SA/AC
COPIE + GROSSE
SCP GERIGNY & Associés
SCP SOREL & Associés
SCP GERIGNY & Associés
LE 27 AOÛT 2015
COUR D'APPEL DE BOURGES
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 27 AOÛT 2015
N° - Pages
Numéro d'Inscription au Répertoire Général 14/01130
Décision déférée à la Cour
Jugement du Tribunal de Grande Instance de CHÂTEAUROUX en date du 06 Mai 2014
PARTIES EN CAUSE
I - M. Hervé Y
né le ..... à ORLÉANS (LOIRET)
SURY PRES LERE
- Mme Céline XY épouse XY
née le ..... à BOURGES (CHER)
LAFOA (NOUVELLE CALEDONIE)
Représentés par la SCP GERIGNY & Associés, avocat au barreau de BOURGES, postulante
plaidant par Me Patrick ..., membre de ladite SCP
1
APPELANTS suivant déclaration du 18/07/2014
INCIDEMMENT INTIMÉS
II - M. Christian W
né le ..... à SAINT MAURICE (VAL DE MARNE)
ISSOUDUN
Représenté par la SCP SOREL & Associés, avocat au barreau de BOURGES, postulante
plaidant par Me Pierrick ..., membre de ladite SCP
INTIMÉ
INCIDEMMENT APPELANT
27 AOÛT 2015
N° /2
III - CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL CENTRE LOIRE, Société
coopérative à capital variable, agissant poursuites et diligences de son Président du Conseil d'Administration domicilié en cette qualité au siège social
BOURGES CEDEX 9
Représentée par la SCP GERIGNY & Associés, avocat au barreau de BOURGES, postulante
plaidant par Me Patrick ..., membre de ladite SCP
INTIMÉE
INCIDEMMENT APPELANTE
IV - SCP Olivier ZANNI ès qualités de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la
SARL PATRIMOINE CONSEIL DU CENTRE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social
BOURGES
non représentée
à laquelle la déclaration d'appel et les conclusions ont été signifiées suivant actes d'huissier des 3 septembre 2014, 24 octobre 2014, 31 octobre 2014, 8 décembre 2014, 3 février 2015, 11 mars 2015, 29 avril 2015, 13 mai 2015 remis à personne habilitée
INTIMÉE
V - SARL PATRIMOINE CONSEIL DU CENTRE, agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité au siège social
BOURGES
non représentée
à laquelle la déclaration d'appel a été signifiée suivant acte d'huissier du 22 août 2014 transformé en procès-verbal de recherches infructueuses, et les conclusions ayant été signifiées suivant actes d'huissier en date des 24 octobre 2014, 31 octobre 2014 remis à personne habilitée, 9 décembre 2014, 4 février 2015 transformés en procès-verbal de recherches infructueuses, 11 mars 2015 remis à personne habilitée, 18 mai 2015 et 29 avril 2015 transformés en procès-verbal de recherches infructueuses.
INTIMÉE
27 AOÛT 2015
N° /3
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 02 Juin 2015 en audience publique, la Cour étant composée de
M. COSTANT Président de Chambre,
entendu en son rapport
Mme LE MEUNIER Conseiller
Mme BOUTET Conseiller
***************
GREFFIER LORS DES DÉBATS Mme GUILLERAULT
***************
ARRÊT RENDU PAR DÉFAUT
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
***************
Hervé Y et Céline X, son épouse, (ci-après les époux Y), suite à une expertise obtenue en référé dont l'expert ... a déposé son rapport le 22 janvier 2011, ont fait assigner la SCP Olivier Zanni, ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL Patrimoine Conseil du Centre, leur vendeur, et Maître W, notaire ayant reçu l'acte de vente, devant le tribunal de grande instance de Châteauroux aux fins de
- voir prononcer la nullité de la vente considérée comme passée en l'état futur d'achèvement et par voie de conséquence la nullité du prêt consenti par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre Loire, cette dernière devant leur restituer les mensualités versées et eux-mêmes le montant des fonds débloqués ;
- s'entendre la SARL Patrimoine Conseil du Centre et Maître W condamner conjointement et solidairement à réparer toutes conséquences dommageables résultant de l'annulation de la vente, outre paiement d'une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et tous les dépens.
Par jugement du 6 mai 2014, le tribunal de grande instance de Châteauroux a
- débouté les époux Y de leur demande d'annulation de l'acte de vente du 29 mars 2004 et de toutes leurs demandes tendant à l'indemnisation des préjudices par eux subis en conséquence de cette annulation ;
- condamné Maître W à leur verser la somme de 25.000 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1382 du Code civil ;
- condamné Maître W à leur payer par ailleurs une somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, lesquels comprendront les frais de référé et d'expertise judiciaire.
Les époux Y ont interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe le 18 juillet 2014.
Vu les dernières conclusions signifiées par RPVA le 29 avril 2015 par les époux Y demandant à la cour, infirmant la décision entreprise, de
- voir prononcer la nullité de la vente à eux-mêmes par la SARL Patrimoine Conseil du Centre de biens et droits immobiliers dans un immeuble sis à Issoudun (36) suivant acte reçu le 5 mai 2004 par Maître W, notaire à Issoudun ;
- par voie de conséquence constater la nullité du prêt consenti par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre Loire pour un montant de 66.700 euros et dire et juger que la banque sera tenue de restituer les mensualités versées et qu'ils devront répéter le montant des fonds débloqués par celle-ci ;
- dire et juger que la SARL Patrimoine Conseil du Centre et Maître W seront tenus conjointement et solidairement à réparer toutes les conséquences dommageables résultant de l'annulation de la vente ;
- en conséquence, les condamner conjointement et solidairement à leur payer la somme de 267.854,51 euros correspondant à la restitution du prix, aux frais d'acte et des droits, au remboursement des travaux effectués et de leurs surcoûts, au préjudice moral, aux pertes de loyer, aux charges d'emprunt, de copropriété et au préjudice financier ;
- voir constater qu'ils ont régulièrement déclaré leur créance auprès de Maître ..., ès qualités de liquidateur de la SARL Patrimoine Conseil du Centre ;
- voir ordonner la publication de la décision à intervenir à la conservation des hypothèques de Châteauroux dès qu'elle aura acquis un caractère définitif ;
- subsidiairement confirmer la responsabilité de Maître W et le condamner à leur payer la somme de 120.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
- condamner conjointement et solidairement la SARL Patrimoine Conseil du Centre et Maître W à leur payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les frais de référé et d'expertise ;
Vu les dernières conclusions signifiées par RPVA le 5 mars 2015 par Maître W demandant à la cour de
- constater que toutes les conventions ont été librement et irrévocablement scellées entre les parties avant toute intervention de lui-même ;
- dire n'y avoir lieu à annulation de la vente ;
- dire et juger que vendeur et acquéreur, totalement libres du choix de leur convention, ne peuvent prétendre à responsabilité de sa part pour défaut de conseil ;
- constater que l'acte de vente rappelait toutes les règles d'urbanisme propres à l'opération en cause ;
- dire et juger qu'il n'y a aucun lien de cause à effet entre les fautes qui lui sont reprochées et les difficultés propres tant à l'obtention du permis de construire qu'au déroulement du chantier ;
- dire et juger qu'il ne peut être reproché au notaire un manquement à son devoir de conseil et qu'en tout état de cause le préjudice allégué est dépourvu de lien de causalité avec la faute prétendue du notaire ;
- débouter les appelants de toutes leurs prétentions ;
- très subsidiairement sur le préjudice, dire n'y avoir lieu à condamnation contre lui s'agissant d'un préjudice non indemnisable ;
- dire qu'il ne peut y avoir tout à la fois lieu à condamnation au remboursement du prix de vente, au remboursement des emprunts ayant permis l'acquisition du prix de vente, en paiement des loyers et d'intérêts de retard, en paiement des pertes financières, toutes ces demandes se cumulant, tandis que les demandeurs ne les ont pas précisément détaillées ;
- dire et juger qu'il ne peut être prononcé tout à la fois condamnation à restitution du prix de vente et des intérêts sur celui-ci au profit de l'acheteur et condamnation au profit de la banque à paiement du capital restant dû et des intérêts courus ;
- dire n'y avoir lieu à quelconque condamnation que ce soit à l'encontre du notaire rédacteur à raison du paiement de travaux non exécutés ou mal exécutés ;
- d'une manière générale débouter les appelants de leurs prétentions ;
- plus subsidiairement encore, dire et juger qu'ils ne peuvent prétendre qu'à l'indemnisation d'une perte de chance ;
- très subsidiairement, si par extraordinaire la cour entendait entrer en voie de condamnation à son encontre, condamner la SARL Patrimoine Conseil du Centre prise en la personne de son liquidateur à le garantir intégralement ;
-constater à cet égard que sa créance contre Patrimoine Conseil a été déclarée au passif de la liquidation judiciaire de cette dernière et dire et juger qu'il sera subrogé à l'égard de Patrimoine Conseil dans les droits des demandeurs ;
- condamner les appelants aux dépens ;
Vu les dernières conclusions signifiées par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre Loire par RPVA le 24 avril 2015 demandant à la cour de
- statuer ce que de droit sur l'appel principal des époux Y ;
s'il y était fait droit, et dans l'hypothèse où la cour prononcerait la nullité de la vente du 5 mai 2004 et par voie de conséquence celle du prêt consenti le 5 avril 2004,
Ordonner la restitution des fonds perçus de part et d'autre
- soit par les époux Y le montant du capital 66.700 euros ;
- soit par elle-même le montant des échéances réglées 45.657,04 euros (sauf à parfaire) ;
Recevoir son appel incident provoqué à l'encontre de Maître W ;
Condamner ce dernier à lui payer la somme de 20.463,44 euros au titre de la perte des intérêts et celle de 1.705,31 euros à titre de remboursement de frais ;
Le condamner à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'instance et d'appel ;
Vu l'ordonnance de clôture rendue le 19 mai 2015 ;
MOTIFS DE LA DÉCISION
Attendu que dans le cadre d'une opération de réhabilitation d'un immeuble sis à Issoudun (36), cadastré section AT 151, la SARL Patrimoine Conseil du Centre, qui menait auprès des acquéreurs potentiels une campagne publicitaire sur le thème "comment augmenter vos revenus futurs sans apport d'argent", a vendu, suivant acte authentique reçu le 5 mai 2004 par Maître W, notaire à Issoudun, aux époux Y les deux lots suivants
- section AT 151, bâtiment A, rez de chaussée, lot numéro deux, un appartement constitué d'une pièce unique d'une superficie de 17 m2 10 ;
- section AT 151, bâtiment A, premier étage, lot numéro trois, un appartement constitué d'une pièce unique d'une superficie de 19 m2 18 ;
moyennant le prix total de 25'001 euros ;
- Sur la qualification de la vente
Attendu que selon l'article L 261-1 alinéa trois du code de la construction et de l'habitation les travaux d'agrandissement ou de restructuration complète de l'immeuble sont assimilables à une reconstruction ;
Attendu que l'article L 261-3 de ce même code précise que la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes, les ouvrages à venir devenant la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution et l'acquéreur étant tenu d'employer le prix à mesure de l'avancement des travaux ;
Attendu alors que les demandeurs se prévalaient de ces textes, les premiers juges ont considéré qu'il ne pouvait s'agir de la vente d'un immeuble à construire conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement dès lors que les travaux de réhabilitation de l'immeuble n'étaient pas pris en charge par le vendeur, mais par une entreprise tiers au contrat de vente, la société CO 2 REP, ajoutant qu'il ne pourrait en être autrement que dans le cas d'une collusion dolosive entre la SARL Patrimoine Conseil du Centre et la seconde afin de permettre à la première de ne pas avoir à respecter les prescriptions légales concernant la vente en l'état futur d'achèvement, ce qui était bien le cas en l'espèce indépendamment du fait que les deux sociétés en cause avaient des dirigeants communs ou ayant des liens de parenté ou d'alliance ;
Attendu en effet que dès la signature de l'acte de vente le 5 mai 2014 les époux Y se voyaient présenter des devis pour la réalisation de tous les travaux afférents aux lots acquis alors que le 21 janvier 2004 Marie-Josée ... s'était vu soumettre, dans le cadre de la même opération, par la société CO 2 REP des devis concernant les lots qu'elle avait acquis (cloisons doublages, isolation, installation électrique, ventilation mécanique, chauffage électrique, installation du sanitaire, revêtements de sols, peintures et revêtements muraux) ; que comme le relevait l'expert ..., ces devis détaillés étaient remis plus
de deux mois avant la signature de l'acte authentique de vente et surtout de l'état descriptif de division établi le 29 mars 2004, suite au mesurage effectué le 30 janvier 2004 par le géomètre expert Dominique ..., ce qui démontre bien que les devis en cause l'ont été sur la base des éléments fournis par la SARL Patrimoine Conseil du Centre qui menait dans son ensemble une opération de réhabilitation d'envergure ;
Attendu que le fait qu'il s'agissait de travaux de rénovation de grande ampleur réalisés dans le cadre de vente en l'état futur d'achèvement résulte par ailleurs incontestablement de l'importance des travaux à accomplir tant en extérieur qu'en intérieur équivalents à près du double du prix d'achat des biens immobiliers en cause alors que l'acte de vente sous conditions suspensives de l'obtention d'un prêt, préliminaire à la signature de l'acte authentique, rendait indissociable les deux opérations assurées par un financement global ;
Attendu qu'il convient dès lors, infirmant la décision entreprise, de dire que les opérations en cause consistaient bien en une vente en l'état futur d'achèvement ;
Attendu que dans le cadre de celle-ci, le vendeur doit se doter d'une garantie financière d'achèvement répondant à l'obligation des articles L 261-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation et donnant à l'acquéreur la certitude qu'en cas de défaillance de sa part, le financement de l'achèvement de l'immeuble sera garanti, le preneur ayant de plus, l'obligation de définir une date légale de livraison ; qu'il n'est pas contesté que la convention de vente dont s'agit ne porte aucune des mentions légales imposées (défaut de conformité aux dispositions des articles L 261-11 à L 261-14 du code de la construction et de l'habitation) et n'a pas les qualités et formes requises pour une vente en l'état futur d'achèvement, ce qui fait que son annulation doit donc bien être prononcée ;
- Sur les conséquences de la nullité de la vente
Attendu que la nullité de la vente entraîne la restitution du prix à l'acquéreur et corrélativement la nullité du prêt souscrit aux seules fins de financement de celle-ci conformément au dispositif ci-après ;
Attendu qu'outre cette conséquence directe de l'annulation de la vente, il convient d'analyser les autres réclamations que les parties forment de ce chef ;
Attendu que la cour retiendra tout d'abord au titre des travaux que les époux Y ne produisent aucun justificatif de factures acquittées au titre du surcoût allégué pour plus de 6.100 euros, alors qu'en tout état de cause ceux-ci étaient payés dans le cadre du prêt souscrit pour leur réalisation d'un montant supérieur, ce qui fait qu'ils ne constituent pas un préjudice distinct dont ils seraient fondés à demander indemnisation ;
Attendu que la pièce 41, visée dans les écritures des appelants, ne saurait par ailleurs faire foi de charges diverses qui auraient été réglées alors que la pièce en cause constitue un décompte établi unilatéralement autour des pertes de loyer estimées pour les deux appartements ; que par contre sont bien produits les justificatifs du paiement des taxes foncières pour les biens immobiliers en cause pour les années 2005, 2006, 2009, 2010 et 2011 pour un montant total de 76 euros ; que les appelants se verront allouer cette somme ;
Attendu qu'au titre des loyers les époux Y ne produisent aucun élément comparatif par rapport au montant élevé des loyers qu'ils retiennent de 260 à 320 euros selon les appartements qu'ils ont acquis et l'évolution de l'indexation des loyers pour des appartements de superficie réduite (17 m2 10 et 19 m2 18) situés à Issoudun, dont rien n'indique qu'ils auraient pu être loués en permanence ;
Attendu qu'ainsi à ce titre le préjudice résulte de la perte de chance de percevoir des loyers qui sera réparée, de même que le préjudice moral résultant du fait d'avoir vu échouer une opération qui leur paraissait prometteuse, par l'allocation d'une somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
Attendu que la nullité du contrat principal de vente s'étendant au contrat accessoire de prêt, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre France ne saurait invoquer un préjudice tiré de la non-application des dispositions de celui-ci jusqu'à son terme pour solliciter des sommes au titre des intérêts contractuels non perçus ou de frais de l'acte annulé, même de la part de Maître ... notaire ; que les époux Y seront tenus de lui restituer le capital par elle débloqué, alors qu'elle-même devra leur restituer le montant des mensualités remboursées ;
- Sur la responsabilité de Maître W
Attendu qu'en sa qualité de professionnel rémunéré du droit, Maître W se devait d'assurer l'effectivité de l'acte juridique qu'il recevait, ce qui n'a pas été le cas en l'espèce ; qu'à cet égard ses
développements autour de la liberté des parties de choisir le cadre de leurs conventions sont inopérants au regard de ce qui précède ; que la cour retiendra par ailleurs, comme le souligne les appelants, que son attention aurait dû d'autant plus être mobilisée qu'il a été le seul notaire à intervenir dans le cadre de cette opération passant toutes les ventes des 29 mars, 17 avril et 5 mai 2014 ;
Attendu qu'ainsi il sera condamné à réparer le préjudice des époux Y solidairement avec la SARL Patrimoine Conseil du Centre, étant par ailleurs fait droit à l'appel en garantie qu'il forme à l'encontre de cette dernière ;
- Sur les dépens et demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Attendu que succombant la SCP Olivier Zanni ès qualités et Maître W supporteront les dépens de l'instance, étant fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit des époux Y et de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre Loire en leur allouant respectivement les sommes de 2.500 et 1.500 euros ;
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Châteauroux du 6 mai 2014, sauf en ce qui concerne la condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens et statuant à nouveau
Prononce l'annulation de la vente par la SARL Patrimoine Conseil du Centre, ayant son siège social à Bourges (Cher), 13 rue du Puits de Jouvence, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Bourges (Cher) sous le numéro B 421 747 122, représentée par son gérant Patrick ..., né le ..... à Omal (Algérie) à Hervé, Marc, Pascal Y, né le ..... à Orléans (Loiret), gendarme, et Céline, Marie-Josèphe X son épouse, née le ..... à Bourges (Cher), infirmière, demeurant Lafoa, , des biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble situé à Issoudun, 42 rue Pierre ..., cadastré section AT n° 151 pour une contenance de 4 ares 6 centiares, lequel immeuble a fait l'objet d'un état descriptif de division établi par Maître W notaire à Issoudun le 29 mars 2004, lesdits biens et droits immobiliers consistant en
- Dans le bâtiment A au rez de chaussée, le lot numéro deux, savoir un appartement constitué d'une pièce unique d'une superficie privative de 17 m2 10, les cent cinquante huit millièmes (158/1000) des parties communes spéciales du bâtiment et les cinquante deux millièmes généraux des parties communes générales de l'immeuble (52/1000).
- Dans le bâtiment A au premier étage, le lot numéro trois, savoir un appartement constitué d'une pièce unique de 19 m2 18 de superficie comprenant les cent soixante sept millièmes (167/1000) des parties communes spéciales du bâtiment et les cinquante cinq millièmes (55/1000) généraux des parties communes générales de l'immeuble, ladite vente ayant été reçue par Maître Christian W, notaire, Issoudun suivant acte en date du 5 mai 2004, publié à la conservation des hypothèques de Châteauroux le 29 juin 2004 P n° 5235.
Par voie de conséquence, constate la nullité du prêt consenti par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre Loire aux époux Y pour un montant de 66.700 euros.
Condamne la SARL Patrimoine Conseil du Centre à rembourser aux époux Y le prix de vente s'élevant à 25.001 euros.
Dit et juge que la SARL Patrimoine Conseil du Centre et Maître W seront tenus solidairement à réparer toutes les conséquences dommageables résultant de l'annulation de la vente.
Condamne en conséquence solidairement la SARL Patrimoine Conseil du Centre et Maître W à payer aux époux Y les sommes suivantes
- 10'000 euros à titre de dommages-intérêts pour pertes de loyer et préjudice moral ; - 76 euros au titre des taxes foncières.
Dit que la SARL Patrimoine Conseil du Centre devra garantir Maître W de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre.
Ordonne dans les rapports entre les époux Y et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre Loire la restitution des fonds perçus de part et d'autre
- soit par les époux Y à la banque la somme de 66.700 euros ;
- soit par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre Loire aux époux Y celle de 45.657,04 euros (sauf à parfaire).
Ordonne la publication de la présente décision à la conservation des hypothèques de Châteauroux lorsqu'elle aura acquis un caractère définitif.
Condamne solidairement la SCP Olivier Zanni, ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Patrimoine Conseil du Centre, et Maître W à payer aux époux Y la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et Maître W à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre Loire la somme de 1.500 euros de ce même chef.
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties.
Condamne solidairement la SCP Olivier Zanni ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Patrimoine Conseil du Centre et Maître W aux dépens.
L'arrêt a été signé par M. ..., Président de Chambre, et par Mme ..., Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
A. MINOIS A. COSTANT
.
