CIV.3 DG
COUR DE CASSATION
Audience publique du 1er octobre 2013
Rejet
M. TERRIER, président
Arrêt no 1084 F-D
Pourvoi no C 12-21.785
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant

Statuant sur le pourvoi formé par
1o/ M. Ziane Z, domicilié Cagnes-sur-Mer,
2o/ M. Larbi Z, domicilié Cagnes-sur-Mer,
contre l'arrêt rendu le 23 mars 2012 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre A), dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires immeuble 44 route de France, dont le siège est Cagnes-sur-Mer, représenté par le cabinet Centre de gestion et conseils immobiliers, syndic, domicilié Cagnes-sur-Mer,
défendeur à la cassation ;
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 9 juillet 2013, où étaient présents M. Terrier, président, Mme Masson-Daum, conseiller rapporteur, Mme Fossaert, conseiller, M. Bailly, avocat général référendaire, Mme Bordeaux, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme Masson-Daum, conseiller, les observations de la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat de MM. Z, ... ... SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat du syndicat des copropriétaires immeuble 44 route de France, l'avis de M. Bailly, avocat général référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur les deux moyens, réunis, ci-après annexés
Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que le projet de construction supplémentaire présenté par les consorts Z nécessitait l'utilisation, au moins partielle, du coefficient d'occupation du sol et que ce coefficient, attaché à la superficie de l'entier terrain, constituait un accessoire des parties communes, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante et qui n'a pas violé l'article 1er du 1er protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, en a exactement déduit que le projet d'extension ayant pour conséquence de priver le syndicat de la possibilité de construire constituait un acte d'appropriation d'un droit accessoire aux parties communes et exigeait un vote à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que la résolution no 18 qui visait à donner l'autorisation à tous les copropriétaires de construire dans leurs lots privatifs à hauteur des millièmes de chacun dans la limite du coefficient d'occupation du sol disponible avait été refusée et que les consorts Z bénéficiaient d'un droit d'extension de la construction existante que le syndicat des copropriétaires ne remettait pas en cause tandis que le projet refusé était plus important, la cour d'appel, qui a retenu qu'aucun abus, aucune discrimination ou volonté de nuire n'étaient caractérisés à l'encontre de la décision de refus qu'il n'était pas démontré qu'elle avait été prise pour des raisons tenant à la personne des consorts Z et qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts Z aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts Z et les condamne à payer au syndicat des copropriétaires immeuble 44 route de France la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier octobre deux mille treize, signé par M. ..., président, et par M. ..., greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils, pour M. Ziane Z, M. Larbi Z
PREMIER MOYEN DE CASSATION
LE POURVOI REPROCHE À L'ARRÊT ATTAQUÉ D'AVOIR infirmé le jugement et dit que les dispositions de l'article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas applicables à l'espèce et d'avoir rejeté la demande d'autorisation des exposants d'effectuer les travaux tels que prévus au permis de construire du 8 avril 2009 ainsi que leurs demandes subséquentes,
AUX MOTIFS QUE la demande présentée par les consorts Z est fondée sur l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 qui stipule, en son alinéa 1, " L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la double majorité prévue à l'article 26 peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux ", en son alinéa 4, " Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le Tribunal de grande instance à exécuter aux conditions fixées par le Tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le Tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées " ; que l'assemblée générale du 15 avril 2009 a voté, à la demande de Monsieur Ziane Z, la résolution suivante " Point 19 demande de Monsieur Ziane Z. Autorisation à donner à MM. Z d'effectuer les travaux d'agrandissement selon projet joint à la présente convocation. L'assemblée générale, après avoir parfaitement pris connaissance du projet de Messieurs Z, respectant les limites maximales indiquées dans la précédente résolution, ne les autorise pas à effectuer les travaux d'agrandissement selon le projet joint à la convocation comportant un agrandissement au rez-de-chaussée et la création d'un étage (soit un SHON supplémentaire de 215 m2). Résultat du vote vote pour 1 copropriétaire représentant 340 millièmes, vote contre 2 copropriétaires représentant 660 millièmes, abstention néant " ; que le projet de construction supplémentaire ainsi présenté par les consorts Z induit l'utilisation nécessaire, et au moins partielle, du coefficient d'occupation du sol ; que le COS, qui est attaché à la superficie de l'entier terrain, partie commune du syndicat des copropriétaires, s'analyse comme un accessoire des parties communes ; qu'il appartient donc à la collectivité des copropriétaires, et son utilisation par un projet de construction, qui a pour conséquence de priver définitivement le syndicat des copropriétaires de la possibilité de construire correspondante, constitue, en réalité, un acte d'appropriation d'un droit accessoire aux parties communes, exigeant, non pas un vote à la majorité de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, mais à celle de l'article 26 ; qu'il en résulte que les moyens développés par les parties relativement à l'affectation du COS et du CES au prorata des tantièmes de chaque lot ainsi qu'au respect ou à leur violation par le lot concerné sont inopérants, que les conditions d'application de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 sus-rappelée ne sont pas réunies en l'espèce, et que les consorts Z ne pouvaient donc fonder leur demande sur ce texte ; qu'aucun abus, aucune discrimination, ni volonté de leur nuire ne sont, par ailleurs caractérisés à l'encontre de la décision adoptée par l'assemblée, leur refusant l'autorisation litigieuse, dès lors que ce vote tend à préserver un bien commun à la collectivité des copropriétaires, laquelle peut légitimement vouloir le sauvegarder pour une utilisation de tous, et qu'il n'est pas non plus démontré qu'il ait été pris à raison de la personne des consorts Z ou de toute autre considération partisane, étant précisément relevé que la résolution 18, qui visait à donner l'autorisation à tous les copropriétaires de construire dans leur lot privatif à hauteur de millièmes de chacun, dans la limite du COS disponible et qui concernait donc tous les lots, a été refusée dans les mêmes conditions, qu'aucune autre autorisation similaire n'a été donnée à d'autres copropriétaires, qu'il n'est pas contesté que les consorts Z bénéficient, en outre, d'un droit d'extension de la construction existante, que le syndicat des copropriétaires n'entend pas remettre en cause et qui concerne une extension de plain-pied alors que le projet refusé est plus important et emporte la réalisation de trois niveaux ;
ALORS D'UNE PART QUE les exposants faisaient valoir, ce qu'avait relevé le premier juge, que les deux autres copropriétaires avaient donné leur autorisation à un projet de construction et d'agrandissement de plain-pied de la maison, tant à leurs vendeurs qu'à eux-mêmes, ce qui n'était pas contesté par les deux autres copropriétaires qui réitéraient cette autorisation ; qu'en décidant que les moyens développés par les parties relativement à l'affectation du COS et du CES au prorata des tantièmes de chaque lot ainsi qu'au respect ou à leur violation par le lot concerné, sont inopérants, les conditions d'application de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 n'étant pas réunies en l'espèce, dès lors que le COS qui est attaché à la superficie de l'entier terrain, partie commune du syndicat des copropriétaires, s'analyse comme un accessoire des parties communes qui appartient à la collectivité des copropriétaires et son utilisation pour un projet de construction qui a pour conséquence de priver définitivement le syndicat des copropriétaires de la possibilité de construire correspondante constitue un acte d'appropriation d'un droit accessoire aux parties communes exigeant, non pas un vote à la majorité de l'article 25 b mais à celle de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, pour en déduire que les moyens développés par les parties relativement à l'affectation du COS et du CES au prorata des tantièmes de chaque lot, sont inopérants, les conditions d'application de l'article 30 n'étant pas réunies, tout en relevant qu'il n'est pas contesté que les exposants bénéficient d'un droit d'extension de la construction existante, que le syndicat des copropriétaires n'entend pas remettre en cause et qui concerne une extension de plain-pied alors que le projet refusé est plus important et emporte la réalisation de trois niveaux, la Cour d'appel qui n'a pas recherché s'il ne ressortait pas de cette autorisation et des débats devant elle qu'elle relève, l'accord des trois copropriétaires sur une attribution à chacun d'entre eux du COS résiduel au prorata de leurs tantièmes, n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 26, 30, alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 et 1134 du Code civil ;
ALORS D'AUTRE PART QUE, les exposants faisaient valoir que les travaux sollicités respectaient les droits de chacun des trois copropriétaires, ainsi que le coefficient d'occupation des sols résiduels et l'emprise totale au sol ; que le premier juge avait retenu que les travaux envisagés correspondent exactement au COS résiduel et n'empiètent pas sur le COS qui revient aux autres copropriétaires, qu'il n'y a pas utilisation de partie commune au seul profit des exposants puisque dans leur projet, chacun des copropriétaires disposera d'une partie du COS résiduel, les exposants n'en prenant pas aux autres copropriétaires, les travaux ne modifiant pas le nombre de lots de copropriété ; qu'en décidant que le projet de construction supplémentaire induit l'utilisation nécessaire, et au moins partielle, du coefficient d'occupation des sols, lequel est attaché à la superficie de l'entier terrain, partie commune du syndicat des copropriétaires, et s'analyse comme un accessoire des parties communes qui appartient à la collectivité des copropriétaires et son utilisation pour un projet de construction qui a pour conséquence de priver définitivement le syndicat des copropriétaires de la possibilité de construire correspondante constitue un acte d'appropriation d'un droit accessoire aux parties communes exigeant, non pas un vote à la majorité de l'article 25 b mais à celle de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, pour en déduire que les moyens développés par les parties relativement à l'affectation du COS et du CES au prorata des tantièmes de chaque lot sont inopérants, les conditions d'application de l'article 30 n'étant pas réunies, quand les parties s'accordaient sur leurs droits respectifs et sur ce coefficient d'occupation des sols en fonction de leurs droits respectifs, la Cour d'appel qui a relevé l'autorisation donnée par les copropriétaires aux exposants d'utiliser une partie du COS résiduel, et partant un droit de créance des exposants, en statuant comme elle a fait, a violé l'article 1er du Premier protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'homme ;
SECOND MOYEN DE CASSATION
LE POURVOI REPROCHE À L'ARRÊT ATTAQUÉ D'AVOIR infirmé le jugement et dit que les dispositions de l'article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas applicables à l'espèce et d'avoir rejeté la demande d'autorisation des exposants d'effectuer les travaux tels que prévus au permis de construire du 8 avril 2009 ainsi que leurs demandes subséquentes,
AUX MOTIFS QUE la demande présentée par les consorts Z est fondée sur l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 qui stipule, en son alinéa 1, "L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la double majorité prévue à l'article 26 peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux ", en son alinéa 4, " Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le Tribunal de grande instance à exécuter aux conditions fixées par le Tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le Tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées " ; que l'assemblée générale du 15 avril 2009 a voté, à la demande de Monsieur Ziane Z, la résolution suivante " Point 19 demande de Monsieur Ziane Z. Autorisation à donner à MM. Z d'effectuer les travaux d'agrandissement selon projet joint à la présente convocation. L'assemblée générale, après avoir parfaitement pris connaissance du projet de Messieurs Z, respectant les limites maximales indiquées dans la précédente résolution, ne les autorise pas à effectuer les travaux d'agrandissement selon le projet joint à la convocation comportant un agrandissement au rez-de-chaussée et la création d'un étage (soit un SHON supplémentaire de 215 m2). Résultat du vote vote pour 1 copropriétaire représentant 340 millièmes, vote contre 2 copropriétaires représentant 660 millièmes, abstention néant " ; que le projet de construction supplémentaire ainsi présenté par les consorts Z induit l'utilisation nécessaire, et au moins partielle, du coefficient d'occupation du sol ; que le COS, qui est attaché à la superficie de l'entier terrain, partie commune du syndicat des copropriétaires, s'analyse comme un accessoire des parties communes ; qu'il appartient donc à la collectivité des copropriétaires, et son utilisation par un projet de construction, qui a pour conséquence de priver définitivement le syndicat des copropriétaires de la possibilité de construire correspondante, constitue, en réalité, un acte d'appropriation d'un droit accessoire aux parties communes, exigeant, non pas un vote à la majorité de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, mais à celle de l'article 26 ; qu'il en résulte que les moyens développés par les parties relativement à l'affectation du COS et du CES au prorata des tantièmes de chaque lot ainsi qu'au respect ou à leur violation par le lot concerné sont inopérants, que les conditions d'application de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 sus-rappelée ne sont pas réunies en l'espèce, et que les consorts Z ne pouvaient donc fonder leur demande sur ce texte ; qu'aucun abus, aucune discrimination, ni volonté de leur nuire ne sont, par ailleurs caractérisés à l'encontre de la décision adoptée par l'assemblée,
leur refusant l'autorisation litigieuse, dès lors que ce vote tend à préserver un bien commun à la collectivité des copropriétaires, laquelle peut légitimement vouloir le sauvegarder pour une utilisation de tous, et qu'il n'est pas non plus démontré qu'il ait été pris à raison de la personne des consorts Z ou de toute autre considération partisane, étant précisément relevé que la résolution 18, qui visait à donner l'autorisation à tous les copropriétaires de construire dans leur lot privatif à hauteur de millièmes de chacun, dans la limite du COS disponible et qui concernait donc tous les lots, a été refusée dans les mêmes conditions, qu'aucune autre autorisation similaire n'a été donnée à d'autres copropriétaires, qu'il n'est pas contesté que les consorts Z bénéficient, en outre, d'un droit d'extension de la construction existante, que le syndicat des copropriétaires n'entend pas remettre en cause et qui concerne une extension de plain-pied alors que le projet refusé est plus important et emporte la réalisation de trois niveaux ;
ALORS D'UNE PART QUE, rappelant les nombreuses procédures les ayant opposés aux deux autres copropriétaires, les exposants faisaient valoir que leur opposition systématique était abusive et n'est justifiée par aucun motif légitime autre que l'intention de leur nuire, les exposants rappelant que leurs auteurs avaient envisagé un projet de construction et d'agrandissement de la maison qui avait reçu l'accord des copropriétaires en 2005 ; qu'ils ajoutaient que leur auteur s'est vu menacé et a subi des pressions de la part de l'un des deux copropriétaires, Monsieur ..., lequel souhaitait que leur auteur produise un faux témoignage dans une procédure l'opposant à Monsieur Z ainsi qu'il ressort du procès-verbal d'audition de Madame ..., le refus n'étant fondé sur aucun élément objectif mais étant discriminatoire, des travaux similaires ayant été autorisés à d'autres copropriétaires ; qu'en retenant qu'aucun abus, aucune discrimination ni volonté de leur nuire ne sont caractérisés à l'encontre de la décision adoptée par l'assemblée leur refusant l'autorisation litigieuse, dès lors que ce vote tend à préserver un bien commun à la collectivité des copropriétaires, laquelle peut légitimement vouloir le sauvegarder pour une utilisation de tous, qu'il n'est pas non plus démontré qu'il ait été pris à raison de la personne des consorts Z ou de toute autre considération partisane, sans rechercher si l'accord des copropriétaires sur la répartition du COS résiduel ne révélait pas que le refus n'était pas fondé sur une volonté de préserver un bien commun à la collectivité des copropriétaires et à la sauvegarde du COS pour une utilisation commune, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 3 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et 1382 du Code civil ;
ALORS D'AUTRE PART QUE rappelant les nombreuses procédures les ayant opposés aux deux autres copropriétaires, les exposants faisaient valoir que leur opposition systématique était abusive et n'est justifiée par aucun motif légitime autre que l'intention de leur nuire, les exposants rappelant que leurs auteurs avaient envisagé un projet de construction et d'agrandissement de la maison qui avait reçu l'accord des copropriétaires en 2005 ; qu'ils ajoutaient que leur auteur s'est vu menacé et a subi des pressions de la part de l'un des deux copropriétaires, Monsieur ..., lequel souhaitait que leur auteur produise un faux témoignage dans une procédure l'opposant à M. Z ainsi qu'il ressort du procès-verbal d'audition de Mme ..., le refus n'étant fondé sur aucun élément objectif mais étant discriminatoire, des travaux similaires ayant été autorisés à d'autres copropriétaires ; qu'en retenant qu'aucun abus, aucune discrimination ni volonté de leur nuire ne sont caractérisés à l'encontre de la décision adoptée par l'assemblée leur refusant l'autorisation litigieuse, dès lors que ce vote tend à préserver un bien commun à la collectivité des copropriétaires, laquelle peut légitimement vouloir le sauvegarder pour une utilisation de tous, qu'il n'est pas non plus démontré qu'il ait été pris à raison de la personne des consorts Z ou de toute autre considération partisane, la Cour d'appel qui ajoute qu'aucune autre autorisation similaire n'a été donnée à d'autres propriétaires, sans rechercher dans quelles conditions Mme ..., copropriétaire, a pu réaliser des travaux, sur la base de la seule signature par l'autre copropriétaire, les consorts ..., n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 3 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et 1382 du Code civil ;