attaquée les ayant condamnés au paiement de la somme de 3 652,75 euros, montant du dépôt de garantie non déduit.
Sur les sommes dues au titre des réparations locatives :
Par application des dispositions de l'
article 7 de la loi du 6 juillet 1989🏛, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Il doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en conseil d'état, sauf si elles sont occasionnées par vétusté et, malfaçons, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l'inexécution par le locataire des réparations locatives prévues au bail. Son indemnisation n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations ni même à la justification d'un préjudice.
En l'espèce, est produit en sus du constat des lieux d'entrée susvisé, le 'procès-verbal constat état des lieux de sortie' dressé le 20 décembre 2017 par Maître [R], huissier de justice à la requête et en présence des locataires mais après convocation du bailleur. L'huissier indique l'avoir régulièrement convoqué celui-ci et avoir été prévenu de son absence.
Est également produit au débat un 'procès-verbal de constat' dressé par Maître [F] le 26 décembre 2017 à la requête de M. [D] [N]. Ce procès-verbal de constat ne s'assimile pas à un constat d'état des lieux de sortie comme prévu par l'article3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les locataires n'ayant pas été avisés de l'acte. Il constitue une pièce versée au débat comme d'autres pièces.
La cour constate qu'un état des lieux d'entrée contradictoire et un état des lieux de sortie tout autant contradictoire ont été dressés. Ils s'imposent entre les parties sauf à préciser que l'état des lieux d'entrée était pré-rempli par le bailleur et porteur d'appréciations générales tandis que le procès-verbal dressé par l'huissier comporte des appréciations générales et des constatations précises.
L'exemplaire produit par les bailleurs comporte en sa dernière page récapitulative des constatations suite aux états des lieux de sortie/état des lieux d'entrée qui ne figurent aucunement dans le constat produit par les locataires. Cette liste n'est aucunement une annexe du constat.
M. et Mme [N] sollicitent la somme de 6 501,50 euros au titre des travaux de réparation et de nettoyage local loué.
Il convient d'examiner chacune de leurs demandes :
- 1 - devis du 12 janvier 2018 d'Atout Jardin pour un montant de 1 254 euros au titre de la remise en état de la clôture, des espaces verts et de la terrasse ainsi que du nettoyage des chéneaux.
L'état des lieux d'entrée mentionnait un ' terrain tondu, une terrasse désherbée et nettoyée, cinq cyprès déshydratés en attente de diagnostic paysagiste, le non renouvellement d'une petite haie de buis séché. '
Sur l'état des lieux de sortie auquel des photographies sont jointes, il est noté que ' la terrasse est pour partie recouverte de dalles dont certaines sont soulevées, disjointes. L'autre partie est engazonnée. Ce côté est clôturé par une haie pour partie taillée et pour autre partie non récemment élaguée '.
Le devis porte sur la réparation de la clôture, l'arrachage du dernier cyprès, nettoyage de chéneaux de la remise en place des dalles de la terrasse en mentionnant ' attention fort risque de déformation à moyen terme en raison de la présence du murier platane', outre pour 500 euros sur arrachage d'eleagnus, de la taille d'un mûrier, de la taille de cotoneasters, de fourniture de terre.
En considération de l'observation de l'entreprise, la responsabilité des locataires n'est pas démontrée quant à la terrasse. Par ailleurs, le devis ne porte pas sur l'élagage de la partie de haie susvisée, objet d'un cliché photographique. Il n'est pas démontré d'un défaut d'entretien et en conséquence d'un préjudice. La cour infirme la décision attaquée ayant alloué au bailleur la somme de 500 euros.
- 2- devis du 23 janvier 2018 de l'entreprise Portalis pour un montant de 723,80 euros au titre de la réparation du portail et de la porte du garage : reprise du pilier bétons en maçonnerie, fixation du moteur, remplacement d'une lame PVC, clignotant de mouvement, essaye mise en service. Reprise des réglages des portes ;
L'état des lieux d'entrée n'indique concernant le garage que le bon état des murs du plafond et des sols, outre la remise de clés et de quatre télécommandes de garage et portail.
L'état des lieux de sortie indique que le portail d'accès double battant ' blanc en PVC ' est marqué de trous.
Cette pièce ne permet pas de retenir les dégradations mentionnées le 26 décembre 2017 sur le constat de Maître [F] ' fixation moteur sur pilier gauche, lame vers serrure cassée, gyrophare cassé, batterie portail HS, portail HS suite moteur arraché ' claqué ' par le vent '. La cour considère comme le premier juge que la présence de trous dans le portail n'est pas reprise dans l'état des lieux d'entrée et que le devis produit ne doit être pris en compte qu'à hauteur du changement d'une lame PVC d'un montant de 118,80 euros TTC.
- 3 - facture du 5 février 2018 de la SAS APAS d'un montant de 709,50 euros au titre du désembuage des circuits de chauffage, de l'entretien annuel de la chaudière et du remplacement du robinet extérieur.
Ni l'état des lieux d'entrée, ni l'état des lieux de sortie n'évoquent la chaudière.
M. et Mme [K] produit une facture d'un montant de 367,99 euros en date du 29 novembre 2017 d'Antargaz soutenant ainsi avoir entretenu la chaudière.
Cette facture porte sur une livraison de Propane Vrac et n'est pas relative à l'entretien annuel dont les locataires ne justifient pas par une autre pièce.
Ils doivent au titre de leur obligation d'entretien et de réparations locatives, assumer le coût du désembuage du circuit de chauffage et l'entretien annuel de la chaudière.
Par ailleurs, le constat d'état des lieux de sortie mentionne que le robinet extérieur situé à gauche de la portes de garage estd émis de sa fixation. Les locataires sont donc tenus de payer la dépense générée.
Ainsi M. et Mme [K] sont tenus au remboursement de l'entière facture d'Apas.
- 4 - devis du 23 janvier 2018 au titre des opérations de nettoyage
Le constat des lieux de sortie ne décrit pas un logement rendu sale et pouvant justifier la somme de 480 euros sollicitée.
Si le sol du garage est décrit en bon état dans l'état d'entrée, il est décrit comme constitué d'une chappe à l'état correct dans l'état de sortie.
Dans la salle de douche, l'huissier a constaté des traces de scotch à droite de la porte en entrant et dans la troisième chambre des traces et taches notamment au droit de la poignée sur la face interne d'une porte d'un placard mural.
Ainsi ne peut retenu que le nettoyage de ces deux portes, lequel sera évalué à la somme de 40 euros TTC, le premier juge n'ayant pris en compte que le nettoyage dans la salle de douche.
- 5 - facture du 6 février 2018 au titre de la réparation de la VMC :
Ni les états des lieux, ni toute autre pièce produite par les parties n'établissement un dysfonctionnement de la VMC durant la location.
- 6 - devis établi le 25 janvier 2018 par Leroy Merlin au titre de l'achat d'une nouvelle batterie, serrure et autres pièces nécessaires à la réparation du portail.
D'une part, comme l'a relevé le premier juge, il ne résulte pas de constat des lieux de sortie que le portail ne fonctionnait plus.
- 7 - devis de MGB en date du 9 février 2018 relatif aux enrobés pour un montant de 3 457,72 euros.
L'état de l'enrobé à l'entrée dans les lieux n'est pas connu et le constat de sortie des lieux mentionne que l'allée goudronnée est à l'état correct.
Il n'est pas établi une dégradation autre que résultant de l'usage.
Ainsi le montant des réparations locatives dues par les locataires est fixé à la somme de (3 652,75 + 118,80 + 709,50 + 40 ) soit 868,30 euros.
Sur la demande de M. et Mme [N] au titre du coût de l'état des lieux de sortie réalisée le 20 décembre 2017 :
En réalité, le coût de l'état des lieux de sortie réalisé le 20 décembre 2017 : 334,75 euros a été facturé à M. [K].
Le coût réclamé de 444,09 euros correspondant au coût du constat de Maître [F] et fait partie des frais irrépétibles engagés par les bailleurs, puisque ne constituant pas un procès-verbal de constat d'état de sortie des lieux.
Sur les demandes de dommages intérêts présentés par M. et Mme [Ae] :
1 - M. et Mme [K] sollicitent, compte tenu de l'absence de chauffage, des manquements contractuels de propriétaires bailleurs leur condamnation au remboursement d' une facture de gîte de 600 euros plus la taxe de séjour de 210 euros, d'une facture de chenil de 152,50 euros, de la facture d'entretien de la chaudière du 29 novembre 2017, du constat d'huissier de justice à hauteur de 50 %, outre une indemnisation à hauteur de 2 000 euros pour le préjudice de jouissance que la famille a dû supporter du fait de l'absence de chauffage, lors de leur entrée dans les murs et des mois d'hiver passé sans chaudière, et sans chauffage.
La charge du coût de l'état des lieux est prévue par l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. M et Mme [Ac] ne contestent pas le recours à un constat d'huissier mais soutiennent avoir pris la peine d'informer les locataires de leur indisponibilité pour le 20 décembre 2017. Or ces derniers n'avaient pas souhaité modifier la date de l'état des lieux les contraignant à mandater un second huissier six jours plus tard.
Pour autant, comme la cour l'a indiqué, en son procès-verbal du 20 décembre 2020 Maître [R] mentionne que M. [Ac] a prévenu de son absence mais n'indique pas que le report de la date avait été demandé. Le coût du procès-verbal doit être pris en charge par moitié par chaque partie, soit sur un total de 334,75 euros et 167,37 euros à la charge du bailleur.
La cour rappelle que la facture du 29 novembre 2017 produite par les locataires ne porte pas sur l'entretien de la chaudière mais sur de la livraison de gaz. Son imputation aux bailleurs n'est pas explicitée et ne peut aboutir.
La facture de gîte et de chenil n'est pas plus expliquée dans la partie 'discussion' des conclusions mais selon le rappel des faits, lors de la visite de la maison en juin 2015, le propriétaire aurait confirmé la libération de la maison pour fin août 2015 alors qu'elle n'avait été libérée que mi-octobre 2015.
Le bail a été établi le 10 septembre 2015 à effet au 12 septembre 2015. Aucun engagement contractuel antérieur ni aucun comportement fautif des bailleurs n'est démontré.
Le non-fonctionnement du chauffage est reconnu par les propriétaires pendant huit jours. Ils indiquent avoir ainsi consenti une réduction de la moitié du loyer sur cette période et ils en justifient devant la cour par production d'un SMS du 1er décembre 2016 accordant 200 euros de réduction de loyer et reçu d'un virement du locataire le 6 décembre 2012 d'un montant de 1 165 euros.
Les attestations de proches de M et Mme [K] ne justifient pas les dires de ceux-ci, lesquels ne démontrent pas avoir saisi les bailleurs d'un dysfonctionnement durable de l'installation de chauffage.
La décision doit être infirmée en ce qu'elle a accordé la somme de 100 euros à titre de dommages intérêts. La demande doit être rejetée.
2 - M. Mme [K] invoquent un préjudice moral du fait des effractions du propriétaire et de l'atteinte portée à leur vie privée. Ils n'invoquent pas de fondement légal lequel doit être l'
article 1241 du Code civil🏛 selon lequel chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait mais encore par sa négligence, et par son imprudence.
Ils ne produisent aucune pièce prouvant le comportement fautif du propriétaire. Si des attestations évoquent le comportement intrusif du propriétaire, les attestants n'indiquent pas avoir personnellement constaté ce comportement.
La production d'une attestation d'un suivi psychothérapique depuis le 22 janvier 2018 et d'un suivi psychiatrique selon certificat du 27 mars 2018 puis du 16 juin 2019 outre la preuve de prescription médicamenteuse au profit de Mme [K] n'établit pas que cet état découle du fait du propriétaire.
La cour confirme le rejet de la demande par le premier juge.
M. et Mme [K] sollicitent également la somme de 3 000 euros sur la base de l'article 32 -1 du Code de procédure civile pour appel abusif.
Aucun abus de la part de M. et Mme [N] n'est démontré alors que chacune des parties succombe pour partie. La cour confirme par substitution de motif, le rejet prononcé par le premier juge.
Sur les comptes entre les parties :
M et Mme [K] doivent solidairement à Af et Mme [N] la somme de 3 652,75 euros + 863,30 euros avant déduction du dépôt de garantie de 1 350 euros.
Après déduction de celui-ci, il reste dû la somme de 3 171,05 euros.
M et Mme [N] doivent solidairement à M. et Mme [K] la somme de 167,37 euros correspondant à la moitié du coût du constat d'état des lieux de sortie dressé le 20 décembre 2017
La cour confirmera le principe de la compensation entre les créances réciproques,
ordonnée par le premier juge.
Sur les demandes accessoires :
L'article 700 du Code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut même d'office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
La cour confirme la décision attaquée ayant dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens. M. et Mme [K] qui a l'issue de la procédure d'appel restent débiteurs envers M. et Mme [N] supporteront les dépens de cette instance.
La cour confirme également la décision attaquée ayant dit n'y avoir lieu application de l'article 700 du Code de procédure civile. L'équité ne commande pas non plus de faire application de cet article en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour confirme la décision attaquée en ce qu'elle a :
rejeté la demande de nullité de létat des lieux d'entrée formulée par Mme [Z] [K] et M. [C] [K],
dit que Mme [Ab] [K] et M. [C] [K] sont redevables d'un préavis de trois mois expirant le 20 février 2018,
ordonné la compensation des créances réciproques,
rejeté les autres et plus amples demandes des parties sauf concernant la facture de l'entreprise Apas et sur le coût de l'état des lieux du 20 décembre 2017.
L'infirme sur la condamnation de Mme [Ab] [K] et M. [C] [K], au titre du solde locatif et sur la condamnation de Mme [Aa] [N] et M. [D] [N] au titre du préjudice de jouissance.
Statuant à nouveau,
Condamne solidairement Mme [Ab] [K] et M. [C] [K] à payer
à Mme [Aa] [N] et M. [D] [N] la somme de 3 171,05 euros ;
Condamne solidairement Mme [Aa] [N] et M. [D] [N] à payer à Mme [Ab] [K] et M. [C] [K] la somme de 167,37 euros ;
Condamne Mme [Z] [K] et M. [C] [K] aux dépens d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
