CIV.3 LG
COUR DE CASSATION
Audience publique du 22 mai 2013
Cassation partielle
M. TERRIER, président
Arrêt no 586 F-D
Pourvoi no A 12-16.217
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant

Statuant sur le pourvoi formé par
1o/ le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Capitale 2, dont le siège est Morzine, représenté par son syndic la société Urbania Haute-Savoie, dont le siège est Cluses,
2o/ la société Capitale 2, société civile immobilière, dont le siège est Morzine,
contre l'arrêt rendu le 24 janvier 2012 par la cour d'appel de Chambéry (chambre civile, 1re section), dans le litige les opposant à la société Le Coyote, société à responsabilité limitée, dont le siège est 2 Morzine,
défenderesse à la cassation ;
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 3 avril 2013, où étaient présents M. Terrier, président, Mme Salvat, conseiller rapporteur, Mme Fossaert, conseiller, M. Bailly, avocat général référendaire, Mme Bordeaux, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme Salvat, conseiller, les observations de la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Capitale 2 et de la société Capitale 2, de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de la société Le Coyote, l'avis de M. Bailly, avocat général référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 24 janvier 2012), que, par acte du 27 novembre 2000, la société Capitale 2 a donné à bail à la société "Le Bowling" une partie des locaux commerciaux lui appartenant dans l'immeuble en copropriété "Capitale 2" ; que le bail stipulait que les locaux loués étaient destinés exclusivement à l'usage principal de bar et à titre accessoire d'exploitation de bowling - jeux automatiques - billards et excluait les activités commerciales bruyantes et malodorantes et notamment l'exploitation d'une discothèque ; que, par acte du 28 octobre 2004, la société "Le Bowling" a cédé son fonds de commerce à la société Le Coyote ; qu'une commission de sécurité qui, le 23 février 2007, avait constaté un changement d'activité de l'établissement et émis un avis défavorable à la poursuite de cette activité, en raison de l'insuffisance des dégagements et de l'isolement des locaux à risques, a noté, le 29 février 2008, la persistance d'insuffisances malgré les travaux réalisés ; que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Capitale 2 et la bailleresse ont assigné la locataire en résiliation du bail, subsidiairement condamnation sous astreinte à respecter les stipulations contractuelles et en indemnisation du surcoût des primes d'assurance ; que la société Le Coyote a demandé la condamnation de la société Capitale 2 à l'indemniser du préjudice consécutif à la diminution de sa surface commerciale, par suite du refus de la bailleresse de procéder à l'ouverture d'une nouvelle issue de secours ou de solliciter l'autorisation de procéder à une telle ouverture ;

Sur le premier moyen
Attendu que la société Capitale 2 et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Capitale 2 font grief à l'arrêt de rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail, alors, selon le moyen
1o/ que la résolution judiciaire doit être prononcée en cas de manquement grave d'une partie à ses engagements, peu important la situation des tiers aux contrats ; qu'en l'espèce, après avoir relevé que la société Le Coyote exerçait une activité bruyante en infraction avec les exigences du bail commercial, la cour d'appel, pour refuser de résilier ce bail, a relevé que d'autres établissements de l'immeuble, soumis aux mêmes interdictions relatives aux activités bruyantes et malodorantes, exerçaient la même activité que la société Le Coyote ; qu'en statuant ainsi par des motifs inopérants, impropres à caractériser l'absence de gravité des manquements personnels commis par la société Le Coyote, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1165 et 1184 du code civil ;
2o/ que la résolution judiciaire doit être prononcée en cas de manquement grave d'une partie à ses engagements, les manquements étant appréciés au jour où le juge statue ; qu'en l'espèce, après avoir relevé que la société Le Coyote exerçait une activité bruyante en infraction avec les exigences du bail commercial, la cour d'appel, pour refuser de résilier ce bail, a relevé que la transformation des lieux était antérieure à l'acquisition du bail par la société Le Coyote ; qu'en statuant ainsi par des motifs inopérants, impropres à caractériser l'absence de gravité des manquements personnels commis par la société Le Coyote, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil ;
3o/ qu'il résulte des constatations des juges du fond que la société Le Coyote exploitait un établissement dans lequel était diffusée, parfois avec un disc-jockey, de la musique amplifiée sur laquelle les clients qui pouvaient être plus de six cents dansaient ; que l'activité ainsi exploitée, était celle d'une discothèque formellement interdite par le bail ; qu'en refusant d'examiner si ce manquement aux stipulations du bail n'était pas suffisamment grave pour justifier la demande du bailleur (la SCI Capitale 2) et non pas seulement les demandes du syndicat des copropriétaires, de résiliation du bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1728, 1729 et 1184 du code civil ;
4o/ que, subsidiairement, la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motif ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a, d'une part, énoncé que l'exploitation d'une discothèque était autorisée dans la copropriété et que le syndicat des copropriétaires ne pouvait se plaindre de l'exploitation par la société Le Coyote d'un tel établissement, jugeant ainsi que la société Le Coyote exploitait une discothèque en contravention formelle avec les stipulations du bail, d'autre part, énoncé que les exploitants des deux discothèques de Morzine attestaient qu'ils ne considéraient pas le Coyote bar comme un concurrent, jugeant ainsi que la société Le Coyote n'exploitait pas une discothèque ; qu'en statuant ainsi par des motifs contradictoires, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
5o/ que la cour d'appel a expressément relevé que, comme dans d'autres établissements de l'immeuble, des disc-jockeys étaient présents au Coyote bar, que s'y trouvait du matériel destiné à produire de la musique amplifiée, et que les personnes qui s'y trouvaient se livraient à une activité de danse ; qu'elle a également relevé que la société Le Coyote ne justifiait d'une assurance que pour une activité de café, bar, brasserie, tabac ; qu'en refusant de constater que la société Le Coyote avait commis un manquement en ne s'assurant pas pour l'activité effectivement exercée, ce qui était susceptible d'avoir de graves conséquences en cas d'accident, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1184 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la société Le Coyote justifiait être assurée pour une activité de café, bar, brasserie, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de faire une recherche sur la gravité du manquement tenant à l'exploitation d'une discothèque dont elle avait constaté, sans contradiction, qu'elle n'existait pas, et qui a souverainement retenu que les manquements contractuels relevés n'étaient pas suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le troisième moyen
Attendu que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Capitale 2 fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande au titre de l'augmentation des primes d'assurance liées à l'aggravation du risque, alors, selon le moyen
1o/ que le juge ne peut pas méconnaître la loi contractuelle ; qu'en l'espèce, le contrat de bail stipulait que " si l'activité exercée par le preneur entraînait, soit pour le propriétaire, soit pour les voisins, une majoration des primes d'assurance, celui-ci devrait rembourser cette majoration à chacun des intéressés " ; qu'en interdisant dès lors au syndicat des copropriétaires de réclamer le remboursement de la majoration de ses primes d'assurance causée par l'activité de la société Le Coyote, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
2o/ que le syndicat des copropriétaires produisait, en cause d'appel, la lettre du 27 février 2007 adressée au syndic par son courtier d'assurance et ainsi rédigée " Je vous confirme que l'assureur Generali va résilier le contrat "Multirisque Immeuble" en cours (AA681457). En effet, il apparaît clairement qu'une activité de bar avec piste de danse est pratiquée au Coyote bar, situé au premier sous-sol de cet immeuble ; que cette activité est une exclusion formelle du contrat en cours. De plus, il semble que cette activité soit mise en oeuvre sans autorisation et sans respect des normes de sécurité des personnes " ; qu'il résultait clairement et précisément de cette lettre que la résiliation de l'ancienne police d'assurance, et donc la souscription d'une nouvelle police, plus onéreuse, avait été causée par l'activité de la société Le Coyote ; qu'en jugeant, par motifs adoptés, qu'un tel lien causal n'était pas caractérisé, sans s'expliquer sur cet élément de preuve, la cour d'appel a privé sa décision de motifs en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant exactement retenu que la hausse de coût d'assurance, subie par la copropriété en raison de l'exploitation dans ses murs d'un établissement conforme au règlement de copropriété, faisait partie des charges générales de la copropriété et ne pouvait être imputée au seul propriétaire du lot, non plus qu'au locataire, la cour d'appel n'était pas tenue de rechercher si l'origine de la majoration de la prime d'assurance se trouvait dans l'activité de la société Le Coyote ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le quatrième moyen
Attendu que la société Capitale 2 fait grief à l'arrêt de dire qu'elle avait manqué à son obligation de bailleur en refusant de délivrer à la société Le Coyote les autorisations nécessaires à l'exploitation pleine et entière des locaux loués, alors, selon le moyen
1o/ que le bailleur n'est tenu de délivrer que des locaux qui soient conformes à l'utilisation qui en est prévue par le bail ; que la cour d'appel a elle-même relevé que les locaux avaient été modifiés pour accueillir six cent quarante-sept personnes au lieu de deux cents, après changement de l'activité de l'établissement par rapport aux stipulations du bail ; qu'en reprochant au bailleur d'avoir manqué à son obligation de délivrance en n'ayant pas délivré les autorisations rendues nécessaires par le nouveau mode d'exercice de l'activité, qui n'était pas prévu par le bail, la cour d'appel a violé les articles 1719 et 1147 du code civil ;
2o/ que le juge d'appel ne peut se contenter de confirmer la décision des premiers juges sans répondre aux moyens qui sont articulés devant lui pour critiquer cette décision ; qu'en confirmant la condamnation du bailleur pour manquement à son obligation de délivrance, du fait du défaut d'autorisation donnée pour l'ouverture d'une autre issue de secours, sans répondre au moyen articulé par la société Capitale 2 qui exposait, en se fondant sur les rapports de l'expert ..., que de tels travaux étaient impossibles sauf à créer une gêne et un danger pour les personnes, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3o/ que le juge d'appel ne peut se contenter de confirmer la décision des premiers juges sans répondre aux moyens qui sont articulés devant lui pour critiquer cette décision ; qu'en confirmant la condamnation du bailleur pour manquement à son obligation de délivrance, du fait du défaut d'autorisation donnée pour l'ouverture d'une autre issue de secours, sans répondre au moyen articulé par la société Capitale 2 tiré de l'acceptation antérieure, par la société Le Coyote, de ce défaut d'autorisation, moyennant une réduction de son loyer annuel de 2 700 euros et l'allocation d'une surface de vitrine supplémentaire de 3 m2, matérialisée par l'avenant au bail du 6 juillet 2009, la cour d'appel a derechef violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu que la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation et qui n'a pas relevé que les locaux avaient été modifiés pour accueillir six cent quarante-sept personnes au lieu de deux cents, a légalement justifié sa décision en retenant que le refus de la bailleresse d'autoriser les travaux mis à la charge du preneur et nécessaires pour l'exploitation de son fonds de commerce constituait un manquement à son obligation de délivrance ;

Mais sur le deuxième moyen
Vu l'article 1184 ensemble l'article 1147 du code civil ;
Attendu que pour débouter la société Capitale 2 de sa demande de condamnation sous astreinte de la société Le Coyote à exploiter son établissement dans les termes du bail, l'arrêt retient que, si infraction aux clauses du bail il y a bien, elle ne constitue pas un manquement du locataire suffisamment grave ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté l'existence d'activités commerciales bruyantes en infraction avec les exigences du bail et qu'une obligation contractuelle peut faire l'objet d'une exécution forcée indépendamment de la gravité du manquement contractuel, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté la société Capitale 2 de sa demande de condamnation sous astreinte de la société Le Coyote à exploiter son établissement dans les termes du bail en excluant toute diffusion de musique amplifiée, l'arrêt rendu le 24 janvier 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry, autrement composée ;
Condamne la société Le Coyote aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Le Coyote à payer à la société Capitale 2 et au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Capitale 2 la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Le Coyote ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mai deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Capitale 2 et de la SCI Capitale 2
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement ayant débouté la SCI CAPITALE 2 de sa demande de résiliation judiciaire du bail,
AUX MOTIFS PROPRES QUE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Capitale 2 ne peut demander l'arrêt de l'activité de la Sarl Le Coyote au motif qu'elle exploiterait un établissement qui serait en réalité une discothèque, alors que le règlement de copropriété prévoit expressément la possibilité de l'exploitation d'une discothèque dans l'immeuble et qu'il n'est pas démontré que les nuisances apportées par ce locataire excèdent les nuisances ordinaires tenant à l'exploitation d'un tel établissement ; que, par ailleurs, la hausse de coût d'assurance, subie par la copropriété en raison de l'exploitation dans ses murs d'un établissement conforme au règlement de copropriété, fait partie des charges générales de la copropriété et ne peut être imputée au seul propriétaire du lot, non plus qu'au locataire ; que les procès-verbaux de constat produits démontrent suffisamment, notamment mesures de sonorité prises par l'huissier les 4 et 5 mars 2010 et constatations de l'existence de matériel destiné à produire du bruit de manière importante, l'existence d'activités commerciales bruyantes en infraction avec les exigences du bail commercial et qui peuvent être de nature à justifier la résiliation du bail ; que toutefois la Sarl Le Coyote produit des pièces démontrant que l'activité qui lui est reprochée est exercée de la même façon par d'autres établissements commerciaux de l'immeuble, dont il n'est pas soutenu qu'ils fassent également l'objet de procédures de résiliation ; que, d'une part, il résulte de plusieurs attestations (Delhom, Isidor, Richard, Chan ..., etc., saisonniers ou habitants de Morzine, et madame ..., exploitant un commerce de boissons se disant fournisseur exclusif de l'établissement) que la transformation des lieux est antérieure à l'acquisition du bail commercial par l'actuelle propriétaire du fonds de commerce ; que les exploitants de deux discothèques de Morzine attestent qu'ils ne considèrent pas le Coyote bar comme un concurrent ; que la Sarl Le Coyote produit des photographies résultant de captures d'écran internet, prises dans les bars Cavern bar et Tibetan café, tous deux exploités dans la même copropriété et assujettis, selon la Sci Capitale 2, aux mêmes interdictions relatives aux activités bruyantes et malodorantes, caractérisant le fait que ces bars sont pourvus du même genre de matériel destiné à produire de la musique, qu'y sont présents des disc jockeys et que les personnes qui s'y trouvent se livrent à une activité de danse, faisant même de cette activité un motif de publicité ; que les dits établissements diffusent des affiches du même genre que celles du Coyote bar, annonçant des soirées dansantes et à thème ; que le Cavern bar annonce "live music" en façade ; que monsieur ... et monsieur Le ... attestent que les autres bars ont les mêmes horaires que le Coyote bar ; que par ailleurs la Sarl Le Coyote justifie être assurée par Crédit agricole assurances et ce, pour une activité de café, bar, brasserie sans tabac ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que, si infraction aux clauses du bail il y a bien, elle ne constitue pas un manquement du locataire suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du bail ; que, pour ces motifs, et ceux non contraires du jugement, ce dernier sera confirmé,
ET AUX MOTIFS PARTIELLEMENT ADOPTES QUE la sci Capitale 2, propriétaire à Morzine (Haute-Savoie) dans un ensemble immobilier dénommé Capitale 2 de locaux au sous-sol donnés à bail commercial le 27 novembre 2000 à la société le Bowling pour y exercer une activité de bar et exploitation de bowling, jeux automatiques et billards, est mal fondée à solliciter à l'encontre de la sarl le Coyote -à laquelle la société le Bowling a cédé son fonds de commerce le 28 octobre 2004- la résiliation du dit bail commercial motif pris de la transformation des locaux dans lesquels le preneur exercerait une activité impliquant une sonorisation avec musique amplifiée permettant à la clientèle de pouvoir danser sur celle-ci, et ce en contravention avec la clause du bail excluant toute activité bruyante, alors qu'il résulte des pièces versées aux débats que le fonds de commerce exploité par la société le Coyote ne peut être considéré comme une discothèque ; que la piste de danse installée par la société le Bowling et inventoriée dans l'acte de cession du fonds de commerce et dont la Commission départementale de sécurité a constaté la présence en février 2007, a été supprimée par l'exploitant ainsi que l'a constaté Maître ..., huissier de justice dans son procès-verbal de constat du 20 août 2010 (voir pièce no69 du dossier de Me ...) ; que l'ambiance musicale que la société le Coyote reconnaît donner à son établissement et dont la sci Capitale 2 ne peut de bonne foi soutenir qu'elle serait contraire au bail, alors même que par avenant à celui-ci en date du 27 novembre 2000 les parties sont convenues que " particulièrement en matière d'insonorisation le preneur devra veiller à ne causer aucun trouble de voisinage anormal, et devra le cas échéant effectuer tous travaux afin de remédier aux troubles éventuels " (voir pièce no15 du dossier précité) ; que sur ce point le rapport d'étude d'impact acoustique en date du 08 mars 2010 contradictoirement réalisé à la demande de la société le Coyote, par Monsieur ..., expert acousticien, conformément aux dispositions du décret no98-1843 du 15 décembre 1998 relatif aux prescriptions applicables aux locaux recevant du public et diffusant à titre habituel de la musique amplifiée, a conclu qu'à l'intérieur de l'établissement le niveau de pression acoustique moyen mesuré dans des conditions normales d'utilisation, répond à l'exigence en vigueur avec une marge de 6 décibels ; qu'en ce qui concerne le niveau de bruit à l'extérieur de l'établissement, une fois effectuées les préconisations de l'expert -à savoir la pose d'un limitateur réglé à 95 décibels (A) et la désolidarisation complète du caisson de basse en l'installant sur un socle souple- le niveau de pression acoustique sera parfaitement compatible avec l'environnement extérieur de l'immeuble et non susceptible de créer une nuisance dans ces espaces (voir pièces no67 et 68 du dossier de Me ...) ; que précisément la société le Coyote justifie tant par les factures versées aux débats que par le procès-verbal de constat d'huissier de justice précité, avoir fait procéder en juin 2010 aux mesures préconisées par l'expert, l'huissier de justice Rey ayant pu constater qu'après mise en marche du limitateur le bruit ne peut dépasser le seuil de 95 décibels, au-delà duquel le son se coupe automatiquement (voir pièces 70, 71, 72 et 69) ; qu'à cet égard les mesures relevées les 04 et 05 mars 2010 par Maître ..., huissier de justice, à la requête de la sci Capitale 2 (voir pièce n 25 du dossier de Me ...) sont contestées avec pertinence par la défenderesse et par l'expert ... tant s'agissant de la fiabilité de l'appareil sonomètre utilisé par cet huissier de justice, que sur la compétence de ce denier en matière acoustique, et alors surtout que ses constatations sont antérieures au rapport de Monsieur ... et à la mise en oeuvre des mesures préconisées par celui-ci ; qu'au surplus et plus généralement la sci Capitale2 peut d'autant moins de bonne foi se plaindre des éventuelles nuisances sonores de son locataire le Coyote, qu'elle est également propriétaire d'autres locaux commerciaux dans l'immeuble dont s'agit et où sont exploités des bars à ambiance musicale (voir pièces no62 à 65 du dossier de Me ...), et que le règlement de copropriété de l'immeuble (dont elle détient elle-même 668 des 1002 tantièmes généraux) modifié le 04 mai 2001 émet une réserve s'agissant des bruits, en énonçant " qu'il est cependant rappelé qu'il existe aux deuxième et premier sous-sols ainsi qu'au rez-de-chaussée de la copropriété des locaux commerciaux exerçant des activités de bar, restaurant, crêperie et discothèque, que les propriétaires ont l'autorisation d'exploiter pendant les heures légales d'ouverture fixées par l'autorité administrative ", imposant ainsi aux occupants de l'immeuble de supporter les bruits inhérents aux établissements exploités dans l'immeuble (voir pièce no73 du dossier de Me ...) ; que par ailleurs la société le Coyote justifie être assurée auprès de la compagnie MAAF avec laquelle elle a souscrit un contrat multirisques professionnels pour son activité de bar-café, de sorte que la société Capitale 2 ne peut se prévaloir d'un manquement de son locataire à ses obligations contractuelles à cet égard ; qu'en conséquence la preuve n'est pas rapportée de motifs suffisants justifiant la résiliation du bail commercial conclu entre les parties, de sorte que la sci Capitale 2 sera déboutée de ce chef de demande, ainsi que de sa demande subsidiaire tendant à voir condamner sous astreinte la défenderesse à exploiter son établissement en excluant toute diffusion de musique amplifiée ou autre, et en permettant à la clientèle de danser sur la piste prévue à cet effet, et qui apparaît mal fondée,
1- ALORS QUE la résolution judiciaire doit être prononcée en cas de manquement grave d'une partie à ses engagements, peu important la situation des tiers aux contrats ; qu'en l'espèce, après avoir relevé que la société LE COYOTE exerçait une activité bruyante en infraction avec les exigences du bail commercial, la Cour d'appel, pour refuser de résilier ce bail, a relevé que d'autres établissements de l'immeuble, soumis aux mêmes interdictions relatives aux activités bruyantes et malodorantes, exerçaient la même activité que la société LE COYOTE ; qu'en statuant ainsi par des motifs inopérants, impropres à caractériser l'absence de gravité des manquements personnels commis par la société LE COYOTE, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1165 et 1184 du Code civil.
2- ALORS QUE la résolution judiciaire doit être prononcée en cas de manquement grave d'une partie à ses engagements, les manquements étant appréciés au jour où le juge statue ; qu'en l'espèce, après avoir relevé que la société LE COYOTE exerçait une activité bruyante en infraction avec les exigences du bail commercial, la Cour d'appel, pour refuser de résilier ce bail, a relevé que la transformation des lieux était antérieure à l'acquisition du bail par la société LE COYOTE ; qu'en statuant ainsi par des motifs inopérants, impropres à caractériser l'absence de gravité des manquements personnels commis par la société LE COYOTE, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil.
3- ALORS QU'il résulte des constatations des juges du fond que la société LE COYOTE exploitait un établissement dans lequel était diffusée, parfois avec un discjockey, de la musique amplifiée sur laquelle les clients qui pouvaient être plus de 600 dansaient ; que l'activité ainsi exploitée, était celle d'une discothèque formellement interdite par le bail ; qu'en refusant d'examiner si ce manquement aux stipulations du bail n'était pas suffisamment grave pour justifier la demande du bailleur (la SCI CAPITALE 2) et non pas seulement les demandes du syndicat des copropriétaires, de résiliation du bail, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1728, 1729 et 1184 du Code civil.
4- ALORS QUE subsidiairement la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motif ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a, d'une part, énoncé que l'exploitation d'une discothèque était autorisée dans la copropriété et que le syndicat des copropriétaires ne pouvait se plaindre de l'exploitation par la société LE COYOTE d'un tel établissement, jugeant ainsi que la société LE COYOTE exploitait une discothèque en contravention formelle avec les stipulations du bail, d'autre part, énoncé que les exploitants des deux discothèques de Morzine attestaient qu'ils ne considéraient pas le COYOTE BAR comme un concurrent, jugeant ainsi que la société LE COYOTE n'exploitait pas une discothèque ; qu'en statuant ainsi par des motifs contradictoires, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
5- ALORS QUE la Cour d'appel a expressément relevé que, comme dans d'autres établissements de l'immeuble, des Disc Jockey étaient présents au COYOTE BAR, que s'y trouvait du matériel destiné à produire de la musique amplifiée, et que les personnes qui s'y trouvaient se livraient à une activité de danse ; qu'elle a également relevé que la société LE COYOTE ne justifiait d'une assurance que pour une activité de café, bar, brasserie, tabac ; qu'en refusant de constater que la société LE COYOTE avait commis un manquement en ne s'assurant pas pour l'activité effectivement exercée, ce qui était susceptible d'avoir de graves conséquences en cas d'accident, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1184 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION, SUBSIDIAIRE
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement ayant débouté la SCI CAPITALE 2 de sa demande tendant à la condamnation de la société LE COYOTE à exploiter son établissement dans les termes du bail en excluant toute diffusion de musique amplifiée ou autre et en interdisant à la clientèle de danser, le tout sous astreinte journalière de 1.500 euros,
AUX MOTIFS PROPRES QUE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Capitale ne peut demander l'arrêt de l'activité de la Sarl Le Coyote au motif qu'elle exploiterait un établissement qui serait en réalité une discothèque, alors que le règlement de copropriété prévoit expressément la possibilité de l'exploitation d'une discothèque dans l'immeuble et qu'il n'est pas démontré que les nuisances apportées par ce locataire excèdent les nuisances ordinaires tenant à l'exploitation d'un tel établissement ; que, par ailleurs, la hausse de coût d'assurance, subie par la copropriété en raison de l'exploitation dans ses murs d'un établissement conforme au règlement de copropriété, fait partie des charges générales de la copropriété et ne peut être imputée au seul propriétaire du lot, non plus qu'au locataire ; que les procès-verbaux de constat produits démontrent suffisamment, notamment mesures de sonorité prises par l'huissier les 4 et 5 mars 2010 et constatations de l'existence de matériel destiné à produire du bruit de manière importante, l'existence d'activités commerciales bruyantes en infraction avec les exigences du bail commercial et qui peuvent être de nature à justifier la résiliation du bail ; que toutefois la Sarl Le Coyote produit des pièces démontrant que l'activité qui lui est reprochée est exercée de la même façon par d'autres établissements commerciaux de l'immeuble, dont il n'est pas soutenu qu'ils fassent également l'objet de procédures de résiliation ; que, d'une part, il résulte de plusieurs attestations (Delhom, Isidor, Richard, Chan ..., etc., saisonniers ou habitants de Morzine, et madame ..., exploitant un commerce de boissons se disant fournisseur exclusif de l'établissement) que la transformation des lieux est antérieure à l'acquisition du bail commercial par l'actuelle propriétaire du fonds de commerce ; que les exploitants de deux discothèques de Morzine attestent qu'ils ne considèrent pas le Coyote bar comme un concurrent ; que la Sarl Le Coyote produit des photographies résultant de captures d'écran internet, prises dans les bars Cavern bar et Tibetan café, tous deux exploités dans la même copropriété et assujettis, selon la Sci Capitale 2, aux mêmes interdictions relatives aux activités bruyantes et malodorantes, caractérisant le fait que ces bars sont pourvus du même genre de matériel destiné à produire de la musique, qu'y sont présents des disc jockeys et que les personnes qui s'y trouvent se livrent à une activité de danse, faisant même de cette activité un motif de publicité ; que les dits établissements diffusent des affiches du même genre que celles du Coyote bar, annonçant des soirées dansantes et à thème ; que le Cavern bar annonce "live music" en façade ; que monsieur ... et monsieur Le ... attestent que les autres bars ont les mêmes horaires que le Coyote bar ; que par ailleurs la Sarl Le Coyote justifie être assurée par Crédit agricole assurances et ce, pour une activité de café, bar, brasserie sans tabac ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que, si infraction aux clauses du bail il y a bien, elle ne constitue pas un manquement du locataire suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du bail ; que, pour ces motifs, et ceux non contraires du jugement, ce dernier sera confirmé,
ET AUX MOTIFS PARTIELLEMENT ADOPTES QUE la sci Capitale 2, propriétaire à Morzine (Haute-Savoie) dans un ensemble immobilier dénommé Capitale 2 de locaux au sous-sol donnés à bail commercial le 27 novembre 2000 à la société le Bowling pour y exercer une activité de bar et exploitation de bowling, jeux automatiques et billards, est mal fondée à solliciter à l'encontre de la sarl le Coyote -à laquelle la société le Bowling a cédé son fonds de commerce le 28 octobre 2004- la résiliation du dit bail commercial motif pris de la transformation des locaux dans lesquels le preneur exercerait une activité impliquant une sonorisation avec musique amplifiée permettant à la clientèle de pouvoir danser sur celle-ci, et ce en contravention avec la clause du bail excluant toute activité bruyante, alors qu'il résulte des pièces versées aux débats que le fonds de commerce exploité par la société le Coyote ne peut être considéré comme une discothèque ; que la piste de danse installée par la société le Bowling et inventoriée dans l'acte de cession du fonds de commerce et dont la Commission départementale de sécurité a constaté la présence en février 2007, a été supprimée par l'exploitant ainsi que l'a constaté Maître ..., huissier de justice dans son procès-verbal de constat du 20 août 2010 (voir pièce no69 du dossier de Me ...) ; que l'ambiance musicale que la société le Coyote reconnaît donner à son établissement et dont la sci Capitale 2 ne peut de bonne foi soutenir qu'elle serait contraire au bail, alors même que par avenant à celui-ci en date du 27 novembre 2000 les parties sont convenues que " particulièrement en matière d'insonorisation le preneur devra veiller à ne causer aucun trouble de voisinage anormal, et devra le cas échéant effectuer tous travaux afin de remédier aux troubles éventuels " (voir pièce no15 du dossier précité) ; que sur ce point le rapport d'étude d'impact acoustique en date du 08 mars 2010 contradictoirement réalisé à la demande de la société le Coyote, par Monsieur ..., expert acousticien, conformément aux dispositions du décret no98-1843 du 15 décembre 1998 relatif aux prescriptions applicables aux locaux recevant du public et diffusant à titre habituel de la musique amplifiée, a conclu qu'à l'intérieur de l'établissement le niveau de pression acoustique moyen mesuré dans des conditions normales d'utilisation, répond à l'exigence en vigueur avec une marge de 6 décibels ; qu'en ce qui concerne le niveau de bruit à l'extérieur de l'établissement, une fois effectuées les préconisations de l'expert -à savoir la pose d'un limitateur réglé à 95 décibels (A) et la désolidarisation complète du caisson de basse en l'installant sur un socle souple- le niveau de pression acoustique sera parfaitement compatible avec l'environnement extérieur de l'immeuble et non susceptible de créer une nuisance dans ces espaces (voir pièces no67 et 68 du dossier de Me ...) ; que précisément la société le Coyote justifie tant par les factures versées aux débats que par le procès-verbal de constat d'huissier de justice précité, avoir fait procéder en juin 2010 aux mesures préconisées par l'expert, l'huissier de justice Rey ayant pu constater qu'après mise en marche du limitateur le bruit ne peut dépasser le seuil de 95 décibels, au-delà duquel le son se coupe automatiquement (voir pièces 70, 71, 72 et 69) ; qu'à cet égard les mesures relevées les 04 et 05 mars 2010 par Maître ..., huissier de justice, à la requête de la sci Capitale 2 (voir pièce n 25 du dossier de Me ...) sont contestées avec pertinence par la défenderesse et par l'expert ... tant s'agissant de la fiabilité de l'appareil sonomètre utilisé par cet huissier de justice, que sur la compétence de ce denier en matière acoustique, et alors surtout que ses constatations sont antérieures au rapport de Monsieur ... et à la mise en oeuvre des mesures préconisées par celui-ci ; qu'au surplus et plus généralement la sci Capitale2 peut d'autant moins de bonne foi se plaindre des éventuelles nuisances sonores de son locataire le Coyote, qu'elle est également propriétaire d'autres locaux commerciaux dans l'immeuble dont s'agit et où sont exploités des bars à ambiance musicale (voir pièces no62 à 65 du dossier de Me ...), et que le règlement de copropriété de l'immeuble (dont elle détient elle-même 668 des 1002 tantièmes généraux) modifié le 04 mai 2001 émet une réserve s'agissant des bruits, en énonçant " qu'il est cependant rappelé qu'il existe aux deuxième et premier sous-sols ainsi qu'au rez-de-chaussée de la copropriété des locaux commerciaux exerçant des activités de bar, restaurant, crêperie et discothèque, que les propriétaires ont l'autorisation d'exploiter pendant les heures légales d'ouverture fixées par l'autorité administrative ", imposant ainsi aux occupants de l'immeuble de supporter les bruits inhérents aux établissements exploités dans l'immeuble (voir pièce no73 du dossier de Me ...) ; que par ailleurs la société le
Coyote justifie être assurée auprès de la compagnie MAAF avec laquelle elle a souscrit un contrat multirisques professionnels pour son activité de bar-café, de sorte que la société Capitale 2 ne peut se prévaloir d'un manquement de son locataire à ses obligations contractuelles à cet égard ; qu'en conséquence la preuve n'est pas rapportée de motifs suffisants justifiant la résiliation du bail commercial conclu entre les parties, de sorte que la sci Capitale 2 sera déboutée de ce chef de demande, ainsi que de sa demande subsidiaire tendant à voir condamner sous astreinte la défenderesse à exploiter son établissement en excluant toute diffusion de musique amplifiée ou autre, et en permettant à la clientèle de danser sur la piste prévue à cet effet, et qui apparaît mal fondée,
ALORS QUE la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté peut forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, peu important la gravité des manquements constatés ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a elle-même relevé l'existence d'infractions, par la société LE COYOTE, aux clauses du bail, notamment en matière de nuisances sonores ; qu'en s'abstenant pourtant d'ordonner l'exécution forcée du bail commandant de mettre un terme à ces nuisances sonores, exécution forcée qui était demandée à titre subsidiaire par la bailleresse, la Cour d'appel a violé l'article 1184 du Code civil.
TROISIÈME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement ayant débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble CAPITAL 2 de sa demande de paiement, par la société LE COYOTE, de la somme de 33.209,48 euros au titre de l'augmentation des primes d'assurance liées à l'aggravation du risque,
AUX MOTIFS PROPRES QUE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Capitale ne peut demander l'arrêt de l'activité de la Sarl Le Coyote au motif qu'elle exploiterait un établissement qui serait en réalité une discothèque, alors que le règlement de copropriété prévoit expressément la possibilité de l'exploitation d'une discothèque dans l'immeuble et qu'il n'est pas démontré que les nuisances apportées par ce locataire excèdent les nuisances ordinaires tenant à l'exploitation d'un tel établissement ; que, par ailleurs, la hausse de coût d'assurance, subie par la copropriété en raison de l'exploitation dans ses murs d'un établissement conforme au règlement de copropriété, fait partie des charges générales de la copropriété et ne peut être imputée au seul propriétaire du lot, non plus qu'au locataire,
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTES QUE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Capitale 2 " ne justifie pas que l'augmentation - au demeurant considérable - du montant de la prime d'assurance "multirisque immeuble" réglée à la compagnie Anglo French
Underwriters depuis 2008 serait due exclusivement à l'activité de la société locataire le Coyote, de sorte qu'il sera débouté de sa demande en paiement de la somme de 23.670,24 euros formée de ce chef,
1- ALORS QUE le juge ne peut pas méconnaître la loi contractuelle ; qu'en l'espèce, le contrat de bail stipulait que " si l'activité exercée par le preneur entraînait, soit pour le propriétaire, soit pour les voisins, une majoration des primes d'assurance, celui-ci devrait rembourser cette majoration à chacun des intéressés " ; qu'en interdisant dès lors au syndicat des copropriétaires de réclamer le remboursement de la majoration de ses primes d'assurance causée par l'activité de la société LE COYOTE, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil.
2- ALORS QUE le syndicat des copropriétaires produisait, en cause d'appel, la lettre du 27 février 2007 adressée au syndic par son courtier d'assurance et ainsi rédigée " Je vous confirme que l'assureur GENERALI va résilier le contrat "Multirisque Immeuble" en cours (AA681457). En effet, il apparaît clairement qu'une activité de bar avec piste de danse est pratiquée au COYOTE BAR, situé au premier sous-sol de cet immeuble ; que cette activité est une exclusion formelle du contrat en cours. De plus, il semble que cette activité soit mise en oeuvre sans autorisation et sans respect des normes de sécurité des personnes " ; qu'il résultait clairement et précisément de cette lettre que la résiliation de l'ancienne police d'assurance, et donc la souscription d'une nouvelle police, plus onéreuse, avait été causée par l'activité de la société LE COYOTE ; qu'en jugeant, par motifs adoptés, qu'un tel lien causal n'était pas caractérisé, sans s'expliquer sur cet élément de preuve, la Cour d'appel a privé sa décision de motifs en violation de l'article 455 du Code de procédure civile.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement ayant dit que la SCI CAPITALE 2 a manqué à son obligation de bailleur en refusant de délivrer à la SARL LE COYOTE les autorisations nécessaires à l'exploitation pleine et entière des locaux loués et d'AVOIR ordonné une expertise avant de statuer sur le préjudice,
AUX MOTIFS PROPRES QUE pour ces motifs, et ceux non contraires du jugement, ce dernier sera confirmé,
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il résulte par ailleurs des pièces versées aux débats que les locaux loués, d'une surface initialement de 522 m2 environ et ramenée à 505,34 m2 par l'avenant au bail du 04 novembre 2003 comportaient lors de l'acquisition du fonds de commerce par la société le Coyote notamment une "salle du fond (bar)" et une "réserve de bar du fond"
ou "salon VIP" mentionnés dans les inventaires annexés au compromis de vente du 18 juin 2004 et à l'acte authentique de vente du 28 octobre 2004 (voir pièces no2 et 18 du dossier de Me ...), et figurant sur le plan de sécurité des locaux et dans le diagnostic de sécurité établi par la société Qualiconsult le 12 août 2008, et dans le procès-verbal de Maître ... sus-énoncé (voir pièces 19, 47 et 69 du dossier de la défenderesse), l'ensemble des locaux loués pouvant accueillir un effectif maximal de personnes et justifiant le classement de l'établissement dans la quatrième catégorie des établissements recevant du public au sens de l'article R.123-19 du Code de la construction et de l'habitation, et pour lesquels l'article C038 de l'arrêté du 25 juin 1980 modifié exige la présence de deux dégagements ou sorties (normales ou de secours) dont la largeur doit être calculée à raison d'une unité de passage (UP) de 0,60 mètre pour 100 personnes ou fraction de 100 personnes, soit en l'espèce quatre unités de passage ainsi qu'exigé par la Commission de sécurité ; que l'aménagement de la quatrième unité de passage nécessite l'élargissement de la porte située dans la descente de garage fermée par un portail électrique (voir les photographies annexées au procès-verbal de constat de Maître ... du 29 juillet 2008 - pièce no51 de la défenderesse), dont la société le Coyote a sollicité à plusieurs reprises mais vainement auprès de la société Capitale 2 l'autorisation de procéder à ses frais au déplacement, demandes auxquelles le bailleur n'a pas répondu et qu'il n'a pas davantage soumises à l'assemblée générale des copropriétaires éventuellement compétente (voir pièces no15, 16, 21, 22, 41, 42, 55 et 57 du dossier précité) ; que le maire de la commune de Morzine a pris acte du refus du bailleur de permettre la réalisation d'une nouvelle unité de passage, et a proposé à la Commission de sécurité de limiter l'accès au bar le Coyote à un effectif inférieur à 200 personnes, et a émis un avis favorable à la fixation de cet effectif à 197 personnes, entraînant par là-même la condamnation du bar no2 et de la "salle VIP" (voir pièce no50) ; que le refus par la sci Capitale 2 d'autoriser les travaux mis à la charge du preneur et nécessaires pour l'exploitation normale de son fonds de commerce dans les locaux loués, constitue un manquement à son obligation de délivrance de la chose louée et de jouissance paisible du preneur, qui engage ainsi sa responsabilité contractuelle de bailleur et la rend débitrice de l'obligation d'indemniser la société le Coyote de son préjudice commercial pour l'évaluation duquel le Tribunal ne disposant pas en l'état des éléments d'appréciation suffisants, il convient de recourir à la mesure d'expertise sollicitée par la défenderesse, aux fais avancés de cette dernière,
1- ALORS QUE le bailleur n'est tenu de délivrer que des locaux qui soient conformes à l'utilisation qui en est prévue par le bail ; que la Cour d'appel a elle-même relevé que les locaux avaient été modifiés pour accueillir 647 personnes au lieu de 200, après changement de l'activité de l'établissement par rapport aux stipulations du bail ; qu'en reprochant au bailleur d'avoir manqué à son obligation de délivrance en n'ayant pas délivré les autorisations rendues nécessaires par le nouveau mode d'exercice de l'activité, qui n'était pas prévu par le bail, la Cour d'appel a violé les articles 1719 et 1147 du Code civil.
2- ALORS QUE le juge d'appel ne peut se contenter de confirmer la décision des premiers juges sans répondre aux moyens qui sont articulés devant lui pour critiquer cette décision ; qu'en confirmant la condamnation du bailleur pour manquement à son obligation de délivrance, du fait du défaut d'autorisation donnée pour l'ouverture d'une autre issue de secours, sans répondre au moyen articulé par la SCI CAPITALE 2 qui exposait, en se fondant sur les rapports de l'expert ..., que de tels travaux étaient impossibles sauf à créer une gêne et un danger pour les personnes, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
3- ALORS QUE le juge d'appel ne peut se contenter de confirmer la décision des premiers juges sans répondre aux moyens qui sont articulés devant lui pour critiquer cette décision ; qu'en confirmant la condamnation du bailleur pour manquement à son obligation de délivrance, du fait du défaut d'autorisation donnée pour l'ouverture d'une autre issue de secours, sans répondre au moyen articulé par la SCI CAPITALE 2 tiré de l'acceptation antérieure, par la société LE COYOTE, de ce défaut d'autorisation, moyennant une réduction de son loyer annuel de 2.700 euros et l'allocation d'une surface de vitrine supplémentaire de 3 m2, matérialisée par l'avenant au bail du 6 juillet 2009, la Cour d'appel a derechef violé l'article 455 du Code de procédure civile.