Dans le contexte actuel de pandémie de Covid-19, la signature des actes notariés devient subitement plus compliquée à cause du confinement et de la fermeture des offices notariaux, voire impossible dans certains cas.

Signer une vente immobilière dans le neuf ou l’ancien ? Formaliser un acte authentique ? Etablir un contrat de mariage ou une donation ? 

Le décret n° 2020-395 du 3 avril 2020 autorisant l'acte notarié à distance pendant la période d'urgence sanitaire autorise la signature d’un acte notarié à distance pendant la période d’urgence sanitaire. Il est entré en vigueur le 5 avril 2020.

Ce texte permet de ne pas paralyser l’activité des notaires, en leur qualité de collecteurs d’impôts (successions, donations et ventes immobilières).

Par ailleurs, ce texte permet de favoriser les transactions immobilières dans l’ancien et rend également possibles les ventes dans le neuf.

Ce décret était ainsi particulièrement attendu par le secteur immobilier afin de permettre de ne pas bloquer les projets immobiliers en cours.

La signature de l’acte notarié à distance en droit français est désormais possible, pour une période limitée dans le temps, dans des conditions spécifiques que nous détaillerons ci-après.

Compte tenu de la période de confinement, ce décret n° 2020-395 du 3 avril 2020 autorisant l'acte notarié à distance pendant la période d'urgence sanitaire déroge ainsi de façon temporaire à l’exigence de la comparution physique d’une partie devant le notaire instrumentaire ou de sa représentation par un autre notaire, pour la réalisation des actes notariés.

En effet, le principe est traditionnellement consacré à l’article 20 du décret n° 71-942 du 26 novembre 1971 relatif aux créations, transferts et suppressions d'office de notaire, à la compétence d'instrumentation et à la résidence des notaires, à la garde et à la transmission des minutes et registres professionnels des notaires selon lequel :

 « lorsqu’une partie ou toute autre personne concourant à un acte n’est ni présente ni représentée devant le notaire instrumentaire, son consentement ou sa déclaration est recueilli par un autre notaire devant lequel elle comparaît et qui participe à l’établissement de l’acte. […] L’échange des informations nécessaires à l’établissement de l’acte s’effectue au moyen du système de transmission de l’information mentionné à l’article 16. Chacun des notaires recueille le consentement et la signature de la partie ou de la personne concourant à l’acte puis y appose sa propre signature ».

Or le décret n° 2020-395 prévoit en son article 1er que :

 « le notaire instrumentaire peut, par dérogation aux dispositions de l’article 20 du décret du 26 novembre 1971 susvisé, établir un acte notarié sur support électronique lorsqu’une ou toutes les parties ou toute autre personne concourant à l’acte ne sont ni présentes ni représentées ».

Ce décret est applicable « jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré dans les conditions de l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 ».

La loi prévoit que l’état d’urgence entre en vigueur pour une durée de 2 mois. L’état d’urgence se termine ainsi le 24 mai 2020, sauf prorogation éventuelle.

De sorte que sont donc concernés les actes notariés signés entre le 5 avril et le 24 juin 2020.

L'échange des informations nécessaires à l'établissement de l'acte et le recueil, par le notaire instrumentaire, du consentement ou de la déclaration de chaque partie ou personne concourant à l'acte s'effectuent au moyen d'un système de communication et de transmission de l'information garantissant l'identification des parties, l'intégrité et la confidentialité du contenu et agréé par le Conseil supérieur du notariat. 

Cependant, le Conseil Supérieur du Notariat n’a pas à ce jour défini les moyens permettant de garantir l’identification des parties.

Dans un communiqué de presse du 4 avril 2020, il a uniquement mentionné la visioconférence et ainsi la comparution par écrans interposés.

Les modalités de garantie de l’identification des parties n’étant pas suffisamment précises, les notaires s’interrogent sur le risque de contestation de leurs actes.  

Le notaire instrumentaire recueille, simultanément avec le consentement ou la déclaration, la signature électronique de chaque partie ou personne concourant à l'acte au moyen d'un procédé de signature électronique qualifié répondant aux exigences du décret n° 2017-1416 du 28 septembre 2017 relatif à la signature électronique.

Le décret du 28 septembre 2017 renvoie au règlement (UE) n° 910/2014 du Parlement européen et du Conseil, 23-07-2014, sur l'identification électronique et les services de confiance pour les transactions électroniques au sein du marché intérieur et abrogeant la directive 1999/93/CE.

A savoir. Ce Règlement européen précise qu’une signature électronique avancée doit satisfaire aux exigences suivantes : être liée au signataire de manière univoque ; permettre d’identifier le signataire ; avoir été créée à l’aide de données de création de signature électronique que le signataire peut, avec un niveau de confiance élevé, utiliser sous son contrôle exclusif ; être liée aux données associées à cette signature de telle sorte que toute modification ultérieure des données soit détectable.

En guise de conclusion... Le confinement et la fermeture des offices notariaux rendaient impossible la présence physique chez le notaire pour la réalisation d’un acte notarié. Il est désormais possible de déroger à cette exigence sous des conditions strictes et contraignantes. Il convient ainsi de rappeler que : seuls 40% des offices notariaux sont dotés d’un système de visioconférence ;  la signature d’un acte de vente nécessite la réunion de différents documents obligatoires (notamment auprès du syndic et de la publicité foncière) qui peuvent être difficiles à obtenir compte tenu de la fermeture de ces établissements ; l’impossibilité de déménager pendant la période de confinement ne va pas favoriser la signature des actes de vente. Ce décret va toutefois permettre la signature de quelques actes mais il ne peut être perçu comme un vecteur de maintien du secteur de l’immobilier pendant la période d’urgence sanitaire.