AFFAIRE N° RG 10/00229 Code Aff.
ARRÊT N°
D C. J B.
ORIGINE DÉCISION du Tribunal de Grande Instance de LISIEUX en date du 18 Décembre 2009 -
RG n° 08/00360
COUR D'APPEL DE CAEN
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 29 NOVEMBRE 2011

APPELANTS
Monsieur Jacques Z
né le ..... à PARIS 12 (75012)

PARIS
Monsieur Maurice Y
né le ..... à PARIS 18 (75018)

LE PECQ
Madame Sandra X
née le ..... à LINTHELLES (51230)

REIMS
Monsieur Patrick W
né le ..... à MARSEILLE (13347)
Résidence l'Orée de Deauville

TOURGEVILLE
Monsieur Marcus U
né le ..... à CIESZANOW (POLOGNE)
Résidence l'Orée de Deauville

TOURGEVILLE
représentés par la SCP PARROT LECHEVALLIER ROUSSEAU, avoués
assistés de la SCP LADEVEZE PRADO, avocats au barreau de LISIEUX
INTIMÉ
LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la résidence L'OREE DE DEAUVILLE, pris en la personne de son syndic, la SARL SNGI DEAUVILLE

TOURGEVILLE
représentée par la SCP GRAMMAGNAC - YGOUF BALAVOINE ET LEVASSEUR, avoués
assistée de Me DUVAL, avocat associé au barreau de LISIEUX

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ
Mme MAUSSION, Président,
Mme CHERBONNEL, Conseiller, rédacteur,
Madame ODY, Conseiller,
DÉBATS A l'audience publique du 18 Octobre 2011
GREFFIER Madame GALAND
ARRÊT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Novembre 2011 et signé par Mme MAUSSION, Président, et Madame GALAND, Greffier

* * *

Vu le jugement du 18 décembre 2009, par lequel le Tribunal de grande instance de Lisieux a, notamment, débouté Jacques Z, Maurice Y, Sandra X, Patrick W et Marcus U de leurs contestations de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence L'Orée de Deauville réunie le 15 décembre 2007, du procès-verbal de cette réunion et des résolutions adoptées ; les a condamnés à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions prises
- le 25 janvier 2011 pour Jacques Z, Maurice Y, Sandra X, Patrick W et Marcus U, appelants de cette décision ;
- le 8 mars 2011 pour le dit syndicat.
Rapport a été fait à l'audience, avant les plaidoiries.

SUR CE,
Jacques Z, Maurice Y, Sandra X, Patrick W et Marcus U réitèrent les moyens qu'ils avaient présentés au tribunal.
Préalablement, la perte par Jacques Z de sa qualité de copropriétaire de par la vente de ses lots n'emporte pas, comme le soutient l'intimé, qu'il serait irrecevable en son appel, du reste antérieur à cette vente, ni même en ses demandes.
1. Quant au procès-verbal de la réunion
Selon les appelants, la nullité de cette assemblée générale (SIC) procéderait en premier du défaut de force probante du procès-verbal, lequel procéderait lui-même de ce que, contrairement aux prévisions de l'article 17 § 1 du décret 67-223 du 17 mars 1967, il a été établi 'a posteriori' et il n'est pas signé par les deux scrutateurs.
Ils exposent que Me ..., huissier de justice associé à Trouville sur Mer, commise le 3 décembre 2007 à la requête de Nicole Lecointe (co-propriétaire) par le Président du Tribunal de grande instance de Lisieux aux fins notamment de contrôler la rédaction du procès-verbal de la réunion, indique dans son constat
' * La séance est levée à 18 heures 20, heure à laquelle la majorité des personnes présentes quitte les lieux.
Restent sur place Monsieur ..., Madame ..., Madame ..., Madame X, Madame ... et son assistante, ainsi que Monsieur ....
A 18 heures 35 Madame X me déclare émettre toutes réserves sur la validité de certains pouvoirs de représentation, notamment de deux pouvoirs non distribués et de deux distribués 'à l'Orée de Deauville', puis quitte les lieux.
Monsieur ..., secrétaire de séance, dépourvu de matériel informatique pour dresser et matérialiser immédiatement le procès-verbal de l'assemblée procède alors au repointage et calcul de chacun des votes.../...
* Je quitte les lieux à 19 h 30, Mme ..., Madame ..., Monsieur ... et Madame ... étant toujours sur place.'
Mais il ne peut en être déduit, alors, d'une part, que les opérations auxquelles Monsieur ... est dit se livrer concourent à l'établissement du procès-verbal de la réunion et, d'autre part, que Me ... a estimé pouvoir néanmoins quitter les lieux, que ce procès-verbal n'a pas été dressé à l'issue de la réunion.
Par ailleurs, l'absence des signatures des deux scrutateurs Madame X et Monsieur ... ne saurait l'invalider alors qu'il n'est aucunement établi ainsi que l'écrivent les appelants que Madame ... et Monsieur ..., soit la Présidente et le Secrétaire de séance, qui l'ont signé, se sont passés des signatures de Mme X et de Monsieur ... ; qu'au contraire, au regard des termes du constat de Me ..., Madame X a quitté les lieux sans autres explications tandis que le procès-verbal de réunion était en cours d'élaboration et Monsieur ... encore plus tôt.
Les moyens relatifs au défaut de force probante du procès-verbal de séance sont donc sans pertinence.
2. Quant aux pouvoirs de vote
Les appelants soutiennent, d'une part, qu'irrégulièrement des pouvoirs ont été donnés aux époux ..., gardiens de la résidence ; d'autre part, que les pouvoirs en blanc ont été distribués à dessein à des personnes dignes de confiance, choisies avant l'assemblée par la présidente de séance et Madame ..., futur syndic, pour s'assurer de son élection aux lieux et place de la société Urbania Côte Fleurie Deauville Immobilier Conseils.
Toutefois, il n'est aucunement établi que les époux ... auraient été rendus destinataires de pouvoirs en blanc.
S'agissant des pouvoirs nominatifs, selon l'article 22 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à la cause, tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, qu'il soit ou non membre du syndicat, à l'exception du syndic, son conjoint et ses préposés.
Les gardiens de la résidence, qui ne sont pas les préposés du syndic, pouvaient donc être mandatés.
Il s'impose d'observer en outre que le règlement de la copropriété, invoqué de manière imprécise par les appelants, n'est pas produit.
Par ailleurs, il n'est pas démontré que les pouvoirs en blanc, qui du reste pouvaient être impératifs, ont fait l'objet d'une distribution sélective telle qu'alléguée.
En particulier, la preuve ne peut en résulter de la lettre circulaire en date du 22 avril 2008 émanant de la société Société Normande de Gestion Immobilière (SNGI), dont Madame ... susnommée était la gérante, puisqu'elle a trait aux conditions de sa nomination aux fonctions de syndic.
Ces moyens sont donc de même inopérants.
3) Quant à l'élection du Président de séance
Les appelants critiquent, et les modalités de cette élection, et la formalisation de ses résultats.
Sur le premier point, ainsi que l'énonce le constat de Me ..., il a été entendu que les personnes votant contre la candidature de Madame ... votaient a contrario pour celle de Monsieur U.
S'agissant d'une unique et entière question, cette méthode, choisie sans objection, n'est pas constitutive d'un motif de nullité de l'élection.
Il est clair en outre que Monsieur ... s'est abstenu de voter.
Sur le second point, il est constant que les mentions du procès-verbal de réunion relatives à l'élection de Madame ... satisfont aux exigences de l'article 17 du décret du 17 mars 1967.
Le surplus, soit celles relatives au rejet de la candidature de Monsieur U, qui sont l'expression de la méthode susévoquée, ne peut invalider l'élection.
Cette demande est donc infondée.
4) Quant à l'omission des pouvoirs en blanc des époux ... et ...
Les appelants écrivent que, l'existence de ces deux pouvoirs allant à l'encontre de sa politique du remplacement du syndic en place, Mme ..., Présidente de séance, les a laissés pour lettre morte et ainsi manqué à son obligation d'impartialité ; que cette difficulté corrobore son comportement frauduleux.
Me ... indique dans son constat
'Monsieur ... (de la société Urbania Côte Fleurie Deauville Immobilier Conseils ci-après Urbania) a déposé sur le bureau de l'assemblée 23 enveloppes contenant, suivant ses déclarations, des pouvoirs arrivés par voie postale au domicile du syndic, aux fins de distribution ultérieure par les membres du Bureau de Séance. .../...
Les pouvoirs qui m'ont été remis sont annexés au présent procès-verbal (annexe3).../...
* Il a été ensuite procédé à l'ouverture des enveloppes contenant, à l'exception de la première contenant un chèque, des pouvoirs nominatifs ou en blanc.../...
Deux pouvoirs, celui de Monsieur et Madame ... et celui de Monsieur et Madame ... ont omis d'être distribués, remarque effectuée auprès de moi en fin de séance par Madame X.
Le procès-verbal de séance mentionne quant à lui
' En fin de séance, le bureau, par le biais de Madame X constate que les pouvoirs de Monsieur et Madame ... et ... et Madame ... n'ont pas été remis à la présidente de séance par le Syndic Urbania aux fins de distribution et se trouvent donc être absents'.
Le Tribunal a justement considéré, outre que le constat de Me ... ne contredit pas cette mention, d'une part, que le nombre de pouvoirs annexés au dit constat excède largement le chiffre de 23 ; d'autre part, que rien ne permet de déterminer quels sont ceux qui ont été ainsi déposés par la société Urbania ; par suite, qu'il n'est pas établi que l'omission critiquée procède d'une erreur dans la tenue de l'assemblée, voire d'une volonté de fraude, plutôt que du fait de la société Urbania.
De surcroit, il n'est pas allégué que l'utilisation de ces pouvoirs aurait modifié les résultats des votes et il est constant que, ni les époux ..., ni les époux ..., n'ont engagé une action en contestation de la validité de ces votes.
Le moyen ne peut donc prospérer.
5) Quant à la nomination de la société SNGI aux fonctions de syndic
Les appelants soutiennent que, dès lors que le constat de Me ... ne rapporte pas le nombre de votes 'pour' et, à défaut, le nombre cumulé des votes 'contre' et des abstentions, il n'est pas possible de déterminer la majorité à laquelle la société SNGI a été prétendument élue.
Mais ce moyen est sans effet dès lors que Me ... n'était pas en charge d'établir le procès-verbal de réunion ; que ce dernier fait foi jusqu'à preuve contraire ; qu'il n'existe pas de contrariété entre le recensement des votes favorables à la candidature de la société Urbania et défavorables à celle de la société SNGI ; qu'enfin, les énonciations du dit procès-verbal relatives à l'élection de la société SNGI satisfont aux exigences de l'article 17 susvisé.
Il en est de même du moyen tenant à la durée du mandat donné à la société SNGI en ces termes '.../...Pour une durée qui commencera le 15 décembre 2007 pour se terminer le 31 décembre 2008. Dans l'hypothèse où la nomination de la SARL SNGI n'a pas obtenu la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 le jour de la dite Assemblée 2008 et n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le Syndicat, le mandat de celle-ci sera prorogé jusqu'au jour de la nouvelle Assemblée conformément aux dispositions de l'article 25.1 de la loi du 10 juillet 1965",
dès lors qu'il est établi que la société SNGI a été à nouveau désignée syndic de la copropriété par l'assemblée réunie le 23 août 2008, ce pour la période courant de cette date au 31 décembre 2009.
6) Quant à l'élection du conseil syndical
Les appelants font valoir que le quorum de 83.940 millièmes correspondant aux copropriétaires présents et représentés, pris en compte pour les élections de Monsieur ..., de Monsieur ..., de Monsieur ..., de Monsieur W et de Monsieur U, se trouve subitement avoir été porté à 100.000 millièmes pour les candidatures de Mesdames ... et X, ainsi que celle de Monsieur Y ; que, sauf cette erreur, ces candidatures ne se trouvaient pas définitivement rejetées.
Toutefois et pour chacun de ces candidats, le procès-verbal de la réunion mentionne les voix qui leur furent favorables, ce de manière concordante avec les énonciations du constat de Me ....
Il est non moins constant qu'aucun d'eux n'avait atteint la majorité requise par l'article 25 c de la loi du 10 juillet 1965.
Et il n'est pas démontré, étant observé que cinq candidats avaient obtenu cette majorité, qu'il s'imposait à l'assemblée de recourir à un second scrutin.
En outre et s'agissant des conseillers élus, le procès-verbal de la réunion est conforme aux prévisions du dit article 17.
L'appel est donc en tous points infondé.

PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire. Confirme la décision entreprise ;
Y ajoutant, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum Jacques Z, Maurice Y, Sandra X, Patrick W et Marcus U à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence l'Orée de Deauville la somme de 1.500 euros ;
Rejette toute autre demande ;
Condamne in solidum Jacques Z, Maurice Y, Sandra X, Patrick W et Marcus U aux dépens, lesquels seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT C. GALAND E. MAUSSION