CIV.3 LG
COUR DE CASSATION
Audience publique du 28 janvier 2016
Cassation
M. CHAUVIN, président
Arrêt n 141 F D Pourvoi n S 14-26.222 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant

Statuant sur le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires Ajaccio, représenté par son syndic, Mme Z Z, exerçant sous enseigne CGI Immobilier, domicilié Ajaccio,
contre l'arrêt rendu le 10 septembre 2014 par la cour d'appel de Bastia (chambre civile), dans le litige l'opposant
1 / à Mme Y Y, prise tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritière de sa soeur Anne-Marie Y, décédée,
2 / à Mme Y Y, prise en qualité de curatrice de Mme Y Y,
domiciliées Ajaccio,
défenderesses à la cassation ;
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 15 décembre 2015, où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, Mme Fossaert, conseiller, Mme Bordeaux, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, avocat du syndicat des copropriétaires Domaine de Suartello, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique
Vu l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 10 septembre 2014), que le syndicat des copropriétaires du Domaine de Suartello a sollicité la condamnation de Mmes ... ... et Y Y, aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la première, assistée de sa curatrice, à lui payer une certaine somme au titre des charges d'eau ;

Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt retient que la facture dont le paiement est réclamé correspond à des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun visés par l'alinéa premier de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, que la circonstance que la facture ait été établie par suite de la constatation de déperdition d'eau n'a pas pour effet de modifier la nature de cette dépense et que le texte précité indique que la répartition de ces charges se fait en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la différence de consommation constatée entre le relevé effectué sur le compteur général et l'addition des compteurs individuels, correspondant à la consommation nécessaire à l'entretien des parties communes, constitue une charge générale dont la répartition se fait proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 septembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bastia, autrement composée ;
Condamne Mme Y Y, assistée de sa curatrice, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires du Domaine de Suartello ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit janvier deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires Domaine de Suartello
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir confirmé le jugement déféré qui a mis à néant l'injonction de payer prononcée le 12 novembre 2009 et débouté le SDC exposant de l'intégralité de ses demandes,
AUX MOTIFS PROPRES QUE " La décision, aujourd'hui définitive, du tribunal de grande instance d'Ajaccio du 17 mars 2008, met à la charge du syndicat des copropriétaires du domaine de Suartello la somme de 744.423,12 euros au titre de factures d'eau. La circonstance que ces factures aient été établies par suite de la constatation de déperdition d'eau, et en opérant une soustraction entre le montant de la consommation sur le compteur général et le montant total des consommations sur les compteurs individuels n'a pas pour effet de modifier la nature de cette dépense. Il s'agit en effet, comme l'a dit le premier juge, de " charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs " visées par l'alinéa premier de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et non pas de " charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes " prévues par l'alinéa suivant. Le texte indique très précisément que s'agissant des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs la répartition financière entre les copropriétaires se fait en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et c'est donc à bon droit que le premier juge a rejeté la réclamation du syndicat des copropriétaires qui est fondée sur la répartition par tantièmes ",
et AUX MOTIFS ADOPTES QUE " il est constant que l'équipement en eau froide d'une copropriété appartient à la catégorie des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs. Dès lors, pour cette catégorie de charges, il ne saurait être fait application que du critère de l'utilité pour déterminer leur répartition entre les différents copropriétaires et il est d'ordre public que toute répartition par tantième est ici exclue (civ.3e, 9 juin 2010, n 09-13.067 Bull civ III n 115).
o o
Préalablement, il y a lieu de préciser que si la détermination de la quote-part exacte des charges afférentes à chaque lot demeure particulièrement délicate, compte tenu de ce qu'aucun mode de répartition ne peut prétendre exprimer exactement l'utilité que présente, pour chaque lot, tous les services et éléments d'équipements communs, il n'en demeure pas moins que l'exclusion absolue de la méthode des tantièmes impose de déterminer la base de répartition la plus sur le fondement de l'utilité. En l'espèce, il est permis de considérer que la seule méthode pouvant être retenue consiste à observer que la consommation de chaque co-loti n'a pu contribuer que pour sa seule part au volume total d'eau perdue et il ne saurait ainsi être demandée à chacun des co-lotis que sa stricte part dans cette déperdition.
En effet, il n'est pas contesté que le volume d'eau définitivement perdu n'étant que la stricte valeur reçue d'une soustraction entre le volume total enregistré au compteur général de la copropriété et les consommations individuelles recensées, il y a lieu de considérer que chaque copropriétaire a participé, à raison de sa stricte et propre consommation, à la déperdition ainsi facturée. Dès lors, la facture totale ne saurait être répartie qu'à proportion de chacune des consommations, lesquelles pouvaient, au demeurant, être régulièrement et très précisément établies, y compris lorsqu'elles concernaient des périodes anciennes. Il était ainsi tout à fait possible pour le syndicat des copropriétaires de procéder de la sorte et, en tout état de cause, la répartition par tantième devait être exclue par application des dispositions précitées de la loi du 10 juillet 1965. Dès lors, il y a lieu de juger qu'en procédant par tantième, le syndicat des copropriétaires du domaine de Suartello n'a pas régulièrement établir entre les différents copropriétaires la répartition de la charge de la condamnation prononcée le 17 mars 2008 par le tribunal de grande instance d'Ajaccio et portant sur des faction impayées d'une eau ayant fait l'objet de déperdition ",
ALORS QU'en présence d'un compteur général situé à l'entrée de la copropriété et de compteurs divisionnaires destinés à mesurer la consommation d'eau de chaque lot, la différence entre la consommation relevée au compteur général et celle correspondant à l'addition de l'ensemble des consommations affichées sur les compteurs individuels représente nécessairement une charge générale devant être répartie par tantièmes, quand bien même cette consommation d'eau aurait une origine inconnue ; qu'en l'espèce, l'exposant faisait valoir, sans être contesté que la facture de 744.423,12 euros qu'il avait dû acquitter à la Compagnie des Eaux et de l'Ozone correspondait, selon les propres justificatifs fournis par cette dernière à l'appui de son action, " à la différence de consommation entre le relevé de la totalité des compteurs individuels et communs et le relevé de compteur général " (jugement du TGI d'Ajaccio, p. 2 et conclusions de l'exposant, p. 4), la consommation individuelle d'eau, relevée aux compteurs individuels étant réglée quant à elle directement par chaque copropriétaire à la Compagnie des eaux et de l'Ozone ; qu'en énonçant que la circonstance que cette facture ait eu pour origine une déperdition d'eau entre le compteur général et les compteurs individuels n'avait pas pour effet de modifier la nature de cette dépense, qui demeurait une " charge entraînée par les services collectifs ", devant, comme telle, être répartie selon les critères fixés à l'alinéa 1er de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel a violé le texte susvisé.