Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1° Chambre Section D
ARRÊT DU 08 MARS 2016 Numéro d'inscription au répertoire général 12/06203 Décision déférée à la Cour Jugement du 10 JUILLET 2012 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS N° RG 12/00017

APPELANT
GFA DOMAINE DE CASSAFIERES pris en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au siège social
Domaine PORTIRAGNES
représenté par Me ... ... de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE - AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assisté de Me Frédéric SIMON de la SCP SIMON, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant
INTIMÉE
SARL DETENTE ET LOISIRS représentée en la personne de son gérant domicilié

PORTIRAGNES PLAGE
représentée et assistée de Me Bernard BORIES de la SCP MAGNA - BORIES - CAUSSE - CHABBERT, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 23 Septembre 2015

COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 14 OCTOBRE 2015, en audience publique, Madame ... ... ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de
Monsieur Jacques MALLET, Président
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Chantal RODIER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats Madame Myriam RUBINI
L'affaire mise en délibéré au 17 novembre 2015 a été prorogée au 1er, 15 décembre 2015, 26 janvier puis au 08 Mars 2016.
ARRÊT
- CONTRADICTOIRE
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, en remplacement du Président empêché, Président, et par Madame Myriam RUBINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par acte authentique en date du 30 août 1994, la SARL Détente et Loisirs a acquis un fonds de commerce de camping situé à Portiragnes, en ce compris le droit au bail sur divers locaux à usage commercial consistant en une superficie de 7 hectares, les parcelles y afférentes étant cadastrées sur les communes de Portiragnes et Vias au lieudit ... ....
Ce bail était consenti par le groupement foncier agricole (GFA) de Cassafières pour une durée de 16 années et demie, ayant commencé à courir le 1er septembre 1994 et venant à expiration le 28 février 2011.
Par acte d'huissier en date du 30 juin 2010, le GFA de Cassafières faisait délivrer au preneur congé avec offre de renouvellement pour une durée de 9 ans, en indiquant qu'il entendait que le loyer soit porté à la somme de 250'000 euros.
La SARL Détente et Loisirs faisait connaître au bailleur qu'elle acceptait le renouvellement du bail, mais n'en acceptait pas le nouveau montant du loyer réclamé.
Par courrier de son conseil en date du 28 septembre 2011, le bailleur notifiait à leur locataire son mémoire lui faisant connaître ses moyens à l'appui de leur demande de fixation du loyer à la somme de 250 000 euros HT.
Par acte d'huissier en date du 24 janvier 2011, le GFA de Cassafières faisait délivrer à la SARL Détente et Loisirs assignation devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Béziers.

Par jugement contradictoire en date du 10 juillet 2012, se disant "'avant dire droit et insusceptible d'appel'", le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Béziers, a
Dit que le bail permettant une activité de camping est un bail polyvalent,
Débouté la demande tendant à voir fixer provisoirement le loyer à la somme réclamée par le bailleur,
Ordonné une expertise et commis Monsieur ... ... pour y procéder, - selon les modalités précisées au dispositif de cette décision à laquelle il est ici expressément référé pour complet exposé de celles-ci - et avec pour mission, après avoir pris connaissance du dossier et entendu les parties dans leurs explications, de
- Visiter les lieux loués, les décrire en précisant leur usage et leur détermination ainsi que leur environnement,
- Donner un avis sur la valeur locative des lieux loués,
- Proposer, en les justifiant par des éléments précis, le montant annuel du loyer révisé,
- Donner tous renseignements utiles à la solution du litige,
Dit que l'expert sera tenu en tout de respecter les règles de la contradiction,
Fixé à la somme de 1'600 euros la provision devant être consignée avant le 14 août 2012 par le GFA de Cassafières à titre d'avance sur les honoraires de l'expert,
Dit que l'affaire sera rappelée à l'audience du 5 février 2013 pour les conclusions du GFA de Cassafières,
Réservé les dépens et les autres demandes.
APPEL

Le GFA de Cassafières a relevé appel de ce jugement par déclaration du 6 août 2012.
Par arrêt mixte contradictoire en date du 26 novembre 2013, la présente cour, au visa des dispositions de l'article 544 du code de procédure civile, ainsi que des articles L.'145-10 et suivants, L. 145-57 et R.'145-10 du code de commerce, a
Infirmé le jugement en toutes ses dispositions, Et statuant à nouveau,
Requalifié le jugement contradictoire en date du 10 juillet 2012 du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Béziers, en jugement mixte et en premier ressort,
Constaté la recevabilité de l'appel qui n'a pas été contestée par les parties devant le conseiller de la mise en état,
Jugé que le bail consenti par le Groupement Foncier Agricole (GFA) de Cassafières à la SARL Détente et Loisirs pour une durée de 16 années et demie ayant commencé à courir le 1er septembre 1994 et venant à expiration le 28 février 2011, est un bail monovalent relevant de l'application des dispositions de l'article R. 145-10 du code de commerce,
Constaté que le bail est renouvelé à compter du 1er mars 2011 par la rencontre de la volonté des parties sur le principe du renouvellement,
Constaté le désaccord des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé,
Évoquant sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé
Avant dire droit, ordonné une mesure d'expertise,
Désigné M. ... ... ..., pour y procéder, avec pour mission notamment de
1) Procéder à l'audition des parties et de leurs conseils en attirant leur attention sur le fait de devoir impérativement lui soumettre tout élément de fait dont elles entendent se prévaloir au cours de l'instance,
2) Se faire communiquer par les parties ou par toute personne susceptible de les détenir tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission, en prendre connaissance, et les annexer au rapport selon un bordereau de désignation nominative de ces pièces,
3) Se rendre au contradictoire des parties, sur les lieux loués, soit le camping situé à Portiragnes, consistant en une superficie de 7 hectares, les parcelles y afférentes étant cadastrées sur les communes de Portiragnes et Vias, au lieudit ... ....
4) Rechercher tous éléments propres à déterminer la valeur locative en application de l'article R. 145-10 du code de commerce, selon l'usage dans la branche professionnelle de camping en plein air,
5) Procéder aux calculs selon la méthode dite hôtelière appliquée à la spécificité des campings,
6) Rechercher s'il a été mis à disposition des m2 supplémentaires pour permettre l'aménagement du complexe aquatique,
7) Se référer aux dispositions du code du tourisme applicables aux campings pour proposer le cas échéant les abattements afférents à des travaux ou toute autre cause,
8) Confronter les résultats obtenus par cette méthode avec la méthode dite économique en se référant au taux d'inflation moyen supérieur pour la période du bail expiré, et selon la méthode de comparaison si des éléments de comparaison pertinents et suffisants sont communiqués,
9) Donner un avis sur la valeur locative des lieux loués,
10) Dire si la valeur locative est inférieure au loyer proposé par application de l'indice du coût de la construction,
11) Proposer, en les justifiant par des éléments précis, le montant annuel du loyer révisé,
12) Donner tous renseignements utiles à la solution du litige,
Procéder selon la méthode du pré-rapport afin de provoquer les dires écrits des parties dans le délai de rigueur déterminé de manière raisonnable et y répondre avec précision, et annexer les dires éventuels au rapport,
Sursis à statuer dans l'attente du rapport d'expertise sur la fixation du loyer du bail renouvelé,
Fixé à la somme de 48'000 euros hors taxe, le montant provisionnel du loyer dans l'attente du rapport d'expertise,
Renvoyé la cause et les parties à la mise en état devant cette cour,
Réservé tous droits et moyens des parties sur le surplus des demandes des parties ainsi que les dépens,
*****
L'expert a déposé son rapport le 4 décembre 2014.
Les parties ont conclu au fond en lecture de ce rapport.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 septembre 2015.
*****
Dans ses dernières conclusions en date du 18 septembre 2015, le GFA de Cassafières, au visa de l'arrêt mixte du 26 novembre 2013 qui a dit les locaux monovalents, et au visa des articles R.'145-10 du code de commerce applicable en conséquence, demande'à la cour de
Eu égard aux usages habituellement pratiqués dans les campings pour la fixation du loyer,
Tenant compte de l'erreur de l'expert judiciaire, qui n'a pas tiré les conséquences de la substitution de la recette réelle, au lieu de celle théorique qu'il a opérée, en ce qui concerne la pondération par le taux de fréquentation qu'il a appliqué sur cette recette, comme s'il s'était agi d'une recette théorique, alors qu'utilisant la recette réelle il y avait déjà incidence du taux de fréquentation réelle du camping dans le chiffre d'affaire réel retenu par l'expert,
Écartant l'analyse erronée des preneurs sur la recette reconstituée qui tient compte par erreur d'un taux de fréquentation annuelle et non mensuelle, et qui applique un abattement de travaux contraire à l'article R. 145-10 du code de commerce,
Fixer, au vu des usages, des chiffres d'affaires réalisés, de ceux reconstitués par Monsieur ..., expert des bailleurs, à 250'000 euros hors-taxes le loyer du bail renouvelé à compter du 1er mars 2011, date d'effet du renouvellement du bail,
Juger que les intérêts moratoires sur les compléments de loyers sont dus par suite de la fixation du loyer de renouvellement à compter de l'assignation du bailleur, le 24 janvier 2012,
Condamner la SARL Détente Loisirs aux dépens comprenant les frais d'expertise, outre la somme de 10'000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejeter toutes les demandes de l'adversaire. *****
Dans ses dernières conclusions en date du 21 septembre 2015, la SARL Détente et Loisirs, au visa des articles au visa de l'arrêt mixte du 26 novembre 2013 et du rapport d'expertise judiciaire, demande à la cour de
Constater que l'expert judiciaire n'a pas appliqué la stricte méthode hôtelière,
Au principal,
Écarter son rapport,
Fixer le montant du loyer renouvelé à la date du 1er mars 2011 à la somme de 48'531,82 euros hors-taxes,
Au besoin, désigner à nouveau l'expert afin qu'il reprenne ses calculs en tenant compte des seuls revenus découlant de la location d'emplacements nus,
Subsidiairement, si par impossible la cour devait estimer pouvoir retenir le principe du calcul établi par l'expert judiciaire,
Constater que celui-ci n'a pas déduit les recettes hors hébergement et n'a pas appliqué l'abattement pour travaux,
Fixer dans cette hypothèse le loyer renouvelé à la date du 1er mars 2011 à la somme de 73'150 euros,
Débouter le GSA de Cassafières, bailleur, de l'ensemble de ses prétentions comme étant injustes et mal fondées,
Condamner le GFA de Cassafières à lui payer la somme de 5'000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et le condamner aux entiers dépens.

MOTIFS
Sur l'expertise
Le rapport d'expertise, réalisé au contradictoire des parties, procédant à une analyse objective des données de fait de la cause, à une étude complète et détaillée des questions posées dans sa mission, et retenant des conclusions sérieusement motivées par des arguments techniques, doit servir sur le plan technique de support à la décision relativement au litige opposant les parties.
Sur les caractéristiques du bail' et les méthodes de calcul du prix du loyer renouvelé
Le bail du 30 août 1994, renouvelé à compter du 1er mars 2011, porte sur un terrain nu sur lequel sont édifiées des constructions à usage commercial au sens de l'article L.'145'-1 2° du code de commerce.
Il est rappelé que, retenant que ces aménagements et locaux commerciaux sont construits à l'usage exclusif de camping, la cour a, par arrêt mixte du 26 novembre 2013, jugé que le bail est un bail monovalent relevant de l'application des dispositions de l'article R. 145-10 du code de commerce.
Aux termes des dispositions de cet article R. 145-10, le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche considérée.
Il convient donc de se référer pour la fixation du loyer aux usages particuliers et habituellement pratiqués dans les cas de terrains édifiés en vue de leur seule utilisation à usage de campings. Or, en la matière, c'est la méthode hôtelière qui apporte le calcul le plus précis et le plus objectif.
La référence à l'article R. 145-9 du code de commerce, relatif aux terrains nus, ne serait pas pertinente puisque le bail de l'espèce prévoit expressément l'édification d'équipements et locaux pour l'utilisation du terrain à usage de camping. En toute hypothèse, la recherche des éléments particuliers visés par l'article R. 145-9 passerait de la même matière par une analyse en référence à la méthode hôtelière.
Les questions posées à l'expert relatives à la comparaison avec les résultats obtenus par d'autres méthodes et notamment par la méthode économique ou de rendement et par la méthode de comparaison, si comparaison il peut y avoir, permettent de valider le résultat obtenu par la première méthode ou éventuellement de le corriger si des écarts significatifs apparaissaient.
Sur l'adaptation de la méthode hôtelière au cas d'un terrain avec des équipements construits, à usage de camping
Il est ici rappelé que dans son arrêt mixte la cour a notamment relevé'qu'en l'espèce
- le montant du loyer des locaux commerciaux tient compte de l'utilisation commerciale qui en est faite et du rapport économique que peut en tirer le locataire.
- l'activité de camping est spécifique et obéit à des normes touristiques l'attribution d'un nombre d'étoiles aux campings, de la même façon qu'aux hôtels, démontre que cette classification existe selon un ensemble de critères, que la clientèle s'y réfère et que les prix de location sont fixés en conséquence.
- l'agrément apporté par des équipements de loisirs fait partie des critères de prestations permettant de déterminer la catégorie du camping selon les étoiles allouées.
- c'est précisément parce qu'il existe dans la profession des critères touristiques de comparaison et des catégories, à partir de la situation des lieux et des prestations offertes, que l'évaluation du prix du loyer selon les usages de la profession est la méthode la plus pertinente.
C'est pourquoi la cour a expressément demandé à l'expert d'utiliser la méthode dite hôtelière, mais telle qu'appliquée aux campings.
Dès lors, le preneur fait inutilement grief à l'expert judiciaire de ne pas avoir appliqué la stricte méthode hôtelière.
L'expert relevant lui-même que cette activité peut être qualifiée d'hôtellerie de plein air - soit l'activité de camping et ses annexes que sont la restauration, les espaces communs, les laveries, les piscines et autres activités de loisirs - expose (en pages 9 à 14 ainsi que dans la réponse aux dires en pages 18 à 24) quelle est la méthode hôtelière et selon quels critères celle-ci peut être adaptée au cas d'espèce d'un camping avec des aménagements de restauration et loisirs.
La méthode hôtelière repose sur des pourcentages appliqués à la recette théorique annuelle.
La recette théorique est la recette maximale que l'exploitant en hôtellerie peut obtenir en louant la totalité de ses chambres sur l'ensemble de l'année, en retenant les seuls prix affichés, et à laquelle on appliquera des correctifs en raison du taux d'occupation ou coefficient de fréquentation, des éventuelles remises à la clientèle, et du taux de recette en fonction de la catégorie d'hôtel.
Quand sont connus et déterminés la recette théorique, le coefficient de fréquentation et le pourcentage applicable, on obtient la valeur locative selon le calcul suivant
Recette théorique annuelle HT x coefficient de fréquentation x pourcentage applicable en fonction de la catégorie.
S'agissant de la spécificité des campings, cette méthode doit être adaptée ainsi que l'avait proposé la cour de la façon suivante
- partir de la recette annuelle ventilée et rapportée tant au nombre d'emplacements de camping et par type d'emplacements qu'au nombre de jours " saison " et " hors saison ",
- y appliquer le taux moyen d'occupation des campings de même catégorie du littoral du département pour l'année 2011 correspondant à la date de renouvellement, selon les données statistiques transmises par l'INSEE, puis le taux moyen de rendement des campings de même catégorie.
Il s'agit donc de
- déterminer la recette théorique annuelle
- y appliquer un taux moyen d'occupation ou coefficient de fréquentation moyen pour l'année,
- sur la valeur ainsi obtenue, y appliquer un taux de rendement moyen ou pourcentage correspondant à la catégorie du camping.
La recette théorique annuelle' et la recette réelle
L'adaptation de la méthode hôtelière pour un camping revient à interroger en quoi consiste s'agissant des campings, la notion de recette théorique annuelle.
Lorsqu'il s'agit d'un hôtel proprement dit, la recette théorique annuelle correspond au chiffre d'affaires que le preneur devrait réaliser s'il remplissait au mieux l'hôtel tout au long de l'année, en corrigeant le chiffre obtenu par les données objectives connues et liées aux variations saisonnières de fréquentation dans la région.
En effet, afin de maintenir un équilibre entre les intérêts respectifs du bailleur et du preneur, le principe d'une recette théorique permet de ne pas soumettre le loyer aux contingences telles que le comportement variable du preneur
- si le preneur est passif et qu'il ne tire pas le maximum de son fonds de commerce, la référence à la recette théorique préservera les intérêts du bailleur, tandis que celui-ci serait lésé si l'on se fondait sur la recette réelle, inférieure à la recette théorique.
- lorsque le preneur est dynamique et qu'il tire le maximum des locaux loués, le bailleur n'est pas lésé, puisqu'il profite lui-même de ce dynamisme. On observe alors que recette théorique et recette réelle se superposent le loyer calculé par la méthode hôtelière est alors en réalité fondé sur un pourcentage du chiffre d'affaires réalisé par le preneur.
Pour la grande majorité des hôtels, surtout en région touristique, il y a une période de pleine activité qui correspond selon l'emplacement à la saison d'été et/ou la saison d'hiver, tandis que le reste de l'année, l'hôtel reste ouvert sans jamais atteindre sa pleine capacité d'accueil.
Or, le renvoi pur et simple à la définition de la recette théorique en matière d'hôtels traditionnels n'est pas satisfaisant s'agissant de l'hôtellerie de plein air.
En effet, le bailleur, lorsqu'il loue un terrain à usage de camping en bord de mer, sait parfaitement que le fonds ne pourra être ouvert que pendant la saison printemps-été.
Lorsqu'il existe en outre, comme en l'espèce s'agissant d'un terrain situé en zone inondable, une interdiction administrative d'occupation pendant une grande partie de l'année, précisément en raison du risque d'inondation, on ne peut imaginer que la recette théorique annuelle soit calculée sur la meilleure recette mensuelle appliquée aux 12 mois de l'année.
Pourtant, quand bien même l'activité ne peut être que saisonnière, le loyer est calculé annuellement en considérant que l'exploitation du fonds se trouve nécessairement encadrée par l'autorisation administrative, de sorte que le fonds ne pourrait jamais rapporter davantage que le chiffre d'affaires maximum possible lors de ses cinq mois d'ouverture.
Les parties ont convenu devant l'expert que
- le camping fonctionne "'à plein régime'" pendant les cinq mois d'exploitation autorisée';
- que son remplissage est "'maximum'" pendant ces cinq mois, c'est-à-dire que tous les emplacements et bungalows sont occupés pendant les mois de juillet et août, et que s'ils ne le sont pas tous durant les mois de mai, juin et septembre, ils le sont cependant au maximum de l'occupation que représente la clientèle possible pendant ces trois autre mois.
Dès lors qu'il n'est pas discuté que le preneur exploite le camping au maximum des possibilités de celui-ci de mai à septembre, la recette réelle annuelle n'est pas différente de la recette théorique annuelle.
Le bail étant renouvelé à compter de 2011, c'est sur le chiffre d'affaires de l'année 2010 qu'il faut se fonder pour calculer le montant du loyer du bail renouvelé.
La recette annuelle de l'année 2010 - telle qu'elle résulte du compte de résultat établi par l'expert-comptable du preneur - s'établit à la somme de 2'333'571 euros hors-taxes, ce qui correspond en réalité aux cinq mois d'exploitation de mai à septembre.
La recette moyenne mensuelle théorique est de 466'714 euros pour les 5 mois d'exploitation. On ne peut nullement projeter cette recette moyenne mensuelle sur chacun des 12 mois de l'année.
Dès lors, en l'espèce la recette théorique annuelle et la recette réelle annuelle se superposent pour se confondent.
Le coefficient de fréquentation
Il ne s'agit pas du coefficient de fréquentation du fonds exploité sur le terrain loué mais du coefficient de fréquentation tel qu'il est constaté par l'INSEE et par les divers observatoires économiques (notamment les chambres de commerce) dans la région dans laquelle se trouve le fonds, pour les hébergements collectifs, en ce compris les campings.
Il ressort des documents INSEE établis pour l'année 2011 comme pour l'année 2010 que le taux de fréquentation a été de 44 % sur toute l'année.
Il y a lieu de retenir en totalité ce coefficient, puisque du fait de l'obligation de fermeture pendant 7 mois sur 12, ce pourcentage correspond bien au temps de fréquentation du camping si on le reportait sur 12 mois. Les 56 % de non fréquentation correspondent au mois de fermeture, sachant que pour les mois d'ouverture la fréquentation est de 100 %.
Le taux de rendement de cette catégorie de camping dans la région
Le taux de rendement d'un camping 3 ou 4 étoiles dans la région Languedoc-Roussillon s'établit à une moyenne de 14'%.
Ce pourcentage est confirmé par les documents comptables produit par la SARL détente et loisirs.
En effet si l'on prend 14 % du chiffre d'affaires de 2'333'571'euros hors-taxes, on aboutit à un résultat brut de 325'700 euros. Or, le compte de résultat ressort un résultat brut d'exploitation de 252'997 euros et un résultat net comptable (après impôts) à 203'105 euros. Les charges d'exploitation (incluant des frais en dehors de la période d'ouverture du fond) justifient la différence entre le résultat brut théorique en appliquant un pourcentage de 14 % et le résultat brut d'exploitation réel à partir du compte d'exploitation.
Il y a donc lieu de retenir le taux de rendement moyen de 14'%.
En définitive, en appliquant la méthode hôtelière - telle qu'adaptée à l'activité de camping et hôtellerie de plein air, le prix du loyer de renouvellement ressort à
2'333'571 euros HT x 44'% x 14'% = 143'748 euros, somme qui sera arrondie à celle de 144'000 euros par an.
Le bailleur est mal fondé dans sa prétention d'une erreur de l'expert judiciaire, en ce qu'il n'aurait pas tiré les conséquences de la substitution de la recette réelle à la recette théorique en effet, ainsi que l'a parfaitement analysé l'expert qui a répondu à tous les dires des parties, le fait que la recette théorique corresponde en définitive au cas d'espèce à la recette réelle, ne doit nullement conduire à omettre l'application du taux moyen d'occupation des campings de même catégorie du littoral du département pour l'année 2011 correspondant à la date de renouvellement, selon les données statistiques transmises par l'INSEE, puis du taux moyen de rendement des campings de même catégorie.
Manifestement, le bailleur - qui prétend qu'en utilisant la recette réelle il y avait déjà incidence du taux de fréquentation réelle du camping dans le chiffre d'affaire réel retenu par l'expert - fait une confusion entre d'une part les taux de fréquentation et de rendement du terrain de camping de l'espèce et d'autre part les taux appliqués par l'expert qui sont issus de données statistiques et moyennes régionales.
Le preneur quant à lui fait une analyse erronée sur la recette il prétend encore que la recette à prendre en compte ne devrait pas intégrer d'autres ressources que celles de l'activité hébergement.
Or, l'expert a pourtant parfaitement répondu à cette question dans sa réponse au dire du 10 novembre 2014, figurant en page 23 de son rapport, en ces termes
"' Notre confrère écrit que nous aurions omis d'ôter du chiffre d'affaires les recettes qui ne sont pas des recettes d'hébergement, c'est-à-dire les recettes du bar, du restaurant, du snack, de l'alimentation etc.(8 postes). Nous n'avons pas "'omis'" d'ôter du chiffre d'affaires ces recettes. C'est en pleine connaissance de cause que nous ne les avons pas déduites. Lors de notre accedit, nous avons bien demandé au gérant de la SARL Détente et Loisirs si les recettes annexes à la location des emplacements et bungalows étaient générées par une ou plusieurs autres entités commerciales que celle de l'exploitation du camping lui-même. Autrement dit si, par exemple, le fonds d'épicerie était la propriété d'un sous-locataire, comme cela est souvent le cas dans les campings. Il nous a été répondu que tous les services et commerces annexes étaient assurés par la SARL Détente et Loisirs, sans aucune exception. Il s'agit d'un fonds unique. Dès lors, il nÿa aucune raison pour que ces recettes - qui font parti intégrante du chiffre d'affaires réalisées par la SARL Détente et Loisirs - ne soient pas intégrées dans la base du calcul de la recette sur laquelle vont être appliqués les coefficients d'occupation et de rendement. Ces recettes sont bien réalisées sur le terrain loué par le preneur à bail. S'il avait sous-loué la partie du terrain affecté à ces activités annexes, les revenus de ces activités ne figureraient pas dans son bilan. Mais, par contre, y figureraient les loyers de sous-location. C'est bien la raison pour laquelle nous avons d'entrer fait préciser ce qu'il en était à cet égard. Nous maintenons donc dans sa totalité le chiffre d'affaires sur lequel nous avons ensuite appliqué les coefficients d'occupation et de rendement. "
La cour, partageant l'analyse de l'expert, rejettera ce moyen du preneur.
Sur la mise à disposition de mètres carrés supplémentaires pour permettre l'aménagement du complexe aquatique
Le bailleur soutient que la création du parc aquatique doit être prise en compte dans la fixation du prix du loyer de renouvellement dans la mesure où il ne s'agirait pas d'une amélioration au sens de l'article R. 148-8 du code de commerce, mais d'une construction à laquelle le bailleur aurait participé par la mise à disposition d'un terrain supplémentaire de 940 m2.
Il est observé que cette mise à disposition était prévue par le bail à titre gratuit pendant 10 ans et, passée ce délai, que les mètres carrés supplémentaires seraient facturés comme prévus au bail.
Cependant, dès lors que l'on applique la méthode dite hôtelière, le prix du loyer n'est pas recherché en fonction de la surface louée mais relativement au chiffre d'affaires.
Or, les constructions réalisées par le preneur ont une incidence directe sur le chiffre d'affaires.
En effet, le parc aquatique créé sur les mètres carrés supplémentaires offerts par le bailleur, sans diminuer la capacité d'hébergement, a considérablement augmenté l'attrait du camping et les tarifs pratiqués.
Dès lors que, par la méthode dite hôtelière, le prix du loyer est calculé proportionnellement au chiffre d'affaires, il est évident que
le bailleur profite directement de l'incidence de ces constructions et de celle des mètres carrés supplémentaires.
S'il n'avait pas mis à disposition les mètres carrés supplémentaires, la construction du parc aquatique aurait eu pour effet de réduire la capacité d'hébergement de sorte que le chiffre d'affaires annuel aurait été également moindre. La prise en compte, dans le montant du loyer, des mètres carrés supplémentaires mis à disposition, est - de fait - déjà réalisée puisque le loyer est calculé à partir de pourcentages appliqués à la recette annuelle.
Le moyen du bailleur sera en voie de rejet. Sur la prétention d'abattements
S'agissant des autres travaux réalisés par le preneur qui peuvent être analysés comme des améliorations au sens de l'article R. 145-8 du code de commerce, leur prise en compte ne pourrait intervenir a minima que lors du second renouvellement du bail. Aucun abattement afférent à ces travaux ne peut donc intervenir lors du premier renouvellement. L'expert note d'ailleurs que les parties en avaient convenu lors de l'accedit.
Le moyen du preneur sera en voie de rejet.
Sur la confrontation des résultats obtenus avec celle de la méthode dite "'économique'" ou méthode du rendement
Cette méthode consiste à appliquer un taux de rendement sur le revenu net existant ou potentiel.
Le taux de rendement est le taux de la rémunération du capital attendue par le propriétaire. Le rendement d'un actif immobilier est en effet le rapport entre le revenu net annuel et la valeur de l'immeuble, ce qui permet d'apprécier la valeur de l'immeuble par le rapport
revenu net annuel de l'année n / taux de rendement.
Lorsque l'on connaît la valeur de l'immeuble, il est facile d'en déduire le taux de rendement théorique pour pouvoir le comparer à d'autres modalités de calcul.
Il a donc été recherché par l'expert le prix du mètre carré "'d'un terrain non constructible en zone inondable, mais sur lequel est autorisée l'exploitation d'un camping au moins 5 mois par an'", et le prix de vente du terrain ressort en moyenne à 20'euros du mètre carré.
Le terrain - d'une superficie initiale de 7 ha, à laquelle le bailleur a ajouté 940 m2 supplémentaires pour permettre la construction du parc aquatique - ressort à une valeur de
1'418'800 euros (= 70'940 m2 x 20 euros).
Il y a lieu d'y appliquer le taux de rendement habituellement retenu pour les établissements hôteliers, soit le taux de 11%, ce qui dégage théoriquement un rendement annuel du bien pour le bailleur de 156'068 euros.
Toutefois, il faut encore appliquer un abattement de 10 à 15'% sur la valeur locative ainsi obtenue, en cas de mise à la charge du preneur de l'impôt foncier et des grosses réparations.
En l'espèce, la taxe foncière est à la charge du preneur - et ce pour un montant moins élevé que celui afférent à un bâtiment hôtelier - ce qui justifie un abattement de 10'% selon l'expert. La somme de 15'680 euros doit dès lors être déduite du rendement locatif du bien ci-dessus obtenu.
En définitive, par l'application de la méthode de rendement économique, le loyer annuel ressort à
140'388"euros (='156'068'euros - 15'680 euros)
Sur la confrontation des résultats obtenus avec celle de la méthode dite de comparaison
L'expert a recherché des éléments de comparaison à Portiragnes. Il a, à juste titre, exclu les campings situés au bord de la plage qui offrent une situation beaucoup plus favorable, de sorte qu'il n'a trouvé qu'un seul élément de comparaison utile, soit un camping de 4 étoiles situé également en zone inondable et dont le loyer a été renouvelé à la même époque avec une mise à la charge du preneur de la taxe foncière.
Cependant, ainsi que le relève pertinemment l'expert et ce qui est confirmé par la photo aérienne, le camping objet du litige est beaucoup mieux situé que celui "'des Sablons'", notamment en raison de sa proximité du port Cassafières.
Dès lors, si le montant du loyer du camping "'des Sablons'" ressort à 1,70 euros du mètre carré, celui "'des mimosas'", exploité par la SARL Détente et Loisirs, devrait ressortir selon l'expert au moins à 2 euros du mètre carré, soit donc un loyer de 141 880 euros (= 70'940 m2 x 2 euros).
Mais
- si l'on retenait un loyer légèrement supérieur, de 2,20 euros du mètre carré, le loyer ressortirait alors à 156 068 euros (='70'940 m2 x 2,2euros)
- et si l'on retenait un loyer ne serait-ce que de 2,10 euros du mètre carré, il ressortirait alors à 148 974 euros (='70'940'm2'x'2,1euros)
Il est difficile de pouvoir valider en elle-même la méthode de comparaison à partir d'un seul élément, même avec la projection de correctifs.
Toutefois cette méthode, comme celle dite de la méthode économique, permettent de vérifier que l'évaluation - supposée plus fine - faite par la méthode hôtelière adaptée aux campings, soit celle en définitive retenue par l'expert, apporte un résultat qui n'est pas très éloigné de celui obtenu par d'autres méthodes.
En définitive, la cour, rejetant tout autre moyen des parties, fixera le montant du loyer à la somme de 144'000 euros par an, d'autant qu'il apparaît comme un prix intermédiaire entre un loyer calculé sur le taux de rendement (méthode économique) et celui calculé en fonction d'un prix locatif pouvant être estimé à 2,1 euros/ m2.
Le bailleur et le preneur succombent chacun partiellement en leurs prétentions.
Il n'y a pas lieu dans ces conditions de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Il sera fait masse des dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise, qui seront partagés par moitié.

PAR CES MOTIFS
Vu les dispositions des articles L. 145-10 et suivants et de l'article R.'145-10 du code de commerce,
Vu l'arrêt mixte du 26 novembre 2013 et le rapport d'expertise judiciaire, La COUR, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,
Fixe à la somme de 144'000 euros le montant annuel du loyer afférent au bail renouvelé à compter du 1er mars 2011,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit qu'il sera fait masse des dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise, et que ceux-ci seront supportés par moitié par chacune des parties.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT CR/MR