RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au nom du Peuple français COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 22 Septembre 2011 (n° 3, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général S 09/02542 SM
Décision déférée à la Cour jugement rendu le 15 Décembre 2008 par le juge de l'expropriation du tribunal de grande instance de Paris RG n° 08/00054

APPELANTE
SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE D'ECONOMIE MIXTE DE LA VILLE DE PARIS (SIEMP)

PARIS CEDEX 04
représentée Par la SCP Caroline BOMMART-FOSTER- FROMANTIN, avoués à la Cour avocat au barreau de PARIS et assistée de Me Florence BOURDON ( la SCP NORMAND SARDA & ASSOCIÉS), avocat au barreau de PARIS, toque P141
INTIMÉS
SCI ZIDOR

PARIS
non comparante, ni représentée
COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
SERVICE DES MISSIONS DOMANIALES

PARIS CEDEX 20
représenté par Mme Anne-Marie ... en vertu d'un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 16 Juin 2011, en audience publique, devant la cour composée de
Madame Michèle TIMBERT, Conseillère, suppléant le Président empêché, spécialement désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS,,
Madame Sylvie MESLIN, Conseillère, désignée par Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS
Mme ..., Juge de l'Expropriation au Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY, désignée conformément aux dispositions de l'article L. 13-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique
Greffier Madame Chaadia GUICHARD, lors des débats
ARRÊT
- REPUTE CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Madame Michèle TIMBERT, Conseillère, suppléant le Président empêché et par Madame Chaadia GUICHARD, Greffier.

Faits à l'origine du litige
Le conseil d'administration de la société anonyme Société Immobilière d'économie mixte de la Ville de PARIS, ci-après désignée SIEMP, a par délibération du 9 mars 2006, autorisé la mise en oeuvre d'une procédure d'expropriation de droit commun sur l'immeuble sis à PARIS 75019, à l'effet de réaliser, outre un local d'activités, un programme de 11 logements sociaux.
Par arrêté des 10 octobre 2006 et 10 avril 2007, le Préfet de la Région Ile de France a donc ordonné l'ouverture de deux enquêtes publiques conjointes - une enquête préalable à la déclaration d'utilité publique et une enquête parcellaire - relative à l'acquisition par la SIEMP de l'immeuble précité puis a, par arrêté du 30 mars 2007, déclaré d'utilité publique l'opération d'aménagement de l'ensemble immobilier situé à PARIS , dit que les acquisitions seraient effectuées par la SIEMP, à l'amiable ou par voie d'expropriation et déclaré l'ensemble immobilier immédiatement cessible.
Par ordonnance du 15 octobre 2007, le juge des expropriations du tribunal de grande instance de PARIS a prononcé l'expropriation de ces biens.
La SCI ZIDOR est propriétaire des lots n° 12 et 32 dépendant de l'immeuble en copropriété litigieux.
La SIEMP lui a notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 avril 2008 (AR du 3 mai) une offre d'indemnité exprimée dans les termes suivants 218 250 euros en valeur libre, 141 800 euros en valeur occupée, 196 525 euros en valeur squattée.
Un désaccord est né entre les parties sur l'indemnisation de la dépossession de ce lot la SCI ZIDOR a répondu à l'offre de la SIEMP par courrier du 22 mai 2007.
Procédure
Par requête du 26 février 2008, reçue le 3 mars suivant, la SIEMP a demandé au juge de l'expropriation du tribunal de grande instance de PARIS de fixer l'indemnité due à la SCI ZIDOR au titre de la dépossession foncière des lots 12 et 32 de l'immeuble considéré.
Le transport sur les lieux a été fixé au 22 octobre 2008. Les biens ont été expropriés par ordonnance du 15 octobre 2007.

Par jugement du 15 décembre 2008, le juge de l'expropriation siègeant au tribunal de grande instance de PARIS a
-fixé à la date [du jugement] l'indemnité due par la SIEMP, à la SCI ZIDOR au titre de la dépossession foncière des lots 12 et 32 dépendant de l'immeuble en copropriété sis à PARIS 19ème arrondissement comme suit
- à titre d'indemnité principale,
- indemnité de dépossession du lot 12 en valeur occupé, 2 500 euros par m2 x 0, 95,
- indemnité de dépossession du lot 32 en valeur libre, 2 500 euros par mètre carré,
- outre une indemnité de remploi, calculée comme suit
- 20 % sur 5 000 euros = 1 000 euros,
- 15 % entre 5 000 et 15 000 euros = 1 500 euros
-dit nÿ avoir lieu à allouer à la société civile immobilière ZIDOR, une indemnité au titre des frais exposés non compris dans les dépens,
-condamné la SIEMP aux dépens.

La SIEMP a formé appel de cette décision par pli recommandé portant le cachet de la poste du 16 février 2009, reçu au greffe le lendemain.
Cet appel a été suivi du dépôt de mémoires de la partie appelante dans les délais prescrits par l'article R.13-49 du code des expropriations et de conclusions du commissaire du gouvernement.
Prétentions et Moyens des parties
Vu le mémoire d'appel déposé le 15 avril 2009, régulièrement notifié le 20 avril suivant à la SCI ZIDOR (AR du 21 avril 2009) et au commissaire du gouvernement (AR du 22 avril 2009), par lequel la SIEMP prie la cour de
-recevoir la SIEMP en son appel,
-infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a fixé le taux d'abattement pour occupation à 5 %,
-statuant à nouveau, statuer sous forme alternative,
-fixer le taux d'abattement en valeur occupée avec titre à 20 % et fixer le taux d'abattement en valeur occupée sans titre à 10 %,
-ce faisant,
-fixer l'indemnité sous forme alternative comme suit
1ère branche de l'alternative,
-valeur libre 2 500 euros x 19 m2 = 47 500 euros outre indemnité de remploi,
2ème branche de l'alternative
-valeur occupée avec titre 2 500 euros x 19 m2 x 0, 8 = 38 000 euros
3ème branche de l'alternative
-valeur occupée sans titre 2 500 euros x 19 m2 x 0, 9 = 42 750 euros,
-confirmer la décision entreprise concernant le lot n° 32;
Vu les conclusions déposées le 19 mai 2009, régulièrement notifiées le 21 mai suivant à la SIEMP (AR du 25 mai 2009) et à la SCI ZIDOR (AR du 28 mai 2009) dans lesquelles le commissaire du gouvernement demande à la cour, d'infirmer le jugement dont appel et partant, de fixer le montant total de l'indemnité due à la SCI ZIDOR au titre de la dépossession des lots n° 12 et 32 dépendant de l'immeuble en copropriété sis à PARIS 75019 comme suit
1) s'agissant du lot n° 12
-en valeur vénale libre, dans l'hypothèse où les occupants des lieux ne justifient pas être éligibles à un relogement eu égard à leur situation irrégulière sur le territoire français 53 250 euros dont 47 500 euros au titre de l'indemnité principale et 5 750 euros au titre de l'indemnité de remploi,
-en valeur vénale occupée avec titre, dans l'hypothèse où les occupants des lieux justifient être éligibles à un relogement eu égard à leur situation régulière sur le territoire français 42 800 euros dont 38 000 euros au titre de l'indemnité principale et 4 800 euros au titre de l'indemnité de remploi,
-en valeur vénale occupée sans titre, dans l'hypothèse où la SIEMP serait exposée aux frais d'expulsion des occupants des lieux sans droit ni titre 48 025 euros dont 42 750 euros [42 750 euros énoncé 42 500 euros] au titre de l'indemnité principale et 5 275 euros au titre de l'indemnité de remploi,
2) s'agissant du lot n° 32, en valeur vénale libre 166 000 euros dont 150 000 euros au titre de l'indemnité principale et 16 000 euros au titre de l'indemnité de remploi.
Vu l'absence de mémoire deposé par la SCI ZIDOR
Vu la convocation de toutes les parties à l'audience du 16 juin 2011;
A cette date, les débats ont été ouverts et l'affaire mise en délibéré ce jour.

SUR QUOI, LA COUR,
Vu l'article 474 alinéa 1 du code de procédure civile ;
Considérant qu'en cas de pluralité des défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne ;
Qu'en l'espèce, les éléments du dossier de procédure tenu au greffe de la cour permettent d'affirmer que la SCI ZIDOR qui ne comparaît pas a été régulièrement avisée de la date d'audience par lettre recommandée du 31 décembre 2008 avec accusé de réception du 7 janvier 2009 ;
Que partant, cet arrêt sera qualifié d'arrêt réputé contradictoire ;
Vu l'article L.13-15 du code de l'expropriation ;
Considérant que la SIEMP ne remet pas en cause le montant de l'indemnité allouée au titre de l'éviction mais son principe d'application au cas d'espèce au titre du lot n° 12 dès lors que selon ses dires, la cour se trouve dans l'obligation de statuer sous forme alternative, les occupants des locaux visés par la procédure d'expropriation ne pouvant pas au jour du dépôt des conclusions voire au jour de l'audience, manifestement justifier d'un titre de séjour régulier sur le territoire français ;
Qu'elle ajoute que il y a par ailleurs lieu de fixer le taux d'abattement en valeur occupée avec titre à 20 % et celui en valeur occupé sans titre à 10 % et non à 5 % comme l'a estimé le premier juge ;
Que quoi qu'il en soit, elle sollicite la confirmation du jugement entrepris du chef du lot n° 32 ;
Considérant que la SIEMP explique ne pouvoir reloger des personnes qui ne sont pas admises à séjourner régulièrement sur le territoire français, tant au regard de l'article R.444-1 du code de la construction et de l'habitation lequel prohibe l'attribution de logements sociaux aux personnes physiques n'ayant pas la nationalité française ou qui ne sont pas admises à séjourner régulièrement sur le territoire français qu'au regard de l'article L.622-1 du code de l'entrée et du séjour des étrangers et du droit d'asile, lequel prévoit une sanction pour toute personne ayant, par aide directe ou indirecte, facilité ou tenté de faciliter l'entrée et la circulation ou le séjour irrégulier d'un étranger en France ;
Que pour cette raison, elle invite la cour à statuer sous une triple forme alternative pour le cas où, à la date de l'examen du relogement de ces personnes, celles-ci ne pourraient justifier d'un titre de séjour régulier sur le territoire français.
Considérant que le commissaire du gouvernement s'en tient à la même approche ; Que de son côté, la SCI ZIDOR ne fait pour sa part valoir aucune prétention
Considérant que lorsqu'il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamants et toutes les fois que s'élèvent des difficultés étrangères à la fixation du montant de l'indemnité et à l'application des articles L.13-10, L.13-11, L.13-20 et L.14-3 du code des expropriations, le juge fixe l'indemnité indépendamment de ces contestations et difficultés sur lesquelles les parties sont renvoyées à se pourvoir devant qui de droit ;
Considérant que pour la réparation d'un préjudice ou le relogement d'un exproprié, occupant de bonne foi d'un bien, aucun texte du code de l'expropriation ne prévoit que ce dernier n'ayant pas la nationalité française doive remplir les conditions d'entrée et de séjour régulier en France ;
Qu'il s'ensuit qu'un expropriant à ce stade de la procédure, hors de tout examen de la situation personnelle de l'exproprié, n'a pas à rechercher et n'a pas qualité pour demander à un exproprié s'il se trouve en situation régulière sur le territoire français, les services de police étant dans certaines conditions, seuls habilités pour ce faire ;
Considérant que lors de l'examen de la situation de l'intéressée pour le relogement de ses occupants de bonne foi et si ce logement relève en application de l'article R.444-1 du code de l'urbanisme de l'attribution d'un logement à loyer modéré, il appartiendra à l'expropriant de demander à l'exproprié, les justificatifs de sa situation concernant les conditions de son séjour ;
Que de ce fait aucune alternative ne doit être prévue,
Considérant que la SIEMP fait en second lieu grief au premier juge d'avoir limité l'abattement pour occupation à 5 % ; qu'elle prie la cour d'infirmer la décision de ce chef en fixant l'abattement à 20 % dès lors que les dispositions de l'article 18 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1970, modifiées par l'ordonnance du 15 décembre 2005 auxquelles se réfère le tribunal, ne concerne que l'expropriation réalisée en matière d'habitat insalubre selon les dispositions dérogatoires de la loi Vivien et ne peuvent être étendues à l'expropriation mise en oeuvre au visa des règles de droit commun que concernent les circonstances de cette espèce ;
Considérant le droit au relogement n'apparaît pas pouvoir être évalué au visa de l'article L.521-3-2 du code de la construction et de l'habitation et équivaloir à une année de loyer prévisionnel ;
Considérant que pour ces raisons, l'abattement pour occupation sera fixé, conformément aux usages en vigueur en Ile de France à 20 % en valeur occupée avec titre et à 10 % en valeur occupée sans titre ;
Que de ce point de vue, le jugement querellé sera infirmé dans les termes suivants pour le lot 12






valeur occupé
indemnité principale
19 m2 x
2500 euros x
0,8
38 000 euros


Outre l'indemnité de remploi,
Y ajoutant, il y a lieu de statuer sur bien en valeur libre soit 2500 euros x19m2 = 47500 euros, le jugement doit être confirmé en ce qui concerne les modalités de calcul de l'indemnité de remploi.
Qu'enfin la décision entreprise sera confirmée concernant le lot n° 32 .
Considérant qu'il y a lieu de mettre les dépens d'appel à la charge de la SCI ZIDOR

PAR CES MOTIFS
CONFIRME le jugement entrepris sauf en ce qui concerne l'évaluation du bien en valeur occupé du chef du lot n° 12,
Statuant de nouveau sur ce point,
FIXE l'indemnité totale due par la SIEMP à la SCI ZIDOR du chef du lot n° 12 en valeur occupé à la somme de 38 000 euros, outre l'indemnité de remploi,
Y ajoutant
FIXE l'indemnité totale due par la SIEMP à la SCI ZIDOR du chef du lot n° 12 en valeur libre à la somme de 47 500 euros, outre l'indemnité de remploi,
Dit que la SCI ZIDOR supportera la charge des dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT