YP/BM
OFFICE PUBLIC D'AMÉNAGEMENT ET CONSTRUCTION DU DEP ARTEMENT DE SAONE ET LOIRE
C/
Marie-Hélène Z
Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE DIJON 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 12 FÉVRIER 2013 N° 13/ RÉPERTOIRE GÉNÉRAL N° 11/01812
Décision déférée à la Cour AU FOND du 06 JUIN 2011, rendue par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE CHALON SUR SAONE
RG 1ère instance 11/000646

APPELANTE
OFFICE PUBLIC D'AMÉNAGEMENT ET CONSTRUCTION DU DÉPARTEMENT DE SAONE ET LOIRE
dont le siège est

MACON CEDEX
représenté jusqu'au 31 décembre 2011 par Me Philippe ..., avoué à la Cour ayant cessé ses fonctions au 1er janvier 2012 par l'effet de la loi n° 2011-94 du 25 janvier 2011, et ultérieurement par Me Fabien ..., avocat au barreau de MACON
INTIMÉE
Madame Marie-Hélène Z
demeurant
CHALON SUR SAONE
représentée jusqu'au 31 décembre 2011 par la SCP ANDRE ET GILLIS, avoué à la Cour ayant cessé ses fonctions au 1er janvier 2012 par l'effet de la loi n° 2011-94 du 25 janvier 2011, et ultérieurement par la SCP LITTNER-BIBARD, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE,

COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 04 Décembre 2012 en audience publique devant la Cour composée de
Madame BOURY, Présidente de Chambre, Président,
Monsieur PLANTIER, Conseiller, chargé du rapport sur désignation du Président
Monsieur BESSON, Conseiller,
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DÉBATS Madame RANGEARD,
ARRÊT rendu contradictoirement,
PRONONCE publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
SIGNE par Madame BOURY, Présidente de Chambre, et par Madame RANGEARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par acte sous seing privé du 18 décembre 1979, l'Office public d'aménagement et de construction du département de Saône et Loire (OPAC) a donné à bail à Mme Marie-Hélène Z à compter du 1er janvier 1980 un appartement dans un immeuble collectif sis à Chalon-sur-Saône, ce pour un loyer mensuel révisable de 422,47 F (soit 64,41 euros) outre les charges.
Par arrêt du 11 avril 2006, la cour de céans a notamment
- confirmé le jugement du tribunal d'instance de Chalon-sur-Saône du 25 mai 2005 en ce qu'il a constaté la résiliation du bail de l'OPAC de Saône et Loire et condamné celui-ci à payer à Mme Z la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance,
- dit que la clause de résiliation de plein droit du bail est réputée ne pas avoir joué,
- dit sans objet la demande de l'OPAC ayant pour objet le paiement de la somme de 3.071,37 euros représentant le montant des loyers et accessoires dus pour la période du 1er septembre 2003 au 31 mars 2005 (elle avait soldé ses loyers),
- constaté que l'OPAC n'est pas opposé à proposer et signer un nouveau contrat de location avec Mme Z.
Des loyers étant demeurés impayés, l'OPAC a fait délivrer par acte du 30 octobre 2007 à Mme Z un commandement visant la clause résolutoire de payer en principal la somme de 2.137,42 euros représentant un solde de loyers et de charges impayées d'août, novembre et décembre 2006 et janvier à septembre 2007.
Par acte d'huissier du 21 novembre 2008 régulièrement notifié au préfet, l'OPAC a fait assigner Mme Z devant le tribunal d'instance de Chalon-sur-Saône en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion et paiement d'arriérés de loyer et d'indemnité d'occupation.
Mme Z s'est opposée à la demande, faisant valoir que le logement était affecté de longue date de problèmes d'isolation et de chauffage auxquels le bailleur n'avait jamais remédié bien qu'il ait été condamné pour ce motif à l'indemniser de troubles de jouissance par l'arrêt du avril 2006.
Par jugement avant dire droit du 8 juillet 2009, le tribunal d'instance a ordonné une expertise qu'il a confiée à M. Alain ... avec pour mission de rechercher si le logement était affecté d'un défaut d'isolation et de chauffage et d'indiquer dans ce cas les moyens propres ày remédier.
L'expert a déposé son rapport le 5 juillet 2010.

Par jugement du 6 juin 2011, le tribunal d'instance a
- condamné l'OPAC à payer à Mme Z la somme de 6.000 euros de dommages-intérêts au titre du trouble de jouissance,
- condamné Mme Z à payer à l'OPAC la somme de 3.273,36 euros au titre des loyers et provisions pour charges dus au 30 avril 2009,
- ordonné la compensation entre ces condamnations et en conséquence fixé la créance de Mme Z à la somme de 2.726,64 euros,
- condamné l'OPAC à exécuter des travaux d'isolation du logement de manière à assurer un chauffage correct des lieux, dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- condamné l'OPAC aux dépens comprenant les frais de l'expertise judiciaire,
- ordonné l'exécution provisoire.

L'OPAC a formé appel de ce jugement et demande à la cour
- de constater la résiliation du bail au 30 décembre 2007 par l'effet de la clause résolutoire,
- à titre subsidiaire de prononcer la résiliation du bail aux torts de Mme Z,
- d'ordonner en conséquence l'expulsion de Mme Z,
- de condamner celle-ci à lui payer à compter du 31 décembre 2007 une indemnité d'occupation mensuelle égale aux loyers et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,
- de condamner Mme Z à lui payer la somme de 2.140,41 euros correspondant au montant des indemnités d'occupation échues et impayées au 14 novembre 2011,
- de dire irrecevables et sans fondement les demandes reconventionnelles en indemnisation de jouissance et exécution de travaux,
- de condamner enfin l'intimée aux dépens et au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Mme Z est appelant incidente et sollicite de voir la cour
- condamner l'OPAC à effectuer ou faire réaliser les travaux de manière à assurer un chauffage correct des lieux dans un délai de 3 mois à compter du jugement, ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l'expiration de ce délai,
- condamner l'OPAC à prendre intégralement en charge ses frais d'hébergement pendant la durée des travaux et, si cela est possible, les frais de déménagement et de réaménagement du mobilier,
- condamner l'OPAC à lui payer la somme de 7.500 euros à titre de dommages-intérêts au titre des troubles de jouissance,
- dire que la clause résolutoire n'a pas joué et subsidiairement en suspendre les effets,
- débouter l'OPAC de toutes ses demandes et condamner celui-ci aux dépens et au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour l'exposé des moyens des parties, à leurs conclusions récapitulatives respectivement déposées le 25 novembre 2012 pour l'OPAC et le 23 octobre 2012 pour Mme Z.
La clôture des débats a été rendue le 8 novembre 2012.

MOTIFS
Sur l'état de l'appartement occupé par Mme Z
Aux termes du bail du 18 décembre 1979, l'appartement en cause que Mme Z occupe seule comprend une entrée, penderie, cuisine, salle de séjour, salle d'eau, wc et trois chambres.
Il ressort de l'expertise judiciaire que cet appartement était 'd'un inconfort certain' du fait d'une insuffisance notoire de température principalement dans l'une des chambres, les relevés de températures effectués entre le 27 mars et le 12 avril 2010 montrant une température moyenne oscillant entre 18,5° et 23°, à l'exception de l'une des chambres dans laquelle la température a atteint un seuil bas de 15,5°.
L'expert a indiqué que l'immeuble répondait aux normes de son époque de construction mais qu'au regard de ce qui 'était conçu à ce jour', son isolation était très rudimentaire et ses surfaces de chauffe insuffisantes.
Il a enfin estimé que seule une opération de grande envergure portant sur l'immeuble pouvait permettre de régler la situation de vie de l'appartement, considérant toutefois qu'il n'était pas mesure de chiffrer le coût des travaux de réfection nécessaires qu'il n'a pas non plus décrits.
Sur la demande en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire
Il apparaît que le commandement visant la clause résolutoire qui a été délivré à Mme Z le 30 octobre 2007 est conforme dans son contenu aux exigences de l'article 24 de la loi du 6 juillet 2009.
L'arriéré non contesté de 2.137,42 euros visé dans le commandement n'a pas été réglé dans le délai de deux mois de la signification.
Il n'importe pour l'effet du commandement à l'issue du délai de deux mois que la créance de l'OPAC, fixée à 2.140,41 euros au 21 novembre 2011, ait été effacée par un jugement du 16 janvier 2012 clôturant pour insuffisance d'actifs la procédure de rétablissement personnel ouverte à l'égard de Mme Z le 16 janvier 2011 à la suite d'une saisine de la commission de surendettement le14 septembre 2009.
Par ailleurs, Mme Z qui n'était pas dans l'impossibilité absolue d'utiliser les lieux loués ne pouvait sans une autorisation judiciaire préalable cesser de payer son loyer au motif que le bailleur lui même avait manqué à ses obligations d'entretenir les lieux et d'assurer une jouissance paisible à son locataire.
Mme Z ne pouvait davantage opposer une compensation de la créance causant le commandement avec une créance éventuelle de dommages-intérêts à l'égard de L'OPAC.
Par ailleurs, l'OPAC avait déjà fait signifier à Mme Z un commandement le 11 mars 2004 qui était demeuré infructueux, la cour ayant toutefois dans son arrêt du 11 avril 2006 constaté que l'arriéré avait été réglé en cours d'instance et fait application du cinquième alinéa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Dans ces conditions, Mme Z ne saurait bénéficier une seconde fois de ce texte et il y a lieu, infirmant le jugement, de constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 30 décembre 2007 avec toutes conséquences de droit.
La dette de loyer et de charges ayant été effacée, l'OPAC est mal fondé à réclamer, fût-ce à titre d'indemnité d'occupation, l'arriéré de 2.140,41 euros arrêté au 21 novembre 2011 et la demande en paiement sera rejetée sur ce point.
Il y a lieu en revanche de condamner Mme Z à payer à l'OPAC à compter du 22 novembre 2011 une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.
Sur la demande de travaux et de dommages-intérêts
Mme Z dont le bail est résilié est irrecevable à solliciter la condamnation de l'OPAC à réaliser des travaux dans l'appartement.
Elle est pour le même motif irrecevable à solliciter des dommages-intérêts pour les troubles de jouissance subis depuis le 31 décembre 2007, date à laquelle elle a perdu la qualité de locataire.
La cour d'appel ayant statué sur des troubles de jouissance le 11 avril 2006, un nouvelle demande à ce titre est néanmoins recevable pour la période du 12 avril 2006 au 30 décembre 2007.
Elle est également fondée en son principe puisque le bailleur ne pouvait plus ignorer durant cette période qu'il existait une insuffisance de chauffage constatée par la cour.
Étant donné les conclusions de l'expert rappelées plus haut qui décrivent un chauffage insuffisant, il y a lieu de fixer les troubles de jouissance subis par Mme Z durant cette période de 21 mois à 1.000 euros et de condamner l'OPAC au paiement de cette somme à titre de dommages-intérêts.
Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens
Il n'est pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.
Les dépens de première instance et d'appel seront supportés à hauteur des trois quarts par Mme Z et d'un quart par L'OPAC.

PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Constate la résiliation du bail liant les parties au 30 décembre 2007 par l'effet du commandement visant la clause résolutoire signifié le 30 octobre 2007 ;
Ordonne à Mme Marie-Hélène Z de libérer de corps et de biens et de tous occupants de son chef les lieux situés à Chalon-sur-Saône ;
Dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme Z avec l'assistance de la force publique ;
Rappelle que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'en dehors de la période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du premier jour suivant l'expiration du délai de deux mois du commandement de quitter les lieux ;
Condamne Mme Z à payer à l'OPAC de Saône-et-Loire à compter du 22 novembre 2011 une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;
Déboute l'OPAC du surplus de sa demande ;
Dit irrecevable Mme Z en sa demande tendant à voir condamner l'OPAC à exécuter des travaux et en sa demande d'indemnisation de troubles de jouissance pour la période postérieure au 30 décembre 2007 ;
Condamne l'OPAC à payer à Mme Z la somme de 1.000 euros au titre des troubles de jouissance pour la période du 12 avril 2006 au 30 décembre 2007 ;
Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraire ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Dit que les dépens de première instance et d'appel seront supportés à hauteur des trois quarts par Mme Z et d'un quart par l'OPAC.
Le Greffier, Le Président,