[Brèves] La responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic vis-à-vis des copropriétaires

► Le syndicat des copropriétaires est non seulement responsable de plein droit des désordres affectant les parties communes, mais aussi des fautes commises par le syndic dans l’entretien de l'immeuble.

Le présent arrêt rappelle une nouvelle fois que le syndicat des copropriétaires est de plein droit responsable des manquements du syndic.

Un copropriétaire, victime de désordres dans le local commercial qu’il réhabilitait afin de le donner en location, se plaignant du manque de diligence du syndic pour convoquer l'assemblée générale afin de faire voter les travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres, a assigné le syndicat des copropriétaires et le syndic en réparation du trouble de jouissance correspondant au retard subi dans la mise en location de son local. La cour d'appel a fait droit partiellement à la demande de ce copropriétaire qui a formé un pourvoi en cassation en reprochant à l'arrêt de limiter son indemnisation, alors qu’aucune faute n’avait été retenue à sa charge.

La cour d'appel a d’abord retenu la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi n° 65-557, du 10 juillet 1965 N° Lexbase : L4807AHI, qui, dans la version applicable au moment des désordres en cause, disposait que le syndicat « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes ». Désormais, le texte prévoit la responsabilité du syndicat dès lors que les désordres ont leur origine dans les parties communes.

La cour d'appel a ensuite retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires du fait de l’inertie du syndic.

La responsabilité du syndic peut, en effet, être engagée vis-à-vis du syndicat des copropriétaires sur le fondement contractuel pour des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission. Elle peut l’être également vis-à-vis des copropriétaires sur le fondement délictuel, car il n'y a pas de lien de droit avec eux : les copropriétaires ne sont pas parties au contrat de syndic (Cass. civ. 3, 9 septembre 2021 n° 20-11.743, F-D N° Lexbase : A264244M).

Le syndic n’est pas le préposé du syndicat des copropriétaires, mais est son représentant légal. Il en découle qu’il est un mandataire (même si sa situation est quelque peu différente de celle d’un mandataire classique) et à ce titre, la responsabilité du mandant est engagée pour les fautes commises par le syndic dans l’exercice de ses fonctions (Cass. civ. 3, 15 février 2006 n° 05-11.263 FS-D N° Lexbase : A9890DMA ; Cass. civ. 3, 2 octobre 2012, n° 11-24.200, F-D N° Lexbase : A9759ITM ; Cass. civ. 3, 11 février 2016, n° 14-29.345, F-D N° Lexbase : A0271PLM).

Encore faut-il rapporter la preuve de ce que le syndic a commis une faute (Cass. civ. 3, 22 mars 2018, n° 17-11.449, F-D N° Lexbase : A7959XHA). 

Il est admis que le syndic est tenu d'une obligation de diligence et vigilance qui l'apparente à une obligation de moyen (Cass. civ. 3, 5 octobre 1994, n° 92-19.764 et 92-19.769, P N° Lexbase : A7318ABN ; Cass. civ. 3, 17 avril 2013, n° 11-28.887, FS-D N° Lexbase : A3963KCR).

Ainsi, la Cour de cassation avait déjà retenu la faute du syndic résultant de sa carence dans la prise en charge de travaux urgents (Cass. civ. 3,  24 mars 2015, n° 13-24.791, F-D N° Lexbase : A6738NEB ; Cass. civ. 3, 6 juillet 2017, n° 16-18.950, F-D N° Lexbase : A8345WLN).

La responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic étant établie, les juges du fond apprécient souverainement le montant de l’indemnisation, sous la condition de caractériser un lien de causalité entre les fautes retenues et le préjudice.

En l’espèce, le copropriétaire victime des désordres essayait de faire prendre en charge au titre de son préjudice le temps nécessaire aux travaux de grande ampleur qu’il avait lui-même fait effectuer dans son local. Sur ce point la Cour de cassation approuve la cour d'appel d’avoir écarté ce préjudice dans l’indemnisation allouée. Il n’existait en effet aucun lien de causalité entre la faute imputée au syndic et le retard dû aux travaux privatifs.

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