Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE aux parties le AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRÊT DU 06 MAI 2015 (n°, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général 12/23234
Décision déférée à la Cour Jugement du 08 Novembre 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 11/13920

APPELANTS
Monsieur Gilbert Z, né le ..... à Paris 12

SOISY SOUS ÉCOLE
Monsieur Frédéric Z, né le ..... à Paris 6

LEVALLOIS PERRET
Monsieur Lionel Z, né le ..... à Neuilly sur Seine

ASNIERES SUR SEINE
représentés et assistés par la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, toque P0154
INTIMÉ
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à PARIS XVI, représenté par son syndic le Cabinet SJLB, ayant son siège social

PARIS
représenté par Me Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque D0945
assisté de Me Jacqueline BERGEL-HATCHUEL, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, toque PN 160

COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Avril 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Dominique DOS REIS, Président de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de
Madame Dominique DOS REIS, Président
Madame Denise JAFFUEL, Conseiller
Madame Claudine ROYER, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats Madame Emilie POMPON
ARRÊT
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Président et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé.

***
MM. ..., ... et Z Z (les consorts Z), propriétaires indivis, dans l'immeuble en copropriété sis à Paris 16ème, d'un appartement principal, de deux chambres de service et de deux caves, ont vendu, le 2 avril 2010, l'appartement principal et une cave et ont conservé la propriété des lots n° 23 et 24 de l'état descriptif de division, correspondant aux deux chambres de services réunies en un petit appartement situé au 6ème étage de l'immeuble et à une cave ; désireux de vendre le petit appartement du 6ème étage, ils ont demandé au syndic d'adresser à leurs copropriétaires une lettre les informant de cette intention, ce que le syndic a fait.
En l'absence de proposition de copropriétaires au regard de cette offre qui ne précisait pas de prix de cession, une nouvelle lettre a été adressée aux copropriétaires par le syndic, le 22 avril 2011, à la requête des consorts Z, mentionnant le prix de 165.000 euros offert par un candidat extérieur à la copropriété, M. .... Ces démarches étaient motivées par une clause du règlement de copropriété, établi le 26 décembre 1956, prévoyant que " les chambres de service ne pourront être occupées et les caves utilisées que par les copropriétaires ou locataires de l'immeuble, un membre de leur famille ou des personnes à leur service ; elles ne pourront être vendues qu'à des personnes déjà propriétaires ou échangées qu'entre personnes déjà propriétaires d'appartement ".
Le 30 avril 2011, le syndic a convoqué l'assemblée générale pour le 8 juin 2011, portant notamment à son ordre du jour un projet de résolution n° 13 ainsi rédigé " Autorisation à donner à M. Z de vendre ses chambres de service à un copropriétaire extérieur à l'immeuble " et un projet de résolution n° 14 ainsi rédigé " Acquisition par le syndicat des copropriétaires des chambres de service de M. Z et éventuellement de sa cave, modalités ". Il a joint à la convocation, outre une consultation juridique demandée par les consorts Z, une étude d'un estimateur immobilier, le cabinet Sainsard, évaluant les deux chambres réunies au prix de 100.000 euros, ensuite de quoi les consorts Z ont reçu deux lettres de copropriétaires offrant d'acquérir les deux chambres au prix respectivement de 105.000 euros et de 100.000 euros.
L'assemblée générale du 8 juin 2011 n'a pas adopté la résolution n° 13 autorisant la cession des chambres de service des consorts Z à une personne extérieure à la copropriété.
C'est dans ces conditions que, suivant acte extra-judiciaire du 29 août 2011, les consorts Z ont assigné le syndicat des copropriétaires du à Paris 16ème, aux fins, notamment, de voir annuler la résolution n° 13 de l'assemblée générale du 8 juin 2011, et de voir déclarer non écrite la clause du Règlement de copropriété restreignant le droit de les vendre aux autres propriétaires de l'immeuble.

Par jugement du 8 novembre 2012, le tribunal de grande instance de Paris a - débouté de toutes leurs demandes MM. ..., ... et Z Z,
- condamné in solidum les consorts Z à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.

Les consorts Z ont, suivant déclaration d'appel du 20 décembre 2012, relevé appel de ce jugement dont ils poursuivent l'infirmation.
La médiation proposée par arrêt de cette Cour du 3 septembre 2014 ayant échoué, les parties concluent comme suit
Les consorts Z demandent à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 27 mars 2015, de
' au visa des articles 8, 9 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, 10 du décret du 17 mars 1967, 1382 et 1383 du code civil,
' Sur l'annulation de la résolution n° 13 de l'assemblée générale du 8 juin 2011
- constater la modification totale des termes de la question dont ils avaient demandé l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 8 juin 2011 et, notamment, l'omission d'une partie de la question,
- par conséquent, annuler la résolution n° 13 de l'assemblée générale du 8 juin 2011,
' Sur le caractère non-écrit de la clause du règlement de copropriété interdisant la cession des chambres de service à des personnes étrangères à la copropriété
- constater que la clause litigieuse n'est pas justifiée par la destination de l'immeuble, au regard, notamment, de la disposition des lieux et de la disposition actuelle des chambres de service, données en location à des personnes étrangères à la copropriété,
- constater les incohérences de la clause litigieuse en ce qu'elle crée une différence de régime selon le mode d'acquisition des chambres de service,
- en conséquence, dire illicite la clause du chapitre IV, 2ème §, 4ème alinéa, du règlement de copropriété en ce qu'elle constitue une restriction qui n'est pas justifiée par la destination de l'immeuble,
' Sur l'abus de majorité
- constater que les offres d'achat effectuées par certains propriétaires sont largement inférieures à la valeur vénale de l'appartement, évaluée entre 145.000 et 150.000 euros,
- constater qu'ils n'ont pas contrevenu aux dispositions du règlement de copropriété en vendant leur appartement principal sans les chambres de service,
- réformer le jugement en ce qu'il a affirmé que l'estimation de l'agent immobilier correspondait au prix du marché et que les propositions des copropriétaires leur auraient permis de régulariser leur situation,
- constater que le refus de voter sur la question dont ils avaient demandé l'inscription à l'ordre du jour les contraint à vendre leur bien largement en dessous du prix du marché et leur cause, de ce fait, un important préjudice,
- dire que le comportement du syndicat constitue un abus de droit qui leur est préjudiciable et condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer à chacun une somme de 10.000 euros en réparation du préjudice qu'ils subissent,
- condamner le syndicat des copropriétaires à leur rembourser les charges payées au titre des frais de procédure exposés par le syndicat par application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- condamner ledit syndicat à leur payer une somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires du à Paris 16ème prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 16 mars 2015, de
- dire valide la clause du règlement de copropriété imposant de céder les chambres de service à un propriétaire de l'immeuble, s'agissant en l'espèce d'un immeuble de standing, voire de luxe,
- dire qu'en proposant une acquisition de 105.000 euros conforme à l'évaluation qui avait été faite de ces lots à hauteur de 100.000 euros, les copropriétaires intéressés par l'acquisition n'ont commis aucun abus de droit,
- dire, en tout état de cause, qu'il était nécessaire d'obtenir l'accord de la totalité des copropriétaires de l'immeuble pour autoriser les consorts Z à céder leurs lots de chambres de service à une personne étrangère à l'immeuble, alors que seuls les copropriétaires représentant 6.133/10.000èmes, donc des voix inférieures à 10.000èmes, étaient présents ou représentés et qu'aucun vote à l'unanimité ne pouvait intervenir valablement,
- en conséquence, confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, - débouter les appelants de leurs demandes,
- les condamner au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

CECI ÉTANT EXPOSÉ, LA COUR
Suivant l'article 10 du décret du 17 mars 1967, à tout moment, un copropriétaire peut notifier au syndic la ou les questions dont il demande qu'elle soit inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée générale ; le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale ; il n'a pas à les interpréter et doit les soumettre à l'assemblée générale telles qu'elles sont posées ;
Au cas présent, le projet de résolution rédigé par le conseil de l'indivision Fischer était libellé comme suit
" L'assemblée générale,
' rappel préalablement fait qu'aux termes du règlement de copropriété les chambres ne peuvent être vendues qu'à des personnes déjà copropriétaires ou échangées qu'entre personnes déjà propriétaires d'appartements
' rappel préalablement fait de la réunion des chambres 11 et 12 en un appartement indépendant et de l'offre de cession de ces chambres faite à l'ensemble des copropriétaires par courrier du cabinet Bridou, syndic, en date du 26 janvier 2011,
' connaissance prise de l'absence d'offre d'acquisition de ces chambres par un propriétaire d'appartement dans l'immeuble et, à défaut, de l'intention manifestée par M. Z et ses enfants de vendre ces deux lots réunis et la cave 11 à M. ... au prix principal de X euros,
considère, par interprétation de son règlement de copropriété, que la clause limitant la faculté de cession des chambres de service limitée à des copropriétaires d'appartements de l'immeuble ne peut avoir pour conséquence de rendre ces biens indisponibles, et, pour éviter un éventuel contentieux, autorise M. Z et ses enfants à vendre ces lots n° X et Y avec la cave n° Z à M. ' au prix principal de XX euros ",
mais le syndic a inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale le projet de résolution suivant
"Autorisation à donner à M. Z de vendre ses chambres de service à un copropriétaire extérieur à l'immeuble (voir copie du courrier de M. Z en annexe ",
ledit courrier indiquant
" Je vous remercie de bien vouloir porter à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale de l'immeuble cité en objet le point suivant " Autorisation à donner à M. Z et ses enfants, propriétaires des chambres de service 11 et 12 (lots n° 23 et 24) de vendre ses lots au prix principal de 165.000 euros " ;
Il suit de ces deux rédactions distinctes que le syndic n'a pas inscrit le projet de résolution proposée par les consorts Z à l'ordre du jour de l'assemblée générale et y a inscrit un projet incomplet faisant abstraction de l'argumentaire des requérants sur les tenants et aboutissants de leur demande ; contrairement à ce que prétend le syndicat, la rédaction de ces deux projets n'est pas équivalente et dénature le sens du vote en occultant la discussion préalable sur la validité du règlement de copropriété ;
Suivant l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires, en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes par ses caractères et par sa situation ; il convient, par conséquent, d'examiner si la clause litigieuse prévoyant que " les chambres de service ne pourront être occupées et les caves utilisées que par les copropriétaires ou locataires de l'immeuble, un membre de leur famille ou des personnes à leur service ; elles ne pourront être vendues qu'à des personnes déjà propriétaires ou échangées qu'entre personnes déjà propriétaires d'appartement ", qui a pour effet de restreindre pour les copropriétaires la libre disposition de leurs lots est justifiée par la destination de l'immeuble et, plus particulièrement, son agencement, son standing, ses équipements ;
En l'occurrence, il ressort du rapport estimatif amiable de M. ..., agrémenté de photographies,
que l'immeuble du 4-6 rue Marietta ..., édifié en 1909 en pierre de taille sur rue et briques appareillées sur cour, de type haussmannien, est de belle facture et est situé dans un secteur résidentiel du 16ème arrondissement mais qu'il ne présente aucune caractère historique, prestigieux, exceptionnel ou de standing particulier justifiant de restreindre les droits des copropriétaires de vendre les chambres de service à des personnes étrangères à l'immeuble, d'autant plus que l'immeuble est desservi depuis la rue par un passage donnant accès à deux vestibules distincts, dont l'un est réservé aux occupants des chambres de service, que ces chambres sont accessibles par un hall et un escalier particuliers ouverts sur la cour de l'immeuble, que leurs occupants ne peuvent donc, de par la configuration des lieux, accéder à l'escalier ni à l'ascenseur desservant les étages d'appartements ; au surplus, il apparaît d'un procès-verbal de constat de la SCP Alachkar du 14 décembre 2011 et des explications des appelants, qui ne sont pas démenties sur ce point, que la plupart des 22 chambres de service sont actuellement occupées par des tiers sans lien de subordination ou de parenté avec les propriétaires des appartements principaux (certaines chambres étant occupées, notamment, par un gérant d'entreprise, un membre de l'OCDE, un ingénieur informatique) ; qu'enfin, l'indivision Riottot est propriétaire de deux chambres de service sans être propriétaire d'un appartement ;
Il suit de ces considérations que la clause litigieuse du règlement de copropriété impose aux copropriétaires une restriction à leurs droits sur leurs parties privatives qui n'est pas justifiée par la destination ou les caractéristiques de l'immeuble et qui, pour cette raison, sera réputée non-écrite ;
Dès lors, la résolution n° 13 qui a refusé aux consorts Z l'autorisation sollicitée et qui, ce faisant, a abusé de la majorité en appliquant une clause du règlement de copropriété non écrite, sera annulée, le jugement dont appel étant infirmé en ce qu'il débouté les consorts Z de leurs demandes à cet effet ;
En refusant sans justification l'autorisation sollicitée, l'assemblée générale a causé un préjudice aux consorts Z qui n'ont pu céder leurs chambres de service réunies en appartement à M. ... qui en offrait 165.000 euros en 2011 et ils ont perdu une chance de vendre leur bien pour un prix du même ordre, étant observé que M. ... a évalué les chambres dont s'agit à 112.000 euros environ (l'évaluation à 100.000 euros résultant de l'application d'une décote tendant compte de la clause restrictive du règlement de copropriété), que les évaluations de M. ..., notaire, et de celles d'agences du quartier évaluent ce bien à un prix compris dans une fourchette entre 145.000 et 155.000 euros, alors que la baisse récente et continue des prix de l'immobilier parisien rend peu probable la cession de ce petit logement à un prix approchant de celui offert en 2011, tous éléments concourant à faire fixer le préjudice de chacun des co-indivisaires à la somme de 5.000 euros de dommages-intérêts pour chacun, soit 15.000 euros au total ;
En équité, le syndicat des copropriétaires sera condamné à régler aux consorts Z la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Les consorts Z seront dispensés de toute participation aux frais de procédure par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (disposition sans effet sur leurs propres frais répétibles d'instance), étant observé que leurs frais, irrépétibles de première instance et d'appel, sont inclus dans la condamnation prononcée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Infirme le jugement dont appel,
Statuant à nouveau,
Dit que la clause du règlement de copropriété de l'immeuble situé à Paris 16ème, prévoyant " les chambres de service ne pourront être occupées et les caves utilisées que par les copropriétaires ou locataires de l'immeuble, un membre de leur famille ou des personnes à leur service ; elles ne pourront être vendues qu'à des personnes déjà propriétaires ou échangées qu'entre personnes déjà propriétaires d'appartement " est réputée non écrite,
Annule la résolution n° 13 de l'assemblée générale du 8 juin 2011 pour abus de majorité,
Condamne le syndicat des copropriétaires du à MM. ..., ... et Z Z une somme de 5.000 euros chacun à titre de dommages-intérêts, soit 15.000 euros pour l'indivision,
Condamne ledit syndicat à payer aux consorts Z ensemble la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit que les consorts Z seront dispensés de toute participation aux frais de procédure par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Rejette toute autre demande,
Condamne le syndicat des copropriétaires du à Paris 16ème aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,