CIV.3 CH.B
COUR DE CASSATION
Audience publique du 10 avril 2013
Cassation partielle
M. TERRIER, président
Arrêt no 409 FS-D
Pourvoi no N 12-17.194
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant

Statuant sur le pourvoi formé par
1o/ la société Cabinet Ariane Immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est Marseille,
2o/ M. Jean Y, domicilié A Marseille,
3o/ le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment A, dont le siège est Le Marseille, représenté par son syndic la société Cabinet Ariane Immobilier, dont le siège est Marseille,
contre l'arrêt rendu le 3 février 2012 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre A), dans le litige les opposant
1o/ au syndicat des copropriétaires Le Massabo, dont le siège est Marseille, représenté par son syndic la société Foncia Vieux Port, dont le siège est Marseille,
2o/ à la société Foncia Vieux Port, société anonyme, dont le siège est Marseille,
défendeurs à la cassation ;
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, composée conformément à l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 26 février 2013, où étaient présents M. Terrier, président, Mme Masson-Daum, conseiller rapporteur, Mmes Fossaert, Feydeau, MM. Echappé, Parneix, Mmes Andrich, Salvat, M. Roche, conseillers, Mmes Proust, Pic, Meano, Collomp, conseillers référendaires, M. Charpenel, premier avocat général, M. Dupont, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme Masson-Daum, conseiller, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société Cabinet Ariane Immobilier, de M. Y, et du syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment A, l'avis de M. Charpenel, premier avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 3 février 2012), que le syndicat des copropriétaires du groupe d'immeubles " Le Massabo " (le syndicat), représenté par la société Foncia Vieux Port, syndic, et cette dernière société ont assigné M. Y, propriétaire d'un lot du bâtiment A, le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment A de l'ensemble immobilier Le Massabo et la société Cabinet Ariane Immobilier, syndic du syndicat secondaire, afin que soit constatée l'irrégularité de la réunion du 15 décembre 2009 ayant constitué le syndicat secondaire ainsi que l'absence de qualité de la société Cabinet Ariane Immobilier pour la remise des documents et fonds qu'elle sollicite et qu'il soit fait interdiction à cette dernière d'effectuer des actes de gestion ou des appels de fonds ; que M. Y, le syndicat secondaire du bâtiment A et la société Cabinet Ariane Immobilier ont assigné la société Foncia Vieux Port aux fins de remise des documents visés par l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Sur le premier et le deuxième moyens réunis
Attendu que la société Cabinet Ariane Immobilier, M. Y et le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment A font grief à l'arrêt de déclarer recevable l'action de la société Foncia Vieux Port en son nom propre, alors, selon le moyen
1o/ que n'invoque aucun droit propre le syndic qui agit en son nom personnel pour voir juger que les copropriétaires ne peuvent se constituer en syndicat secondaire et constater l'irrégularité des décisions prises par ce syndicat en assemblée générale ; qu'une telle demande doit donc être considérée comme irrecevable ; qu'en estimant en l'espèce recevable l'action du syndic Foncia Vieux Port en son nom personnel visant à voir dire que les copropriétaires du bâtiment À Le Massabo ne peuvent se constituer en syndicat secondaire et que les décisions prises par ce syndicat en assemblée générale sont irrégulières, la cour d'appel a violé l'article 122 du code de procédure civile, ensemble les articles 27 et 18 de la loi du 10 juillet 1965,
2o/ qu'ont seuls qualité pour agir en inexistence d'un syndicat secondaire pour non-respect des conditions de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 les copropriétaires de l'immeuble comportant plusieurs bâtiments ; qu'en estimant qu'avaient qualité à agir le syndicat des copropriétaires et le syndic en son nom personnel pour voir juger que le bâtiment A ne peut se constituer en syndicat secondaire et que les décisions prises par ce syndicat en assemblée générale sont irrégulières, la cour d'appel a violé l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 15 et 18 et 42 de cette même loi ;

Mais attendu qu'ayant relevé que l'action du syndicat et du syndic ne tendait pas à l'annulation d'assemblées générales mais au libre exercice de leurs droits et obligations qu'affecterait la constitution d'un syndicat secondaire qui résultait de deux réunions tenues les 29 octobre et 15 décembre 2009 dont ils contestaient la qualification d'assemblées générales de copropriétaires et que la circonstance qu'une partie des copropriétaires entendait se dissocier de la copropriété empêchait la société Foncia Vieux Port d'exercer sa mission, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que l'article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et les délais qu'il impose n'étaient pas applicables et en a exactement déduit que le syndicat et la société Foncia Vieux Port, avaient qualité et intérêt à agir ;

Mais, sur le troisième moyen
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu que pour dire que le bâtiment A ne constitue pas un syndicat secondaire, l'arrêt relève que le règlement de copropriété stipule que " les immeubles A et B seront reliés entre eux par une construction d'un simple rez-de-chaussée sur caves à usage de magasins qui sera appelé locaux commerciaux " et, dans son article 4, que " chacun des quatre immeubles du bâtiment dénommé locaux commerciaux du bâtiment à usage de garages et entrepôt et de la parcelle réservée aura son régime propre, son administration particulière et son syndicat des copropriétaires " et retient que la seconde clause ne s'applique pas au bâtiment A ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel qui a reproduit l'article 4 du règlement de copropriété en omettant la ponctuation et qui en a dénaturé les termes clairs et précis, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare recevable l'action du syndicat et de la société Foncia Vieux Port, l'arrêt rendu le 3 février 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires et la société Foncia Vieux Port aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires et la société Foncia Vieux Port à payer à la société Cabinet Ariane Immobilier, au syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment A et à M. Y la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix avril deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt.
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Cabinet Ariane Immobilier, M. Y et le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment A.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt d'avoir reçu l'action en son nom propre du syndic Foncia Vieux Port ;
AUX MOTIFS QUE sur la recevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires Le Massabo représenté par son syndic la sa Foncia Vieux Port et de celle de cette même SA Foncia Vieux Port cette action ne tend pas à l'annulation d'assemblées générales, une telle action ne leur étant du reste pas ouverte par la loi puisqu'ils n'ont pas la qualité de copropriétaires, mais au libre exercice de leurs droits et obligations - ce qui constitue leur intérêt et leur qualité à agir- qu'affecterait l'opération de constitution d'un syndicat secondaire résultant, selon eux, des deux simples réunions des 29 octobre et 15 décembre 2009 dont ils contestent la qualification d'assemblée générale de copropriétaires ; c'est à juste titre que le premier juge, écartant l'application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et les délais qu'il impose, a déclaré cette action recevable, étant observé d'une part que l'action initiale du syndic, la SA Foncia Vieux Port, relève de ses prérogatives propres, puisqu'en sa qualité de syndic, il est empêché d'exercer sa mission par cette circonstance qu'une partie des copropriétaires entendait faire sécession, et étant observé d'autre part que, pour qu'il soit débattu de l'inexistence d'une assemblée générale de copropriétaires, notion effectivement exclue lorsqu'un syndicat des copropriétaires existe, encore faut-il que cette existence soit acquise, ce qui est de nature à lui permettre de se réunir en assemblée générale
ALORS QUE n'invoque aucun droit propre le syndic qui agit en son nom personnel pour voir juger que des copropriétaires ne peuvent se constituer en syndicat secondaire et constater l'irrégularité des décisions prises par ce syndicat en assemblée générale ; qu'une telle demande doit donc être considérée comme irrecevable ; qu'en estimant en l'espèce recevable l'action du syndic Foncia Vieux Port en son nom personnel visant à voir dire que les copropriétaires du bâtiment À Le Massabo ne peuvent se constituer en syndicat secondaire et que les décisions prises par ce syndicat en assemblée générale sont irrégulières, la Cour d'appel a violé l'article 122 du Code de procédure civile, ensemble les articles 27 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt d'avoir dit les demandes du syndicat des copropriétaires Le Massabo et du syndic Foncia Vieux Port recevables ;
AUX MOTIFS QUE sur la recevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires Le Massabo représenté par son syndic la sa Foncia Vieux Port et de celle de cette même SA Foncia Vieux Port cette action ne tend pas à l'annulation d'assemblées générales, une telle action ne leur étant du reste par ouverte par la loi puisqu'ils n'ont pas la qualité de copropriétaires, mais au libre exercice de leurs droits et obligations - ce qui constitue leur intérêt et leur qualité à agir- qu'affecterait l'opération de constitution d'un syndicat secondaire résultant, selon eux, des deux simples réunions des 29 octobre et 15 décembre 2009 dont ils contestent la qualification d'assemblée générale de copropriétaires ; c'est à juste titre que le premier juge, écartant l'application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et les délais qu'il impose, a déclaré cette action recevable, étant observé d'une part que l'action initiale du syndic, la SA Foncia Vieux Port, relève de ses prérogatives propres, puisqu'en sa qualité de syndic, il est empêché d'exercer sa mission par cette circonstance qu'une partie des copropriétaires entendait faire sécession, et étant observé d'autre part que, pour qu'il soit débattu de l'inexistence d'une assemblée générale de copropriétaires, notion effectivement exclue lorsqu'un syndicat des copropriétaires existe, encore faut-il que cette existence soit acquise, ce qui est de nature à lui permettre de se réunir en assemblée générale
ALORS QU' ont seuls qualité pour agir en inexistence d'un syndicat secondaire pour non-respect des conditions de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 les copropriétaires de l'immeuble comportant plusieurs bâtiments ; qu'en estimant qu'avaient qualité à agir le syndicat des copropriétaires et le syndic en son nom personnel pour voir juger que le bâtiment A ne peut se constituer en syndicat secondaire et que les décisions prises par ce syndicat en assemblée générale sont irrégulières, la Cour d'appel a violé l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 15 et 18 et 42 de cette même loi.
TROISIÈME MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif d'avoir dit que le bâtiment A de l'ensemble immobilier le Massabo ne constitue pas un syndicat secondaire, que les réunions des 29 octobre et 15 décembre 2009, ainsi que les décisions qui y auraient été prises sont inopposables au syndicat des copropriétaires le Massabo représenté par son syndic la SA Foncia Vieux Port et à ce syndic lui-même, la SA Foncia Vieux Port ; d'avoir rejeté les demandes de Monsieur Y, du syndicat secondaire du bâtiment A de l'ensemble immobilier le Massabo et du cabinet Ariane Immobilier et dit que le cabinet Ariane Immobilier est dépourvu de tout droit à la remise des documents et fonds qu'il sollicite ;
AUX MOTIFS QUE se pose la question de l'existence ou de la constitution d'un syndicat secondaire du bâtiment A de l'ensemble immobilier " le Massabo " ; quant à l'existence de ce syndicat secondaire, elle ne peut résulter, à défaut de constitution ultérieure régulière, question qui sera abordée plus avant, que du règlement de copropriété de l'ensemble immobilier en copropriété " le Massabo ", à cet égard que pour prétendre que le syndicat secondaire préexistait, les intimés se prévalent de l'article 4 du règlement de copropriété, lequel stipule que chacun des quatre immeubles du bâtiment dénommé "locaux commerciaux" du bâtiment à usage de garage et entrepôt et de la parcelle réservée aura son régime propre, son administration particulière et son syndicat des copropriétaires ; que cependant, cette clause ne s'applique manifestement pas au bâtiment A objet du litige, d'autant qu'une autre clause dont se prévalent également les intimés pour prétendre à la faisabilité d'une scission permettant la création d'un syndicat secondaire et non à son existence, stipule que les immeubles A et B seront reliés entre eux par une construction d'un simple rez-de-chaussée sur caves à usage de magasins qui sera appelée "locaux commerciaux" ; que dès lors il ne peut être soutenu que l'existence d'un syndicat secondaire du bâtiment A était stipulée par le règlement de copropriété, en sorte que ce syndicat ne préexistait pas aux réunions des 29 octobre et 15 décembre 2009 ; que cette inexistence ne s'oppose évidemment pas à sa création éventuelle, laquelle obéit aux prescriptions de l'article 27 de la loi ; qu'à cet égard et donc quant à la création revendiquée d'un syndicat secondaire du bâtiment A, qu'aux termes dudit article 27 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat dit secondaire ; que, cependant, cette disposition ne saurait faire échec aux règles qui gouvernent les réunions d'assemblées générales de copropriétaires, lesquelles imposent la convocation des copropriétaires (ici les copropriétaires concernés, éventuellement à leur demande) par le syndic et dans les conditions imposées par la Loi ou, à défaut, par un administrateur désigné à cet effet par le juge ; or en l'espèce ces prescriptions, seules de nature à permettre de qualifier une réunion de copropriétaires d'assemblée générale de copropriétaires n'ont pas été respectées, étant observé que l'irrégularité résultant du mépris de ces règles s'oppose à une telle qualification puisque à défaut d'existence préalable d'un syndicat des copropriétaires, les réunions en question sont extrinsèques au statut de la copropriété tel qu'il a été codifié ; qu'il y a lieu ainsi, sans qu'il soit utile de statuer sur la possibilité pour le bâtiment A de pouvoir accéder à l'autonomie visée par l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965, réformant le jugement entrepris de ces chefs dire que le bâtiment A ne constitue pas un syndicat secondaire, que les réunions des 29octobre et 15 décembre 2009 ainsi que les décisions qui y auraient été prises sont inopposables au syndicat des copropriétaires " Le Massabo " représenté par son syndic la sa Foncia Vieux Port et à ce syndic le sa Foncia Vieux port de rejeter les demandes de Monsieur Jean Y, du prétendu syndicat secondaire du bâtiment A de l'ensemble immobilier Le Massabo et du cabinet Ariane Immobilier et de dire que ledit cabinet Ariane Immobilier est dépourvu de tout droit à la remise des documents et fonds qu'il sollicite ;
1o) ALORS QUE le règlement de copropriété de l'ensemble immobilier Le Massabo du 12 juin 1958, modifié le 13 décembre 1965, qui décrit les bâtiments composant cet ensemble comme " quatre immeubles, dénommés " immeuble A ", " immeuble B ", " immeuble C " et " immeuble D " ; un bâtiment à usage de locaux commerciaux et un bâtiment à usage de garage et entrepôt ", auxquels s'ajoute une parcelle dite " réservée " prévoit dans son article 4, intitulé " autonomie de chaque immeuble " que " chacun des quatre immeubles, du bâtiment dénommé "locaux commerciaux", du bâtiment à usage de garage et entrepôt et de la parcelle réservée aura son régime propre, son administration particulière et son syndicat des copropriétaires " ; que selon cette clause claire et précise, disposent chacun d'un syndicat des copropriétaires les quatre immeubles d'habitation A,B,C,D, ainsi que le bâtiment dénommé "locaux commerciaux", le bâtiment à usage de garage et entrepôt et, enfin, la parcelle réservée ; qu'en décidant pourtant que cette clause ne s'applique manifestement pas au bâtiment A quand l'expression " quatre immeubles " se réfère clairement aux immeubles A à D, la Cour d'appel a dénaturé le règlement clair et précis de copropriété en violation de l'article 1134 du Code civil ;
2o) ALORS QUE la Cour d'appel a encore retenu que la clause de l'article 4 ne s'applique manifestement pas au bâtiment A, d'autant qu'une autre clause stipule que les immeubles A et B seront reliés entre eux par une construction d'un simple rez-de-chaussée sur caves à usage de magasins qui sera appelée locaux commerciaux, déduisant ainsi d'une clause décrivant l'agencement des différents bâtiments que le règlement de copropriété ne stipulait pas l'existence d'un syndicat secondaire du bâtiment A ; qu'en statuant ainsi quand le règlement de copropriété par une clause claire et précise prévoit que chacun des quatre immeubles A à D, ainsi que les locaux commerciaux disposent d'un syndicat de copropriété, la Cour d'appel a de nouveau dénaturé le règlement de copropriété, ensemble l'article 1134 du Code civil ;
3o) ALORS QU'est réputée non écrite la clause du règlement de copropriété prévoyant un syndicat secondaire en l'absence d'une pluralité de bâtiments ; qu'en l'espèce, en estimant inutile de statuer sur la possibilité pour le bâtiment A de pouvoir accéder à l'autonomie, quand elle relevait de plus l'existence d'une pluralité de bâtiments la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1134 du Code civil ;
4o) ALORS QU' est régulière l'assemblée des copropriétaires d'un bâtiment au cours de laquelle ces copropriétaires votent dans les conditions de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 la constitution entre eux d'un syndicat secondaire, quand bien même cette assemblée n'aurait pas été convoquée dans les conditions prévues par la loi pour la convocation des assemblées générales en cas d'existence d'un syndic du syndicat des copropriétaires ; qu'en effet le syndicat secondaire n'existant pas avant ce vote, il ne dispose pas d'organe, autre que les copropriétaires eux-mêmes, susceptible d'assurer leur convocation aux fins d'en voter la création ; que dès lors la Cour d'appel, en décidant qu'en l'absence de réunion des copropriétaires conforme aux règles qui gouvernent les réunions d'assemblée générale de copropriétaires qui imposent la convocation des copropriétaires par le syndic et dans les conditions imposées par la loi ou, à défaut, par un administrateur désigné à cet effet par les juges, a violé l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 7 et 8 et 50 du Décret du 17 mars 1967 ;
5o) ALORS QUE, subsidiairement, l'assemblée générale des copropriétaires, même irrégulière, crée un syndicat secondaire dont l'existence est opposable aux tiers qui n'ont pas qualité à agir contre les décisions de l'assemblée générale des copropriétaires ; que le syndicat initial, devenu principal, des copropriétaires Le Massabo et le syndic Foncia Vieux Port sont des tiers sans qualité pour contester les décisions de l'assemblée générale des copropriétaires qui leur sont opposables ; qu'en estimant que les décisions de l'assemblée générale des copropriétaires du bâtiment A du Massabo étaient inopposables au syndicat principal des copropriétaires Le Massabo et au syndic Foncia Vieux Port au motif de l'irrégularité de la convocation de l'assemblée générale, quand ces derniers ne pouvaient s'en prévaloir, la Cour d'appel a violé les articles 27 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6o) ALORS QUE en fondant sa décision sur le seul motif de l'irrégularité de la convocation aux assemblées générales des 29 octobre et 15 décembre 2009 sans qu'il soit utile de statuer sur la possibilité pour le bâtiment A de pouvoir accéder à l'autonomie visée par l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965.