Grosse Délivrée

Ala requête d

COUR D'APPEL DE PARIS

16ème chambre, section B

ARRET DU 6 NOVEMBRE 1998

Numéro d’inscription au répertoire général : 1997/13596

Pas de jonction

Décision dont appel : Jugement rendu le 10/02/1997 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de CRETEIL 5ème Chambre Civile -

RG n° : 1995/03622

Date ordonnance de clôture : 3 Septembre 1998

Nature de la décision : CONTRADICTOIRE

Décision : CONFIRMATION PARTIELLE

APPELANTE :

Madame A Aa Ab Aa épouse B

né(e) le 12/08/1930 à … … … (…)

… … … … … … … … …

représentée par Maître CORDEAU, avoué

assistée de Maître YVAN BARTHOMEUF, Toque P407, Avocat au Barreau de PARIS, de la SCP BERNARD & BARTHOMEUF

INTIMEE :

S.A.R.L. CONTROL’MODELS (anciennement dénommée SOCIETE BOEHNLEN)

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège 6 Place de la Gare 94350 VILLIERS SUR MARNE

représentée par la SCP MENARD-SCELLE-MILLET, avoué

assistée de Maître ERIC DESLANDES, Toque B389, Avocat au Barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats et du délibéré

PRESIDENT A.F. PASCAL

CONSEILLER : Ch. COLLOT

CONSEILLER : C. LE BAIL

DEBATS :

A l’audience publique du 30 Septembre 1998

GREFFIER : *

Lors des débats et du prononcé de l’arrêt

M.F. MEGNIEN

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement, par A.F. PASCAL, Président, laquelle a signé la minute avec M.F. MEGNIEN, Greffier.

Et après avoir entendu Madame le Président PASCAL en son rapport oral.

Par acte du 5 février 1979, la société BOEHNLEN a acquis des époux C, dans les’ lieux depuis 1961, un fonds de commerce de bazar dépendant d’un immeuble sis à VILLIERS SUR MARNE, 6 Place de la Gare, propriété de Mme B. Le bail a été renouvelé pour la dernière fois le 25 novembre 1985.

Le 14 avril 1994, Mme B a fait délivrer à la société BOEHNLEN une sommation de mettre fin aux infractions aux clause du bail :

- l’exercice de l’activité de vente de jouets, modèles réduits, postes de CB et accessoires au lieu de celle de bazar,

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- la transformation des lieux loués.

Le 11 mai 1994, la société BOEHNLEN a protesté à cette sommation et fait valoir que ces deux griefs étaient injustifiés.

le 8 décembre 1994, Mme B a fait délivrer à sa locataire un congé avec refus de renouvellement et de paiement d’indemnité d’éviction en reprenant les griefs de la sommation.

Saisi par la société BOEHNLEN d’une demande en paiement d’une indemnité d’éviction et par Mme B, dans un premier temps, de demandes de validation du congé, d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation, puis dans un second temps, après exercice par celle- ci, par acte du 20 juin 1996, de son droit de repentir d’une demande de fixation du loyer et de l’indemnité d’occupation, le tribunal de grande instance de Créteil, par jugement du 10 février 1997, a :

- dit que l’exercice par Mme B de son droit de repentir est tardif et de nul effet,

- dit qu’il n’existe pas de motifs graves et légitimes de nature à priver la société CONTROL’MODELS, anciennement BOEHNLEN, de son droit à indemnité d’éviction,

- avant-dire-droit désigné M. X en qualité d’expert pour chiffrer le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation,

- ordonné l’exécution provisoire,

- condamné Mme B, outre aux dépens, au paiement d’une somme de 5.000 F. au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

Appelante de ce jugement dont elle poursuit l’infirmation, Mme B demande à la cour :

à titre principal :

- de dire valable l’exercice de son droit de repentir par acte du 20 juin 1996,

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- de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 80.000 F. par an à compter du 20 juin 1996,

- de fixer l’indemnité d’occupation due pour la période du 1er juillet 1994 au 20 juin 1996 à la somme de 70.000 F. par an,

- de condamner la société CONTROL’MODELS au paiement du loyer et de l’indemnité d’éviction avec intérêts au taux légal,

- de condamner la société CONTROL'MODELS au paiement de la somme de 13.353 F. à titre de complément de dépôt de garantie,

- de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs de la société

à titre subsidiaire :

- de valider le congé avec refus de renouvellement et d’indemnité d’éviction en date du 8 décembre 1994,

- de dire que la société CONTROL’MODELS ne peut prétendre ni au maintien dans les lieux ni à une indemnité d’éviction,

- d’ordonner son expulsion,

à titre plus subsidiaire :

- de fixer l’indemnité d’éviction au franc symbolique,

- de fixer l’indemnité d'occupation à 70.000 F. par an charges en sus et de condamner la société CONTROL’MODELS au paiement de cette indemnité outre intérêts a taux légal,

en toute hypothèse, de condamner la société locataire à lui payer une somme de 35.000 F. au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

Elle prétend que la société BOEHNLEN était encore dans les lieux le 20 juin 1996 et que l’exercice de son droit de repentir n’est donc pas tardif. Elle conclut à un déplafonnement du loyer compte tenu d’une modification notable de la destination des lieux loués, des lieux eux-mêmes et des facteurs locaux de commercialité. Elle soutient que le locataire refusant délibérément de payer le loyer depuis le 30 juin 1996, le bail doit être résilié.

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Subsidiairement, elle affirme que le congé sans indemnité d’éviction était justifié par le changement de l’activité exercée dans les lieux ainsi que l’affectation de la totalité des lieux loués à un usage commercial alors qu’il s’agissait d’un bail mixte.

Elle estime que, compte tenu de la faiblesse de l’activité de la société locataire, la valeur du fonds de commerce ne peut être que symbolique.

La société CONTROL’MODELS conclut à la confirmation du jugement dans toutes ses dispositions à l’exception de celle relative à l’article 700 du nouveau code de procédure civile. Elle demande sa réformation sur ce dernier point et la condamnation de Mme B à lui payer une somme de 16.400 F. Elle demande à la cour, ajoutant au jugement, de dire que Mme B n’était pas recevable à se prévaloir du droit de repentir.

Elle soutient d’une part que la transformation des lieux est très ancienne, antérieure à son entrée dans les lieux et connue de la propriétaire depuis fort longtemps et d’autre part que la vente de jouets, modèles réduits et farces et attrapes s’est poursuivie pendant plus de trente ans au vu et au su de la bailleresse. Elle ajoute que, par acte d’huissier du 21 octobre 1994, il a été établi que des articles ménagers étaient offerts à la vente.

Elle rappelle que, antérieurement à la notification du droit de repentir, elle avait transféré son siège social et modifié sa dénomination, obtenu l’autorisation de liquider son stock, fait son changement d’adresse, fait couper le téléphone et le gaz et demandé, par LRAR, à la bailleresse un rendez-vous pour procéder à l’état des lieux et à la remise des clés.

Elle prétend que Mme B ne pouvait se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction puisqu'elle refusait dès l’origine l’existence même du droit à cette indemnité.

Elle indique que, Mme B ne l’ayant pas fait, elle a dû

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procéder elle-même à la consignation afin que l’expertise puisse avoir lieu.

Par ordonnance du 28 mai 1998, le magistrat de la mise en état a rejeté une demande de communication de pièces sous astreinte formée par Mme B.

En fin de procédure, Mme B a conclu au vu du rapport de l’expert et a demandé à la cour, subsidiairement, de :

- fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 130.628 F.

- fixer l’indemnité d’occupation annuelle à la somme de 72.330 F. due du ler “ juillet 1995 au 21 avril 1997, date de restitution des lieux.

Après avoir demandé à la cour de lui allouer une provision de 217.000 F. sur le montant de l’indemnité d’éviction, la société CONTROL’MODELS, dans-ses dernières conclusions, demande à la cour de:

- déclarer irrecevable les conclusions de Mme B sur le rapport d’expertise,

- subsidiairement, dire n’y avoir lieu à évocation,

- très subsidiairement, fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 337.588,95

- fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 49.166 F. à compter du 30

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juin 1995 jusqu’au 30 juin 1996, date au delà de laquelle aucune indemnité n’est due,

- infiniment subsidiairement, fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 266.575 F.

- en toute hypothèse, condamner Mme B à lui payer une somme au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile d’un montant de 40.000 F. ou, en cas d’évocation, de 55.000 F.

Sur ce,

la Cour, -

Sur la validité du droit de repentir :

Considérant que Mme B prétend que son droit de repentir, notifié le 20 juin 1996, n’est pas tardif dans la mesure où, à cette date, la société BOEHNLEN était encore dans les lieux et où les clés n’ont été restituées que bien plus tard ; que la société CONTROL’MODELS soutient en premier lieu que la bailleresse était irrecevable à exercer un droit de repentir dans la mesure où, dans son congé, elle avait refusé de payer une indemnité d’éviction et en second lieu qu’à la date de notification du repentir elle avait accompli des démarches irréversibles en vue du transfert de son siège social et de son activité ;

Considérant, sur le moyen d’irrecevabilité, que l’article 32 du décret du 30 septembre 1953 ne distingue pas selon que le propriétaire avait ou non proposé de payer une indemnité d’éviction ; que le moyen doit être rejeté ;

Considérant que le droit de repentir ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation ; que ces deux conditions sont alternatives en ce sens qu’elles sont exigées toutes deux pour permettre l’exercice du droit de repentir et qu’il suffit qu’une seule manque pour l’empêcher ;

Considérant qu’il résulte des pièces produites que la société

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locataire avait :

- le 6 février 1996 demandé au Maire de la commune l’autorisation de liquider son stock et entrepris cette liquidation dès le début juin 1996 après annonces dans la presse locale du 3 juin 1996,

- par assemblée générale extraordinaire du 3 avril 1996, étendu son objet social à la vente par correspondance et transféré son siège social à SAINT AUGUSTIN, ce transfert de siège social étant publié dans un journal d’annonces légales le 17 mai,

- par LRAR du 15 mai 1996, reçue le 20 mai, avisé Mme B de son transfert d’activité et de siège et demandé un rendez-vous pour la remise des clés et l’établissement d’un état-des lieux,

- fait procéder à la résiliation des abonnements de gaz, eau et électricité les 19 et 20 juin 1996 ;

Considérant qu’il résulte de ces éléments que, si le 20 juin 1996, la société BOEHNLEN était encore dans les lieux, ce n’était qu’aux fins de terminer la liquidation de son stock et en l’attente de l’établissement de l’état des lieux demandé, alors qu’elle avait entrepris - comme l’ont à juste titre retenu les premiers juges - une série de démarches irréversibles aux fins de cesser l’activité commerciale exercée dans les lieux ;

Considérant que Mme B ne peut se prévaloir de l’absence de remise des clés à la date de la notification du repentir alors qu’un rendez-vous lui avait été demandé à cette fin et qu’elle ne conteste pas sérieusement que, pour pouvoir exercer un repentir, elle n’a pas accepté de fixer un tel rendez-vous ;

Considérant dès lors que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a dit le repentir tardif et de nul effet ;

Sur le droit à indemnité d’éviction :

Considérant que Mme B demande la validation du congé sans offre de renouvellement ni indemnité d’éviction délivré le 8 décembre 1994, les motifs graves et légitimes invoqués étant premièrement l’exercice de l’activité commerciale de vente de jouets, modèles réduits, postes de CB et accessoires au lieu de celle de bazar et deuxièmement la

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transformation des lieux loués ; qu’à l’appui de ses griefs, elle produit un constat d’huissier dressé le 19 mars 1994 ;

Considérant qu’il résulte du constat ci-dessus mentionné qu’au dessus de la boutique, il y avait un bandeau mentionnant "jouets et modélisme" et que dans les vitrines et à l’intérieur de la boutique étaient exposés des peluches, poupées, jeux maquettes, modèles réduits, matériel de CB ;

Considérant que, dans les dictionnaires et en particulier dans le Larousse du XXème siècle, édition 1928, le mot bazar est ainsi défini :

” en France, local spacieux où, dans une succession de comptoirs différents, on vend, à des prix marqués et généralement peu élevés, toute espèce de menus objets, d’ustensiles, d'outils, jouets, etc…" ;

qu’il est de jurisprudence bien établie que ne change pas la destination des lieux d’un local loué à usage de commerce d’articles de bazar, l’exercice d’une activité comprise parmi les groupes de spécialités des bazars et non exclue par le bail ; que c’est le cas, en l’espèce, de l’activité de vente de jouets, etc… ;

Considérant par ailleurs qu’il résulte d’un second constat du 21 octobre 1994, dressé à la demande de Mme B, que le mot bazar figure sur un panneau apposé sur la fenêtre de la boutique, le bandeau portant l’inscription "jouets et modélisme ayant été occulté par de la peinture, et que, à l’intérieur, des articles ménagers, des cadeaux , et des produits de droguerie sont proposés à la vente ; que la propriétaire, sur laquelle pèse la charge de la preuve, ne justifie donc pas que l’infraction - à la supposer établie - se soit poursuivie après la sommation du 14 avril 1994 ;

Qu’en conséquence ce grief n’est pas un motif grave et légitime de refus de paiement d’une indemnité d’éviction ;

Considérant que Mme B reproche encore à la société locataire d’avoir transformé une partie des lieux désignés au bail comme au rez-de-chaussée une cuisine, au premier étage trois chambres à coucher, au 2ème étage chambre, grenier, en locaux commerciaux sans son autorisation ;

Mais considérant que les premiers juges ont, par des motifs exacts en fait et pertinents en droit que la cour adopte, dit premièrement que si la cuisine était utilisée à un autre usage que celui de cuisine, l’évier existait

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toujours et aucune modification n’avait été effectuée, deuxièmement que Mme B avait accepté tacitement mais sans équivoque, d’abord en 1979 puis en 1985, la transformation des trois chambres du ler étage en bureaux et réserves, et troisièmement qu’aucune modification des lieux au 2ème étage n’était établie ;

Que ce grief ne peut pas plus que le premier justifier un refus de paiement de l’indemnité d’éviction ; que le jugement doit en conséquence être confirmé en ce qu’il a dit que la société locataire avait droit à une telle indemnité et ordonné une expertise sur le montant des indemnités d’éviction et d’occupation ;

Sur les demandes d’évocation et de provision :

Considérant que, pendant le déroulement de la procédure d’appel, M. X a procédé à ses opérations d’expertise et déposé son rapport ; que Mme B demande à la cour d’évoquer et de statuer sur le montant des indemnités d’éviction et d’occupation ainsi que sur la date jusqu’à laquelle cette dernière indemnité est due ; qu’en revanche la société : CONTROL’MODELS s’oppose à cette demande qui aboutirait à la priver du double degré de juridiction ; +

Considérant que la cour n’est pas tenue d’évoquer ; qu’en l’espèce, les parties étant très opposées sur les montants des indemnités à fixer et de nombreuses critiques ayant été formulées contre le rapport de l’expert, l’évocation n’apparaît pas opportune ; qu’il convient de rejeter cette demande ;

Qu’en revanche, il convient de statuer, par voie de réformation, sur la demande de provision présentée par la société CONTROL’MODELS ; que compte tenu de tous les éléments produits par les parties, y compris le rapport d’expertise de M. X, le montant de cette provision doit être fixé à 130.000 F. ;

Sur les autres demandes et sur l’article 700 du NCPC :

Considérant que, compte tenu des décisions prises ci-dessus, l’ensemble des autres demandes de Mme B doit être rejeté ;

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Considérant que le premier juge n’a pas fait une exacte appréciation des frais irrépétibles engagés par la société CONTROL’MODELS ; que le jugement doit être réformé sur ce point, une somme globale de 30.000 F. étant allouée à l’intimée pour les procédures de première instance et d’appel ;

Par ces motifs,

- confirme le jugement déféré.dans toutes ses dispositions à l’exception de celles relatives au rejet de la demande de provision et à l’article 700 du nouveau code de procédure civile,

- émendant sur ce point et y ajoutant,

- dit n’y avoir lieu à évocation,

: - condamne Mme B à payer à la société CONTROL’MODELS une provision de 130.000 F. (cent trente mille francs) à valoir sur le montant de l’indemnité d’éviction,

- rejette toutes autres demandes des parties,

- condamne Mme B à payer à la société CONTROL’MODELS une somme globale de 30.000 francs (trente mille francs) au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

- condamne Mme B aux dépens et admet la SCP MENARD SCELLE MILLET, avoués, au bénéfice des dispositions de l’article 699 du nouveau code de procédure civile.

AT LE GREFFIER, LE

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