CIV. 3

JL


COUR DE CASSATION
______________________


Arrêt du 9 octobre 2025


Rejet


M. BOYER, conseiller doyen
faisant fonction de président


Arrêt n° 437 FS-B

Pourvoi n° Q 23-21.403


R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 OCTOBRE 2025

La société Clubhôtel [Localité 2], société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3], a formé le pourvoi n° Q 23-21.403 contre l'arrêt rendu le 19 septembre 2023 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile B), dans le litige l'opposant à la Société immobilière des résidences touristiques, société anonyme, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Cassou de Saint-Mathurin, conseiller référendaire, les observations de la SCP Delamarre et Jehannin, avocat de la société civile immobilière Clubhôtel [Localité 2], de la SARL Matuchansky, Poupot, Aa et Rameix, avocat de la Société immobilière des résidences touristiques, et l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 8 juillet 2025 où étaient présents M. Boyer, conseiller doyen faisant fonction de président, M. Cassou de Saint-Mathurin, conseiller référendaire rapporteur, Mme Abgrall, conseillère faisant fonction de doyenne, MM. Pety, Brillet, Mmes Foucher-Gros, Guillaudier, conseillers, M. Zedda, Mmes Vernimmen, Rat, Bironneau, conseillers référendaires, M. Burgaud, avocat général référendaire, et Mme Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire🏛, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Lyon, 19 septembre 2023), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 20 avril 2022, pourvoi n° 21-10.283⚖️), la société civile immobilière Clubhôtel [Localité 2] (la SCI) a été constituée le 25 septembre 1973, pour une durée de cinquante ans, en vue de l'acquisition en l'état futur d'achèvement d'immeubles destinés à être attribués par lots aux associés en jouissance à temps partagé, les immeubles devant être construits en deux tranches successives.

2. Par acte des 25 et 26 mars 1976, la société Clubhôtel diffusion, devenue la Société immobilière des résidences touristiques (la SIRT), a acquis des parts de la SCI correspondant pour l'essentiel à des lots non encore construits.

3. La seconde tranche des travaux n'a pas été intégralement achevée.

4. Les associés de la SCI se sont réunis en assemblée générale le 4 juillet 2016 et le 28 juin 2017.

5. Soutenant que la totalité de ses voix n'avait pas été prise en compte lors de ces assemblées générales, la SIRT a assigné la SCI en annulation de plusieurs résolutions.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

6. La SCI fait grief à l'arrêt d'annuler un certain nombre de résolutions prises par les assemblées générales des 4 juillet 2016 et 28 juin 2017, alors :

« 1°/ que les parts ou actions sont réparties entre les associés en fonction des caractéristiques du lot attribué à chacun d'eux, de la durée et de l'époque d'utilisation du local correspondant ; que la valeur des droits de tous les associés est appréciée au jour de l'affectation aux lots des groupes de droits sociaux qui leur sont attachés ; qu'il doit donc exister une stricte proportion entre les droits de vote attachés aux parts des sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé et l'importance des locaux attribués, la durée de l'attribution et son époque ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la SIRT est propriétaire de 14 942 voix dont seules 583 parts correspondent à des lots attribués en jouissance, « les autres parts sociales étant affectées à des lots non construits » ; qu'il en résultait donc que les droits de vote attachés aux parts dont la SIRT est propriétaire ne devaient correspondre qu'aux seules 583 parts attribuées en jouissance, de sorte que les assemblées des 4 juillet 2016 et 28 juin 2017 qui avaient précisément respecté cette clé de répartition des droits de vote étaient parfaitement régulières ; qu'en retenant l'inverse, la cour d'appel a violé l'article 8 de la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986🏛 ;

2°/ que les parts ou actions sont réparties entre les associés en fonction des caractéristiques du lot attribué à chacun d'eux, de la durée et de l'époque d'utilisation du local correspondant ; que la valeur des droits de tous les associés est appréciée au jour de l'affectation aux lots des groupes de droits sociaux qui leur sont attachés ; qu'il doit donc exister une stricte proportion entre les droits de vote attachés aux parts des sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé et l'importance des locaux attribués, la durée de l'attribution et son époque ; que la circonstance que la répartition des parts et actions entre les associés doit être décidée dans le tableau d'affectation des parts annexé à l'état description de division adopté avant l'entrée en jouissance des associés n'interdit aucunement à la société, en cours de vie sociale, d'exiger le respect de la règle de proportionnalité des droits de vote aux caractéristiques de lots attribués ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la SIRT est propriétaire de 14 942 voix dont seules 583 parts correspondent à des lots attribués en jouissance, « les autres parts sociales étant affectées à des lots non construits » ; qu'il en résultait donc que les droits de vote attachés aux parts dont la SIRT est propriétaires ne devaient correspondre qu'aux seules 583 parts attribuées en jouissance, de sorte que les assemblées des 4 juillet 2016 et 28 juin 2017 qui avaient précisément respecté cette clé de répartition des droits de vote étaient parfaitement régulières ; que pour dire l'inverse, la cour d'appel a toutefois retenu que l'article 11 de la loi du 6 janvier 1986🏛 « impose que cet état descriptif de division soit adopté avant tout commencement des travaux de construction ou, en cas d'acquisition de l'immeuble existant avant toute entrée en jouissance des associés, ce dont il résulte que la répartition des parts ou actions entre les associés doit être effectuée avant cette entrée en jouissance et non, comme le soutient la société Clubhôtel [Localité 2], postérieurement ou concomitamment à celle-ci » ; qu'en statuant ainsi par un motif totalement impropre à exclure le droit de la société Clubhôtel [Localité 2] à faire respecter la règle de proportionnalité, méconnue par le tableau d'affectation des parts, en cours de vie sociale, la cour d'appel a violé les articles 8 et 11 de la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986. »

Réponse de la Cour

7. Selon l'article 15 de la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986🏛, chaque associé d'une société d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé dispose, pour toute décision qui ne concerne pas les charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipement et le fonctionnement de l'immeuble, d'un nombre de voix proportionnel au nombre de parts ou actions qu'il détient dans le capital social.
8. Selon les articles 8, alinéas 2 à 4, et 11 de cette loi, les parts ou actions sont réparties entre les associés en fonction des caractéristiques du lot attribué à chacun d'eux, de la durée et de l'époque d'utilisation du local correspondant et valorisées au jour de l'affectation aux lots des groupes de droits sociaux qui leur sont attachés, cette affectation donnant lieu à l'établissement, avant tout commencement des travaux de construction ou, en cas d'acquisition de l'immeuble existant, avant toute entrée en jouissance des associés, d'un tableau annexé à l'état descriptif de division.

9. Il en résulte que le nombre de voix dont dispose un associé pour toute décision qui ne concerne pas les charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipement et le fonctionnement de l'immeuble, est proportionnel au nombre de ses parts ou actions attachées à des lots dont l'attribution en jouissance est prévue avant tout commencement des travaux de construction ou, en cas d'acquisition de l'immeuble existant, avant toute entrée en jouissance des associés, et non au nombre de ses seules parts ou actions attachées à des lots effectivement attribués en jouissance.

10. Le moyen, qui postule le contraire, n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société civile immobilière Clubhôtel [Localité 2] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile🏛, rejette la demande formée par la société civile immobilière Clubhôtel [Localité 2] ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le neuf octobre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile🏛.