Instr. du 20-08-1996, BOI 5 D-5-96

BOI n° 165 du 30 août 1996

Instruction du 20 Août 1996 5 D-5-96

Fiscalité directe des personnes.
Revenus fonciers.

NOR : BUDF9620666J


IMPOT SUR LE REVENU.
REVENUS FONCIERS.
DEDUCTION AU TITRE DE L'AMORTISSEMENT DES LOGEMENTS NEUFS ET ASSIMILES.
ART 29 DE LA LOI PORTANT DIVERSES DISPOSITIONS D'ORDRE ECONOMIQUE ET FINANCIER (LOI N° 96-314 DU 12 AVRIL 1996)



SOMMAIRE
CHAPITRE PREMIER : CHAMP D'APPLICATION DU NOUVEAU DISPOSITIF.
1 à 32
SECTION 1 : Personnes pouvant bénéficier de la déduction.
1 à 7
A PERSONNES PHYSIQUES.
1
B SOCIETES NON SOUMISES A L'IMPOT SUR LES SOCIETES.
2 et 3
I Nature des sociétés.
2
II Titres concernés.
3
C CAS PARTICULIERS.
4 à 7
I Démembrement du droit de propriété.
4 et 5
II Indivision.
6
III Héritiers, légataires ou donataires.
7
SECTION 2 : Immeubles concernés.
8 à 21
A PROPRIETES URBAINES.
8
B IMMEUBLES SITUES EN FRANCE.
9
C BIENS A USAGE DE LOGEMENT.
10 et 11
D LOGEMENTS NEUFS ET ASSIMILES.
12 à 16
I Logements acquis neufs entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 1998.
12
II Logements acquis en l'état futur d'achèvement entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 1998.
13
III Logements réhabilités acquis entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 1998. 14
14
IV Logements que le contribuable fait construire entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 1998.
15
V Locaux affectés à un usage autre que l'habitation acquis entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 1998 et transformés en logements.
16
E AFFECTATION DES LOGEMENTS.
17 à 21
I Principes généraux.
17
II Cas particuliers.
18 à 21
SECTION 3 : Conditions d'application de la déduction.
22 à 32
A PERSONNES CONCERNEES PAR L'OPTION.
23 à 26
I Propriétaire de l'immeuble.
23 et 24
II Porteurs de parts.
25 et 26
B CONTENU DE L'OPTION : L'ENGAGEMENT DE LOCATION.
27 à 30
I Délai de location.
28
II Durée de la location.
29
III Caractéristiques de la location.
30
C CAS PARTICULIERS DES HERITIERS, LEGATAIRES OU DONATAIRES.
31
D CARACTERE IRREVOCABLE DE L'OPTION.
32

CHAPITRE DEUXIEME : ECONOMIE DU NOUVEAU DISPOSITIF.
33 à 62
SECTION I : Amortissement du prix d'acquisition de l'immeuble.
34 à 49
A BASE DE LA DEDUCTION AU TITRE DE L'AMORTISSEMENT.
34 à 41
I Immeubles acquis neufs, en l'état futur d'achèvement ou réhabilités.
35
II Immeubles que le contribuable fait construire.
36
III Locaux que le contribuable acquiert en vue de les transformer en logements.
37 à 41
B POINT DE DEPART DE LA PERIODE D'AMORTISSEMENT.
42 à 44
I Immeubles acquis neufs ou réhabilités.
42
II Immeubles acquis en l'état futur d'achèvement ou que le contribuable fait construire.
43
III Locaux transformés en logements.
44
C TAUX DE LA DEDUCTION.
45
D CALCUL DE L'ANNUITE DEDUCTIBLE.
46 à 49
SECTION 2 : Amortissement des dépenses de reconstruction, d'agrandissement et d'amélioration.
50 à 56
A DEPENSES DE RECONSTRUCTION ET D'AGRANDISSEMENT.
51 à 55
I Condition : engagement de location.
52 et 53
II Base de la déduction.
54
III Modalités de la déduction.
55
B DEPENSES D'AMELIORATION.
56
SECTION 3 : Baisse du taux de la déduction forfaitaire.
57
SECTION 4 : Relèvement du plafond d'imputation des déficits fonciers.
58 à 61
A PERSONNES CONCERNEES.
59 et 60
I Personnes physiques propriétaires d'immeubles.
59
II Porteurs de parts.
60
B PORTEE DU RELEVEMENT.
61
SECTION 5 : Non cumul avec les réductions d'impôt pour investissement immobilier.
62

CHAPITRE TROISIEME : REMISE EN CAUSE DE L'AVANTAGE FISCAL.
63 à 69
SECTION 1 : Cas de remise en cause.
63 à 66
SECTION 2 : Exceptions.
67
SECTION 3 : Modalités de remise en cause : système du quotient.
68 et 69

CHAPITRE QUATRIEME : OBLIGATIONS DES CONTRIBUABLES ET DES SOCIETES.
70 à 79
SECTION 1 : Investissement direct.
71 à 73
A DOCUMENTS A FOURNIR QUELLE QUE SOIT LA NATURE DE L'INVESTISSEMENT.
71 et 72
B DOCUMENTS A FOURNIR POUR CERTAINS TYPES D'INVESTISSEMENT.
73
SECTION 2 : Investissement par une société.
74 à 79
A OBLIGATIONS DES SOCIETES.
74 à 76
I Obligations déclaratives à l'égard de l'administration.
74
II Obligations à l'égard des associés.
75 et 76
B OBLIGATIONS DES ASSOCIES.
77 à 79
I Engagement de conservation des titres.
77 et 78
II Justification à joindre les années suivantes.
79

ANNEXE I : Décret n° 96-632 du 16 juillet 1996
ANNEXE II : Mode de calcul direct des première, cinquième et vingt-cinquième annuités d'amortissement lorsque la période d'amortissement début du 1er février au 1er décembre
ANNEXE III : Modèle d'option à produire par les propriétaires de logements
ANNEXE IV : Modèle d'engagement à produire par les porteurs de parts
ANNEXE V : Modèle d'engagement à fournir par les acquéreurs de logements à titre gratuit
ANNEXE VI : Modèle d'état faisant apparaître le montant de la déduction pratiquée au titre de l'amortissement
ANNEXE VII : Modèle d'attestation annuelle fournie par les sociétés non passibles de l'impôt sur les sociétés



Le Directeur,
Chef du Service de la Législation Fiscale,
Patrice FORGET



ECONOMIE GENERALE DE LA MESURE.


Pour la détermination des revenus fonciers, l'amortissement des immeubles est pris en compte par l'application de la déduction forfaitaire au taux de 13 % prévue au e du 1° du I de l'article 31 du CGI.

L'article 29 de la loi portant diverses dispositions d'ordre économique et financier n° 96-314 du 12 avril 1996 prévoit que les propriétaires de logements situés en France, acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 1998, peuvent demander à bénéficier d'une déduction au titre de l'amortissement égale à 10 % du prix d'acquisition pour les quatre premières années et à 2 % pour les vingt années suivantes. Le total des déductions représente donc 80 % de la valeur du logement, les 20 % restant étant destinés à tenir compte, de manière forfaitaire, de la valeur du terrain qui ne se déprécie pas et ne peut par conséquent faire l'objet d'un amortissement.

Cet avantage fiscal est applicable, dans les mêmes conditions :

- aux logements affectés à la location après réhabilitation dès lors que leur acquisition entre dans le champ d'application de la TVA conformément aux dispositions du 7° de l'article 257 du CGI ;
- aux logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l'objet, avant le 31 décembre 1998, de la déclaration d'ouverture de chantier prévue à l'article R 421-40 du code de l'urbanisme ;
- aux logements loués après transformation lorsque ces locaux étaient, avant leur acquisition, affectés à un usage autre que l'habitation.

L'option pour cette déduction, qui comporte un engagement de location de neuf ans, emporte les conséquences suivantes :

- le taux de la déduction forfaitaire est ramené de 13 % à 6 % ;
- les dépenses de reconstruction et d'agrandissement qui, de ce fait, ne sont pas prises en compte par la déduction forfaitaire, ouvrent droit à une déduction au titre de l'amortissement selon les mêmes modalités que le logement ;
- les dépenses d'amélioration ne sont pas déductibles mais ouvrent droit à une déduction au titre de l'amortissement de 10 % pendant 10 ans ;
- si un déficit est constaté sur un logement pour lequel est pratiquée la déduction, le plafond d'imputation du déficit foncier sur le revenu global est porté de 70 000 F à 100 000 F.

Ces dispositions s'appliquent, dans les mêmes conditions, lorsque les immeubles sont la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, sous réserve d'un engagement par les associés de conservation de leurs parts. Elles peuvent par ailleurs bénéficier, en cas de transmission à titre gratuit du logement, aux héritiers, légataires et donataires, pour la période d'amortissement restant à courir à la date de la transmission.

Lorsque l'un des engagements de location prévus par la loi n'est pas respecté, le revenu net foncier de l'année au cours de laquelle le non respect de l'engagement est constaté est majoré du montant des amortissements déduits. L'imposition de cette majoration est cependant atténuée par un système de quotient.

Un même logement ne peut bénéficier à la fois de la déduction au titre de l'amortissement et des réductions d'impôt pour investissement immobilier ou pour investissement outre-mer.


CHAPITRE PREMIER

CHAMP D'APPLICATION DU NOUVEAU DISPOSITIF.

SECTION 1

Personnes pouvant bénéficier de la déduction.

A

PERSONNES PHYSIQUES.


1 Le bénéfice de la nouvelle mesure est réservé aux contribuables dont les revenus provenant de la location du logement sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

La déduction ne s'applique donc pas aux logements inscrits à l'actif d'une entreprise individuelle même s'ils sont loués nus.

Le logement peut être la propriété des deux époux ou d'un seul d'entre eux ou encore des personnes à la charge du foyer fiscal au sens de l'article 196 du CGI.

Les contribuables qui n'ont pas leur domicile fiscal en France peuvent bénéficier de la mesure dès lors que les revenus du logement qu'ils acquièrent ou font construire sont imposables en France dans la catégorie des revenus fonciers.


B

SOCIETES NON SOUMISES A L'IMPOT SUR LES SOCIETES.


I Nature des sociétés.


2 Les immeubles peuvent être la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, qu'il s'agisse par exemple d'une société civile immobilière de gestion, d'une société immobilière de copropriété dont l'article 1655 ter du CGI prévoit le régime fiscal, d'une société civile de placement immobilier régie par la loi n° 70-1300 du 31 décembre 1970 modifiée ou de toute autre société de personnes (société en nom collectif, société en participation) dans la mesure où les revenus de ces immeubles sont imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers.


II Titres concernés


3 Les parts des sociétés citées ci-dessus doivent être souscrites dans le cadre de la gestion du patrimoine privé du contribuable : elles ne peuvent donc figurer à l'actif d'une société ou d'une entreprise individuelle alors même que les résultats de celles-ci seraient soumis à l'impôt sur le revenu.


C

CAS PARTICULIERS.


I Démembrement du droit de propriété.
1. Démembrement du droit de propriété de l'immeuble.


4 Le démembrement du droit de propriété réalisé à l'occasion de l'investissement (1), c'est-à-dire de l'acquisition du logement, de son terrain d'assiette ou du local affecté à un usage autre que l'habitation ne fait pas obstacle à l'application des dispositions du f du 1° du I de l'article 31 du CGI.
L'usufruitier seul peut bénéficier de la déduction. Celle-ci est calculée sur la base de la valeur de la pleine propriété du bien.

2. Démembrement du droit de propriété des parts sociales


5 En cas de souscription de parts dont la propriété est démembrée (2), l'usufruitier peut, toutes conditions étant par ailleurs remplies, demander à bénéficier de la déduction à raison de la quote-part de l'amortissement calculé par la société correspondant à ses droits dans les bénéfices sociaux.


II Indivision


6 L'acquisition ou la construction d'un logement en indivision ouvre droit à la déduction au titre de l'amortissement si toutes les conditions prévues par la loi sont respectées.

En outre, compte tenu de la nature juridique de l'indivision et des objectifs de la loi, les conditions suivantes devront simultanément être remplies :

- les indivisaires doivent s'engager conjointement dans l'acte d'acquisition à louer l'immeuble nu pendant une durée de neuf ans (3) ;
- le locataire du logement doit être une personne autre que l'un des indivisaires ou qu'une personne fiscalement à la charge de l'un deux.

Chaque indivisaire déduit de ses revenus fonciers la fraction de l'amortissement correspondant à sa quote-part indivise. S'il constate un déficit sur cette quote-part, il peut imputer son éventuel déficit foncier sur son revenu global dans la limite majorée de 100 000 F (voir n°s 58, 59 et 61). Cette limite n'est pas réduite au prorata des droits dans l'indivision.


III Héritiers, légataires ou donataires.


7 En cas de transmission à titre gratuit d'un logement pour lequel l'option pour la déduction de l'amortissement a été exercée, le ou les héritiers, légataires ou donataires peuvent demander la reprise à leur profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités (voir n° 33 à 69 ), du régime de déduction au titre de l'amortissement pour la période restant à courir à la date de la transmission. En cas de donation, elle permet au donateur de conserver le bénéfice des déductions qu'il a pratiquées. Cette reprise devant concerner l'ensemble des héritiers, légataires ou donataires du logement, leur demande doit être effectuée conjointement.

La circonstance que l'un des héritiers, légataires ou donataires ne souhaiterait pas ou ne serait pas en droit de bénéficier de cette mesure (parce qu'il est locataire ou occupant du logement par exemple) s'opposerait à ce que les autres héritiers, légataires ou donataires puissent en demander le bénéfice et, en cas de donation, entraînerait la reprise des déductions pratiquées par le donateur.


(1) Lorsque le démembrement a lieu postérieurement à la réalisation de l'investissement et pendant la période couverte par l'engagement de location, voir n° 64.
(2) Lorsque le démembrement a lieu postérieurement à la réalisation de l'investissement et pendant la période couverte par l'engagement de location, voir n° 65.
(3) Pour les acquisitions antérieures à la date de publication de la présente instruction et pour les logements que les contribuables font construire, l'engagement, dont le modèle est prévu à l'annexe III, doit être signé conjointement par l'ensemble des indivisaires et produit par chacun d'eux dans les conditions définies au n° 71.


SECTION 2

Immeubles concernés.

A

PROPRIETES URBAINES.


8 La déduction au titre de l'amortissement ne s'applique qu'aux propriétés urbaines (cf DB 5 D 213 n° 4). Elle ne peut par conséquent bénéficier aux logements neufs qui font partie intégrante d'une exploitation agricole.


B

IMMEUBLES SITUES EN FRANCE.


9 Les logements doivent être situés sur le territoire métropolitain ou dans l'un des quatre départements d'outre-mer : Guadeloupe, Guyane, Martinique et Réunion.


C

BIENS A USAGE DE LOGEMENT.


10 La déduction ne s'applique que si l'investissement porte sur un logement au sens des articles R 111-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation ou sur un local transformé ensuite en un tel logement.

L'acquisition ou la construction isolée de dépendances de logements (exemple : garage), qui ne constituent pas des locaux d'habitation, n'ouvrent donc pas droit à la déduction.


11 Les locaux à usage mixte ne peuvent être considérés comme des logements au sens des dispositions du f du 1° du I de l'article 31 du CGI. Toutefois, il est admis que la partie du logement louée à usage d'habitation ouvre droit à la déduction au titre de l'amortissement si le local est affecté à l'habitation pour les trois quarts au moins de sa superficie.

Pour déterminer si cette condition est remplie, il faut prendre en considération le rapport existant entre :

- d'une part, la superficie développée des pièces considérées comme affectées à l'habitation et de leurs dépendances (caves, greniers, terrasses, balcons, garages, etc) ;
- d'autre part, la superficie développée totale du bien.

La ventilation de la surface est effectuée au moyen d'une déclaration, qui doit être jointe à l'engagement de location.

Le respect de cette condition est apprécié local par local. Si un contribuable ou une société acquiert un immeuble comportant plusieurs locaux mixtes, ce pourcentage doit être apprécié pour chaque local et non au niveau de l'immeuble.

La base de la déduction (voir n° 34 et s) est affectée du rapport déterminé ci-dessus.

Cette mesure de tempérament ne s'applique pas aux locaux que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 1998 et qu'il transforme en logements.


D

LOGEMENTS NEUFS ET ASSIMILES.


I Logements acquis neufs entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 1998


12 Les logements neufs s'entendent des immeubles à usage d'habitation dont la construction est achevée et qui n'ont jamais été habités ni utilisés sous quelque forme que ce soit. Toutefois, les appartements témoins d'un programme immobilier ouvrent droit à l'avantage fiscal si toutes les autres conditions sont remplies.

En ce qui concerne la notion d'achèvement, voir n° 43.

En revanche, ne peuvent être considérés comme neufs au sens du f du 1° du I de l'article 31 du CGI des logements dont la première location aurait pris effet avant la date de leur acquisition, même lorsque cette dernière s'accompagne du transfert au profit de l'acquéreur du bail conclu par le vendeur. Il est toutefois admis de considérer comme neufs pour l'application des dispositions précitées les logements mis en location par les sociétés de construction-vente entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 1996 à condition que l'acquisition desdits logements intervienne avant l'expiration du douzième mois suivant celui au cours duquel le bail a été conclu.

II Logements acquis en l'état futur d'achèvement entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 1998


13 La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux (code de la construction et de l'habitation, art L 261-3).

III Logements réhabilités acquis entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 1998


14 Il s'agit des logements acquis à titre onéreux entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 1998 et qui ont fait l'objet, de la part du vendeur, de travaux de réhabilitation dont la nature et l'importance ont abouti à la création d'un logement neuf de sorte que la vente du logement entre dans le champ de la TVA en application du 7° de l'article 257 du CGI (cf DB 8 A 1121, n° 47 à 49, édition du 15 décembre 1995). Il peut s'agir également d'un logement issu de la transformation d'un local affecté à un usage autre que l'habitation et dont l'acquisition entre dans le champ de la TVA en vertu des mêmes dispositions.

Les logements réhabilités par l'acquéreur en vue de leur location n'ouvrent pas droit à l'avantage fiscal.

IV Logements que le contribuable fait construire entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 1998


15 Les logements que le contribuable fait construire entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 1998 ouvrent droit au nouveau dispositif. Ils doivent avoir fait l'objet entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 1998 de la déclaration d'ouverture de chantier prévue à l'article R 421-40 du code de l'urbanisme.

V Locaux affectés à un usage autre que l'habitation acquis entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 1998 et transformés en logements.


16 L'acquisition à titre onéreux, entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 1998, de locaux affectés à un usage autre que l'habitation suivie de leur transformation ouvre droit à la déduction au titre de l'amortissement.

Seuls les locaux affectés à la date de l'acquisition ou, s'ils étaient vacants à cette date, avant le début de la période de vacance, à un usage autre que l'habitation sont éligibles. Il s'agit par exemple des locaux commerciaux, professionnels, à usage de bureau, d'entrepôt, de grange, de hangar, etc.

Le local doit faire l'objet, dans sa totalité (1), d'une transformation en logement. L'achèvement, voire le début des travaux de transformation, peuvent être postérieurs au 31 décembre 1998. Toutefois, le local ne peut être ni loué ni utilisé entre la date de son acquisition et celle du début des travaux de transformation.

Les locaux qui étaient la propriété du contribuable avant le 1er janvier 1996 n'entrent pas dans le champ de la déduction au titre de l'amortissement (2).

(1) L'opération ne peut conduire à la création d'un local à usage mixte.
(2) Ils peuvent cependant ouvrir droit, le cas échéant, à la réduction d'impôt pour investissement immobilier locatif prévue à l'article 199 decies D du CGI (BOI 5 B-14-95).


E

AFFECTATION DES LOGEMENTS.


I Principes généraux.

17 La loi ne pose aucune condition :

- quant à la qualité du locataire, qui peut être aussi bien une personne physique qu'une personne morale : société d'exploitation qui sous-louerait le logement à une personne physique, association qui le mettrait à disposition de ses membres ou de personnes défavorisées, personne morale de droit public ou privé qui y logerait son personnel ;
- quant à l'usage du logement : le bien peut être affecté à la résidence principale ou à la résidence secondaire de son occupant.

Il importe cependant :

- que le bien ait la nature de logement, ce qui exclut les locaux situés dans une résidence hôtelière ou une résidence médicalisée, quand bien même ils constitueraient la résidence principale de leur occupant ;
- que sa location soit effective et continue pendant la période d'engagement, ce qui exclut les logements affectés par leur propriétaire à des locations saisonnières ou dont le propriétaire se réserve la jouissance, pour lui-même ou un membre de son foyer fiscal, directement ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés dont il est associé ;
- que la location soit imposable dans la catégorie des revenus fonciers, ce qui exclut les locations en meublé.
Il est par ailleurs rappelé que les profits tirés de la location d'immeubles nus ayant pour effet de faire participer le bailleur à la gestion ou aux résultats de l'entreprise commerciale exploitée par le preneur relèvent de la catégorie des BIC (cf DB 5 D 111, n° 12). Il en est de même lorsque le propriétaire fournit, de manière directe ou indirecte, des services attachés à la location des logements.

II Cas particuliers
1 Location à un membre de la famille.


18 Pour le bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement, il est possible de louer à un membre de la famille, collatéral, ascendant ou descendant, dès lors qu'il ne fait pas partie du foyer fiscal du propriétaire. Il ne peut exister en effet de location, au sens fiscal, entre les membres d'un même foyer fiscal (RM à M. Maurice SERGHERAERT, député, JO AN du 24 avril 1989, p 1902). Bien entendu, comme pour toutes les locations, un bail régulier doit être établi avec un loyer normal. Le versement d'une pension alimentaire ne fait pas obstacle au bénéfice de la déduction.

2 Location à une société d'exploitation d'un logement situé dans une résidence


19 Comme il est indiqué au n 17, la loi ne fait pas obstacle à la possibilité, pour le propriétaire, de louer le logement à une personne morale qui le sous-louerait nu ou en meublé à des personnes physiques. Ce montage est fréquemment pratiqué en cas d'investissement dans une résidence pour étudiants ou pour personnes âgées ou encore dans une résidence de tourisme (voir n° 20). Il est rappelé que la déduction de l'amortissement est subordonnée à l'imposition des loyers perçus dans la catégorie des revenus fonciers (voir n° 17).

Il est précisé que, lorsque le propriétaire confie par mandat la gestion de son bien à la société d'exploitation, la reddition des comptes par le mandataire doit être suffisamment détaillée pour permettre au mandant de déterminer son revenu imposable dans la catégorie des revenus fonciers.

3 Résidences de tourisme


20 L'investissement consistant en l'acquisition d'un logement situé dans une résidence de tourisme comporte parfois la particularité suivante : le propriétaire se réserve la possibilité d'occuper à titre saisonnier le logement. Dans une telle hypothèse, le propriétaire est considéré comme se réservant la disposition du logement et ne peut donc pas pratiquer la déduction au titre de l'amortissement dès lors que la condition de location effective et continue n'est pas satisfaite. Toutefois, dans le cas des résidences de tourisme classées répondant aux conditions du a du 4° de l'article 261 D du CGI (pour plus de précisions, cf BOI 3 A-13-91), le propriétaire peut bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :

- la location consentie par le propriétaire à la société d'exploitation est effective et continue pendant la période d'engagement de neuf ans et le loyer est fixé compte tenu de conditions normales de location ;
- les périodes d'occupation par le propriétaire ne doivent pas avoir d'incidence sur le montant de son revenu brut foncier imposable, qui doit correspondre au loyer annuel qui serait normalement dû par la société d'exploitation en l'absence de cette occupation ;
- le propriétaire verse à la société d'exploitation de la résidence le prix normal de ses séjours.

Pour tenir compte du fait que, pour ces séjours, cette société n'engage aucun frais de commercialisation, ce prix de séjour peut être considéré comme normal s'il est au moins égal à 75 % du prix public. Le bénéfice de cet avantage ne saurait toutefois en aucun cas entraîner une minoration du revenu que le bailleur est tenu de déclarer.

4 Location-accession.


21 Le propriétaire d'un logement neuf faisant l'objet d'un contrat de location-accession peut bénéficier, toutes conditions étant par ailleurs remplies, de la déduction au titre de l'amortissement si le logement demeure sa propriété. La levée de l'option par l'accédant pendant la période couverte par l'engagement de location entraîne remise en cause de l'avantage fiscal.


SECTION 3

Conditions d'application de la déduction.


22 La déduction au titre de l'amortissement ne s'applique que si le contribuable en fait la demande. Elle est par ailleurs subordonnée à un engagement de location.


A

PERSONNES CONCERNEES PAR L'OPTION.


I Propriétaire de l'immeuble
1. Personnes physiques


23 L'option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année :

- d'acquisition du logement lorsque celui-ci est acquis neuf ou après réhabilitation ou reçu à titre gratuit (voir n° 7) ;
- d'achèvement du logement lorsque celui-ci est acquis en l'état futur d'achèvement ou construit par le contribuable ;
- d'achèvement des travaux de transformation en cas d'acquisition d'un local suivie de sa transformation en logement.

2 Sociétés


24 Lorsque l'immeuble est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, la possibilité pour les associés personnes physiques imposables dans la catégorie des revenus fonciers de bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement est subordonnée à un engagement de location de la société remplissant les conditions définies aux n° 27 et s et 74.

II Porteurs de parts


25 Chaque associé d'une société qui effectue un investissement éligible au dispositif de l'amortissement peut bénéficier de la déduction. Il doit alors s'engager à conserver les titres jusqu'à l'expiration de la durée de neuf ans mentionnée aux troisième et cinquième alinéas du f du 1° du I de l'article 31.

En d'autres termes, la possibilité pour le porteur de parts de bénéficier, en proportion de ses droits dans la société, de la déduction calculée sur le montant de l'investissement réalisé par cette dernière est subordonnée à l'engagement de l'associé de conserver ses parts jusqu'à l'expiration de la période couverte par l'engagement de location pris par la société (voir n° 74). Si la société réalise des dépenses de reconstruction ou d'agrandissement (voir n°s 50 et s), l'associé pourra également bénéficier d'une quote-part de la déduction déterminée sur la base du montant de ces dépenses s'il s'engage à conserver ses parts jusqu'à l'expiration de la période couverte par l'engagement de location qui conditionne la possibilité de pratiquer la déduction au titre desdites dépenses. Les dépenses d'amélioration réalisées par la société seront également prises en compte pour l'imposition de l'associé sous la forme d'une déduction au titre de l'amortissement (voir n° 56).


26 Si l'associé cède ses parts avant l'expiration du délai de conservation, le nouveau porteur de parts peut bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement s'il s'engage à conserver les titres jusqu'à l'expiration de la période couverte par l'engagement de location pris par la société. Dans ce cas, la durée de conservation sera plus courte que la durée de l'obligation de location incombant à la société. L'engagement des porteurs de parts est constaté sur un document dont le modèle figure à l'annexe IV Ce document est joint à la déclaration des revenus de l'année au titre de laquelle les parts ont été souscrites ou acquises, ou si elle est postérieure, de l'année de l'acquisition ou de l'achèvement de l'immeuble.

En revanche, si l'associé cède ses titres au moment où la société est libérée de tout engagement de location, l'acquéreur des parts, étant dans l'impossibilité de s'engager à conserver les titres jusqu'à l'expiration de la période de location, est placé dans le régime de droit commun des revenus fonciers. Il bénéficie de la déduction forfaitaire au taux de 13 %, prévue au e du 1° du I de l'article 31 du CGI.


B

CONTENU DE L'OPTION : L'ENGAGEMENT DE LOCATION.


27 L'option pour la déduction comporte l'engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant une durée de neuf ans. Conformément au I de l'article 1D de l'annexe II au CGI, cet engagement est constaté, pour les personnes physiques propriétaires, lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année au titre de laquelle le bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement est demandé pour la première fois (voir n° 71) et, pour les sociétés, lors du dépôt de la déclaration des résultats de l'année de l'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure (voir n° 74).

I Délai de location


28 La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent :

- en cas d'acquisition d'un logement neuf ou réhabilité, la date de l'acquisition ;
- en cas de construction ou d'acquisition en état futur d'achèvement d'un logement, la date de l'achèvement ;
- en cas d'acquisition d'un local suivie de sa transformation en logement, la date de l'achèvement des travaux de transformation.

II - Durée de la location


29 La durée de location de neuf ans exigée pour l'application de la déduction est calculée de date à date à compter de celle de la prise d'effet du bail initial.

III Caractéristiques de la location


30 La location doit être effective, continue et exclusive de toute utilisation du logement par le propriétaire avant ou après la date d'expiration du délai de location, à quelque usage que ce soit et même pour une très courte durée.

En cas de congé du locataire pendant la période couverte par l'engagement de location, le logement doit être aussitôt remis en location jusqu'à la fin de cette période. Il pourra cependant être admis une période de vacance, dès lors que le propriétaire établira qu'il a accompli les diligences concrètes (insertion d'annonces, recours à une agence immobilière) et que les conditions mises à la location ne seront pas dissuasives.

A défaut de relocation effective dans un délai de douze mois à compter de la date de réception de la lettre recommandée par laquelle le locataire a signifié son congé au propriétaire, le service doit procéder à la remise en cause des déductions pratiquées.


C

CAS PARTICULIER DES HERITIERS, LEGATAIRES OU DONATAIRES.


31 Les héritiers, légataires ou donataires peuvent opter pour la reprise à leur profit du dispositif (voir n° 7).

Conformément aux dispositions légales, leur engagement de location est limité à la fraction du délai de neuf ans restant à courir à la date de la transmission à titre gratuit. La reprise s'effectuant dans les mêmes conditions que la demande initialement formulée, elle constitue comme cette dernière une option irrévocable (voir n° 32).

En cas de pluralité d'héritiers, de légataires ou de donataires, la possibilité de pratiquer la déduction - et, en cas de donation, le maintien des déductions opérées par le donateur - sont subordonnés à leur engagement conjoint de respecter l'engagement initial du défunt ou du donateur. La défection d'un seul d'entre eux entraînerait l'impossibilité pour les autres de pratiquer la déduction et, en cas de donation, la reprise des déductions opérées par le donateur. Enfin, le locataire doit être une personne autre que l'un des héritiers, légataires ou donataires ou membre de leur foyer fiscal.


D

CARACTERE IRREVOCABLE DE L'OPTION.


32 L'option pour la déduction au titre de l'amortissement est irrévocable pour le logement ou les parts considérés. Le contribuable ne peut donc, postérieurement à cette option, demander à être replacé dans le régime de droit commun des revenus fonciers ou à bénéficier de la réduction d'impôt pour investissement immobilier locatif et du taux majoré de la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers, quand bien même sa demande serait présentée à l'administration dans le délai de réclamation prévu à l'article R. 196-1 du LPF.


CHAPITRE DEUXIEME

ECONOMIE DU NOUVEAU DISPOSITIF.


33 L'option pour le bénéfice du dispositif prévu au f du 1° du I de l'article 31 du CGI emporte un certain nombre de conséquences sur le régime fiscal du bailleur :

- déduction au titre de l'amortissement sur le montant de l'investissement initial, ainsi que des dépenses ultérieures de reconstruction, d'agrandissement et d'amélioration ;
- baisse du taux de la déduction forfaitaire ;
- majoration du plafond d'imputation des déficits fonciers sur le revenu global.

Nota - La loi ne prévoit aucun contingentement par période ou par année des investissements ouvrant droit à l'avantage fiscal. En outre, le fait de pratiquer la déduction au titre de l'amortissement est sans incidence sur l'application du régime d'imposition des plus-values immobilières (CGI art 150 A et suivants).


SECTION I

Amortissement du prix d'acquisition de l'immeuble.

A

BASE DE LA DEDUCTION AU TITRE DE L'AMORTISSEMENT.


34 L'assiette de la déduction a été précisée par le décret n° 96-632 du 16 juillet 1996 codifié sous les articles 1 à 1D de l'annexe II au CGI.


I Immeubles acquis neufs, en l'état futur d'achèvement ou réhabilités


35 La déduction est calculée sur le prix d'acquisition majoré des frais afférents à l'acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits de timbre, taxe sur la valeur ajoutée, droits d'enregistrement, le cas échéant, et taxe de publicité foncière.

Nota - Seule la TVA qui demeure à la charge de l'acquéreur est comprise dans la base de l'amortissement. Ainsi, lorsque ce dernier peut récupérer la TVA grevant son investissement, notamment dans l'hypothèse de l'acquisition d'un logement situé dans une résidence de tourisme répondant aux conditions fixées au n° 20 , la TVA est exclue de la base de la déduction.
- En cas d'acquisition d'un logement inachevé, le montant des travaux d'aménagement intérieur que le contribuable réalise ou fait réaliser doit être compris dans la base de la déduction au titre de l'amortissement dès lors que les travaux qui ont pour objet de rendre habitable un logement neuf doivent être regardés comme indissociables de l'opération de construction.

II Immeubles que le contribuable fait construire


36 La déduction est calculée sur :

- le prix d'acquisition du terrain ou, en cas d'acquisition à titre gratuit, la valeur pour laquelle le terrain est entré dans le patrimoine du contribuable, même si l'acquisition est antérieure au 1er janvier 1996, augmenté des frais afférents à cette acquisition et définis au n° 35. Aucun correctif prenant en compte l'érosion monétaire ou la durée de détention du terrain n'est appliqué sur ce prix ou cette valeur ;
- le prix payé pour la construction du logement : frais d'architecte, prix d'achat des matériaux, mémoires des entrepreneurs, salaires versés aux ouvriers et charges sociales y afférentes et autres frais généraux engagés pour la construction qui ne constituent pas des charges déductibles des revenus fonciers. Le travail personnellement effectué par le contribuable n'est pas pris en compte.

III Locaux que le contribuable acquiert en vue de les transformer en logements


37 La base de la déduction est constituée :

- d'une part, du prix d'acquisition du local majoré des frais afférents à l'acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits de timbre et droits de mutation à titre onéreux (taxe de publicité foncière et droits d'enregistrement) ;
- d'autre part, du montant des travaux de transformation en logement définis au 3 de l'article 1 de l'annexe II au CGI : travaux de reconstruction, d'agrandissement, de réparation et d'amélioration.

1. Nature des travaux

a) Travaux de reconstruction et d'agrandissement


38 Ces travaux s'entendent normalement de ceux qui ont pour effet d'apporter une modification importante au gros-oeuvre de locaux existants, des travaux d'aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction ou encore de ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants. D'une manière plus générale, la jurisprudence assimile à une reconstruction les travaux qui comportent la création de nouveaux locaux d'habitation dans des locaux précédemment affectés à un autre usage. Pour plus de précisions, voir DB 5 D 2225 n° 7 à 9 et 13 à 18.

b) Travaux de réparation


39 Il s'agit des travaux ayant pour objet de remettre un immeuble en bon état et d'en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial (cf. DB 5 D 2224, n 2).

La prise en compte de ces dépenses pour le calcul de la déduction au titre de l'amortissement suppose que les travaux concernés participent réellement à l'opération de transformation des locaux, c'est-à-dire qu'ils soient indissociables de celle-ci. Tel est le cas par exemple des travaux d'électricité et de plomberie destinés à rendre l'immeuble habitable.

A l'inverse, les dépenses de réparation dissociables de l'opération de transformation, telle la réfection de la toiture d'un immeuble vétuste qui aurait dû être effectuée indépendamment de la transformation des locaux en logement, n'ont pas à être prises en compte pour le calcul de la déduction au titre de l'amortissement. Ces dépenses restent déductibles des revenus fonciers dans les conditions de droit commun. Pour plus de détails, voir éléments de jurisprudence dans la DB 5 D 2225, n° 18.

c) Travaux d'amélioration


40 Ce sont ceux qui ont pour objet d'apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble.

Il est rappelé que les dépenses d'amélioration réalisées dans un local qui n'est pas affecté à l'habitation au moment de l'exécution des travaux ne sont pas normalement déductibles des revenus fonciers (CGI art 31-I- 1°-b). Par exception à ce principe, la loi permet la déduction des dépenses d'amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinées à faciliter l'accueil des personnes handicapées, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement (CGI, art 31-I-1 b bis).

Dès lors, il convient de procéder à la distinction suivante :

- dépenses d'amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinées à faciliter l'accueil des personnes handicapées.
Elles restent déductibles au titre de l'année de leur paiement et sont donc exclues de la base de calcul de la déduction au titre de l'amortissement. Il n'en va différemment que lorsque les travaux réalisés à l'occasion de la transformation correspondent à des travaux de reconstruction ou d'agrandissement ou sont indissociables de tels travaux (voir DB 5 D 2225, n° 18).
- autres dépenses d'amélioration :

Ces dépenses doivent normalement être prises en compte pour le calcul de la déduction au titre de l'amortissement.

2. Montant des dépenses prises en compte.


41 Le montant des travaux de transformation ainsi définis s'entend notamment des frais d'architecte, du prix d'achat des matériaux, des mémoires des entrepreneurs, des salaires versés aux ouvriers et des charges sociales y afférentes et autres frais généraux engagés pour la transformation qui ne constituent pas des charges déductibles des revenus fonciers. Le travail personnel du contribuable n'est pas pris en compte.


B

POINT DE DEPART DE LA PERIODE D'AMORTISSEMENT.


I Immeubles acquis neufs ou réhabilités


42 La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'acquisition du logement.

II Immeubles acquis en l'état futur d'achèvement ou que le contribuable fait construire


43 La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement du logement.
Pour déterminer la date d'achèvement du logement ouvrant droit à la déduction au titre de l'amortissement, il convient de se référer aux conditions d'application de l'exonération temporaire de taxe foncière sur les propriétés bâties pour les diverses catégories de constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction exposées dans la DB 6 C 1322.

Selon une jurisprudence constante du Conseil d'Etat, un logement est considéré comme achevé lorsque l'état d'avancement des travaux en permet une utilisation effective, c'est-à-dire lorsque les locaux sont habitables. Tel est le cas, notamment, lorsque le gros oeuvre, la maçonnerie, la couverture, les sols et les plâtres intérieurs sont terminés et les portes extérieures et fenêtres posées, alors même que certains aménagements d'importance secondaire et ne faisant pas obstacle à l'installation de l'occupant resteraient à effectuer (exemple : pose de papiers peints ou de moquette).

Dans les immeubles collectifs, l'état d'avancement des travaux s'apprécie distinctement pour chaque appartement et non globalement à la date d'achèvement des parties communes.

III Locaux transformés en logements


44 La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement des travaux de transformation. En ce qui concerne la notion d'achèvement à prendre en compte, voir ci-dessus n° 43.


C

TAUX DE LA DEDUCTION.


45 La déduction est égale à 10 % de la base définie aux n°s 34 à 41 les quatre premières années et à 2 % de cette base les vingt années suivantes. Le total des déductions représente donc 80 % de la valeur du logement, les 20 % restant étant destinés à tenir compte, de manière forfaitaire, de la valeur du terrain, qui ne se déprécie pas et ne peut par conséquent faire l'objet d'un amortissement.


D

CALCUL DE L'ANNUITE DEDUCTIBLE.


46 Lorsque le point de départ de la période d'amortissement a lieu après le 31 janvier de l'année d'imposition, les première et dernière (1) annuités d'amortissement, ainsi que la cinquième compte tenu de la baisse de 10 % à 2 % du taux de la déduction, sont réduites prorata temporis. Cette réduction s'effectue selon les modalités suivantes :


47 Pour la première année, la déduction calculée sur les bases d'amortissement précisées aux n°s 34 à 41 est admise dans la proportion existant entre, d'une part, le nombre de mois décompté à partir de celui, selon le cas, de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, de l'achèvement des travaux de transformation du local en logement ou encore de l'achèvement des travaux de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration jusqu'à la fin de l'année et, d'autre part, le nombre douze.


48 Lorsque la déduction au titre de l'amortissement prend fin en cours d'année, elle est admise dans la proportion existant entre, d'une part, le nombre entier de mois compris entre le 1er janvier et le premier jour du mois au cours duquel expire l'annuité d'amortissement et, d'autre part, le nombre douze.


49 Lorsque le taux d'amortissement est réduit de 10 % à 2 % en cours d'année, chaque période est décomptée selon les modalités définies ci-dessus.

Exemple : un contribuable acquiert un logement neuf le 20 septembre 1997. La base de la déduction au titre de l'amortissement s'élève à 600 000 F. Les déductions opérées sont les suivantes :

- 1997 (première année) : 600 000 X 10 % X 4/12 = 20 000 F
- 1998 à 2000 : 600 000 X 10 % = 60 000 F
- 2001 (cinquième année) (600 000 X 10 % X 8/12) + (600 000 X 2 % X 4/12) = 44 000 F
- 2002 à 2020 : 600 000 X 2 % = 12 000 F
- 2021 (vingt-cinquième année) : 600 000 X 2 % X 8/12 = 8 000 F

Le total des déductions effectuées, soit : 20 000 F + (3 X 60 000 F) + 44 000 F + (19 X 12 000 F) + 8 000 F, s'élève à 480 000 F, c'est-à-dire à 80 % du prix d'acquisition du bien.

Pour l'information pratique du bailleur et des services chargés de l'assiette de l'impôt, le tableau de l'annexe II propose un mode de calcul direct des annuités d'amortissement déductibles les première, cinquième et vingt-cinquième années lorsque le point de départ de la période d'amortissement intervient du 1er février au 1er décembre.

(1) Vingt-cinquième année au plus tard ou année au cours de laquelle le logement est cédé, transmis à titre gratuit ou cesse d'être loué.


SECTION 2

Amortissement des dépenses de reconstruction, d'agrandissement et d'amélioration.


50 Le propriétaire qui réalise des dépenses de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration dans un logement pour lequel il a opté pour la déduction au titre de l'amortissement peut également opter pour l'amortissement de ces dépenses. Les dépenses d'amélioration réalisées sur ce logement sont, dans tous les cas, prises en compte sous la forme d'une déduction au titre de l'amortissement.


A

DEPENSES DE RECONSTRUCTION ET D'AGRANDISSEMENT.


51 Ces dépenses sont définies ci-dessus au n° 38.

I Condition : engagement de location


52 La possibilité d'amortir les dépenses de reconstruction et d'agrandissement est réservée aux propriétaires d'immeubles placés dans le champ d'application de la déduction au titre de l'amortissement à raison d'une option formulée au moment de la déclaration des revenus de l'année de l'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure. Elle est subordonnée à un nouvel engagement de location de neuf ans indépendant de celui pris au moment de l'option précédemment exercée.


53 Lorsque l'immeuble est la propriété d'une personne physique, cet engagement doit être annexé à la déclaration des revenus fonciers de l'année au titre de laquelle les travaux sont achevés. S'il appartient à une personne morale non soumise à l'impôt sur les sociétés, cet engagement incombe à la société qui doit le fournir lors du dépôt de la déclaration des résultats de l'année de l'achèvement des travaux. L'associé, quant à lui, doit s'engager à conserver les parts jusqu'à l'expiration de la période couverte par le nouvel engagement ainsi pris par la société.

II Base de la déduction


54 La déduction est calculée sur le montant des travaux auxquels s'ajoutent les frais accessoires : honoraires d'architecte, frais de devis ou de mémoire des entrepreneurs. Si les travaux ne sont pas réalisés par une entreprise, elle porte sur le prix d'achat des matériaux et, le cas échéant, du coût de la main d'oeuvre employée.

III Modalités de la déduction


55 La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement des travaux.

Le taux de la déduction est le même que celui applicable à l'investissement initial, soit 10 % les quatre premières années et 2 % les vingt années suivantes.

En ce qui concerne le calcul de l'annuité déductible, voir n° 46 à 49.


B

DEPENSES D'AMELIORATION.


56 Elles sont définies aux n° 6 et 10 à 12 de la DB 5 D 2225. A l'inverse des dépenses de reconstruction et d'agrandissement, la possibilité de déduire l'amortissement des dépenses d'amélioration n'est subordonnée à aucun engagement de location de l'immeuble ou de conservation des titres.

Dès lors qu'il a opté pour le régime de la déduction au titre de l'amortissement, le propriétaire ou l'associé ne peut demander la déduction immédiate des dépenses d'amélioration, quand bien même il souhaiterait céder l'immeuble ou ses parts avant la fin de la période décennale d'amortissement.

Il est rappelé que les dépenses d'amélioration non dissociables des travaux de construction, de reconstruction et d'agrandissement suivent le même régime que lesdites dépenses. Elles ouvrent donc droit à la déduction au titre de l'amortissement dans les mêmes conditions que celles-ci (voir n° 51 à 55). Il en est ainsi notamment des dépenses de finition réalisées immédiatement après la livraison ou l'achèvement d'un logement neuf : le montant de ces dépenses s'ajoute à la base de la déduction opérée au titre de l'investissement initial (voir selon le cas n° 35 à 41 et 54).

La base de la déduction est déterminée de la même façon que pour les dépenses de reconstruction et d'agrandissement (voir n° 54).

La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement des travaux. Lorsque des travaux d'amélioration de nature différente sont simultanément réalisés sur un même logement, le point de départ de la période s'apprécie distinctement pour chaque nature de travaux.

Exemple : un propriétaire engage en 2015 des travaux d'isolation thermique achevés la même année et de remplacement d'installation d'une salle de bains achevés l'année suivante. Il pourra commencer à amortir les premiers en 2015 et les seconds en 2016.

Les dépenses d'amélioration ouvrent droit à une déduction au titre de l'amortissement égale à 10 % du montant de la dépense pendant dix ans. Si le point de départ de la période d'amortissement a lieu à compter du 1er février de l'année d'imposition, il est appliqué un prorata par douzième à l'annuité d'amortissement.

Les première et dernière (1) annuités d'amortissement sont réduites prorata temporis selon les modalités prévues aux n° 47 et 48.

Exemple : un contribuable réalise des dépenses d'amélioration qui sont achevées le 15 avril 2010 et s'élèvent à 50 000 F Les déductions opérées sont les suivantes :
- 2010 (première année) : 50 000 x 10 % x 9/12 = 3 750 F
- 2011 à 2019 : 50 000 x 10 % = 5 000 F
- 2020 : 50 000 x 10 % x 3/12 = 1 250 F.
Le total des déductions effectuées, soit 3 750 F + (9 x 5 000 F) + 1 250 F, s'élève bien à 50 000 F.

(1) Onzième année au plus tard ou année au cours de laquelle le logement est cédé, transmis à titre gratuit ou cesse d'être loué.


SECTION 3

Baisse du taux de la déduction forfaitaire.


57 Alors que, dans le régime de droit commun, le taux de la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers prévue au e du 1° du I de l'article 31 du CGI est fixé à 13 % depuis l'imposition des revenus de 1995, en cas d'option pour le dispositif de la déduction au titre de l'amortissement, il est ramené à 6 %.

En effet, dès lors que l'option pour la déduction au titre de l'amortissement est exercée, la déduction forfaitaire ne représente plus que les frais de gestion et d'assurance à l'exception de celles afférentes à un contrat dont l'objet exclusif est de couvrir le risque de loyers impayés et qui sont déductibles pour leur montant réel en application du a bis du même 1°.

Cette baisse est définitive : le taux de 6 % continue à s'appliquer au-delà de la période pendant laquelle la déduction au titre de l'amortissement peut être pratiquée.

Il est précisé que l'apport des titres d'une société ouvrant droit au bénéfice de la déduction à une autre société, après la période couverte par l'engagement de conservation des titres, ne modifiant ni la personnalité du propriétaire de l'immeuble, ni celle du contribuable bénéficiaire des revenus, la déduction au titre de l'amortissement et la déduction forfaitaire au taux de 6 % restent applicables.

Bien entendu, si le logement ou les parts font l'objet d'une cession, le nouveau propriétaire ou associé peut pratiquer la déduction forfaitaire au taux de 13 %, dans les conditions de droit commun. Il en est de même lorsque les héritiers, légataires ou donataires d'un logement n'optent pas pour la reprise à leur profit du régime de la déduction au titre de l'amortissement.


SECTION 4

Relèvement du plafond d'imputation des déficits fonciers.


58 Le III de l'article 29 de la loi du 12 avril 1996 précitée codifié au 6ème alinéa du 3 du I de l'article 156 du CGI prévoit que la limite d'imputation des déficits fonciers, normalement fixée à 70 000 F, est portée à 100 000 F pour les contribuables qui constatent un déficit sur un logement pour lequel est pratiquée la déduction au titre de l'amortissement.


A

PERSONNES CONCERNEES.


I Personnes physiques propriétaires d'immeubles


59 Il s'agit des propriétaires d'immeubles qui constatent un déficit sur au moins un immeuble qui fait l'objet de l'option pour la déduction au titre de l'amortissement.

II Porteurs de parts


60 Les dispositions légales ne permettent pas aux associés de bénéficier du plafond d'imputation de 100 000 F dès lors qu'ils ne sont pas propriétaires du logement mais titulaires d'un simple droit mobilier. Il est toutefois admis de leur permettre de bénéficier du plafond de 100 000 F si le revenu net de l'immeuble social ouvrant droit au bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement est déficitaire. Lorsque l'actif social comporte plusieurs immeubles, cette mesure s'applique même si le résultat d'ensemble de la société, et par conséquent le revenu foncier taxé entre les mains de l'associé, est positif.

Ainsi, à partir du moment où l'attestation annuelle (cf annexe VII) fournie à un associé qui a opté pour le bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement fait apparaître sur la ligne "montant du revenu net foncier correspondant aux droits de l'associé - art 31-I-1° f" un résultat négatif pour un immeuble, cet associé bénéficie, quel que soit le montant de ce déficit et le résultat net de la société, du relèvement du plafond à 100 000 F pour l'imputation des déficits fonciers qu'il a éventuellement constatés au cours de la même année sur d'autres immeubles ou à raison d'autres participations dans des sociétés.


B

PORTEE DU RELEVEMENT.


61 Lorsque, pour une année déterminée, les conditions ci-dessus sont réunies, le plafond annuel d'imputation du déficit foncier est relevé de 70 000 F à 100 000 F.

Le propriétaire peut donc, pour cette année, imputer sur son revenu global dans cette dernière limite les déficits provenant de dépenses autres que les intérêts d'emprunts constatés sur l'ensemble des immeubles qu'il donne en location.

Exemple : un propriétaire dégage au titre d'une année d'imposition un déficit foncier de 110 000 F, qui se décompose comme suit :

- 20 000 F au titre d'un immeuble qui fait l'objet de la déduction au titre de l'amortissement ;
- 90 000 F pour un immeuble placé sous le régime de droit commun des revenus fonciers.

Ces déficits ne proviennent pas des intérêts d'emprunt.

Ce bailleur pourra imputer la somme de 100 000 F sur son revenu global et reporter 10 000 F sur les revenus fonciers des années suivantes.

Les règles d'imputation et de report des déficits fonciers ne sont pas modifiées par le dispositif de l'amortissement ; ainsi, lorsqu'un déficit foncier est imputé sur le revenu global, l'immeuble doit être donné en location et les titres doivent être conservés jusqu'à l'expiration de la troisième année qui suit celle au titre de laquelle l'imputation a été effectuée ; seul le déficit qui provient des dépenses autres que les intérêts d'emprunt peut être imputé sur le revenu global ; la partie du déficit qui provient des intérêts d'emprunt ou qui excède la limite de 100 000 F peut être reportée sur les revenus fonciers des dix années suivantes (1) ; enfin, lorsque le montant du déficit foncier imputable sur le revenu global excède ce dernier, un déficit global est constitué qui peut faire l'objet d'un report sur les revenus globaux des cinq années suivantes.

(1) Cf art 31 de la loi portant DDOEF du 12 avril 1996 ; BOI 5 D-4-96.


SECTION 5

Non-cumul avec les réductions d'impôt pour investissement immobilier.


62 Pour un même logement, le bénéfice de l'option pour la déduction au titre de l'amortissement est exclusif de celui des réductions d'impôt pour investissement immobilier locatif (CGI, art 199 nonies à 199 decies D) ou pour investissement outre-mer (CGI, art 199 undecies).

Un contribuable propriétaire de plusieurs logements peut par conséquent demander le bénéfice de l'une ou l'autre de ces réductions d'impôt pour un logement et opter pour le dispositif de l'amortissement pour un ou plusieurs autres logements. Si ces logements se situent dans le même immeuble, le propriétaire pourra bénéficier de l'un ou l'autre de ces avantages fiscaux (1) pour chaque logement destiné à une utilisation distincte par référence à la notion d'unité d'évaluation utilisée pour l'assiette de la taxe foncière sur les propriétés bâties (voir DB 6 C 2132 édition de mars 1995).

Lorsque le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, il ne peut ouvrir droit pour certains associés au dispositif de l'amortissement et pour d'autres à l'une des réductions d'impôt citées ci-dessus.

(1) Sous réserve, bien entendu, des règles particulières qui régissent la réduction d'impôt pour investissement immobilier locatif (plafonnement de la base de la réduction, unicité de la réduction par période).


CHAPITRE TROISIEME

REMISE EN CAUSE DE L'AVANTAGE FISCAL.

SECTION 1

Cas de remise en cause.


63 Les déductions pratiquées au titre de l'amortissement font l'objet d'une reprise dans les conditions prévues aux n° 68 et 69 lorsque le bénéficiaire ne respecte pas son engagement. Il en est ainsi lorsque :

1°) Le propriétaire du logement, personne physique ou société non passible de l'impôt sur les sociétés, ne respecte pas l'engagement de louer le logement nu pendant neuf ans (voir n° 27 à 30). Cette rupture de l'engagement peut être constituée par un défaut effectif de mise en location après l'expiration du délai requis par la loi, par une interruption de la location pendant ce délai d'une durée supérieure à celle admise (voir n° 30), par une utilisation du logement par son propriétaire avant ou après cette date d'expiration ou par une location à un usage autre que l'habitation (changement d'affectation de l'immeuble pendant la période de neuf ans (1)).

2°) Le propriétaire du logement, personne physique ou société non passible de l'impôt sur les sociétés, cède le logement pendant la période couverte par l'engagement de location. En effet, la cession du logement entraîne soit la résiliation du bail soit sa transmission à l'acquéreur ; dans les deux cas, le cédant ne respecte pas son engagement de location.

Cette cession peut prendre la forme d'une vente, de la cession d'un droit indivis (2), d'une donation (voir cependant aux n° 7 et 31), d'un échange ou d'un apport en société.
Bien entendu, une telle cession aura également pour conséquence, le cas échéant, la taxation d'une plus-value en application des articles 150 A et suivants du CGI.

3°) Le logement qui fait l'objet de la déduction au titre de l'amortissement est inscrit à l'actif d'une entreprise individuelle au cours de la période de neuf ans.

4°) Le porteur de parts de la société propriétaire du logement ne respecte pas son engagement de conserver les parts : il les vend, les donne, les apporte en société, les inscrit à l'actif d'une entreprise individuelle, les échange ou en démembre la propriété (voir n° 65).

5°) Les héritiers, légataires ou donataires qui ont demandé à bénéficier du dispositif pour le logement acquis ou construit par leur auteur ne respectent pas l'engagement initial pris par ce dernier. Dans cette situation, les amortissements déduits font l'objet d'une reprise, quand bien même le non-respect de l'engagement ne serait dû qu'à un seul de ces héritiers, légataires ou donataires (occupation personnelle du logement par exemple). La réintégration est alors opérée dans le revenu net foncier :

- de l'investisseur initial pour les amortissements qu'il a lui-même déduits, sauf si la transmission a eu lieu pour cause de décès (voir n° 67) ;
- de chacun des héritiers, légataires ou donataires pour les amortissements qu'ils ont eux-mêmes déduits.

Cas particuliers :
1 Démembrement du droit de propriété
- Démembrement du droit de propriété de l'immeuble


64 En cas de démembrement du droit de propriété du logement après la réalisation de l'investissement et pendant la période de neuf ans couverte par l'engagement, il convient de distinguer selon que le propriétaire, personne physique ou morale, cède :
la nue-propriété de l'immeuble : sous réserve qu'il continue à respecter son engagement de location, le propriétaire devenu usufruitier peut continuer à déduire l'amortissement calculé sur la valeur de la pleine propriété.

l'usufruit de l'immeuble : le transfert de l'usufruit constitue un cas de non respect de l'engagement de location. L'avantage fiscal dont a bénéficié le propriétaire est remis en cause sauf, dans le cas d'un démembrement à titre gratuit, lorsque l'usufruitier demande la reprise à son profit du dispositif de l'amortissement (voir n° 7 et 31).
- Démembrement de parts sociales


65 Le démembrement du droit de propriété de tout ou partie des droits sociaux, qu'il résulte de la transmission à titre gratuit ou onéreux de l'usufruit ou de la nue-propriété des parts ou encore d'une donation avec réserve d'usufruit, constitue une cession de ces parts et, si elle intervient pendant la période couverte par l'engagement de conservation des parts, un cas de non respect de cet engagement.

2 Changements de situation matrimoniale.


66 Le mariage, le divorce ou la séparation modifient le foyer fiscal et entraînent création d'un nouveau contribuable. Lorsqu'un tel événement intervient au cours de la période de neuf ans, il est admis que le nouveau contribuable (en cas de divorce, l'ex-époux attributaire du logement qui fait l'objet de l'amortissement) puisse, toutes conditions étant par ailleurs remplies, demander la reprise à son profit du dispositif, dans les mêmes conditions que les héritiers, légataires ou donataires (voir n° 7 et 31). S'il ne demande pas cette reprise, les amortissements pratiqués par l'ancien contribuable font l'objet d'une remise en cause.

(1) Si ce changement d'affectation intervient après la période de neuf ans, le propriétaire ne peut plus déduire d'amortissement mais ses déductions antérieures ne sont pas remises en cause.
(2) En cas d'acquisition du logement en indivision, la cession de ses droits par un indivisaire au cours de la période d'engagement entraîne la remise en cause de l'avantage fiscal pour tous les indivisaires, l'engagement conjoint prévu au n° 6 n'étant pas respecté.


SECTION 2

Exceptions.


67 Aucune remise en cause de l'avantage fiscal n'est effectuée lorsque le non respect de l'engagement de location ou de conservation des parts est motivé par l'un des trois événements suivants :

1°) Le contribuable ou l'un des époux soumis à imposition commune est atteint d'une invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L 341-4 du Code de la Sécurité sociale (invalides absolument incapables d'exercer une profession quelconque et invalides qui sont, en outre, dans l'obligation d'avoir recours à l'assistance d'une tierce personne pour effectuer les actes ordinaires de la vie).

2°) Le contribuable ou l'un des époux soumis à imposition commune est licencié. Les personnes licenciées s'entendent de celles dont le contrat de travail est résilié à l'initiative de leur employeur et sont inscrites comme demandeurs d'emploi à l'Agence nationale pour l'emploi. Cette qualité est également reconnue aux salariés de moins de soixante ans licenciés pour motif économique et bénéficiaires d'une convention de coopération du Fonds national de l'emploi qui leur assure le paiement de l'allocation spéciale du Fonds national de l'emploi et d'une allocation conventionnelle (voir DB 5 F 1144).

3°) Le contribuable ou l'un des époux soumis à imposition commune décède.


SECTION 3

Modalités de remise en cause : système du quotient.


68 La rupture par le propriétaire ou l'associé de son engagement de location ou de conservation des parts entraîne la réintégration dans le revenu net foncier de l'année au cours de laquelle elle intervient, des amortissements déduits au cours de la période couverte par cet engagement. Il pourra donc s'agir des déductions pratiquées à raison de l'investissement initial et/ou de celles pratiquées à raison de travaux de reconstruction ou d'agrandissement.


69 Cela étant, afin d'atténuer les effets de la progressivité de l'impôt qui résulteraient de cette majoration, son imposition fait l'objet d'un système de "quotient" qui consiste à :

- diviser la fraction du revenu net foncier correspondant aux déductions réintégrées par le nombre d'années civiles pendant lesquelles l'amortissement a été déduit. Lorsque le point de départ de la période d'amortissement a lieu en cours d'année, la fraction d'année est assimilée à une année entière ;
- ajouter ce résultat au revenu net global de l'année au cours de laquelle le non respect de l'engagement a été constaté, déterminé dans les conditions de droit commun. Ce revenu tient par conséquent compte des revenus fonciers ;
- calculer l'impôt correspondant à cette fraction de majoration : cet impôt correspond à la différence entre le montant des droits simples calculés par application du barème de l'impôt sur le revenu du total formé par le revenu net global ainsi majoré et le montant des droits simples résultant de l'application de ce barème au seul revenu net global ordinaire ;
- multiplier cette différence par le nombre d'années utilisé pour déterminer le quotient, c'est-à-dire le nombre d'années civiles pendant lesquelles l'amortissement a été déduit.


Exemple : un contribuable marié, ayant deux enfants à charge, acquiert un logement neuf le 15 juillet 1996 pour un prix total de 600 000 F. Il revend ce logement en 2002. Au titre de cette année, son revenu global s'élève à 200 000 F.

Montant des amortissements déduits :
- 1996 : 30 000 F, calculés ainsi : 600 000 X 10 % X 6/12
- 1997 à 1999 : 60 000 F (600 000 X 10 %)
- 2000 : 36 000 F, calculés ainsi : (600 000 X 10 % X 6/12) + (600 000 X 2 % X 6/12)
- 2001 : 12 000 F (600 000 X 2 %)
- 2002 : 0 (le contribuable n'ayant pas respecté son engagement, il ne peut déduire aucun amortissement).

Total des déductions opérées : 30 000 F + (3 X 60 000 F) + 36 000 F + 12 000 F = 258 000 F.
Nombre d'années civiles pendant lesquelles l'amortissement a été déduit : 6
Quotient : 258 000 / 6 = 43 000 F
Impôt (1) compte non tenu du quotient (revenu global de 200 000 F) : 22 579 F
Impôt (1) compte tenu du quotient (revenu global de 243 000 F) : 33 329 F
Supplément de l'impôt dû à la fraction de la majoration : 33 329 - 22 579 = 10 750 F.
Montant du rappel d'impôt : 10 750 F X 6 = 64 500 F.


Nota - Le système du quotient concerne exclusivement l'imposition des réintégrations opérées au titre des amortissements déduits au cours de la période couverte par l'engagement. Les réintégrations correspondant à des amortissements éventuellement déduits après l'expiration de la période d'engagement sont imposées dans les conditions de droit commun.

(1) Ces calculs sont déterminés en application du barème des revenus de l'année 1995.


CHAPITRE QUATRIEME

OBLIGATIONS DES CONTRIBUABLES ET DES SOCIETES.


70 Les obligations des contribuables qui entendent bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement et des sociétés dont les titres ouvrent droit à cet avantage ont été définies par le décret n° 96-632 du 16 juillet 1996. Elles sont codifiées sous les articles 1 à 1 D de l'annexe II au CGI.


SECTION 1

Investissement direct.

A

DOCUMENTS A FOURNIR QUELLE QUE SOIT LA NATURE DE L'INVESTISSEMENT.


1 Déclaration d'option.


71 Le contribuable qui entend bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement est tenu de joindre à la déclaration des revenus de la première année au titre de laquelle la déduction est pratiquée une note établie selon le modèle figurant en annexe III comportant outre l'engagement de location les éléments suivants :

Identité et adresse du contribuable ;
Adresse de l'immeuble concerné ;
Date d'acquisition ou d'achèvement de l'immeuble et de sa première location le cas échéant ;
Prix d'acquisition ou de revient (voir base de la déduction, n° 34 à 41, 54 et 56)
Modalités de décompte de la déduction au titre de l'amortissement (voir n° 42 à 49, 55 et 56) accompagnées des justificatifs (factures des entrepreneurs, copies des actes authentiques, factures d'honoraires du notaire ).

2 Tableau d'amortissement


72 Chaque année, le contribuable joint à la déclaration de ses revenus un état établi conformément à un modèle fixé par l'administration (voir annexe VI) et faisant apparaître pour chaque logement le détail du calcul du montant de la déduction pratiquée au titre de l'amortissement.


B

DOCUMENTS A FOURNIR POUR CERTAINS TYPES D'INVESTISSEMENT.


73 Le document mentionné au n° 71 doit, le cas échéant, être accompagné des justificatifs suivants :

1 - pour les immeubles que le contribuable fait construire, une copie de la déclaration d'ouverture de chantier prévue à l'article R 421-40 du code de l'urbanisme et de la déclaration d'achèvement des travaux accompagnées des pièces attestant de leur réception en mairie ;
2 - pour les locaux que le contribuable transforme en logement, une copie de la déclaration d'achèvement des travaux (1) , accompagnée d'une pièce attestant de sa réception en mairie et d'une note précisant la nature de l'affectation précédente des locaux.

Pour les immeubles transmis à titre gratuit, l'option des héritiers, légataires ou donataires pour la reprise à leur profit du dispositif de l'amortissement est établie selon le modèle figurant à l'annexe V. Elle doit notamment comporter la date d'acquisition de l'immeuble par le précédent propriétaire, ainsi que l'identité et l'adresse de ce dernier.

(1) Les travaux soumis à permis de construire font obligatoirement l'objet d'une déclaration d'achèvement de travaux par le bénéficiaire du permis de construire dans les 30 jours de cet achèvement (art R 460-I, al 1er du code de l'urbanisme). Il est rappelé que dès lors qu'il y a changement d'affectation d'un local, un permis de construire est exigé quelles que soient la nature et l'importance des travaux.


SECTION 2

Investissement par une société.

A

OBLIGATIONS DES SOCIETES.


I Obligations déclaratives à l'égard de l'administration


74 Lorsque l'investissement est réalisé par une société, les obligations déclaratives prévues aux n° 71 à 73 incombent à la société. Les documents énumérés aux n° 71 et 73 , qui comportent l'engagement de la société de louer les logements nus pendant une durée de neuf ans, sont joints à sa déclaration de résultat de l'année de l'achèvement du logement (1) ou de son acquisition si elle est postérieure.

Chaque année, la société joint à sa déclaration de résultat un exemplaire de l'attestation fournie aux associés (voir n° 75 ) ainsi que le tableau d'amortissement prévu au n° 72 sur lequel elle indique en outre l'identité et l'adresse des associés ainsi que la part des revenus des immeubles de la société correspondant aux droits de l'associé.

II Obligations à l'égard des associés
1 Fourniture d'une attestation annuelle


75 Avant le 16 février de chaque année, la société doit fournir à chacun de ses associés une attestation (voir modèle en annexe VII) en double exemplaire justifiant, pour l'année précédente, de l'existence à son actif de logements répondant aux conditions prévues aux premier et deuxième alinéas du f du 1° du I de l'article 31 du CGI. Ce document doit comporter les éléments suivants :

- identité et adresse de l'associé ;
- nombre et numéros des parts détenues au 1er janvier et au 31 décembre et, le cas échéant, des parts souscrites, acquises ou transmises au cours de l'année ainsi que la date de ces opérations ;
- montant de l'amortissement correspondant aux droits de l'associé ;
- montant du revenu net foncier correspondant aux droits de l'associé déterminé dans les conditions de droit commun et montant de ce revenu déterminé compte tenu de la déduction au titre de l'amortissement ; ces informations permettent à l'associé de choisir, pour la première année, entre le régime de droit commun et le dispositif de l'amortissement. Un tel choix est irrévocable. En outre, pour que l'associé puisse déclarer ses revenus fonciers sur l'imprimé n° 2044, la société doit lui faire connaître la quote-part correspondant à ses droits du revenu brut, des intérêts d'emprunt et des autres charges foncières parmi lesquelles figure la déduction au titre de l'amortissement ;
- en cas de non respect par la société ou l'associé de leurs engagements, la quote-part des déductions que l'associé doit ajouter au revenu foncier de l'année au cours de laquelle la rupture est intervenue.

2 Dépôt des titres


76 Les parts détenues par les contribuables qui pratiquent la déduction au titre de l'amortissement doivent être déposées dans un compte ouvert au nom du contribuable par la société dans les trente jours suivant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de la première année au titre de laquelle la déduction est pratiquée. Les documents relatifs aux opérations ayant affecté ce compte sont conservés jusqu'à la fin de la troisième année suivant celle de l'expiration de l'engagement de conservation des parts mentionné aux n° 25 et 77.

(1) Ou l'année d'achèvement des travaux de transformation.


B

OBLIGATIONS DES ASSOCIES.


I - Engagement de conservation des titres


77 Les porteurs de parts de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés qui entendent bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement doivent s'engager à conserver lesdites parts jusqu'à l'expiration de la durée mentionnée au n° 25 ou 26. Cet engagement, établi selon le modèle figurant en annexe IV, doit être joint à la déclaration des revenus de l'année au titre de laquelle les parts ont été souscrites ou acquises ou, si elle est postérieure, de l'année de l'acquisition ou de l'achèvement de l'immeuble.


78 Si la société procède à un nouvel investissement éligible au dispositif de l'amortissement (nouvelle acquisition, dépenses de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration), les porteurs de parts doivent renouveler cette formalité pour bénéficier de l'amortissement correspondant.

II Justifications à produire les années suivantes


79 Pendant la durée d'application de la déduction, les associés joignent à chacune de leurs déclarations des revenus un exemplaire de l'attestation mentionnée au n° 75.

Annoter : DB 5 D 222 et 3121.


Mode de calcul direct des première, cinquième et vingt-cinquième annuités d'amortissement lorsque la période d'amortissement débute du 1er février au 1er décembre.


Point de départ de la période d'amortissement
Taux la première année
Taux la cinquième année
Taux la 25ème année

1er février
10 % x 11/12 = 11/120
(10 % x 1/12) + (2 % x 11/12) = 2/75
2 % x 1/12 = 1/600

1er mars
10 % x 10/12 = 1/12
(10 % x 2/12) + (2 % x 10/12) = 1/30
2 % x 2/12 = 1/300

1er avril
10 % x 9/12 = 7,5 %
(10 % x 3/12) + (2 % x 9/12) = 4 %
2 % x 3/12 = 1/200

1er mai
10 % x 8/12 = 1/15
(10 % x 4/12) + (2 % x 8/12) = 7/150
2 % x 4/12 = 1/150


1er juin
10 % x 7/12 = 7/120
(10 % x 5/12) + (2 % x 7/12) = 4/75
2 % x 5/12 = 1/120

1er juillet
10 % x 6/12 = 5 %
(10 % x 6/12) + (2 % x 6/12) = 6 %
2 % x 6/12 = 1 %

1er août
10 % x 5/12 = 1/24
(10 % x 7/12) + (2 % x 5/12) = 1/15
2 % x 7/12 = 7/600

1er septembre
10 % x 4/12 = 1/30
(10 % x 8/12) + (2 % x 4/12) = 11/150
2 % x 8/12 = 1/75


1er octobre
10 % x 3/12 = 2,5 %
(10 % x 9/12) + (2 % x 3/12) = 8 %
2 % x 9/12 =3/200

1er novembre
10 % x 2/12. = 1/60
(10 % x 10/12) + (2 % x 2/12) = 13/150
2 % x 10/12 = 1/60

1er décembre
10 % x 1/12 = 1/120
(10 % x 11/12) + (2 % x 1/12) = 7/75
2 % x 11/12 = 11/600


Modèle d'option à produire par les propriétaires de logements.


Je soussigné agissant au nom de la société (1) (2) dont je suis demeurant m'engage à louer non meublé le logement désigné ci-dessous à compter du et pendant neuf années à compter de cette date.
Adresse du logement :
Date d'acquisition de l'immeuble :
Date d'acquisition du local et nature de sa dernière affectation précédemment à son acquisition (1) :
Prix d'acquisition ou de revient :
Date d'achèvement de l'immeuble (3) :
Date de la première location (1) :
Modalités de décompte de la déduction (selon votre situation, remplissez le ou les cadres ci-dessous).
A , le .
(Date et signature)
1
Prix de revient de l'investissement initial (4)
Date de début de la période d'amortissement (4)
Montant de la première déduction pratiquée
2
Dépenses de reconstruction et d'agrandissement (4)
Montant
Début de la période
Montant de la première déduction pratiquée au titre de ces dépenses

(1) Le cas échéant.
(2) Indiquer la raison sociale de la société et l'adresse de son siège social.
(3) S'il s'agit d'un logement que vous avez fait construire, joindre une copie de la déclaration d'ouverture de chantier prévue à l'article R 421-40 du code de l'urbanisme et de la déclaration d'achèvement des travaux ainsi que les pièces attestant de leur réception en mairie. S'il s'agit d'un local que vous avez transformé en logement, joindre une copie de la déclaration d'achèvement des travaux ainsi qu'une pièce attestant de sa réception en mairie et une note précisant la nature de l'affectation précédente des locaux.
(4) Joindre les pièces justificatives (copie des actes authentiques, factures d'honoraires du notaire, factures des entrepreneurs ).


Modèle d'engagement à produire par les porteurs de parts.


Je soussigné demeurant m'engage à conserver les parts n° de la société jusqu'au .
A , le
(Date et signature)


Modèle d'engagement à fournir par les acquéreurs de logements à titre gratuit.


Je soussigné/Nous soussignés (1)
Héritier(s) (1), légataire(s) (1) ou donataire(s) (1) de M. demeurant : demande/demandons (1) la reprise du dispositif de déduction au titre de l'amortissement dont a bénéficié M pour le logement suivant :
Adresse du logement :
Date d'acquisition ou d'achèvement du logement :
Je m'engage/Nous nous engageons (1) à louer ce logement non meublé jusqu'au .
Je joins/Nous joignons (1) à la présente demande une copie de la déclaration de succession ou de l'acte de donation ainsi qu'une copie de l'engagement précédemment pris.
A , le
(Date et signature de chacun
des héritiers, légataires ou donataires)

(1) Rayer la mention inutile.


Modèle d'état faisant apparaître le montant de la déduction pratiquée au titre de l'amortissement.


Adresse des immeubles concernés :
Prix de revient de l'investissement initial (1) :
Date de début de la période d'amortissement (1) :
Montant de la déduction pratiquée en :
Montant cumulé des déductions pratiquées :
Dépenses de reconstruction et d'agrandissement (1) :
1) Montant :
Début de la période :
2) Montant :
Début de la période :
3) Montant :
Début de la période :
Montant de la déduction pratiquée en :
Montant cumulé des déductions pratiquées :
Dépenses d'amélioration (1) :
1) Montant :
Début de la période :
2) Montant :
Début de la période
3) Montant :
Début de la période :
Montant de la déduction pratiquée en :
Montant cumulé des déductions pratiquées
Montant total de la déduction pratiquée en :
(apparaissant sur la déclaration 2044, ligne )

(1) Justificatifs à fournir la première année où l'amortissement est pratiqué.


Modèle d'attestation annuelle fournie par les sociétés non passibles de l'impôt sur les sociétés.


A RELEVE DU COMPTE N° OUVERT AU NOM DE :
M demeurant :
Situation du compte :
Nombre
Numéros
Parts détenues au 1er janvier :
Parts acquises entre le 1er janvier et le 31 décembre :
Parts cédées entre le 1er janvier et le 31 décembre :
Parts détenues au 31 décembre :
Part des revenus des immeubles de la société correspondant aux droits de l'associé : %
Immeuble 1
Immeuble 2
Immeuble 3
Adresse des Immeubles ouvrant droit à la déduction au titre de l'amortissement
Montant de l'amortissement correspondant aux droits de l'associé
Montant du revenu net foncier correspondant aux droits de l'associé - Droit commun
- art 31-I-1 f.
Réintégration à opérer en cas de non-respect par la société ou l'associé de son engagement
B ATTESTATION DE LA SOCIETE
M agissant au nom de la société dont il est
- certifie l'exactitude des renseignements figurant au A ;
- déclare que le ou les immeubles désignés au A :
- sont affectés à la location conformément au f du 1 du I de l'article 31 du CGI (1)
- seront affectés à la location pendant neuf ans dans le délai de douze mois qui suivent la date de leur achèvement (1) acquisition (1) conformément au f du 1 du I de l'article 31 du CGI (1)
A , le
(Date et signature)

(1) Rayer la mention inutile.