Grosse Délivrés Lé 2 9 DEC. 1997
A le roquette de SCr
N° Répertoire Général COUR D'APPEL DE PARIS
95/11249 (96.19751- 96/11249 96/11378))
AIDE JURIDICTIONNELLE
Admission du au profit de
Date de l'ordonnance
de clôture 7 octobre 1997.
S/Appel de deux décisions rendues les 6 octobre 1994 et ler décembre 1994 par le tribunal de grande instance d'Evry, 5ème Chambre.
- INFIRMATION - 5°) La société Tradition 4 Etoiles, dont le siège est à Paris 5ème, 68 boulevard de Port Royal
6°) La société Maisons BERVAL, dont le siège est Mareuil Les Meaux, avenue de la Haute Borne
APPELANTES
Représentées par la S.C.P.
TEYTAUD, avoué
Assistées du Cabinet BOCCARA,
avocat
ET
7°) La société CLAUSE, dont le siège est à Bretigny sur Orge, 1 avenue Lucien Clause 8°) La société Foncière de la Ville du Bois venant aux droits de la société Centrexpo, dont le siège est à Paris 9ème, 37 rue de la Victoire
16ème chambre, section A
ARRET DU 10 DECEMBRE 1997 (Naj,k,pages)

PARTIES EN CAUSE
1°) La société EPONE, ZAC d'Epone, avenue de la Mauldre 2°) La société ART et Traditions Françaises, dont le siège est La Ville Du Bois
3°) La société Maison Ecureuil, dont le siège est Créteil, 6 avenue Pierre Brossolette 4°) La société Maisons PUMA, dont le siège est Maisons Alfort
9°) La société Groupe AXA, anciennement dénommée Cie Parisienne de Participations, dont le siège est à Paris 9ème, 5/7 rue de Milor 10°) La société SOGEDES, société de Gestion et de Développements d'Espaces Industrielles et Commerciales, dont le siège est La Ville du Bois, rue de la Croix Saint-Jacques
INTIMÉES et INTERVENANTE VOLONTAIRE pour la société Foncière de la Ville du Bois
Représentées par Maître BAUFUME, avoué
Assistées de Maître SCHECROUN, avocat

COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats et du délibéré
Monsieur DUCLAUD, Président
Madame ... et Madame ... Conseillers.
GREFFIER Mme THUILLIER-CHEVRIER.
DEBATS A l'audience publique du 22 octobre 1997.
ARRET CONTRADICTOIRE.
Prononcé publiquement par Monsieur DUCLAUD, Président, lequel a signé la minute, assisté de Madame THUILLIER-CHEVRIER Greffier.

XX
Cette Chambre de la Cour a déjà été saisie du présent appel interjeté par les sociétés ... I., Art et Traditions, Maisons Ecureuil, Maisons Puma, Tradition 4 Etoiles, Maisons Berval de deux jugements aujourd'hui joints qui les ont débouté de leur demande tendant à voir juger que le "contrat d'exposant" les liant à la société Clause, alors propriétaire du terrain sur lequel elle devait édifier une maison modèle, était un bail commercial et qu'à défaut d'un congé régulièrement signifié par convention des parties, la convention des parties s'est prolongée jusqu'au 31 décembre 1995, et, à voir déclarer en toute hypothèse ledit bail d'une durée minimum de neuf années conformément à l'article 3-1 du décret du 30 septembre 1953.
Elle a, par arrêt du 25 février 1997, ordonné qu'il soit sursis à statuer aux fins de voir les parties discuter de la validité de la stipulation n°7 de la section "Convention", qui sera citée in extenso plus loin, au terme de laquelle les parties affirmaient leur accord pour exclure le bail dont il s'agit du champ d'application du décret du 30 septembre 1953.
16ème chambre, section A ARRET DU 10 DECEMBRE 1997
%îème page--
C'est après que chacune des parties eut déféré à cette demande que l'affaire revient devant la Cour.

Les faits et la procédure peuvent être résumés ainsi qu'il suit.
La société Clause, propriétaire d'un ensemble de terrains d'une superficie totale de 12 hectares environ a construit et organisé sur ces terrains un village dit "Les Florélites Clause" pour y exposer et vendre les produits de son activité ainsi que tous autres concernant le jardinage, l'horticulture, l'animalerie et l'agriculture.
Pensant que les constructeurs de maisons individuelles étaient par définition des promoteurs de nouveaux jardins et exerçaient donc une activité complémentaire de la sienne, la société Clause a viabilisé et aménagé divers emplacements situés dans son village pour ensuite les concéder à des sociétés de constructions de maisons individuelles avec autorisation d'édifier des pavillons à usage exclusif de démonstration.
C'est ainsi que la SA Clause ou la société de Gestion et de Développement d'Espaces Industriels et Commerciaux (SOGEDES) agissant ès-qualités de locataire gérante des fonds de commerce de "Villages-exposition" de Clause S.A., ont conclu avec diverses sociétés des contrats modifiés sur certains points par un avenant aux termes desquels elles mettaient à la disposition des souscripteurs un ou plusieurs emplacements dans le village des Florélites.
Les contrats prévoyaient que la société concédait la jouissance desdits emplacements aux souscripteurs, aux conditions suivantes, toutes de rigueur
- le souscripteur devra, sous sa seule responsabilité, élever autant de maisons individuelles qu'il aurait souscrit d'emplacements, à raison d'une dans chacun d'eux...
- ces constructeurs, destinées exclusivement à servir de modèles type, ne pourront à aucun moment être occupés à usage d'habitation, même partiellement, l'exposant pouvant toutefois utiliser une ou deux pièces comme bureau sommaire de réception à l'intention des visiteurs. Les autres pièces resteront vides, ou ne seront garnies que de meubles d'exposition destinées à les mettre en valeur. Le constructeur devra par conséquent avoir en dehors du Village des Florélites ses bureaux et son siège social...
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- le Village des Florélites sera ouvert au public d'une manière permanente, l'exposant s'oblige à laisser visiter sa ou ses maisons modèles au moins six heures par jour, cinq jour par semaine dont le week-end et ce devant au moins 11 mois de l'année dont les mois de printemps et d'été.
- le présent contrat est strictement personnel au souscripteur. Le bénéfice ne saurait en être cédé en partie ou en totalité.
- dans les deux mois qui suivront l'expiration du présent contrat, le souscripteur devra avoir entièrement démoli sa ou ses constructions...
- le souscripteur déclare et reconnaît formellement que dans son esprit comme dans l'esprit de la société, et après y avoir mûrement réfléchi, la présente convention est, et doit rester hors du champ d'application de la loi sur la propriété commerciale, notamment du décret du 30 septembre 1953, articles ler et 2ème, applicable aux baux de terrains nus...
La présente convention s'en différencie en effet essentiellement par le fait d'une part que l'obligation de construire de l'exposant en constitue l'objet même et d'autre part, que la construction n'est autorisée par la société que dans un seul but publicitaire dans le cadre et pour les besoins d'une exposition.
Par ailleurs à la rubrique "durée de la convention" il était prévu "le présent contrat est conclu pour une durée de cinq années entières et consécutives commençant le ler janvier 1986 et finissant le 31 décembre 1990, ou pour tout le temps restant à courir jusqu'à cette dernière date, s'il est conclu après le lerjanvier 1986 et se poursuivra pour une durée identique, faute par l'une des parties d'y mettre un terme en prévenant l'autre partie par l'envoi d'une lettre recommandée avec avis de réception, la date de l'expédition faisant foi, deux ans avant l'expiration dudit contrat."
Il était en outre indiqué "Nonobstant les dispositions qui précèdent, le présent contrat deviendra automatiquement caduc, sans indemnité de part et d'autre en cas d'interdiction administrative ou de police...
Le présent contrat sera par ailleurs résilié de plein droit en cas de règlement judiciaire, liquidation de biens ou suspension provisoire des poursuites de l'Exposant."
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Enfin, il était précisé, qu'en contrepartie des services assurés par la société, l'exposant s'obligeait à verser une redevance annuelle payable par semestre civil et d'avance.
Par actes des 28 et 31 décembre 1990, la société des établissements Berval a fait assigner la SA CLAUSE et, en tant que de besoin la SOGEDES devant ce tribunal aux fins de voir dire et juger notamment
- que la convention intervenue entre les parties est et ne peut être qu'un bail commercial,
- que du seul fait de la conclusion d'un bail commercial régi par le statut des baux commerciaux elle est, dans l'hypothèse où un congé aurait été régulièrement signifié par courrier recommandé au plus tard le 31 décembre 988, fondée à revendiquer la durée minimum de neuf années prévues par l'article 3-1 du décret du 30 septembre 1953.
Par acteSdes 11, 12, 20 et 21 décembre 1990 vingt quatre sociétés d' "exposant" dont les quatre appelants encore dans la cause la société des Arts et Traditions Françaises, la société Maison Ecureuil, la société Maison Puma, la société des Maisons Berval ont assigné la société Clause et la SOGEDES aux fins de voir juger notamment qu
- à défaut de justification d'un congé régulièrement signifié par courrier recommandé avant le 31 décembre 1988, la convention des parties se prolonge de plein droit jusqu'au 31 décembre 1995,
- la convention intervenue entre les parties ne peut être qu'un bail commercial,
- elle a droit au renouvellement si, dans cette période triennale, un congé est régulièrement signifié dans les formes prévues par l'article 5 du décret du 30 septembre 1953.
C'est dans ces conditions que sont intervenues les deux jugements déférés, - l'un ayant statué sur le litige opposant les vingt-trois sociétés à la société Clause et Sogedes, l'autre sur ce lui opposant la société Berval à ces deux dernières parties-, qui les ont débouté de leurs demandes.
Quant aux appelants, il convient de rappeler que par ordonnance du Conseiller de la mise en état de cette Chambre, il a été constaté le désistement d'appel des sociétés
- Maisons Bell,
- Compagnie Immobilière Phénix,
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- Les Nouveaux Constructeurs,
- ladite SAPO.
Les liquidateurs des sociétés ... I. et Traditions 4 Etoiles, déclarés en liquidation judiciaire alors que l'instance était pendant devant la Cour n'ayant pas repris l'instance, la Cour reste saisie de l'appel des quatre sociétés suivantes
- Société Art et Traditions Française,
- Société Maison Ecureuil,
- Société Maison Puma,
- Société Maison Berval.

Ces quatre appelantes demandent à la Cour de dire que
- les baux liant chacune d'elles à la société Clause est un bail commercial,
- elles sont fondées à revendiquer un bail d'une durée minimum de neuf années prévue dans le statut avec les effets qui s'ensuivent quant aux garanties dont est assorti le renouvellement du bail ou son éventuel refus.
Dans des conclusions ultérieures, elles ont précisé qu'elles sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a décidé qu'à défaut de justification d'un congé régulièrement signifié par lettre recommandée avant le 31 décembre 1988 à la société Art et Traditions Françaises, la convention s'est prolongée jusqu'au 31 décembre 1993 et qu'il a retenu que les "contrats d'exposant" en cause sont des contrats de louage au sens de l'article 1709 du Code Civil, et son infirmation quant au reste. Ils invitent la Cour, statuant à nouveau, à
- leur adjuger leurs premières demandes,
- juger que du seul fait de la conclusion d'un bail commercial régi par le statut des baux commerciaux qu'elle sont fondées à revendiquer un bail d'une durée minimum de neuf années prévues par l'article 3-1 du décret du 30 septembre 1953,
- dire qu'il s'agit de locaux accessoires protégés, c'est-à-dire de locaux dont la privation est susceptible de compromettre l'exploitation du fonds,
- condamner la société Foncière de la Ville aux Bois venant aux droits de la société Centrexpo elle-même aux droits de la société Clause à leur verser la somme de 50.000 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
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Après réouverture des débats, les appelants prient la Cour de dire
- que la clause de l'article 7 du contrat d'exposant imposant une qualification contractuelle non locative pour permettre à la convention de "rester hors du champ d'application de la loi sur la propriété commerciale" est nulle car, d'une part il est de principe jurisprudentiel constant que la qualification du contrat relève du pouvoir exclusif d'appréciation des tribunaux nonobstant toute erreur ou faute des parties, et, d'autre part, la clause est nulle par application de l'article 35 du décret du 30 septembre 1953.
La société Clause, intimée, la société SOGEDES, intimée, la société Groupe AXA, intimée, la société Foncière de la Ville aux Bois, intervenante volontaire, demandent à la Cour de
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a
1) mis hors de cause les sociétés Clause et SOGEDES, 2) débouté les appelants de leurs demandes,
3) mis hors de cause la Compagnie Parisienne de Participations,
- dire la société Foncière de la Ville aux Bois venant aux droits de la Centrexpo recevable et bien fondée en son intervention volontaire à titre principale,
- dire que la convention des parties intitulée "contrat d'exposant entre dans la catégorie des contrats innomés et ne peut être requalifiée bail, même non commercial,
- subsidiairement, constater la validité du congé donné le 17 janvier 1995 pour le 31 décembre 2000 sous réserves de toute cause de résiliation qui pourrait être jugée valable avant cette date,
- condamner chacune des sociétés appelants à verser à chacune des intimées la somme de 15.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
- condamner les appelants aux dépens de première instance et d'appel.
Après réouverture des débats, les sociétés intimées prient la Cour de dire que les parties ont valablement déterminé une destination des terrains sous-loués pour y recevoir les pavillons modèles, exclusive de toute utilisation commerciale et qu'elles ont valablement exclu lesdits contrats d'exposant qui les lient, du champ d'application du 30 septembre 1953.
CECI ETANT EXPOSE,

Considérant que le contrat litigieux contient notamment les clauses suivantes
- location d'un "emplacement", soit d'un terrain nu,
- durée de 5 ans (du ler janvier 1986 au 31 décembre 1990), pourront se poursuivre pour une durée identique, faute par l'une des parties d'y mettre un terme en prévenant l'autre partie par l'envoi d'une lettre recommandée avec avis de réception, la date de l'expédition faisant foi, deux ans avant l'expiration dudit contrat,
- obligation pour le locataire (appelé "exposant") de construire une maison modèle, étant entendu que cette obligation constitue l'objet du contrat et que cette édification n'est autorisée que dans un seul but publicitaire "dans le cadre et pour les besoins d'une exposition",
- obligation de nivellement ("Dans les deux mois qui suivront l'expiration du présent contrat, le souscripteur devra avoir entièrement démoli sa ou ses constructions"),
- interdiction d'utiliser les maisons édifiées comme locaux d'habitation même partiellement, "l'exposant pouvant toutefois utiliser une ou deux pièces comme bureau sommaire de réception à l'intention des visiteurs, les autres pièces resteront vides ou ne seront garnies que de meubles d'exposition,
- interdiction de céder le bail,
- obligation pour l'exposant de laisser visiter sa maison modèle au moins six heures par jour, cinq jours par semaine dont le week-end et ce pendant onze mois de l'année,
- "le souscripteur déclare et reconnaît formellement que, dans l'esprit de la société et après y avoir mûrement réfléchi, la présente convention est, et doit rester hors du champ d'application de la loi sur la propriété commerciale, notamment du 30 septembre 1953, articles 1° et 2° applicables aux baux de terrain nus";
Considérant que la question de savoir si ce bail, malgré les termes danslesquels il a été rédigé, n'est pas cependant régi par le statut des baux commerciaux, ne se pose que si les maisons-modèles édifiées sur chaque parcelle de terrain répondent à la définition de locaux accessoires "protégés" au sens de l'article ler du décret du 30 septembre 1953;
Qu'il résulte implicitement des termes du bail que les locaux ainsi construits répondent à la définition des locaux accessoires au sens de l'article ler dudit décret, c'est-à-dire dont la privation serait de nature à compromettre l'exploitation principale;
Qu'en effet, les maisons-types devant être édifiées sont définies dans le bail comme des "pavillons à usage exclusif de démonstration", -l'exposant pourront utiliser une ou deux pièces comme bureau sommaire de réception à l'intention des visiteurs; que si ledit bail est entré dans de tels détails, c'est qu'il voulait éviter que les locataires puissent revendiquer l'exercice d'un fonds de commerce dans les lieux; qu'il n'empêche que, lorsqu'il y est stipulé que "la construction devra par conséquent avoir en dehors des Florélites ses bureaux et son siège social", le bail caractérise "malgré lui" le caractère accessoire des constructions;
Que cela doit être rapproché du fait que les locataires sont des sociétés dont l'objet est la vente "clés en mains" de maisons individuelles choisies par leur client au vu d'un modèle-type, lequel ne peut être mis en valeur que s'il est proposé à la visite; qu'un constructeur qui n'offrirait pas à sa clientèle un lieu d'exposition de ses modèles serait voué à l'échec commercial;
Que les maisons construites sont donc bien des locaux accessoires dont la disparition compromettrait l'exploitation principale des "pavillonneurs"; que le locataire de tels locaux n'est pas tenu de faire une inscription au registre du commerce pour ce qui les concerne;
Considérant qu'il s'ensuit que le contrat litigieux est un bail régi par les dispositions du décret du 30 septembre 1953 sauf si chacune des sociétés locataires, appelée "exposant" dans le contrat a valablement renoncé dans ledit bail au bénéfice de ces dispositions statutaires impératives y compris celles relatives au droit au renouvellement du bail, ce que leur caractère d'ordre public de protection rend possible;
Qu'il faut donc examiner la validité de la clause suivante déjà citée "le souscripteur déclare et reconnaît formellement que dans l'esprit de la société et après y avoir mûrement réfléchi, la présente convention est et doit rester hors du champ d'application de la loi sur la propriété commerciale, notamment du 30 septembre 1953, article 1° et 2° applicable aux baux de terrains nus.";
Considérant que si toute clause emportant par avance renonciation au bénéfice d'une protection légale est nulle, toute partie à la faculté de faire abandon du bénéfice d'une protection légale édictée dans son intérêt lorsqu'elle a définitivement acquis ce droit;
Que tel n'est pas le cas du renoncement au statut des locataires en cause puisque celles-ci renoncent au bénéfice dudit statut dans l'acte même par lequel elles l'ont acquis; que la notion de "droits acquis" implique une antériorité par rapport à leur renonciation qui n'existe pas en cas de concomitance comme en l'espèce;
Qu'il s'ensuit qu'il convient d'examiner les clauses des lieux qui auraient pour effet de faire échec au droit de renouvellement et qui sont nulles en application de l'article 35 du décret du 30 septembre 1935, de même que celles contraire aux articles 3-1, 24 à 28, 34 à 34-7 du décret;
Considérant que c'est ainsi que sont nulles
- la clause de durée des baux de 5 ans, à laquelle doit être substituée le délai de neuf ans conformément à l'article 3-1 du décret, de sorte que les baux, étant à effet du ler janvier 1986, se sont achevés le ler janvier 1995, et, se poursuivent depuis cette date par tacite reconduction jusqu'à délivrance d'un congé conforme à l'article 5 du décret,
- la clause que le bailleur a la possibilité de refuser le renouvellement du bail sans être tenu au versement d'une indemnité d'éviction,
- la clause interdisant au locataire de céder son bail, et ce, contrairement à l'article 35-1 du décret;
Considérant qu'en revanche la clause de nivellement (obligation de démolir les constructions à l'expiration du bail) est licite car quel que fut le régime régissant leur convention, les parties l'auraient prévue car découlant de l'économie de leurs relations et ce, même si une telle stipulation peut apparaître avoir été insérée dans la convention à l'initiative de la société Clause dans le but de créer un élément supplémentaire tendant à faire sortir le bail du champ d'application du statut des baux commerciaux;
Considérant qu'aucun congé dans les formes prévues par l'article 5 du décret du 30 septembre 1953 n'a été signifié à ce jour à aucune des parties en cause; qu'en

effet le congé délivré le 17 janvier 1995 pour le 31 décembre 1995 ne répond nullement aux exigences de ce texte;
Qu'il s'ensuit, ainsi qu'il a été dit plus haut, que conformément à l'alinéa 2 de l'article 5 du décret du
30 septembre 1953, chaque bail se poursuit par tacite reconduction depuis le ler janvier 1995, date d'expiration du bail précédent par application de l'alinéa 3-1 du décret du 30 septembre 1953;

XX
Considérant que les jugements déférés seront infirmés en ce qu'ils ont décidé quant à l'application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile en première instance;
Considérant qu'il ne paraît pas inéquitable de laisser chacune des parties en la cause supporter la charge de ses frais irrépétibles tant de première instance que d'appel; que chacune d'elle sera donc déboutée de sa demande de ce chef;

PAR CES MOTIFS,
Vu l'arrêt de cette Chambre avant dire droit,
Constate que les liquidateurs judiciaires des sociétés ... I. et Tradition 4 Etoiles, lesquelles ont été déclarées en liquidation judiciaire alors que l'appel était pendant, n'ont pas manifesté l'intention de poursuivre l'instance;
INFIRME les jugements déférés, Statuant à nouveau,
Dit que les "contrats d'exposants" liant chacune des appelantes à la société Clause aux droits de laquelle se trouvent en dernier lieu la société Groupe Axa, et ce, après la SOGEDES et la société Foncière de la Ville aux Bois, doivent être qualifiés de baux commerciaux,
Dit qu''en conséquence leur durée a été du ler
janvier 1986 au 1er janvier 1995 par application de l'article 3-1 du décret du 30 septembre 1953;
16ème chambre, section A ARRET DU 10 DECEMBRE 1997


Déclare nul les congés délivrés le 17 janvier 1995 pour le 31 décembre 1995;
Dit que lesdits baux se poursuivent depuis le ler janvier 1995 par tacite reconduction conformément à l'article 5 du décret du 30 septembre 1953;
Prononce la nullité des clauses contraires aux dispositions d'ordre public de l'article 35 du décret loi du 30 septembre 1935 notamment
- celle relative à la durée de 5 ans,
- celle qui prévoit que le bailleur a la possibilité de refuser le renouvellement du bail sans être tenu au versement d'une indemnité d'éviction,
- celle interdisant au locataire de céder son bail; Déclare valable la clause de nivellement;
INFIRME les jugements déférés en ce qu'ils ont décidé quant à l'application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile;
Statuant à nouveau sur ce point,
Déboute les sociétés intimées de leur demande de première instance fondée sur ce texte;
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions dudit article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile en cause d'appel;
Condamne les sociétés Clause, Foncière de la Ville du Bois, Groupe Axa, Sogedes aux dépens de première instance et d'appel;
Autorise la S.C.P. Teytaud, avoué, à les recouvrer conformément à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
16ème chambre, section A ARRET DU 10 DECEMBRE 1997
LE ESIDENT ème page c/CidLI.À7.11,<4-4 LE GREFFIER