COUR D'APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE


Du 05 juillet 2022

N° RG 20/01634 - N° Portalis DBVU-V-B7E-FPSD

-DA- Arrêt n° 353


[N] [W] épouse [X], [D] [X] / S.A. SAFER AUVERGNE RHONE ALPES (AURA)


Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, Aa A, JCP de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 28 Septembre 2020, enregistrée sous le n° 17/01249


Arrêt rendu le MARDI CINQ JUILLET DEUX MILLE VINGT DEUX

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

Mme Laurence BEDOS, Conseiller


En présence de :

Mme Céline DHOME, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé

ENTRE :


Mme [Ab] [W] épouse [X]

et M. [D] [X]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par Maître Christine ROUSSEL-SIMONIN de la SELARL DIAJURIS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté


APPELANTS


ET :


S.A. SAFER AUVERGNE RHONE ALPES (AURA)

AGRAPOLE

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Maître Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT- B et par Maître Frédéric DELAHAYE, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND

Timbre fiscal acquitté


INTIMEE


DÉBATS : A l'audience publique du 30 mai 2022


ARRÊT : CONTRADICTOIRE


Prononcé publiquement le 05 juillet 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile🏛 ;


Signé par M. VALLEIX, président et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

I. Procédure


Les époux [N] [W] et [D] [X] souhaitaient acquérir à [Localité 8] (Puy-de-Dôme) deux parcelles cadastrées [Cadastre 6] et [Cadastre 1].


Le 3 août 2016, Maître [Y] [B], notaire à [Localité 7], a notifié le projet de cession à la SAFER Auvergne Rhône Alpes.


Par courrier du 30 septembre 2016, la SAFER a notifié au notaire sa décision d'exercer son droit de préemption.


Contestant la préemption, les époux [X] ont fait assigner la SAFER devant le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand par exploit délivré le 27 mars 2017.


Ils demandaient au tribunal de constater la nullité de plein droit de la décision de préemption de la SAFER ; subsidiairement annuler cette décision ; condamner la SAFER à leur verser la somme de 2000 EUR au titre de l'article 700 du code de procédure civile🏛, outre les dépens.


La SAFER s'opposait aux arguments des époux [X] et demandait au tribunal de déclarer irrecevable la demande de nullité formée par les époux [X] ; subsidiairement les en débouter ; condamner solidairement les époux [X] à lui verser la somme de 3000 EUR au titre de l'article 700 du code de procédure civile🏛 et à supporter les dépens.


À l'issue des débats, par jugement du 28 septembre 2020 (RG nº 17/1249), le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a rendu la décision suivante :


« Le tribunal, statuant en premier ressort par jugement contradictoire et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE irrecevables les demandes formées par Madame [Ab] [W] et Monsieur [D] [X],

CONDAMNE solidairement Madame [Ab] [W] et Monsieur [D] [X] aux dépens,

CONDAMNE solidairement Madame [Ab] [W] et Monsieur [D] [X] à verser à la SAFER la somme de 800 (huit cents) euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile🏛. »


Le tribunal judiciaire a fondé sa décision notamment sur les motifs suivants :


L'article L 412-8 du code rural et de la pêche maritime🏛 dispose que, a près avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire chargé d'instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, ainsi que, dans l'hypothèse prévue au dernier alinéa du présent article, les nom et domicile de la personne qui se propose d'acquérir.


En application de l'article 122 du code de procédure civile🏛, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.


L'action exercée par les époux [X] suppose, pour être déclarée recevable, que ceux-ci aient qualité à agir. Les demandeurs revendiquent, à cet égard, leur statut d'acquéreurs évincés par la préemption de la SAFER. Néanmoins, ils n'en rapportent la preuve.


La notification valant offre de vente transmise par le notaire n'établit pas que l'indivision [M] - [V] - [J] avait consenti à céder les parcelles litigieuses aux demandeurs (pièce 5 - défenderesse). L'envoi de ce document résulte de l'article L 412-8 précité et demeure sans portée quant aux droits des tiers. L'existence d'un contrat ou d'une promesse de contrat ne peut en être déduite.


Seuls quatre indivisaires sur sept consentent à la vente, aux termes des accords versés aux débats par les époux [X] (pièces 4 à 7). L'approbation unanime des propriétaires indivis n'est donc pas recueillie, ce qui exclut l'existence d'un accord valablement délivré.


Par conséquent, les époux [X] ne peuvent être considérés comme acquéreurs évincés du bien préempté. Ils sont dépourvus de qualité à agir et leur demande est déclarée irrecevable.


***

Les époux [N] et [D] [X] ont fait appel de cette décision le 13 novembre 2020, précisant :


« Objet/Portée de l'appel : Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués : - Déclare irrecevables les demandes formées par Madame [Ab] [W] et Monsieur [D] [X] : Constater la nullité de plein droit de la décision de préemption de la SAFER notifiée à Maître [B] le 12 octobre 2016. Vu les dispositions de l'article L 143-10 du code rural🏛, Constater le caractère insuffisamment motivé de la décision de préemption de la SAFER notifiée à Maître [B] le 30 septembre 2016. En conséquence, annuler ladite décision, Condamner la SAFER au paiement de la somme de 2.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile🏛. - Condamne solidairement Madame [Ab] [W] et Monsieur [X] aux dépens, - Condamne solidairement Madame [Ab] [W] et Monsieur [X] à verser à la SAFER la somme de 800,00 € sur le fondement de l'article 700 du CPC🏛. »


Dans leurs dernières conclusions du 6 avril 2022 les époux [X] demandent à la cour de :


« Déclarer bien appelé, mal jugé,

Infirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de CLERMONT FERRAND en date du 28 septembre 2020.

Recevoir Monsieur et Madame [Ac] en leur demande et la dire fondée.

Vu l'article L. 412-8 du code rural🏛,

Constater la nullité de plein droit de la décision de préemption de la SAFER notifiée à Maître [B] le 12 octobre 2016.

Vu les dispositions de l'article L. 143-10 du code rural🏛

Constater le caractère insuffisamment motivé de la décision de préemption de la SAFER notifiée à Maître [B] le 30 septembre 2016.

En conséquence, annuler ladite décision,


Condamner la SAFER au paiement de la somme de 2 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile🏛.

Condamner la même aux entiers dépens. »


***


En défense, dans des écritures du 29 avril 2021 la SAFER Auvergne Rhône Alpes demande à la cour de :


« Vu l'appel interjeté pas Monsieur et Madame [D] [X] en date du 13 novembre 2020 à l'encontre du jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND en date du 28 septembre 2020 ;

À titre principal,

Confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a déclaré irrecevable la demande formulée par Monsieur et Madame [D] [X] tendant à obtenir la nullité de la préemption exercée par la SAFER AUVERGNE RHÔNE ALPES, venant aux droits de la SAFER D'AUVERGNE, suivant acte en date du 30 septembre 2016, portant sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 6] et [Cadastre 1], d'une contenance de 04 a 46 ca situées commune de [Localité 8] et les a condamnés aux dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 800 € au titre de l'article 700 du CPC🏛.

À titre subsidiaire,

Débouter Monsieur et Madame [D] [X] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions.

En tout état de cause,

Condamner solidairement Monsieur [D] [X] et Madame [R] [W] son épouse à payer et porter à la SAFER AURA une somme de 4 000 € en application de l'article 700 du CPC🏛, outre aux entiers dépens. »


***

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu'en première instance.


Une ordonnance du 5 mai 2022 clôture la procédure.


II. Motifs


Il convient de rappeler que dans cette affaire les époux [N] et [D] [X] sont candidats acquéreurs des parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 1] appartenant aux consorts [M] - [V] - [J], et que la SAFER souhaite exercer son droit de préemption.


1. Sur l'intérêt à agir des époux [N] et [D] [X]


L'alinéa premier de l'article L. 143-8 du code rural et de la pêche maritime🏛 dispose que :


Le droit de préemption des sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural s'exerce dans les conditions prévues par les articles L. 412-8 à L. 412-11 et le troisième alinéa de l'article L. 412-12.


L'article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime🏛 dispose en son alinéa premier :


Après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire chargé d'instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, ainsi que, dans l'hypothèse prévue au dernier alinéa du présent article, les nom et domicile de la personne qui se propose d'acquérir.


Le premier juge a considéré que les époux [X] étaient dépourvus de qualité à agir dans la mesure où ils ne justifiaient pas de leur statut d'acquéreurs évincés faute de démontrer l'approbation unanime des propriétaires indivis des parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 1].


Dans ses conclusions à la cour la SAFER reprend cette argumentation et plaide que les époux [X] « ne justifient pas qu'un véritable engagement ait pu être conclu avec les vendeurs ».


Or aussi bien le premier juge dans ses motifs que la SAFER dans ses écritures ajoutent à l'article L. 412-8 ci-dessus une condition que d'évidence il ne contient pas. Ce texte dit simplement que le notaire informé par le propriétaire de son intention de vendre communique au bénéficiaire du droit de préemption les modalités de la vente projetée ainsi que les nom et domicile de la personne qui se propose d'acquérir. Le législateur n'exige donc nullement qu'un engagement ferme et définitif ait déjà été conclu entre les vendeurs et le candidat acquéreur.


En l'espèce, le notaire Me [Y] [B] a communiqué à la SAFER le 2 août 2016 l'information d'un projet de vente entre les consort [M] - [V] - [J] et les époux [X], concernant les parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 1], pour le prix de 2 000 EUR. Cette communication, faite au moyen d'un formulaire spécialement prévu à cet effet, suffit à faire connaître à la SAFER la vente projetée ainsi que ses modalités essentielles, à savoir la description précise des biens et leur prix. Il n'est pas justifié d'une notification de ce document par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier, mais dans ses écritures la SAFER reconnaît l'avoir reçu le 3 août 2016, cette date d'ailleurs étant tamponnée sur la première page.


Les époux [Ac] peuvent donc parfaitement être considérés comme la personne qui se propose d'acquérir au sens de l'article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime🏛, moyennant quoi leur demande en contestation de la préemption exercée par la SAFER est parfaitement recevable en application de la dernière phrase du quatrième alinéa de l'article L. 412-8 du code rural🏛 qui dispose que L'action en nullité appartient au propriétaire vendeur et à l'acquéreur évincé lors de la préemption.


2. Sur la préemption exercée par la SAFER


Par renvoi de l'article L. 143-8 du code rural et de la pêche maritime🏛, c'est l'article L. 412-8 du même code🏛 qui est applicable au droit de préemption de la SAFER.


Selon les alinéas troisième et quatrième de l'article L. 412-8 :


Le preneur [en l'espèce la SAFER] dispose d'un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l'acte d'huissier pour faire connaître, dans les mêmes formes, au propriétaire vendeur, son refus ou son acceptation de l'offre aux prix, charges et conditions communiqués avec indication des nom et domicile de la personne qui exerce le droit de préemption. Sa réponse doit être parvenue au bailleur dans le délai de deux mois ci-dessus visé, à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation au droit de préemption.


En cas de préemption, celui qui l'exerce bénéficie alors d'un délai de deux mois à compter de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire vendeur pour réaliser l'acte de vente authentique ; passé ce délai, sa déclaration de préemption sera nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure à lui faite par acte d'huissier de justice et restée sans effet. L'action en nullité appartient au propriétaire vendeur et à l'acquéreur évincé lors de la préemption.


Suivant l'argumentation des appelants, ceux-ci disent que le « commandement de réaliser l'acte authentique sur décision de préemption » qu'ils ont fait adresser par huissier à la SAFER le 27 mars 2017 n'a pas été suivi d'effet, de sorte que selon eux « la déclaration de préemption est nulle de plein droit » (conclusion des époux [X], page 4).


Dans cet acte, les époux [X] font commandement à la SAFER « D'avoir dans le délai de 15 jours du présent acte, valant mise en demeure : De justifier de la réalisation de l'acte authentique dans le délai de 2 mois à compter de la date de la réponse de la SAFER d'AUVERGNE adressée à Maître [B] en date du 30 septembre 2016 de sa décision de préempter les biens immobiliers suivants ['] ».


Ce commandement valant mis en demeure fixe le point de départ de l'ultime délai de 15 jours accordé à la SAFER par le législateur pour réaliser l'acte de vente authentique, étant rappelé qu'en l'espèce depuis sa réponse au notaire le 30 septembre 2016, non contestée par les époux [X], la SAFER, à la date du commandement délivré le 27 mars 2017, avait déjà disposé de presque six mois pour réaliser l'acte authentique de vente.


Il convient ici de rappeler que selon le quatrième alinéa de l'article L. 412-8 du code rural🏛, en cas de préemption, c'est celui qui l'exerce, en l'occurrence la SAFER, qui dispose d'un délai de deux mois à compter de l'envoi de sa réponse pour réaliser l'acte de vente authentique. La SAFER a répondu au notaire le 30 septembre 2016. À partir de cette date, en vertu de ce texte, c'est à elle, et non pas aux époux [X], qu'il incombait d'accomplir les diligences nécessaires dans un délai de deux mois pour réaliser l'acte de vente authentique. C'est précisément pour cette raison que le législateur a prévu, en cas d'inaction de celui qui exerce la préemption, la possibilité pour le propriétaire vendeur de le mettre en demeure, avec la sanction in fine d'une nullité de plein droit.


Or manifestement, depuis sa réponse positive au notaire le 30 septembre 2016, la SAFER ne s'était nullement préoccupée de mettre en oeuvre l'acte authentique nécessaire pour finaliser sa décision de préemption, et ce n'est que le 30 mars 2017, soit trois jours après avoir reçu le commandement des époux [X], qu'in extremis elle confirme au notaire Me [B] son intention de régulariser la vente par acte authentique, le remerciant de lui adresser « un projet d'acte directement à nos bureaux de [Localité 9] dans les meilleurs délais » et précisant « que la signature de l'acte doit intervenir impérativement dans ce délai de 15 jours compte tenu de la jurisprudence de la Cour de cassation ['] » Il est indiqué : « Mail + Lettre recommandée avec accusé de réception URGENT », cependant aucune preuve d'un envoi par courrier électronique ne figure au dossier.


Selon le bordereau de l'accusé de réception de la lettre de la SAFER en date du 30 mars 2017, Me [B] l'a reçue seulement le 3 avril 2017. La mise en demeure ayant été délivrée à la SAFER 27 mars 2017, le notaire ne disposait donc plus le 3 avril 2017 que d'un délai jusqu'au 11 avril 2017, soit exactement huit jours samedi et dimanche compris, pour passer l'acte dans la limite des 15 jours de l'article L. 112-8, étant précisé que les vendeurs étaient au nombre de sept dans le cadre d'une indivision, ce que la SAFER n'ignorait pas, puisque cela était expressément indiqué dans la notification du 2 août 2016.


Il est donc manifeste qu'à partir de la réception de la lettre de la SAFER le 3 avril 2017, le notaire ne pouvait pas élaborer en seulement huit jours un acte de vente intéressant neuf parties au total. Or cette situation ne résulte que de l'incurie de la SAFER qui est demeurée inerte depuis sa décision de préempter formalisée par une lettre au notaire le 30 septembre 2016, sans se préoccuper le moins du monde de la mise en oeuvre de l'acte nécessaire à l'acquisition des biens en cause. Seule la mise en demeure du 27 mars 2017 l'a faite réagir, mais beaucoup trop tard.


Dans ces conditions, il doit être considéré, en application du quatrième alinéa de l'article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime🏛, que la déclaration de préemption de la SAFER en date du 30 septembre 2016 est nulle de plein droit.


2000 EUR sont justes pour l'article 700 du code de procédure civile🏛.

PAR CES MOTIFS


La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,


Infirme le jugement, et statuant à nouveau :


Juge recevable la demande des époux [N] et [D] [X] ;


Juge que la décision de préemption de la SAFER d'Auvergne, adressée à Me [Y] [B] suivant lettre datée du 30 septembre 2016, concernant les parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 1] est nulle de plein droit ;


Condamne la SAFER d'Auvergne à payer aux époux [X] ensemble la somme unique de 2000 EUR en application de l'article 700 du code de procédure civile🏛 ;


Déboute les parties de leurs autres demandes ;


Condamne la SAFER d'Auvergne aux dépens de première instance et d'appel.


Le greffier Le président