**COUR D'APPEL DE PARIS

25è chambre, section B

ARRET DU 8 NOVEMBRE 2002
**

**Numéro d'inscription au répertoire général : 2000/20904
**

Pas de jonction


Décision dont appel : Jugement rendu le 24/10/2000 par le TRIBUNAL DE GRANDE
INSTANCE de PARIS (4ème Ch. 1ère sect.) RG n° : 1998/16772


Date ordonnance de clôture : 5 Juillet 2002


Nature de la décision : CONTRADICTOIRE


Décision : INFIRMATION


**APPELANTS
**

**Monsieur Aa Ab
**
demeurant …, … … … … …

et actuellement 20, boulevard Princesse Charlotte - 98000 MONACO


**S.A.R.L. PRIMA
**
prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège 14, rue Dunoyer de Segonzac - 06200 NICE

représentés par Maître RIBAUT, avoué


assistés de Maître RIVOIR, avocat au barreau de NICE et Maître GRISONI, avocat
au barreau de PARIS


**INTIMÉES
**

**S.A. AGT BANQUE
**
venant aux droits de la BANQUE GENERALE DU PHÉNIX

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège 23, rue Notre Dame des Victoires - 75001 PARIS


**Société PRESTIMMO
**
prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège 31, rue Edouard Herriot - 69003 LYON


**Société BANQUE BRUXELLES LAMBERT
**
prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège Immeuble Kupka B - 16, rue Hoche

92906 PARIS LA DEFENSE


**Société MASSILIA PARTICIPATIONS IMMOBILIERES
**
prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège 75, rue de Paradis - 13000 MARSEILLE


**Société PARTICIPATIONS FINANCIERES MARITIMES "A"
**
prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège 17, avenue Hoche - 75008 PARIS

représentées par la SCP FISSELIER-CHILOUX-BOULAY, avoué

assistées de Maître LEGRAND, avocat au barreau de LYON et Maître HAMEAU,
avocat au barreau de PARIS


**COMPOSITION DE LA COUR
**
lors des débats et du délibéré


PRESIDENT : Monsieur JACOMET

CONSEILLERS: Madame B

Madame C


**DEBATS** : à l'audience publique du 5 JUILLET 2002


**GREFFIERS

** lors des débats :

Madame X


et lors du prononcé de l'arrêt :

Madame Y


**ARRÊT : CONTRADICTOIRE
**

Prononcé publiquement par Monsieur JACOMET, Président, lequel a signé la
minute, avec Madame MARTEYN, Greffière.


La Cour est saisie de l'appel, déclaré le 08.11.2000, d'un jugement rendu le
24.10.2002, par le Tribunal de grande instance de PARIS .


L'objet du litige est principalement le suivant.


La SCI LES HAUTES ROCHES a entrepris à partir de 1988 un important programme
immobilier à Théoule sur Mer.


Il n'est pas contredit utilement qu'à l'origine le capital de cette SCI était
réparti entre la société INVESTOR (25 %), la société ALBION DEVELOPPEMENT (30
%) et divers établissements bancaires et leurs filiales, que le retrait de la
société ALBION INVESTISSEMENT a été constaté par l'AGE des associés, tandis
que la société INVESTOR s'est désengagée progressivement du capital à partir
d'avril 1992, tout en demeurant le gérant de la SCI, le maître d'oeuvre de la
réalisation des immeubles A, B, C, D, E, F et G, le responsable de la
commercialisation des appartements.


Cinq permis ont été initialement délivrés ( D 104 du 30.09.1988, pour les
bâtiments ACD, D 108 du 09.12.1988, pour les bâtiments EFGH, D 131 du
03.01.1989 pour six villas , D 152 du 01.02.1989 pour le bâtiment I, D 153 du
01.02.1989 pour le bâtiment B) et un sixième, qui, faute de mise en oeuvre
deviendra caduc, le sera le 02.11.1989 ( D 140 ).


Restaient notamment à réaliser divers bâtiments à réaliser au titre des permis
de construire délivrés pour les bâtiments H ( D 108 du 09.12.1988 ), I (D 152
du 01.02.1989 ) et les six villas (D 131 du 03.01.1989).


Par lettre du 10.02.1997, divers associés de la SCI (SOPARFIMAR, MASSILIA, BBL
FRANCE, BANQUE DU PHENIX, PRESTIMMO) écrivaient à Me Yves Henri BONNELLO en
ces termes


Les associés de la SCI sous rubrique se réfèrent à vos diverses
correspondances et récents entretiens par lesquels vous leur avez manifesté
l'intérêt de votre client, Monsieur Ab Aa, pour acquérir la totalité
des parts de la SCI susvisée.


Nous vous marquons, par la présente, notre accord pour que vous puissiez
prendre connaissance de tous éléments techniques et financiers afin de vous
permettre de structurer votre proposition.


( )


Il nous serait agréable de recevoir votre offre pour le mardi 18.02.1997.


Un protocole d'accord était conclu, le 26.02.1997, entre ces cédants et
Ab Aa et la SARL CASTEL RIVOLI, investisseur, dont s'évince les
stipulations suivantes


- la cession de la totalité des 750 parts à raison de un franc l'une, sans
garantie d'actif ni de passif,


- l'indication de ce que la société INVESTOR était le gérant de la SCI LES
HAUTES ROCHES,


- l'engagement des cédants de verser au compte courant d'associé une somme de
2.500.000 F pour contribuer à l'apurement du passif, (article 3), -
l'engagement de l'investisseur d'obtenir une garantie bancaire au titre des
travaux restant à réaliser,


- les déclarations de l'investisseur selon lesquelles


Il avait parfaite connaissance de l'opération, ayant pu examiner sur place la
comptabilité de la SCI, reçu des réponses à ses questions, obtenu les
justificatifs demandés, il renonçait, en conséquence, expressément à tous
recours, de quelque manière que ce soit, contre les cédants au titre des
litiges ou contentieux concernant la SCI LES HAUTES ROCHES.


II fera son affaire personnelle de toute somme à payer et obligations à
satisfaire par la SCI . Toutes sommes que les cédants pourront être amenés à
payer pour le compte de la SCI à compter de ce jour, devront leur être
remboursés par l'investisseur, sous réserve de ce qu'il est indiqué à
l'article 3 du protocole .


II fera son affaire personnelle du maintien, de la renégociation ou de la
résiliation des contrats en cours de la SCI, notamment de ceux conclus avec le
groupe INVESTOR.


Le 11.03.1997, à la suite du protocole conclu le 26.02.1997, est intervenu un
protocole par lequel les cédants, la BANQUE PHENIX,.aux droits de laquelle se
trouve les AGF, la SA PRESTIMMO, la SA MASSILIA PARTICIPATIONS IMMOBILIERES,
la SA BANQUE BRUXELLES LAMBERT FRANCE, la SA SOPARFIMAR ont cédé pour 750 F la
totalité des 750 parts qu'elles détenaient dans cette SCI à Ab Aa et
aux sociétés CASTEL RIVOLI et PRIMA - étant précisé que cette dernière
rachètera, le 05.01.1999, pour 1 F les parts sociales détenues par la première
- qui envisageaient de terminer l'opération.


Cet acte contenait la stipulation suivante


Compte tenu de leur parfaite connaissance de l'opération, les cessionnaires
renoncent expressément à tous recours, de quelque nature que ce soit, contre
les cédants, au titre de tous litiges ou contentieux concernant la SCI LES
HAUTES ROCHES. Les cessionnaires feront leur affaire personnelle de toute
somme à payer et obligation à satisfaire par la SCI. Toutes sommes que les
cédants pourraient être amenés à payer pour le compte de la SCI à compter de
ce jour devront leur être immédiatement remboursés par le cessionnaire.


Le même jour était conclu entre les mêmes parties une cession de créance par
laquelle, les cédants, indiquaient qu'ils n'entendaient pas rester associés de
la SCI, apportaient en compte courant une somme de 86.999.650 F, qu'ils
cédaient, pour 1 F comme condition de la cession de leurs parts, leur
permettant de se dégager de toute responsabilité aux pertes .


Il est justifié par les pièces produites et d'ailleurs non contredit que dans
les règlements des divers intervenants la SCI LES HAUTES ROCHES a pris en
compte, le 28.05.1997, le paiement à Me BONNELLO d'une somme de 240.000 F TTC.


Par lettre du 12.03.1997 la SCI LES HAUTES ROCHES notifiait à la société
INVESTOR la révocation de ses fonctions de gérant avec effet immédiat.


Diverses vicissitudes ont affecté leurs permis de construire délivrés.


Les cinq permis précités seront annulés par arrêtés du 07.02.1990, trois de
ces derniers arrêtés (D 104, D 108 , D 153) étant abrogés par un nouvel arrêté
du 28.09.1990 et les deux autres par arrêtés du 31.12.1990, dont résultera la
remise en vigueur des cinq permis de construire précités.


Diverses procédures seront introduites devant les juridictions
administratives, sur le recours de deux associations de riverains, l'ADST et
l'ADSTCO.


Le permis D 140 donnera lieu au jugement du 31.01.1991, par lequel le Tribunal
Administratif annulera ce permis, tandis que la commune de THEOULE SUR MER et
la société ALBION DEVELOPPEMENT se désisteront de leur appel, compte tenu de
la caducité de ce permis.


Les permis D 104, D 108, D 153 donneront lieu à un recours des associations
précités entraînant un jugement du 05.12.1991, par lequel le Tribunal
Administratif de Nice rejettera ce recours, - Me BONNELLO ayant présenté des
observations en sa qualité de conseil de la SCI LES HAUTES ROCHES - dont ces
deux associations interjetteront appel, le 07.02.1992.


L'assemblée générale de la SCI LES HAUTES ROCHES du 13.05.1992 n'évoque pas ce
recours et indique au contraire que le permis des villas peut être considéré
comme définitif tandis que pour les bâtiments H et I, la gérance s'emploiera à
obtenir les signatures des précédents acquéreurs pour la modification du
règlement de copropriété.


Dans le cadre d'une nouvelle instance devant le Tribunal Administratif de
NICE, faisant suite à un nouvel affichage de ces permis, Me BONNELLO, dans son
mémoire du 12.06.1992, concluait que les associations n'avaient formé aucun
recours contre le jugement du 05.12.1991.


Dans une lettre du 07.05.1994, adressée à la société INVESTOR et dont l'objet
était de faire le point sur les permis délivrés, il soulignait l'importance de
la décision du 05.12.1991 qui n'avait pas été frappée d'appel et était donc
selon lui définitive.


L'assemblée générale de la SCI LES HAUTES ROCHES du 19.05.1994 rendant compte
de l'exposé qu'y avait fait Me BONNELLO, indiquait que les cinq permis étaient
définitifs et que le risque de leur caducité était faible.


Me BONNELLO évoquait une nouvelle fois, dans une note du 01.07.1996 adressée à
la société INVESTOR la situation des permis sans évoquer à aucun moment les
recours formés contre le jugement du 05.12.1991.


Par arrêt du 09.07.1997, statuant sur les recours contre ces quatre permis le
Conseil d'Etat, a joint ces recours, donné acte du désistement de celui se
rapportant au jugement du 31.01.1991, et annulé le jugement du 05.10.1991 et
l'arrêté du 28.09.1990 ce qui avait pour effet de priver de tout effet les
permis D 104, D 108, D 153. La SCI LES HAUTES ROCHES a introduit une requête
en tierce opposition à l'encontre de cet arrêt , le 13.10.1997.


Parallèlement les arrêtés du 07.02.1990 se rapportant à l'annulation des
permis D 131 et D 152 faisaient l'objet d'un recours, entraînant un jugement
de sursis à statuer du 30.06.1992, - dont Me BONNELLO rendra compte à la
société INVESTOR, le 23.07.1992 - qui rejettera au fond les recours par
décision du 02.05.1996.


II n'est pas contredit utilement qu'à la date du 11.03.1997 les permis
délivrés pour les six villas ( D 131 ) et le bâtiment I ( D 152 ) étaient
définitifs mais non celui se rapportant au bâtiment H ( D 108 ) en raison du
recours pendant devant le Conseil d'Etat qui n'a statué que le 09.07.1997.


Les cessionnaires, appelants dans la présente instance, indiquent qu'ils n'ont
appris le recours contre le jugement du 05.12.1991 rendu par le Tribunal
Administratif que lorsque la presse a rendu compte de l'arrêt rendu le
09.07.1997 par le Conseil d'Etat.


Dans le cadre d'une enquête pour construction sans permis de construire
effectuée à la suite d'une plainte d'un riverain déposée en octobre 1997, la
DDE concluait que cette plainte était dénuée de fondement et qu'un procès
verbal était établi pour des travaux de terrassement sur espaces en zones
boisés au nord du bâtiment H. Ces faux donnaient lieu, le 08.01.1998 à un
classement sans suite du Procureur de la République près le Tribunal de grande
instance de GRASSE.


Par ordonnance du 11.02.1998, le Président du Tribunal de grande instance de
GRASSE, statuant en référé, sur une requête du 20.11.1997, a ordonné l'arrêt
immédiat des travaux sous astreinte alors que les constructions des bâtiments
H et I avaient commencé.


Me BONNELLO est décédé le 13.02.1998.


L'assignation à l'origine de la présente instance par laquelle les
cessionnaires ont formé une demande en indemnisation contre les cédants à
raison de leur réticence dolosive, a été délivrée le 29.11.1998.


Un protocole d'accord était conclu, le 19.09.1998, avec l'Association
Syndicale des propriétaires du Domaine de Théoule sur Mer, aux termes duquel
la SCI LES HAUTES ROCHES renonçait à la réalisation des villas en contre
partie de quoi elle terminerait les bâtiments H et 1.


Par arrêt du 03.11.1998, l'audience s'étant tenue le 21.09.1998, et la DDE
n'ayant pas présenté d'observations, la Cour d'Appel d'AIX EN PROVENCE
constatait les désistement réciproques et homologuait l'accord des parties en
présence de la DDE, ce qui permettait, dès le lendemain, la poursuite des
travaux sur le bâtiment H.


Par arrêté du 26.01.1999, le préfet des Alpes Maritimes, sur la base d'un
constat des agents de la DDE du 26.10.1997 ordonnait l'interruption des
travaux du bâtiment H en se référant à l'arrêt du Conseil d'Etat du 09.07.1997
et en relevant que les travaux ont été exécutés en violation de l'article 421
du code de l'Urbanisme.


Sur la requête de divers syndicats de copropriétaires, se plaignant notamment
de ne pas pouvoir obtenir de certificats de conformité entre autres à raison
des vicissitudes ayant affecté les permis de construire, le Président du
Tribunal de grande instance de GRASSE, statuant en référé, par ordonnance du
21.04.1999, a ordonné une expertise, qui serait toujours en cours, en se
référant notamment à l'arrêt du Conseil d'Etat du 09.07.1997.


Le 02.06.1999 Ab Aa était mis en examen par le juge d'instruction du
Tribunal de grande instance de GRASSE, au titre de la construction du bâtiment
H, pour infraction aux lois de l'urbanisme, l'information étant toujours en
cours, Ab Aa ayant été à nouveau convoqué le 12.08.2002, en sa
qualité de mis en examen.


Diverses actions indemnitaires ont été introduites devant le Tribunal de
grande instance de GRASSE par les acquéreurs en l'état de futur achèvement
entre le mois de mai et juillet 1999 tandis que la SCI LES HAUTES ROCHES y
faisaient attraire, le 18.01.2000 son ancien gérant la société INVESTOR. Cette
instance est toujours en cours.


Parallèlement Ab Aa et la société PRIMA devaient faire face à un
contentieux diligenté par diverses entreprises à la suite de l'arrêt du
chantier, la société ETGC réclamant notamment la somme de 169.197 Euros, à la
suite d'une assignation, délivrée le 25.07.2001, devant le Tribunal de grande
instance de NICE.


Par arrêt du 22.02.2002, le Conseil d' Etat a déclaré la tierce opposition
introduite le 13.10.1997 contre l'arrêt du 09.07.1997, recevable et constaté
le désistement des associations requérantes. Ce qui avait pour effet de
valider les permis de construire D 104, D 108 1 D153.


Le Tribunal a statué, ainsi qu'il suit


- déboute M. Aa et la société PRIMA de toutes leurs demandes, - déboute
les défendeurs de leur demande de dommages et intérêts,


- condamne M. Aa et la société PRIMA en tous les dépens qui pourront être
recouvrés dans les conditions de l'article 699 du NCPC et à payer aux
défendeurs une somme de 10.000 francs en application de l'article 700 du NCPC.


Ab Aa et la SARL PRIMA, appelants, demandent à la Cour de


- recevoir M. Aa et la société PRIMA en leurs écritures, les déclarer
recevables et bien fondées,


Et y faisant droit, A titre principal,


- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les concluants de
leurs demandes fins et conclusions,


Et statuant à nouveau,


- constater que les sociétés cédantes, la société AGF venant aux droits de la
Banque du PHENIX, la société PRESTIMMO, la société MASSILIA PARTICIPATIONS
IMMOBILIÈRES, la BANQUE BRUXELLES LAMBERT FRANCE et la SOPARFIMAR ont manqué à
leur obligation d'informer les cessionnaires de l'existence d'un recours
administratif à l'encontre des permis de construire relatifs aux bâtiments A à
H pendant devant le Conseil d'Etat,


- constater que ce faisant, les cédants ont manqué à leur obligation de
contracter de bonne foi et ont trompé les cessionnaires sur l'étendue des
droits qui leur ont été transférés en les déterminant à donner leur
consentement au vu d'une situation administrative erronée,


- dire et juger que ce manquement est constitutif d'un dol conformément aux
dispositions de l'article 1116 du Code civil qui a vicié le consentement des
cessionnaires et leur a causé un lourd préjudice dont il est demandé une
réparation intégrale,


- dire et juger les cessionnaires recevables et bien fondés à substituer à
l'action en annulation de l'acte de cession une action indemnitaire au visa
des articles 1382 et 1383 du Code civil,


- dire et juger que la réparation demandée par les cessionnaires devra être
intégrale,


- dire et juger que les clauses limitatives ou de responsabilité son
inopposables aux cessionnaires,


A titre subsidiaire,


- constater que le consentement des cessionnaires a été vicié par une erreur
sur les qualités substantielles des parts cédées conformément aux dispositions
de l'article 1110 du Code civil,


- constater que cette erreur est la conséquence directe de l'inexécution
fautive par les sociétés cédantes de leur obligation d'information,


- constater que même dans l'hypothèse où les cédants eux-mêmes n'avaient pas
connaissance des recours, le consentement des cessionnaires a été vicié,


- dire et juger les cessionnaires recevables et bien fondées à substituer à
l'action en annulation de l'acte de cession une action indemnitaire au visa
des articles 1382 et 1383 du Code civil,


- dire et juger que les clauses limitatives ou de responsabilité sont
inopposables aux cessionnaires,


Sur le préjudice,


- constater que le préjudice occasionné suite au premier arrêt des travaux
est de 199.404 euros,


- constater que le préjudice occasionné suite au second arrêt de chantier est
de 822.503 euros,


- constater que le préjudice issu de la non réalisation des deux villas est
de 579.860 euros,


- constater que les cessionnaires ont dû faire face à d'autres contentieux
notamment avec l'entreprise ETGC laquelle leur réclame la somme de 169.197
euros,


- constater que des actions indemnitaires sont actuellement en cours pour un
montant global de 26.000.000 francs soit 3.963.674 euros,


- constater que M. Aa a subi un préjudice matériel pour la réparation
duquel il sollicite la condamnation des cessionnaires à la somme de 300.000
euros,


- constater que M. Aa a subi un préjudice moral du fait de sa mise en
examen pour la réparation duquel il sollicite la condamnation des
cessionnaires à la somme de 300.000 euros,


En conséquence,


- condamner in solidum la société AGF venant aux droits de la Banque du
PHENIX, la société PRESTIMMO, la société MASSILIA PARTICIPATIONS IMMOBILIÈRES,
la BANQUE BRUXELLES LAMBERT FRANCE et A à payer aux cessionnaires la
somme de 1.770.964 euros en réparation du préjudice subi,


- condamner in solidum la société AGF vendant aux droits de la Banque du
PHENIX, la société PRESTIMMO, la société MASSILIA PARTICIPATIONS IMMOBILIÈRES,
la BANQUE BRUXELLES LAMBERT FRANCE et A à payer à M. Aa la somme
de 600.000 euros en réparation du préjudice subi,


- dire et juger que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de
leur décaissement, subsidiairement à compter de l'acte introductif d'instance,


- ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1154 du
Code civil,


- condamner in solidum la société AGF venant aux droits de la Banque du
PHENIX, la société PRESTIMMO, la société MASSILIA PARTICIPATIONS IMMOBILIÈRES,
la BANQUE BRUXELLES LAMBERT FRANCE, et SOPARFIMAR à relever et garantir les
cessionnaires de toute condamnation prononcée à leur encontre,


- condamner in solidum la société AGF venant aux droits de la Banque du
PHENIX, la société PRESTIMMO, la société MASSILIA PARTICIPATIONS IMMOBILIÈRES,
la BANQUE BRUXELLES LAMBERT FRANCE et A à payer aux cessionnaires la
somme de 75.000 euros au titre de l'article 700 du NCPC,


- condamner in solidum la société AGF venant aux droits de la Banque du
PHENIX, la société PRESTIMMO, la société MASSILIA PARTICIPATIONS IMMOBILIÈRES,
la BANQUE BRUXELLES LAMBERT FRANCE et A aux entiers dépens de
première instance et d'appel, dont le recouvrement sera poursuivi directement
par Me RIBAUT, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du NCPC.


La SA BANQUE AGF, venant aux droits de la société BANQUE GENERALE du PHENIX,
la société PRESTIMMO, la société BANQUE BRUXELLES LAMBERT, la société MASSILIA
PARTICIPATIONS, la société PARTICIPATIONS FINANCIERES et MARITIMES, intimées,
demandent à la Cour de


Vu l'appel interjeté par M. Aa et la société PRIMA, les conclusions de M.
Aa et de la société PRIMA,


- déclarer mal fondé l'appel formé par M. Aa et la société PRIMA, du
jugement rendu par le Tribunal de grande instance de PARIS le 24 octobre 2000,


En conséquence,


- confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,


Subsidiairement,


Vu les articles 564 et 31 du NCPC,


- déclarer irrecevable la demande de M. Aa et de la société PRIMA tendant
à ce que soient condamnées in solidum les sociétés Banque AGF, PRESTIMMO,
MASSILIA PARTICIPATIONS IMMOBILIÈRES, SOPARFIMAR et la BANQUE BRUXELLES
LAMBERT FRANCE à les relever et garantir de toute condamnation prononcée à
leur encontre qui serait la conséquence de l'annulation des permis de
construire ou de l'arrêt du Conseil d'Etat rendu le 9 juillet 1997, -
constater que M. Aa et la société PRIMA étaient parfaitement informés de
l'existence des recours administratifs engagés à l'encontre des autorisations
d'urbanisme de l'opération immobilière de THEOULE-SUR-MER,


En conséquence,


- débouter les appelants en leurs demandes, fins et conclusions,


Plus subsidiairement, sur le préjudice,


Vu les articles 1116 et 1382 du Code civil, - débouter les appelants de leurs
demandes,


En tout état de cause,


- condamner solidairement les appelants à payer aux concluantes la somme de
160.000 euros à titre de dommages et intérêts,


- les condamner à payer aux concluantes la somme de 50.000 euros sur le
fondement de l'article 700 du NCPC,


- les condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP FIS
SELIER-CHILOUX-BOULAY dans les termes de l'article 699 du NCPC.


La Cour en ce qui concerne les faits, la procédure , les moyens et prétentions
des parties se réfère au jugement et aux conclusions d'appel.


**SUR CE,
**

Considérant que, pour critiquer le jugement, en ce qu'il les a déboutés de
leurs demandes, les appelants, excipent en premier lieu de ce que la réticence
dolosive des cédants lors de la cession du 11.03.1997 aurait été caractérisée,
en faisant valoir que ces cédants auraient reconnu dans leurs écritures de
première instance et d'appel avoir été informés des recours exercés contre le
jugement du Tribunal administratif du 05.12.1991, tandis qu'ils ne
rapporteraient pas la preuve qu'ils avaient satisfaits à leur obligation
précontractuelle d'information et de contracter de bonne foi en portant à leur
connaissance l'existence de ces recours, sans qu'ils puissent se retrancher
derrière les documents communiqués à l'occasion de cette cession, dont ne
s'évinçait nullement l'existence de ces recours ou laisser entendre que cette
commission, réticence ou dol serait imputable à Me BONNELLO, que les
manoeuvres frauduleuses commises pour tenter d'escroquer les cessionnaires, la
qualité de professionnel de Ab Aa étant indifférente, résulteraient
de la communication de documents dont s'évinçait le caractère définitif du
jugement du 05.12.1991, de la circonstance que Me BONNELLO a toujours
considéré ce jugement comme définitif ce qui ressort notamment de ses lettres
des 02.05.1994 et 01.07.1996 et des mémoires qu'il a rédigés dans le cadre des
procédures administratives, de l'absence de tout contentieux autres que celui
se rapportant à ce jugement et du fait que aucun conseil n'avait été constitué
pour ce dernier, de la dissimulation par les cédants à la société INVESTOR de
ce contentieux dès 1990 comme de l'absence de toute provision de ce risque,
étant précisé, d'une part, que les clauses de limitation ou exonératoires de
responsabilité ne leur sont pas, en l'espèce opposable, d'autre part, que la
prise en charge du risque dont la réalisation n'était pas aléatoire, lié aux
recours, et qui n'a pas été accepté, n'était pas la contrepartie de la cession
pour 1 F des parts sociales ;


Considérant que les intimées répliquent que l'acceptation de l'aléa exclut
l'existence de vices de consentement en se prévalant des clauses limitatives
de responsabilité, du prix de cession symbolique tant des parts sociales que
des créances , que le prétendu dol dont la preuve incombe à la victime
n'aurait pas été, en l'espèce caractérisé, Me BONNELLO étant tout autant le
conseil des cessionnaires, ces derniers ayant eu accès à tout document utile,
et ayant été parfaitement informés des recours, tandis que, même si les
documents communiqués n'étaient pas de nature à informer les " cédants " sur
l'existence des recours, ces cessionnaires n'auraient pas satisfait à leur
propre obligation de se renseigner, le prétendu dol n'ayant pas été
déterminant alors que la contrepartie du prix symbolique des cessions était
l'aléa lié au recours, l'attitude des cessionnaires postérieure à la cession
discréditant leur allégation de dol puisqu'ils ont admis avoir été avisé
aussitôt de l'arrêt rendu par le Conseil d' Etat et n'ont assigné qu'après
avoir été poursuivi par la société INVESTOR en paiement de ses honoraires, les
accusations de fraudes étant grotesques et reposant sur un tissu
d'affirmations inexactes, qu'à supposer que les cessionnaires aient pu
commettre une erreur, il leur appartiendrait de rapporter la preuve d'une
faute commise par les cédants tandis qu'il n'aurait pas été caractérisé que
cette erreur aurait porté sur les qualités substantielles, qu'en outre les
clauses de limitation de responsabilité seraient parfaitement opposables aux
cessionnaires l'action étant fondé sur un dol dans la formation du contrat et
non au niveau de son exécution et l'article 1150 du Code Civil étant donc
inapplicable qu'enfin les appelants ne justifieraient pas d'un préjudice
indemnisable, le préjudice matériel invoqué étant tout au plus subi par la SCI
LES HAUTES ROCHES et non ses associés, les appelants ne justifiant ni de
l'augmentation du passif ni d'un gain manqué, aucun décaissement de la SCI LES
HAUTES ROCHES n'ayant été établi, l'examen précis des chefs de demande
d'indemnisation tant au titre du préjudice matériel que moral démontrant
qu'elles ne peuvent donner lieu à indemnisation;


Considérant que l'allégation par les cessionnaires d'une réticence dolosive se
fonde sur le défaut de révélation aux cessionnaires, préalablement à cette
cession de l'existence d'un recours contre le jugement du 05.12.1991 rendu par
le Tribunal Administratif de NICE;


Considérant, au vu des pièces produites, qu'il est avéré, d'une part, que le
présent litige se rapporte pour l'essentiel à la construction du bâtiment H,
objet du permis D 104, remis en vigueur par l'abrogation d'un arrêté l'ayant
annulé mais pour lequel le jugement précité avait rejeté les recours formés
par les associations riveraines, d'autre part, que ces mêmes associations
avaient interjeté appel de cette décision, le 07.07.1992 , sur lequel le
Conseil d'Etat ne statuera que le 07.07.1997, soit postérieurement à la
cession;


Considérant qu'il est manifeste que les cédants non seulement ne pouvaient
ignorer utilement ce recours mais le connaissaient, dès lors, d'une part, que
ceux ci participaient dès l'origine à la SCI DES HAUTES ROCHES dont ils
étaient à tout le moins associé lors de la procédure ayant abouti au jugement
du 05.12.1991 , d'autre part, que la SCI LES HAUTES ROCHES était partie à ce
jugement, de troisième part, que dans diverses écritures prises dans le cadre
de la procédure dont est présentement saisie la Cour , tant en première
instance qu' en appel, et spécialement dans les dernières écritures ( page 19
) ainsi que le soulignent les cessionnaires, les cédants n'ont jamais dénié
connaître l'existence de ces recours puisqu'il s'en évince précisément, et
spécialement que ces cédants prétendaient avoir informé les cessionnaires de
tous les recours administratifs, ne serait ce qu'en autorisant aux
cessionnaires l'accès au dossier de l'opération, qu'il suffit de rappeler à
cet égard que dans ces dernières écritures les cédants ont indiqué " les
appelants ne peuvent pas sérieusement soutenir qu'ils n'auraient pas été tenus
informés de l'existence et de la consistance des recours administratifs
engagés à l'encontre des autorisations d'urbanisme. Ils l'ont été, bien
entendu, par les cédants eux mêmes qui leur ont donné tous renseignements
utiles ( - - ) Les cédants se sont en réalité contentés de dire qu'ils ont
parfaitement informé les cessionnaires de l'existence d'un recours
administratif ( --- ) . Les cédants ont satisfait à leur obligation
d'information en autorisant l'accès par les cessionnaires à tous les documents
sociaux ou autres documents en rapport avec l'opération ";


Considérant que l'élémentaire loyauté impose que préalablement à la conclusion
de cession de la totalité des parts sociales d'une SCI permettant aux
cessionnaires d'achever la construction entreprise, les cédants , s'ils n'ont
pas à communiquer à ces cessionnaires les informations dont ils disposent
déjà, leur fournissent, fussent ils des professionnels, de manière claire et
expresse les renseignements décisifs en leur possession, tels qu'en l'espèce
la situation des permis de construire et les recours dont ils font l'objet, et
qu'il leur est aisé de donner, sans imposer à ces cessionnaires des diligences
et recherches supplémentaires qui pourraient être évitées ;


Considérant qu'en l'espèce, d'une part, il ne ressort des actes de cessions
aucune information claire et expresse de l'existence de ce recours, d'autre
part, qu'il était particulièrement aisé aux cédants de communiquer un tel
renseignement, de troisième part, que les cédants ont admis, dans leurs
écritures devant la Cour ( page 25 ) que ni la visite des lieux, ni l'examen
de la comptabilité, ni celui de l'état descriptif de division, ni celui des
actes de vente ni celui des procès verbaux des assemblées générales des
13.05.1992, 19.05.1994, 01.02.1995, 08.07.1996 et 18.02.1996 "n'étaient de
nature à informer les cédants sur l'existence des recours à l'encontre des
permis " étant précisé que le mot cédants sauf à priver de sens cette phrase
vise en réalité les cessionnaires, en sorte qu'il est manifeste que les
cédants n'ont pas fourni l'information claire et expresse qu'il leur était
aisé de communiquer aux cessionnaires sur l'existence de ce recours ;


Considérant qu'il ne s'évince pas plus des pièces produites que ces
cessionnaires connaissaient l'existence de ce recours, dès lors, d'une part,
que même en admettant que Me BONNELLO, qui avait assisté la SCI LES HAUTES
ROCHES devant le Tribunal Administratif de NICE dans la procédure ayant abouti
au jugement du 05.12.1991, ait été également le conseil des cessionnaires, il
est manifeste au vu des lettres du 07.05.1994 et 01.07.1996 de Me BONNELLO que
ce dernier considérait le jugement du 05.12.1991 comme définitif, d'autre
part, qu'on ne saurait déduire des stipulations de la cession et notamment du
prix symbolique de cession des parts et créances, de l'absence de garantie
d'actif et de passif, et de l'équilibre financier envisagé de l'opération, une
connaissance par les cessionnaires du recours dont s'agit que les actes de
cession n'évoquent même pas, alors qu'à l'évidence les cédants entendaient se
dégager d'une opération alors déficitaire dont l'achèvement était incertain en
raison du recours pendant ;


Considérant qu'au regard de cette absence d'information par les cédants et de
cette absence de connaissance par ailleurs par les cessionnaires du recours
dont s'agit on ne saurait rien déduire quant à la connaissance de l'appel du


jugement du 05.12.1991 et donc de l'absence de caractère définitif du permis
des déclarations relatives à la parfaite connaissance de l'opération et
renonciations à tous recours contre les cédants faites par les cessionnaires
tant dans le protocole du 26.02.1997 que dans l'acte du 11.03.1997 ;


Considérant que, en conséquence de ce qui précède, et sans qu'il puisse être
utilement reproché un défaut de diligence aux cessionnaires, que les cédants
ont manqué à leur obligation, telle que précédemment définie, d'information
des cessionnaires sur l'existence du recours dont s'agit, un tel manquement
étant à l'évidence constitutif d'une réticence dolosive puisque, ainsi qu'il a
été dit, ces cédants avaient connaissance de ce recours, qui empêchait les
cessionnaires de poursuivre immédiatement l'opération immobilière, but
précisément recherché par les actes de cession étant précisé que si les
cessionnaires avaient connu ce recours il est évident qu'ils n'auraient pas
contracté, ce qui s'évince suffisamment en premier lieu, des actes d'exécution
immédiatement entrepris, d'autre part, que , en différant de quelques semaines
la conclusion du contrat, ils auraient pu avoir toute certitude quant à la
validité ou non des permis conditionnant la poursuite de l'opération
immobilière ;


Considérant que, sans qu'il soit nécessaire de répondre au surplus de
l'argumentation des parties, quant aux manoeuvres frauduleuses commises, qu'à
raison de ce comportement dolosif ayant vicié leur consentement, et ce vice
étant exclusif de l'application des clauses limitatives et exonératoires de
responsabilités et de renonciation à tous recours, en l'espèce, stipulées tant
au protocole du 26.02.1997 que de l'acte du 11.03.1997, ils sont fondés à
solliciter la réparation du préjudice résultant du défaut d'information du
recours dont s'agit ;


Considérant que les appelants réclament d'une part un préjudice matériel pour
un montant de 1.770.964 Euros à raison des conséquences résultant du premier
arrêt des travaux ( 199.404 Euros ), du deuxième arrêt des travaux


(822.503 Euros ), des pertes sur non réalisation des villas ( 579.860 Euros )
des dommages et intérêts réclamés par ETGC (169.197 Euros ), d'autre part, la
garantie de toute condamnation prononcée à l'encontre de la SCI au profit des
acquéreurs en l'état de futur achèvement qui lui réclament une somme de
26.000.000 FF, et enfin, pour Ab Aa, une somme de 300.000 Euros au
titre de son préjudice matériel supplémentaire pour la défense de ses intérêts
et compte tenu des efforts déployés pour éviter un important sinistre, ainsi
qu'une somme de 300.000 Euros, à raison du préjudice moral subi, eu égard à
l'information pénale dont il est l'objet pour construction sans permis ;


Sur le préjudice matériel subi par Ab Aa et la société PRIMA


Considérant que les appelants, au soutien de leur demande de ce chef ,
prétendent que les sommes réclamées ont déjà été payées par la SCI à
l'exception de la perte sur la marge à provenir pour la réalisation des villas
et pour partie des sommes réclamées par ETGC, qu' il s'agit bien d'un
préjudice personnel, ces sommes s'imputant directement sur la créance en
compte courant dont ils bénéficient sur la SCI étant précisé que c'est
d'autant moins que la SCI leur remboursera ;


Considérant que vainement les intimées prétendent que les appelants ne
sauraient se prévaloir d'un tel préjudice, dès lors, d'une part, que les
appelants, à raison de la cession consentie sont détenteurs de la totalité des
parts de cette SCI dans laquelle ils disposent au demeurant d'importants
comptes courants, d'autre part, qu'à raison de cette circonstance comme de la
forme de cette SCI, toute somme à payer par la SCI limite la faculté des
cessionnaires de tirer en définitive profit de l'opération envisagée, et
enfin, qu'à supposer le préjudice établi, à raison de l'argumentation
développée, celui-ci découlerait de la réticence dolosive résultant du défaut
d'information du recours précédemment caractérisée, dont seuls les
cessionnaires à l'exclusion de la SCI réputée informée du recours dont les
cédants avaient eux-mêmes connaissance, sont victimes;


Considérant en ce qui concerne les conséquences du premier arrêt de travaux,
faisant suite à l'ordonnance du 01.02.1998, les appelants sont fondés à
réclamer la seule somme de 180.195 Euros, se rapportant à l'exécution du
protocole du 19.09.1998, dès lors, d'une part, que la nécessité de conclure un
tel protocole, de consentir des indemnités aux riverains et d'accepter des
travaux supplémentaires réclamés par ces derniers découle non tant de
l'exécution par la SCI des travaux, fut ce, en connaissance de l'arrêt du
conseil d'Etat du 09.07.1997, mais de l'impossibilité de réaliser des travaux
que cette SCI pouvait se croire autorisée à faire à raison des manquements des
cédants et de l'obligation dans laquelle se sont trouvés les cessionnaires de
négocier avec les riverains dans des conditions défavorables, sans qu'il soit
allégué que ces cessionnaires ait accepté des sujétions excessives, d'autre
part, que n'est pas contredit l'exécution de ce protocole dont s'évince le
paiement par la SCI des sommes mises à sa charge et enfin, que la facture du
24.09.1998 pour un montant de 151.956 F se rapportant à l'immobilisation d'une
grue pour la période du 01.03.1998 au 30.09.1998 de la SA ETGC dont il ressort
qu'elle a été payée le 08.10.1998, n'est pas pour autant justifiée puisqu'elle
se réfère à une période postérieure à l'ordonnance tandis que la SCI ne
pouvait que s'abstenir de commander une telle prestation dans l'ignorance où
elle était de la perspective d'un accord qu'elle était contrainte de négocier
dans des conditions difficiles ;


Considérant, en ce qui concerne les conséquences du deuxième arrêt ce travaux,
postérieur à la décision du 26.01.1999 que


- la demande d'un montant de 135.543 Euros se rapportant à la plantation de
130 arbres supplémentaires qui auraient été réclamés par la mairie n'est pas
justifiée dès lors, d'une part, que cette demande de la mairie n'est pas
produite, d'autre part, qu'il ne résulte d'aucune pièce que la plantation de
ces arbres soit exclusivement liée à la situation crée par le recours contre
la décision du 15.12.1991 à l'origine de l'arrêt rendu par le Conseil d'Etat
le 09.07.1997,


- la demande de surcoût pour reprise de travaux pour un montant de 290.898
Euros n'est pas plus fondée, dès lors, d'une part, qu'elle se rapporte
indifféremment aux bâtiments H et 1, alors que, lors de la cession du 11.
03.1997 le permis se rapportant au bâtiment I était définitif, en sorte que
les travaux s'y rapportant n'ont pas été affectés par les manquements des
cédants,


- la demande de 153.209 Euros au titre des indemnités de retard payées aux
acquéreurs est tout aussi vaine, dès lors, d'une part qu'elle se rapporte à
des ventes intervenues le 28.11.1997, 03.12.1997, 09.01.1998, 06.02.1998,
12.02.1998, d'autre part, qu'à ces dates, à l'évidence les cessionnaires et
donc la SCI n'ignoraient pas le prononcé de l'arrêt du 09.07.1997 du Conseil
d'État, qu'ils ont indiqué connaître presqu'immédiatement après qu'il a été
rendu,


- la demande au titre des charges de copropriété des Bâtiments H, I et des
villas pour un montant de 57.071 Euros ne peut également qu'être rejetée,
d'une part, compte tenu de ce qui a déjà été indiqué pour le bâtiment I ,
d'autre part, car il n'est pas justifié de la date de constitution des
syndicats de copropriété et qu'en l'absence de cette précision il ne peut rien
être réclamé au titre de bâtiments non encore construits, de troisième part,
parce que le permis au titre des six villas était définitif à la date de
cession du 11.03.1997,


- la demande au tire du surcoût des assurances pour le bâtiment H pour un
montant de 29.319 Euros ne peut qu'être écartée, dès lors, d'une part, qu'elle
compare deux polices de nature différente, la première étant une police
dommage ouvrage l'autre génératrice de surcoût allégué une PUC, d'autre part,
car la première de ces deux polices n'est pas produite ,


- la demande au titre des honoraires d'avocat pour un montant de 156.463
Euros, ne peut qu'être rejetée, d'une part, au regard de l'imprécision de
certaines de ces notes, d'autre part, car il ne s'évince pas des termes de ces
notes qu'elles se rapportent toutes à ce second arrêt du chantier, de
troisième part, car elles se confondent pour partie avec les demandes formées
au titre de l'article 700 du NCPC dans le cadre de la présente instance ;


Considérant, en définitive que la demande de 822.503 Euros, dans son ensemble
est rejetée ;


Considérant que le montant de 579.860 Euros réclamé au titre des pertes sur la
non réalisation des villas n'est pas plus justifié, dès lors, d'une part, que
cette demande se fonde sur des documents établis par les appelants eux mêmes,
d'autre part, que ces derniers ne sont accompagnés d'aucune pièce
justificative;


Considérant que la demande formée au titre de la procédure introduite par ETGC
pour un montant de 169.197 Euros ne peut qu'être rejetée, dès lors, qu'elle ne
se fonde que sur une assignation délivrée le 02.08.2001 par la SA ETGC contre
la SCI, la SARL PRIMA les époux Aa, devant le Tribunal de grande instance
de NICE, dont n'est pas saisie la Cour et sur laquelle ce tribunal ne s'est
pas prononcé ;


Considérant, en conclusion de ce qui précède que les appelants n'ont justifié
leurs demandes au titre des préjudices ci dessus analysés que pour un montant
de 180.195 Euros ;


Sur le préjudice matériel complémentaire subi par Ab Aa ;


Considérant que pour réclamer une somme de 300.000 Euros au titre du préjudice
matériel qu'il a personnellement subi, Ab Aa se prévaut du temps
qu'il a personnellement passé à la défense de ses intérêts depuis quatre ans
et des efforts personnels et constants qu'il a déployés afin d'éviter un
important sinistre ;


Considérant qu'il est fait droit à cette demande pour un montant de 200.000
Euros, dès lors, d'une part, qu'il ne peut être reproché utilement à Ab
Aa d'avoir pris les dispositions pour poursuivre l'opération immobilière
avant le 09.07.1997, d'autre part, qu'en raison de l'arrêt rendu à cette date,
il a dû pendant environ 5 ans, déployer des efforts certains pour tenter de
sauvegarder son projet, en négociant des protocoles avec les riverains, en
générant diverses procédures tant devant les juridictions administratives que
judiciaires, dont toutes ne sont pas actuellement terminées ou en devant y
faire face, de troisième part, que le temps ainsi passé et les efforts ainsi
accomplis ont entraîné des frais qui ne relèvent pas tous de l'indemnité de
l'article 700 du NCPC dont il réclame, par ailleurs le bénéfice, et enfin ,
que la cour a les éléments suffisants pour fixer à la somme de 200.000 euros
le préjudice ainsi subi ;


Considérant que, pour réclamer une somme de 300.000 Euros au titre de son
préjudice moral, Ab Aa se prévaut de sa mise en examen dans une
procédure pénale toujours en cours pour construction sans permis de
construire;


Mais considérant que cette demande ne peut qu' être rejetée, dès lors, d'une
part, qu'il ressort des pièces produites, que jusqu'en octobre 1997, les
travaux effectués n'étaient pas constitutifs de construction sans permis,
d'autre part, que Ab Aa ne pouvait ignorer que le protocole conclu
avec les riverains en septembre 1998, ne faisait pas disparaître pour autant
tout risque d'infraction et de poursuites au regard des dispositions de
l'arrêt du 09.07.1997, ce qui ne pouvait que l'inciter à se rapprocher
préalablement des services de l'administration, à l'initiative des poursuites
;


Considérant qu'il ressort du sens de cet arrêt que les intimées à l'encontre
desquelles une réticence dolosive a été retenue et qui sont en définitive
condamnées à payer des sommes de 180.195 et 200.000 euros aux appelants ne
peuvent qu' être déboutées de leur demande de dommages et intérêts pour
procédure abusive ;


Considérant que l'équité commande de condamner les sociétés intimées à payer
aux appelants une somme de 30.000 Euros au titre de l'article 700 du NCPC, le
jugement étant réformé sur cet article ;


Considérant que les appelants sont condamnés aux entiers dépens de première
instance et d'appel, le jugement étant donc réformé en ses dispositions
relatives aux dépens ;

PAR CES MOTIFS


Infirme le jugement;


Dit recevable les demandes de Ab Aa et de la SARL PRIMA au titre de
leur préjudice matériel,


Condamne les sociétés AGF, PRESTIMMO, BANQUE BRUXELLES LAMBERT, MASSILIA
PARTICIPATIONS, SOPARFIMAR, à payer à Ab Aa et la SARL PRIMA la somme
de 180.195 Euros au titre des conséquences de l'arrêt des travaux;


Condamne ces mêmes sociétés à payer la somme de 200.000 euros à Ab Aa
au titre de son préjudice matériel complémentaire;


Rejette le surplus des demandes ;


Condamne ces mêmes sociétés à payer à Ab Aa et la SARL PRIMA la somme
de 30.000 euros au titre de l'article 700 du NCPC ;


Condamne les sociétés intimées aux entiers dépens de première instance et
d'appel ;


Admet Me RIBAUT au bénéfice de l'article 699 du NCPC.


LA GREFFIÈRE


LE PRÉSIDENT