COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 20 SEPTEMBRE 2011
B.R.
N° 2011/
Rôle N° 10/13311
Christian Z
Joëlle Y
C/
Eric X
Grosse délivrée
le
à la SCP COHEN-GUEDJ
la SCP LATIL - PENARROYA-LATIL - ALLIGIER
Décision déférée à la Cour
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 24 Juin 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 07/3615.

APPELANTS
Monsieur Christian Z
né le ..... à MARSEILLE (13000), demeurant MARSEILLE
représenté par la SCP COHEN GUEDJ, avoués à la Cour,
assisté par Me Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE
Mademoiselle Joëlle Y
née le ..... à MARSEILLE (13000), demeurant MARSEILLE
représentée par la SCP COHEN GUEDJ, avoués à la Cour,
assistée par Me Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMÉ
Maître Eric X, ès qualités de liquidateur de la SARL TRI LOGIS, nom commercial ESPACE IMMO dont le siège social est sis SAINT MITRE LES REMPARTS
né le ..... à LE RANCY (93340), demeurant SALON-DE-PROVENCE
représenté par la SCP LATIL PENARROYA-LATIL ALLIGIER, avoués à la Cour,
assisté par Me Jean-Dominique LOVICHI, avocat au barreau de PARIS
*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 20 Juin 2011 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, M. ROUSSEAU, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de
Monsieur Gérard LAMBREY, Président
Monsieur Jean VEYRE, Conseiller
Monsieur Bernard ROUSSEAU, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats Mademoiselle Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Septembre 2011.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Septembre 2011,
Signé par Monsieur Gérard LAMBREY, Président et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Vu le jugement du 24 juin 2010 du Tribunal de Grande Instance de Marseille,

Vu la déclaration d'appel formée le 13 juillet 2010 par M. Christian Z et Mlle Joëlle Y,
Vu les conclusions régulièrement déposées le 3 novembre 2010 par les appelants,
Vu les conclusions régulièrement déposées le 29 avril 2010 par Maître X ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL Tri.logis,

MOTIFS DE LA DÉCISION
Par acte sous-seing privé en date du 31 août 2004, la Société Poucel a donné à la SARL Tri.logis, exerçant l'activité d'agent immobilier sous l'enseigne commerciale 'Espace Immo' un mandat non exclusif de vendre un terrain de 5000 m2 situé à Eguilles (Bouches-du-Rhône) au prix de 275'000 euros. La rémunération du mandataire était fixée à 25'000 euros à la charge du vendeur.
Selon compromis de vente du 21 décembre 2004, Mlle Joëlle Y et M. Christian Z se sont portés acquéreurs du terrain au prix de 180'000 euros. Il était convenu par les parties que la commission de 25'000 euros due la Société Tri.logis serait à la charge des acheteurs.
Le même jour Mlle Joëlle Y et M. Christian Z ont signé une reconnaissance d'honoraires dus à la Société Tri. Logis pour un montant de 25'000 euros.
L'acte définitif de vente était passé en l'étude de Maître ..., notaire, le 28 avril 2006, entre la SCI Sacha, vendeur, et la SCI 2 C Immobilier, représenté par son gérant, M. Christian Z, acquéreur.
Par le jugement susvisé du 24 juin 2010, le Tribunal de Grande Instance de Marseille a condamné solidairement Mlle Joëlle Y et M. Christian Z à payer 25'000 euros à Maître ... es qualité, avec intérêts à compter du 22 mai 2006, et rejeté la demande du liquidateur tendant à la condamnation de la SCI 2 C Immobilier à garantir les condamnations prononcées à l'encontre de Mlle Joëlle Y et de Monsieur Christian Z.
Maître X entend se prévaloir en premier lieu des stipulations figurant dans le compromis de vente en date du 21 décembre 2004 souscrit par Mlle Joëlle Y et M. Christian Z, selon lesquelles la commission de 25'000 euros était à la charge des acquéreurs, et en second lieu de l'engagement souscrit également le 21 décembre 2004 par Mlle Joëlle Y et M. Christian Z de payer la somme de 25'000 euros à la SARL Tri.logis.
Mlle Joëlle Y et M. Christian Z, pour leur part, invoquent les dispositions de l'article 6 de la loi n° 70 - 9 du 2 janvier 1970 et de l'article 73 du décret du 20 juillet 1972. Ils font valoir en outre que la reconnaissance d'honoraires du 21 décembre 2004 ne respecte pas le formalisme de l'article 1326 du Code civil et que les dispositions de l'article 1165 du Code civil, concernant l'effet relatif des contrats, s'opposent à ce que la SARL Tri.logis puisse invoquer l'engagement de payer figurant dans le compromis de vente.
Il y a lieu de rappeler qu'il résulte des dispositions de l'article 1165 du code civil que si les conventions n'ont d'effet en principe qu'entre les parties contractantes, elles peuvent profiter à un tiers en cas de stipulation pour autrui.
Il y a lieu de constater que dans le compromis de vente du 21 décembre 2004, Mlle Joëlle Y et M. Christian Z ont stipulé en faveur de la SARL Tri.logis, étant relevé que dans cet acte le terme 'acquéreur' désigne M. Christian Bellais Mlle Joëlle YZ (pages 1 et 2 du compromis de vente).
Ni les dispositions de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, ni celles de l'article 73 de son décret d'application, ne font obstacle à l'exécution de ladite stipulation.
En effet si l'article 6 de la loi suscitée édicte que les conventions conclues avec les personnes visées à l'article 1er de ladite loi, et relatives aux opérations qu'il mentionne en ses 1° et 6°, doivent être rédigées par écrit, il y a lieu de constater que Mlle Joëlle Y et M. Christian Z sont tiers par rapport au mandat de vente consenti par la Société Poucel à la SARL Tri.logis, et si l'article 73 du décret n°72- 678 du 20 juillet 1972 prescrit que le titulaire de la carte ne peut demander, ni recevoir, directement ou indirectement, des commissions ou des rémunérations à l'occasion de cette opération, d'une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties, il y a lieu de relever qu'en l'espèce l'engagement des parties au compromis de vente prévoit justement que la commission de 25'000 euros est à la charge de Mlle Joëlle Y et de M. Christian Z, désignés sous le terme 'acquéreur'.
Il doit être observé qu'en raison de l'importante réduction du prix de vente consentie dans le compromis de vente du 21 décembre 2004, l'engagement pris par les acquéreurs de supporter le paiement de la somme de 25 000 euros en faveur de la Société Tri.logis, est bien une condition de leur engagement d'acquérir le bien immobilier, comme le prévoit l'article 1121 du code civil, auquel renvoie l'article 1165 du même code.
En conséquence Mlle Joëlle Y et M. Christian Z sont bien débiteurs de la somme de 25'000 euros à l'égard de la SARL Tri.logis en vertu de l'engagement pris dans le compromis de vente du 21 décembre 2004.
Aucune mauvaise foi ne peut être reprochée à la SARL Tri.logis, même si elle a établi une facture à l'égard de son mandant, puisqu'en tout état de cause si celui-ci avait réglé le montant de la commission, il aurait pu, en vertu des dispositions du compromis de vente, en faire supporter la charge définitive aux souscripteurs du dit compromis.
Le jugement déféré sera donc confirmé.
En outre comme il paraît inéquitable de laisser à la charge de l'intimé les frais irrépétibles qu'il a exposés, il lui sera alloué la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de celle déjà allouée sur le même fondement par le premier juge.

PAR CES MOTIFS,
La Cour statuant par mise à disposition au greffe, publiquement et contradictoirement
Reçoit l'appel,
Confirme le jugement déféré,
Y ajoutant,
Condamne in solidum Mlle Joëlle Y et M. Christian Z à payer à Maître X ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL Tri.logis, la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum Mlle Joëlle Y et M. Christian Z aux dépens d'appel avec distraction au profit de la SCP Latil-Penarroya Latil-Alligier, avoués associés,
Déboute les parties de toutes conclusions plus amples ou contraires. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,