COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES


Code nac : 78F


16e chambre


ARRET N°


CONTRADICTOIRE


DU 19 JANVIER 2023


N° RG 22/04496 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VJU6


AFFAIRE :


S.C.I. A


C/


[O] [V]


[P] [V] [W]


Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 Juin 2022 par le Juge de l'exécution de NANTERRE

N° RG : 22/03745


Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 19.01.2023

à :


Me Mandine BLONDIN, avocat au barreau de VERSAILLES


Me Dimitri DELPECH, avocat au barreau de PARIS


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


LE DIX NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :


S.C.I. OLIFANDI

N° Siret : 851 070 193 (RCS Nanterre)

[Adresse 2]

[Localité 9]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège


Représentant : Me Antoni MAZENQ, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0296 - Représentant : Me Mandine BLONDIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 689

APPELANTE


****************


Monsieur [O] [V]

né le [Date naissance 3] 1982 à [Localité 15]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 8]


Madame [P] [V] [W]

née le [Date naissance 1] 1983 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 8]


Représentant : Me Dimitri DELPECH, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS


INTIMÉS

****************

Composition de la cour :


En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile🏛, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 14 Décembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller chargé du rapport.


Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :


Madame Fabienne PAGES, Président,

Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller,

Madame Florence MICHON, Conseiller,


Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO,

EXPOSÉ DU LITIGE


La SCI Olifandi, qui a acquis le 19 juillet 2019 de M. [Aa] et Mme [V] [W] un immeuble situé à [Adresse 14], s'est plainte de vices découverts dans l'appartement, et a entrepris d'obtenir de ses vendeurs, réparation du préjudice subi.


Par ordonnance en date du 7 octobre 2021 rendue sur requête, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Nanterre a notamment autorisé la société Olifandi à inscrire à titre conservatoire, une hypothèque judiciaire provisoire sur les lots n°9 et 17 de la copropriété sise à [Localité 10] (Hauts de Seine) [Adresse 7], cadastrée AT [Cadastre 6], appartenant en indivision à M. [Aa] et Mme [V] [W] et ce, pour garantie de la somme limitée à 13 497 €, sur les 60 000 € fondant la requête.

Par acte d'huissier du 21 décembre 2021, la société Olifandi a fait signifier à M. [Aa] et Mme [V] [W] l'ordonnance rendue sur requête le 7 octobre 2021 et les a informés du dépôt, le 13 décembre 2021, au service de la publicité foncière, du bordereau d'hypothèque judiciaire provisoire sur leur bien immobilier situé [Adresse 7].


Statuant sur la contestation de cette mesure élevée par M. [Aa] et Mme [V] [W] par assignation du 19 avril 2022, le juge de l'exécution de Nanterre, par jugement contradictoire rendu le 21 juin 2022, a : 


ordonné mainlevée de l'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire pratiquée le 21 décembre 2021 au préjudice de M. [Aa] et Mme [V] [W] ; 

condamné la société Olifandi à verser à M. [Aa] et Mme [V] [W] la somme de 3000 € de dommages-intérêts ;

condamné la société Olifandi aux dépens ;

condamné la société Olifandi à verser à M. [Aa] et Mme [V] [W] la somme de 900 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile🏛 ; 

rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

Le 7 juillet 2022, la société Olifandi a interjeté appel de cette décision.


Aux termes de ses dernières conclusions transmises au greffe le 15 novembre 2022, dûment signifiées en même temps que la déclaration d'appel, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société appelante demande à la cour de :


infirmer la décision entreprise dans toutes ses dispositions.


Statuant à nouveau,


débouter M. et Mme [V] de l'ensemble de leurs demandes, à toutes fins qu'elles comportent,


Y ajoutant, 


autoriser la société Olifandi à inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur les biens immobiliers appartenant à M. et Mme [Aa], savoir : 

dans un immeuble soumis au régime de la copropriété sis à [Adresse 13], cadastré section H n°[Cadastre 4], d'une contenance totale de 9a 58ca, les lots n°22 et 49,

pour sûreté, conservation et avoir paiement de sa créance évaluée provisoirement en principal, intérêts et frais à 60 000 €, 


En tout état de cause, 


condamner M. et Mme [V] à payer, à la société Olifandi, la somme de 6000 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile🏛, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel ; 

admettre Maître Antoni Mazenq, avocat, au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile🏛.


Par dernières conclusions transmises au greffe le 18 novembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, les intimés, demandent à la cour de :


confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu'il ordonne mainlevée de l'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire pratiquée le 21 décembre 2021 à leur préjudice; 

confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu'il condamne la société Olifandi aux dépens ;

confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu'il condamne la société Olifandi à verser à M. [Aa] et Mme [V] [W] la somme de 900 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile🏛 ;

confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu'il rappelle que l'exécution provisoire est de droit ; 

infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu'il limite leurs dommages et intérêts à la somme de 3000 €.


Et statuant à nouveau,


condamner la société Olifandi à leur verser la somme de 20 000 euros en réparation de leurs préjudices moraux ;

condamner la société Olifandi à verser à M. [Aa] et Mme [V] [W] la somme de 4242,72 € en réparation de leur préjudices matériels.


En tout état de cause,


condamner la société Olifandi à verser à M. [Aa] et Mme [V] [W] la somme de 5136 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile🏛 ;

condamner la SCI Olifandi aux entiers dépens de première instance et d'appel.


La clôture de l'instruction a été prononcée le 22 novembre 2022.


L'audience de plaidoirie a été fixée au 14 décembre 2022 et le prononcé de l'arrêt au janvier 2023 par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile🏛.

MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la question du bien fondé de la mesure conservatoire


La société Olifandi fait valoir que les conditions posées par l'article L.511-1 du code des procédures civiles d'exécution🏛 sont parfaitement réunies : que n'a pas été remis en cause le principe de sa créance dont le montant représentant ses préjudices a été chiffré à dire d'expert et qu'elle rapporte la preuve d'une menace dans le recouvrement de sa créance, constituée par le fait que les débiteurs n'ont fait aucune proposition sérieuse pour dédommager la société et qu'ils ont contracté un nouveau prêt de plus de 650 000 euros. Elle estime que contrairement à ce qu'a estimé le premier juge, le texte ne lui impose pas de démontrer l'existence de la situation obérée des débiteurs, ajoutant qu'elle justifie de plusieurs vaines mises en demeure, et que dans le cadre de la procédure sur le fond, les débiteurs n'ont même pas conclu.


M. [Aa] et Mme [V] [W] répliquent au contraire que les conditions de l'article L.511-1 du code des procédures civiles d'exécution🏛 ne sont pas réunies de sorte que la mainlevée s'imposait en application de l'article L. 512-1 du même code🏛 ; que la société Olifandi qui ne dispose d'aucun titre exécutoire à leur encontre, ne démontre pas l'existence d'une créance apparemment fondée dans son principe puisque la garantie des vices cachés sur laquelle elle se fonde n'a pas vocation à s'appliquer (aucun des défauts invoqués ne rend le bien immobilier impropre à son usage et ils n'en avaient pas connaissance), étant souligné que l'acte de vente notarié exclut l'application de la garantie des vices cachés ; qu'enfin, la société Olifandi ne rapporte pas la preuve de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance, puisqu'ils  travaillent tous les deux et qu'ils ont vendu un bien immobilier leur permettant d'assumer d'éventuelles condamnations.


Ceci étant exposé, aux termes de l'article L.511-1 du code des procédures civiles d'exécution🏛, « toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l'autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d'en menacer le recouvrement ».

L'article R.512-1 du code précité🏛 précise que « si les conditions prévues aux articles R. 511-1 à R511-8 ne sont pas réunies, le juge peut ordonner la mainlevée de la mesure a tout moment, les parties entendues ou appelées, même dans les cas ou l 'article L. 511-2 permet que cette mesure soit prise sans son autorisation.

Il incombe au créancier de prouver que les conditions requises sont réunies ».


Les deux conditions requises sont cumulatives de sorte qu'il suffit que l'une fasse défaut pour que la mesure, dès lors injustifiée, soit levée.


C'est très exactement le raisonnement fait par le premier juge qui a conclu qu'à défaut de menace sur le recouvrement caractérisée par la SCI Olifandi, il n'y a pas lieu d'examiner l'existence d'un principe de créance. Il est donc parfaitement inexact pour l'appelante de prétendre d'une part que le principe de sa créance ne souffre d'aucune contestation (page 6 de ses conclusions) et d'affirmer (page 7) que « le jugement n'a d'ailleurs pas remis en cause le principe de la créance ».


La société Olifandi qui se prévaut d'un préjudice évalué à dire d'expert à plus de 55 555 €, estime avoir suffisamment justifié de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de sa créance prétendue, par le fait qu'à sa mise en demeure du 2 octobre 2019, M [Aa] a indiqué le 28 octobre 2019 qu'il contestait l'intégralité des allégations de son adversaire et qu'à son assignation sur le fond, qui s'analyse aussi en une mise en demeure, selon elle, M. [Aa] et Mme [V] [W] n'ont pas formulé de proposition de dédommagement ni conclu au fond. Elle tire aussi argument du fait qu'ils ont contracté un nouveau prêt de 650 000 € pour acquérir un autre bien à la [Localité 12].


Or, la contestation de la créance par les défendeurs à l'action, qui explique par la force des choses que M et Mme [Aa] [W] ne soient pas enclins à formuler spontanément une offre de dédommagement ne suffit pas à caractériser une circonstance susceptible de menacer le recouvrement de la créance.


Il s'agit pour la partie requérant une mesure conservatoire, de démontrer qu'une fois titulaire d'un titre exécutoire constatant une créance certaine et exigible, le patrimoine de ses débiteurs ne suffira pas pour y faire face, ou qu'ils mettent en œuvre des procédés juridiques, qu'ils soient frauduleux ou pas, qui auront pour effet de rendre ce patrimoine ou certains de ses éléments difficilement mobilisables.


La SCI Olifandi ne fait pas cette démonstration, alors que de leur côté, M et Mme [Aa] [W] justifient de ce qu'ils sont devenus propriétaires d'un autre bien immobilier à la [Localité 12], qui sera financé dès que le fruit de la vente de leur bien d'[Localité 10], objet de l'inscription provisoire litigieuse pourra être affecté au remboursement de leur prêt relai. Quant au fait que leur banque leur ait consenti un prêt de 650 000 €, il témoigne au contraire de leur solvabilité, dans une proportion leur permettant de faire face largement à l'enjeu modéré que représente pour eux la procédure actuellement engagée contre eux par la société Olifandi.


La cour approuve dès lors pleinement le premier juge, d'avoir ordonné la mainlevée de l'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire initialement autorisée.


Sur l'indemnisation du préjudice causé par cette mesure indue


M et Mme [Aa] [W] avaient réclamé en première instance des dommages-intérêts à hauteur de 2805,37 € au titre de leur préjudice matériel et 20 000 € au titre de leur préjudice moral. Le premier juge leur a accordé une somme de 3000 € couvrant essentiellement leur préjudice matériel, caractérisé par l'impossibilité dans laquelle la SCI Olifandi les a placés de signer la vente définitive du bien d'[Localité 10] qui devait être réitérée au plus tard le 1er mars 2022.


En cause d'appel, à l'appui de leur appel incident portant sur le montant de l'indemnité allouée, ils font valoir que leur préjudice matériel, tenant aux sommes qu'ils n'auraient jamais dû payer s'ils avaient pu vendre leur appartement comme prévu au 1er mars 2022, est chiffré à 4 242,72 €, et qu'ils entendent également obtenir réparation à hauteur de 20 000 € de leur préjudice moral tenant au stress qu'a généré la situation de blocage causée par la SCI Olivandi, qui n'a jamais consenti à la vente contre la consignation du montant suffisant à garantir sa prétendue créance, la crainte de ne pouvoir faire face aux doubles charges inhérentes à la propriété concomitante de deux appartements, et l'angoisse de s'exposer à une procédure légitime de la part de leurs acquéreurs qui n'ont pu emménager dans l'immeuble d'[Localité 10] au 1er mars 2022 alors qu'ils avaient eux-mêmes vendu leur propre appartement.


La SCI Olifandi objecte que les époux [V] sont irrecevables et en tout cas mal fondés en leurs demandes de dommages-intérêts, qui ne pourraient prospérer qu'en cas d'abus de saisie, ce qui n'est pas le cas en l'espèce; qu'ainsi, les dispositions de l'article L.512-2 du code des procédures civiles d'exécution🏛 ne sont pas applicables, la société Olifandi n'ayant commis aucune faute. Elle oppose à ses adversaires le fait que les demandes de mainlevée amiable de l'inscription ont été adressées à son ancien avocat qui ne les lui a jamais retransmises, en affirmant que si tel avait été le cas, elle ne s'y serait pas opposée, de sorte qu'il ne peut lui être reproché aucune faute en lien avec un quelconque préjudice réparable. Elle soutient que les époux [V] [W] ne démontrent pas que les conditions de la réitération de la vente en la forme authentique étaient réunies au 1er mars 2022, d'autant qu'en application de l'article R 532-8 du code des procédures civiles d'exécution🏛, le notaire pouvait parfaitement désintéresser les créancier inscrits et consigner les sommes garanties, pour procéder à la vente même en l'absence de mainlevée amiable des inscriptions.


Le premier juge a parfaitement rappelé qu'en application de l'article L512-2 du code des procédures civiles d'exécution🏛, selon lequel lorsque la mainlevée a été ordonnée par le juge, le créancier peut être condamné à réparer le préjudice causé par la mesure conservatoire, le préjudice réparable est celui qui a été généré par la mesure conservatoire et non pas par une faute du requérant à la mesure.


En effet, la partie qui prend le risque de solliciter et diligenter une mesure conservatoire sur ses seules affirmations doit en assumer les conséquences dommageables, dès lors qu'une fois le contradictoire rétabli, la mesure apparaît mal fondée, et elle s'expose a devoir réparer le préjudice subi par la partie qui a été contrainte de souffrir la mesure indue jusqu'à sa mainlevée.


En l'espèce, M et Mme [Aa] [W] démontrent parfaitement le retard mis à la vente de leur bien déjà sous compromis au moment de l'inscription provisoire prise par la SCI Olifandi, et les charges indues auxquelles ils ont été exposés jusqu'à la mainlevée de l'inscription, à hauteur de la somme de 4 242,72 €, en lien direct avec l'inscription mal fondée. En outre, la SCI étant représentée par avocat, elle doit répondre des actes de son mandataire, et ne peut s'abriter derrière le fait que ce dernier l'aurait laissée dans l'ignorance des demandes réitérées de mainlevée amiable du notaire. Il est tout à fait concevable d'y associer un préjudice moral résultant de la crainte de l'échec du montage financier que M et Mme [Aa] [W] étaient parvenus à mettre en place, dont le pivot était précisément la vente de l'appartement d'[Localité 10]. En réparation, la cour décide de porter l'indemnisation accordée à M et Mme [Aa] [W] à la somme de 5500 € toutes causes de préjudice confondues. Le jugement sera réformé en ce sens.


La SCI Olifandi supportera les dépens d'appel et l'équité commande d'allouer aux intimés la somme de 3600 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile🏛.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement par décision contradictoire en dernier ressort,


CONFIRME la décision entreprise en toutes ses dispositions, sauf au titre du quantum de l'indemnisation accordée à M. [O] [V] et Mme [P] [V] [W] ;


Statuant à nouveau sur ce point et y ajoutant,


Condamne la SCI Olifandi à payer à M. [Ab] [V] et Mme [P] [V] [W] la somme de 5500 € avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt, à titre de dommages et intérêts, toutes causes confondues ;


Condamne la SCI Olifandi à payer à M. [Ab] [V] et Mme [P] [V] [W] la somme de 3600 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile🏛 ;


Condamne la SCI Olifandi aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés directement dans les conditions posées par l'article 699 alinéa 2 du code de procédure civile🏛.


- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile🏛.


- signé par Madame Fabienne PAGES, Président et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Le greffier, Le président,