ETUDE : Les copropriétés en difficulté
E5946ETE
avec cacheDernière modification le 13-12-2022
Introduits par la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994, relative à l'habitat, les articles 29-1 et suivants de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 visent à répondre aux dysfonctionnements des immeubles soumis à la loi sur la copropriété, en créant une procédure spécifique destinée à traiter les défaillances financières des syndicats. Le dispositif est complété par les articles 62-1 à 62-15 du décret n° 67-223 du 27 mars 1967.
La loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, a, par ailleurs, instauré une procédure préventive dite "d'alerte" régie par les articles 29-1 A à 29-1 C de la loi du 10 juillet 1965, complétés par les articles 61-2 à 61-11 du décret du 27 mars 1967.
La loi "ALUR" (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014), à travers ses articles 63 et 64, a largement modifié les dispositions relatives aux copropriétés en difficulté, dans l'objectif, d'une part, d'améliorer la procédure du mandataire ad hoc, d'autre part, de réformer la procédure d'administration provisoire et de mettre en place de nouveaux outils à disposition de l'administrateur provisoire.
E3332E48
E5967ET8
La déclaration de créance est faite auprès de l'administrateur provisoire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Elle doit contenir :
1° L'identité du créancier et les coordonnées de la personne habilitée à le représenter ;
2° Le montant de la créance due au jour de l'ordonnance de désignation de l'administrateur provisoire avec, le cas échéant, l'indication des sommes à échoir et de la date de leurs échéances ;
3° Les éléments de nature à prouver l'existence et le montant de la créance si elle ne résulte pas d'un titre, à défaut, une évaluation de la créance si son montant n'a pas encore été fixé ;
4° Les modalités de calcul des intérêts dont le cours n'est pas arrêté, cette indication valant déclaration pour le montant ultérieurement arrêté ;
5° La nature du privilège ou de la sûreté dont la créance est éventuellement assortie ;
6° L'indication de la juridiction saisie si la créance fait l'objet d'un litige.
A cette déclaration sont joints sous bordereau les documents justificatifs ; ceux-ci peuvent être produits en copie. A tout moment, l'administrateur provisoire peut demander la production de documents qui n'auraient pas été joints.
Les créances résultant d'un contrat de travail ne sont pas soumises à l'obligation de déclaration.
Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, art. 62-19, introduit par le décret n° 2015-999 du 17 août 2015 relatif aux procédures judiciaires applicables aux copropriétés en difficulté (N° Lexbase : L2615KGX)
La voie de l'appel étant seule ouverte, en application de l'article 62-5 du décret du17 mars 1967 , aux copropriétaires auxquels l'ordonnance rendue sur le fondement de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 a été notifiée, la cour d'appel de Paris, qui a constaté que cette notification avait été faite auxdits copropriétaires par un acte reproduisant les dispositions de l'article 490 du Code de procédure civile , en a déduit à bon droit qu'ils étaient irrecevables en leur tierce opposition (CA Paris, 14ème ch., sect. A, 15 octobre 2008, n° 08/07822 N° Lexbase : A9799EA8). Telle est la solution dégagée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 10 février 2010 (Cass. civ. 3, 10 février 2010, n° 08-21.862, FS-P+B N° Lexbase : A0410ESY).
E0069EU4
Lorsqu'une copropriété conteste la rémunération de l'administrateur provisoire chargé de gérer ponctuellement le syndicat des copropriétaires, rémunération fixée aux termes d'une ordonnance de taxe, elle est considérée comme étant défenderesse à la procédure et n'a donc pas à habiliter son syndic pour agir à cet effet. C'est ce que précise la Cour de cassation dans un arrêt du 11 janvier 2012 (Cass. civ. 3, 11 janvier 2012, n° 10-23.647). Rappelons que, quand un administrateur provisoire est désigné, sa rémunération peut être soumise à la procédure de taxe prévue aux articles 704 et suivants du Code de procédure civile et donc fixée judiciairement (Cass. civ. 2, 10 décembre 1986, n° 85-14.078). C'est précisément le déroulement des faits de l'affaire ayant donné lieu à l'arrêt du 11 janvier 2012. L'administrateur a notifié sa rémunération au syndicat, lequel, par l'intermédiaire de son nouveau syndic, l'a contestée. Ce faisant, le syndicat devait-il habiliter son syndic à agir en contestation de la rémunération de l'administrateur, conformément aux dispositions de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 ? C'est ce que prétendait l'administrateur. Cette approche est contredite par la Cour de cassation. Elle souligne que le syndicat des copropriétaires qui conteste l'ordonnance de taxe notifiée par l'administrateur est, ce faisant, la partie défenderesse. Par conséquent, une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires n'est pas nécessaire pour défendre à l'action intentée contre le syndicat par l'administrateur provisoire. Concernant la charge de cette rémunération, il est admis que celle-ci constitue une charge commune générale qui doit être répartie entre les copropriétaires, conformément à l'article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965. Cependant, si une faute est caractérisée à l'encontre du syndic défaillant, la rémunération de l'administrateur provisoire peut être mise à sa charge (CA Paris, 8 décembre 2005, AJDI, 2006, 207).
Le juge confie à l'administrateur provisoire tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires, à l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26.
Continuent donc de relever du pouvoir de l'assemblée générale, les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux résultant d'obligations légales et réglementaires, ainsi que l'établissement ou la modification du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes.
Le plan d'apurement des dettes mentionné à l'article 29-5 de la loi du 10 juillet 1965 comporte :
1° Dans une première partie, un état des dettes, précisant notamment les créances déclarées, ainsi qu'une évaluation du montant des créances irrécouvrables ;
2° Dans une deuxième partie, la trésorerie prévisionnelle du syndicat sur la durée du plan d'apurement des dettes prenant notamment en compte les dépenses liées à la préservation de l'immeuble et, si cela apparaît nécessaire, les dépenses concourant à la réduction des charges et au respect du plan d'apurement ;
3° Dans une troisième partie :
- l'échéancier des appels de fonds auprès des copropriétaires ;
- les échéanciers détaillés par créancier.
Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, art. 62-22 introduit par le décret n° 2015-999 du 17 août 2015 relatif aux procédures judiciaires applicables aux copropriétés en difficulté (N° Lexbase : L2615KGX)
L'administrateur provisoire notifie le projet d'échéancier à chacun des créanciers par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par lettre remise contre émargement.
Ce projet comprend :
- l'échéancier global ;
- l'échéancier détaillé concernant le créancier.
La lettre de notification rappelle selon le cas, les délais prévus par le II de l'article 29-5 de la loi du 10 juillet 1965 ou les dispositions du I de l'article 62-20 et peut inviter le créancier à accorder des remises de dettes ou à accepter des délais de paiement supérieurs à la durée du plan.
Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, art. 62-23 introduit par le décret n° 2015-999 du 17 août 2015 relatif aux procédures judiciaires applicables aux copropriétés en difficulté (N° Lexbase : L2615KGX)
Le délai de deux mois prévu par le deuxième alinéa du II de l'article 29-5 de la loi du 10 juillet 1965 court à compter de la date d'envoi de la lettre de notification. Les créanciers font connaître à l'administrateur provisoire leurs observations par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par lettre remise contre émargement.
Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, art. 62-23 introduit par le décret n° 2015-999 du 17 août 2015 relatif aux procédures judiciaires applicables aux copropriétés en difficulté (N° Lexbase : L2615KGX)
L'administrateur provisoire dépose au greffe du tribunal de grande instance le plan d'apurement définitif. Sont joints en annexe :
a) La liste des travaux à engager nécessaires au redressement financier de la copropriété et à la préservation de l'immeuble ;
b) La liste indicative des mesures de gestion et des procédures de recouvrement amiable ou contentieuse des impayés envisagées pour permettre le respect du plan d'apurement ;
c) Les observations du conseil syndical et des créanciers ;
d) Les accords de remise des dettes des créanciers ainsi que les délais de paiement octroyés par ces derniers ;
e) Un état détaillé des impayés des copropriétaires identifiant les créances irrécouvrables au sens de l'article 62-29 ;
f) L'inventaire des biens cessibles du syndicat ;
g) Le cas échéant, le projet de convention prévu à l'article 29-11 de la loi du 10 juillet 1965 ou la convention signée.
Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, art. 62-25, introduit par le décret n° 2015-999 du 17 août 2015 relatif aux procédures judiciaires applicables aux copropriétés en difficulté (N° Lexbase : L2615KGX)
L'administrateur notifie le plan d'apurement définitif à chacun des créanciers par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par lettre remise contre émargement. La lettre de notification aux créanciers reprend les termes du troisième alinéa du II de l'article 29-5 de la loi du 10 juillet 1965.
Il porte également ce plan à la connaissance des copropriétaires selon les modalités prévues par l'article 62-5, à savoir, soit par remise contre émargement, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, soit par voie électronique après accord du copropriétaire préalablement informé de cette possibilité.
Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, art. 62-25, introduit par le décret n° 2015-999 du 17 août 2015 relatif aux procédures judiciaires applicables aux copropriétés en difficulté (N° Lexbase : L2615KGX)
Les créanciers adressent leurs contestations par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au greffe du tribunal de grande instance ou les y déposent contre récépissé dans le délai mentionné au II de l'article 29-5 de la loi du 10 juillet 1965.
Le créancier intéressé entendu ou dûment appelé, le président du tribunal de grande instance statue sur chacune des contestations. Sa décision n'est pas susceptible de recours.
L'administrateur provisoire modifie, s'il y a lieu, le plan d'apurement des dettes au vu des décisions rendues par le président du tribunal de grande instance.
Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, art. 62-25, introduit par le décret n° 2015-999 du 17 août 2015 relatif aux procédures judiciaires applicables aux copropriétés en difficulté (N° Lexbase : L2615KGX)
Le président du tribunal de grande instance arrête le plan sur la demande de l'administrateur provisoire.
Sa décision est notifiée par le greffier aux créanciers, ainsi qu'à l'administrateur provisoire. Elle est communiquée au ministère public et portée à la connaissance des copropriétaires selon les modalités prévues par l'article 62-5.
Elle est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Elle est susceptible d'appel ou de pourvoi en cassation de la part de l'administrateur provisoire ainsi que du ministère public.
Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, art. 62-26, introduit par le décret n° 2015-999 du 17 août 2015 relatif aux procédures judiciaires applicables aux copropriétés en difficulté (N° Lexbase : L2615KGX)
A peine d'irrecevabilité, la requête ayant pour objet une modification ou la prorogation du plan d'apurement des dettes comporte le projet de plan d'apurement modifié qui respecte les dispositions de l'article 62-24.
Le projet de plan est notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception par le greffe au syndic ou à l'administrateur provisoire et, le cas échéant, à chacun des créanciers affecté par le projet de modification. Les créanciers concernés disposent d'un délai de quinze jours, à compter de l'envoi de cette lettre, pour faire valoir leurs observations selon les mêmes modalités.
Le président du tribunal de grande instance statue sur la requête, le syndic ou l'administrateur provisoire entendus ou dûment appelés. Les frais de l'instance en modification ou prorogation sont à la charge du syndicat des copropriétaires ou du créancier lorsqu'il est requérant.
Sa décision est notifiée par le greffier aux créanciers, ainsi qu'à l'administrateur provisoire. Elle est communiquée au ministère public et portée à la connaissance des copropriétaires selon les modalités prévues par l'article 62-5.
Elle est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Elle est susceptible d'appel ou de pourvoi en cassation de la part de l'administrateur provisoire ainsi que du ministère public.
Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, art. 62-27, introduit par le décret n° 2015-999 du 17 août 2015 relatif aux procédures judiciaires applicables aux copropriétés en difficulté (N° Lexbase : L2615KGX)
Constituent des créances irrécouvrables au sens de l'article 29-7 de la loi du 10 juillet 1965 :
- les créances à l'encontre d'un copropriétaire dont les dettes ont été effacées par jugement ;
- les créances dues par un copropriétaire à l'égard duquel une procédure de liquidation judicaire a été ouverte et clôturée pour insuffisance d'actif ;
- en cas de liquidation de succession vacante ou non réclamée, les créances dues par un copropriétaire décédé lorsque ni la vente du lot ni l'actif successoral n'en permettent le paiement.
Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, art. 62-29, introduit par le décret n° 2015-999 du 17 août 2015 relatif aux procédures judiciaires applicables aux copropriétés en difficulté (N° Lexbase : L2615KGX)
La convention prévoit au minimum :
1° La liste des études juridiques, financières et techniques nécessaires pour définir le contenu des travaux et effectuer les choix techniques en résultant ;
2° Le calendrier prévisionnel des études, du choix des prestataires et des travaux ;
3° La nature des travaux envisagés et l'enveloppe financière prévisionnelle associée ;
4° En cas de division, les plans sommaires avant et après division ;
5° Les modalités d'organisation de la maîtrise d'ouvrage, en particulier :
- les modalités de choix et de réalisation des travaux mentionnés au 1° ainsi que les modalités d'information du conseil syndical et des copropriétaires à ces décisions ;
- les missions pour lesquelles l'opérateur est mandaté, notamment en ce qui concerne la préparation, la consultation et le choix des maîtres d'oeuvre, des entrepreneurs et fournisseurs ainsi que la conclusion et la gestion des contrats en résultant ;
- les modalités de compte rendu à l'administrateur provisoire, au syndic si la mission de l'administrateur provisoire est terminée et, le cas échéant, au conseil syndical ;
- les modalités d'information des résidents notamment sur les aides financières mobilisables en lien avec les dispositifs publics d'accompagnement.
L'opérateur ne peut exercer directement une mission de maîtrise d'oeuvre ou réaliser directement des travaux ;
6° Les modalités financières de l'opération qui précisent au minimum :
- le plan de financement prévisionnel global de l'opération tenant compte des aides publiques contractualisées ou confirmées et faisant apparaître le reste à charge pour le syndicat des copropriétaires ;
- la rémunération de l'opérateur à la charge du syndicat des copropriétaires fixée selon les règles définies par l'article 62-32 ainsi que l'échéancier de versement de cette rémunération et la quote-part de rémunération due par chaque copropriétaire ;
- l'organisation de la gestion comptable et administrative des opérations de travaux ;
- les modalités de préparation des dossiers de demande de subvention et leur mobilisation ;
- le cas échéant les modalités de préfinancement de l'opération par l'opérateur dans l'attente du versement des subventions publiques et des versements du syndicat ;
- en cas de division, la répartition de la rémunération de l'opérateur entre les syndicats de copropriétaires créés par la division conformément au I de l'article 29-12 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L3642I4N) ;
7° Les modalités de gestion des contentieux avec l'ensemble des prestataires et les modalités de souscription et de gestion des contrats d'assurance ;
8° Les modalités d'indemnisation mentionnées au II de l'article 29-12 de la loi du 10 juillet 1965 ;
9° Les modalités de passation des avenants rendus nécessaires pour la mise en oeuvre des dispositions de l'article 29-12 de la loi du 10 juillet 1965 ou pour la bonne exécution de la convention dès lors que ceux-ci ne bouleversent pas l'économie générale de la convention et respectent les objectifs de la convention.
Octroi de subventions publiques ou privées
Si des subventions publiques ou privées pour la rénovation des parties communes et, le cas échéant, des parties privatives d'intérêt collectif peuvent être accordées à titre individuel à des copropriétaires, l'administrateur provisoire ou l'opérateur peuvent être le mandataire de ces copropriétaires dans les conditions prévues par les articles 1984 et suivants du code civil.
Si le mandat le prévoit, les subventions publiques ou privées peuvent être versées directement à l'opérateur sur un compte spécifique dont les relevés sont mis à disposition du mandant. L'opérateur rend compte de l'usage de la subvention selon des modalités prévues par le mandat.
Lorsque la subvention est accordée au syndicat des copropriétaires, l'opérateur peut être mandaté par l'administrateur provisoire pour solliciter et percevoir la subvention qui est versée sur un compte spécifique dont les relevés sont mis à disposition de l'administrateur provisoire.
Le mandat peut être intégré à la convention prévue à l'article 62-31 ou faire l'objet d'un acte séparé. Il prévoit les modalités de rendu compte de l'usage de la subvention par l'opérateur.
Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, art. 62-31 et 62-34, introduits par le décret n° 2015-999 du 17 août 2015 relatif aux procédures judiciaires applicables aux copropriétés en difficulté (N° Lexbase : L2615KGX)
La rémunération de l'opérateur est calculée par application d'un pourcentage sur le montant des travaux hors taxe. Si la convention prévoit un préfinancement des dépenses, la rémunération de l'opérateur intègre alors également le remboursement des avances et frais financiers supportés par l'opérateur pour l'accomplissement de cette mission.
La durée de l'échéancier de versement de la rémunération de l'opérateur prévu par la convention peut être supérieure à la durée d'exécution des études et travaux sans pouvoir être supérieure à la durée de la convention.
L'échéancier peut prévoir une rémunération progressive dans le temps si la convention prévoit une phase d'études pour la finalisation des travaux et dans l'attente de la passation par l'opérateur de l'ensemble des contrats nécessaires à la réalisation de l'opération afin d'en déterminer le coût définitif.
La rémunération est à la charge du syndicat des copropriétaires et distincte de la rémunération de l'administrateur provisoire.
Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, art. 62-32 introduit par le décret n° 2015-999 du 17 août 2015 relatif aux procédures judiciaires applicables aux copropriétés en difficulté (N° Lexbase : L2615KGX)
Pour la mise en oeuvre de l'article 29-13 la loi du 10 juillet 1965, l'administrateur provisoire, le syndic ou l'opérateur remettent, sur demande du copropriétaire, une quittance pour le règlement de sa quote-part de rémunération.
Sans préjudice des réglementations particulières applicables aux allocations logements, le copropriétaire est tenu d'informer l'organisme payeur des subventions dont il a bénéficié.
Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, art. 62-35 introduit par le décret n° 2015-999 du 17 août 2015 relatif aux procédures judiciaires applicables aux copropriétés en difficulté (N° Lexbase : L2615KGX)
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