[Brèves] Exigibilité des loyers dus par le preneur pendant le confinement et exécution de bonne foi des obligations

► L’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période (N° Lexbase : L5730LW7), n'a pas pour effet de suspendre l'exigibilité du loyer dû par un preneur à bail commercial ;

Toutefois, en application de l’article 1104 du Code civil (N° Lexbase : L0821KZG), les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, d’adapter les modalités d'exécution de leurs obligations respectives.

Faits et procédure. Un bailleur était débiteur à l’égard d’un locataire d’une dette à la suite d’une fixation à la baisse du loyer en renouvellement.

Le bailleur a assigné le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement, après compensation avec un arriéré de loyers, le locataire n’ayant pas réglés ces derniers entre mars et mai 2020 motif pris de la fermeture de son commerce à la suite des mesures prises contre la propagation du virus covid-19.

Décision. Le tribunal relève tout d’abord que le preneur ne soulevait pas de contestations tirées de la force majeure ou de l’imprévision.

Il retient ensuite que l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 ne suspendait pas l’exigibilité du loyer, mais que l’obligation d’exécuter un contrat de bonne foi pouvait rendre nécessaire une adaptation des modalités d’exécution des obligations.

À cet égard, le tribunal relève également que le bailleur n'avait pas exigé le paiement immédiat du loyer et des charges dans les conditions prévues au contrat, mais qu’il avait proposé un aménagement, sans que le preneur n'ait jamais formalisé de demande claire de remise totale ou partielle des loyers et/ou charges dus, ni sollicité d'aménagement de ses obligations sur une période bien déterminée.

Le tribunal a, en conséquence, considéré que le bailleur avait exécuté ses obligations de bonne foi au regard des circonstances et il a été fait droit à sa demande de compensation

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