Le Quotidien du 16 décembre 2019

Le Quotidien

Droit pénal général

[Brèves] Conditions de la demande de réhabilitation : la Chambre criminelle renvoie une QPC

Réf. : Cass. crim., 11 décembre 2019, n° 19-80.031, F-P+B+I (N° Lexbase : A7841Z7K)

Lecture: 4 min

N1582BYA

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par June Perot

Le 18 Décembre 2019

► La Chambre criminelle de la Cour de cassation a décidé de renvoyer la QPC portant sur les articles 785 (N° Lexbase : L4247AZC) et 786, alinéa 1er (N° Lexbase : L3407IQA) du Code de procédure pénale qui subordonnent la recevabilité de la demande en réhabilitation à des exigences de délais cumulées, qui deviennent incompatibles entre elles lorsque la demande concerne un condamné à mort dont la peine a été exécutée (Cass. crim., 11 décembre 2019, n° 19-80.031, F-P+B+I N° Lexbase : A7841Z7K).

La question prioritaire de constitutionnalité était ainsi rédigée : «Les dispositions des articles 785 et 786, alinéa 1er, du Code de procédure pénale, qui font obstacle à une réhabilitation judiciaire consécutive à l’exécution d’une condamnation à la peine de mort, lorsque l’article 133-12 du Code pénal et l’article 782 du Code de procédure pénale prévoient que toute personne condamnée par un tribunal français à une peine criminelle peut bénéficier d’une telle réhabilitation, portent-elles atteinte au principe de nécessité des peines et au principe d’égalité, tels qu’ils sont garantis par les articles 6 et 8 de la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen de 1789 ? ».

Faits. Un homme avait été condamné à mort par un arrêt de la cour d’assises de la Seine, le 6 avril 1957, pour un vol à main armée commis le 25 février 1954 à Paris, suivi du meurtre d'un gardien de la paix. Cette condamnation a été exécutée. Son fils a formé une demande en réhabilitation judiciaire. Par arrêt, la chambre de l’instruction de la cour d’appel de Nîmes, saisie de cette demande, a transmis à la Cour de cassation une question prioritaire de constitutionnalité déposée par le requérant, dans le cadre de cette procédure.

La Haute juridiction retient que, en premier lieu, selon les articles 133-12 du Code pénal (N° Lexbase : L2172AME) et 782 du Code de procédure pénale (N° Lexbase : L4479AZW), toute personne condamnée par un tribunal français à une peine criminelle, correctionnelle ou contraventionnelle peut être réhabilitée. Or, les articles 785 et 786 du Code de procédure pénale subordonnent la recevabilité de la demande en réhabilitation à des exigences de délais cumulées, qui deviennent incompatibles entre elles lorsque la demande concerne un condamné à mort dont la peine a été exécutée. En effet, l’article 785 prévoit que la demande de réhabilitation doit être présentée du vivant du condamné, ou dans l’année de son décès, alors que l’article 786 exige qu’elle soit présentée après un délai de cinq ans, pour les condamnés à une peine criminelle, ce délai partant, pour les peines autres que l’emprisonnement ou l’amende, prononcées à titre de peine principale, à compter de l’expiration de la sanction subie.

En deuxième lieu, le principe constitutionnel d’égalité, posé par l’article 6 de la Déclaration des droits de l’Homme de 1789, ne paraît pas conduire à considérer, de manière évidente, que les condamnés à la peine de mort se trouvent, au regard des autres condamnés à des peines criminelles, dans une situation dont la particularité justifie que la réhabilitation leur soit fermée, une telle différence de traitement avec les autres condamnés à une peine criminelle ne paraissant pas en rapport avec l’objet de la loi qui l’a établie.

En troisième lieu, cette différence de traitement paraît d’autant moins justifiée que l’interdiction constitutionnelle de la peine de mort, résultant de la loi constitutionnelle n° 2007-239 du 23 février 2007 (N° Lexbase : L4655HUX), qui a introduit, dans la Constitution, un article 66-1, aux termes duquel nul ne peut être condamné à la peine de mort, peut être de nature à empêcher que les condamnations à mort soient l’objet d’une restriction, conduisant à rendre impossible leur réhabilitation, ouverte à toutes les autres condamnations criminelles.

La Cour estime donc qu’il convient, en conséquence, de renvoyer la question prioritaire de constitutionnalité susvisée au Conseil constitutionnel (cf. l’Ouvrage «Droit pénal général», l’étude de C. Tzutzuiano sur L'extinction des peines et l'effacement des condamnations, La réhabilitation N° Lexbase : E1787GAG).

newsid:471582

Marchés publics

[Brèves] Fixation par le maître de l’ouvrage des pénalités de retard infligées à un groupement d’entreprises : possibilité de rechercher la responsabilité du mandataire commun en cas de faute dans les indications de répartition

Réf. : CE 2° et 7° ch.-r., 2 décembre 2019, n° 422615, mentionné aux tables du recueil Lebon (N° Lexbase : A6405Z4Y)

Lecture: 3 min

N1551BY4

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par Yann Le Foll

Le 16 Décembre 2019

► Les sociétés membres d'un groupement conjoint peuvent contester l'existence de retards imputables au groupement, ainsi que le principe ou le montant des pénalités de retard qui lui sont infligées par le maître d'ouvrage, dans le cadre du règlement financier de leur part de marché ;

 

 

► elles peuvent, en outre, rechercher la responsabilité du mandataire commun si elles estiment qu'il a commis une faute pour avoir, en application de l'article 20.7 du «CCAG Travaux» (arrêté du 8 septembre 2009, portant approbation du cahier des clauses administratives générales applicables aux marchés publics de travaux), communiqué au maître d'ouvrage des indications erronées, imprécises ou insuffisantes, sous réserve qu'il en soit résulté pour elles un préjudice financier ou économique.

 

 

Ainsi statue le Conseil d'Etat dans un arrêt rendu le 2 décembre 2019 (CE 2° et 7° ch.-r., 2 décembre 2019, n° 422615, mentionné aux tables du recueil Lebon N° Lexbase : A6405Z4Y).

 

 

Rappel. Aux termes des stipulations de l'article 20.7 du cahier des clauses administratives générales (CCAG) Travaux, applicable au marché en litige : "Dans le cas d'entrepreneurs groupés pour lesquels le paiement est effectué à des comptes séparés, les pénalités [...] sont réparties entre les cotraitants conformément aux indications données par le mandataire, sauf stipulations différentes du cahier des clauses administratives particulières. Dans l'attente de ces indications [...] les pénalités sont retenues en totalité au mandataire [...]".

 

 

Il résulte de ces stipulations que, s'il incombe au maître de l'ouvrage de liquider le montant global des pénalités de retard dues par l'ensemble des entreprises, il appartient au seul mandataire commun de répartir entre les entreprises les pénalités dont il fait l'avance jusqu'à ce qu'il ait fourni les indications nécessaires à leur répartition. En cas d'inaction du mandataire commun, le maître de l'ouvrage est tenu de lui imputer la totalité des pénalités. Dans cette hypothèse, sauf s'il est dans l'impossibilité de recouvrer effectivement le montant de ces pénalités sur le mandataire, le maître de l'ouvrage ne peut les imputer à une autre entreprise.

 

 

 

Solution. En jugeant que le maître d'ouvrage, qui a fait usage, en l'espèce, de la "clé de répartition" des pénalités de retard entre membres du groupement conjoint du lot n° 2 fournie par le mandataire commun, était lié par ces indications données en application de l'article 20.7 du CCAG, et que, par suite, la société Giraud-Serin ne pouvait utilement contester, dans le cadre du recours qu'elle avait formé pour établir le solde de sa part de marché, le taux de 78,3 % que le maître d'ouvrage lui avait appliqué conformément à ces indications, la cour administrative d'appel (CAA Bordeaux, 26 juin 2018, n° 16BX01290 N° Lexbase : A6535Z4S) n'a pas commis d'erreur de droit (cf. l'Ouvrage "Marchés publics" N° Lexbase : E2217EQ8).

newsid:471551

Procédures fiscales

[Brèves] Proposition de rectification : précisions dans le cas d’une référence à une précédente proposition de rectification ou une précédente réponse aux observations du contribuable

Réf. : CE 9° et 10° ch.-r., 4 décembre 2019, n° 424178, mentionné aux tables du recueil Lebon (N° Lexbase : A9655Z4D)

Lecture: 2 min

N1520BYX

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par Marie-Claire Sgarra

Le 11 Décembre 2019

L'administration doit indiquer au contribuable, dans la proposition de rectification, les motifs et le montant des rehaussements envisagés, leur fondement légal et la catégorie de revenus dans laquelle ils sont opérés, ainsi que les années d'imposition concernées ;

►Hormis le cas où elle se réfère à un document qu'elle joint à la proposition de rectification ou à la réponse aux observations du contribuable, l'administration peut satisfaire cette obligation en se bornant à se référer aux motifs retenus dans une proposition de rectification, ou une réponse à ses observations, consécutive à un précédent contrôle et qui lui a été régulièrement notifiée, à la condition qu'elle identifie précisément la proposition ou la réponse en cause et que celle-ci soit elle-même suffisamment motivée.

Telle est la solution retenue par le Conseil d’Etat dans un arrêt du 4 décembre 2019 (CE 9° et 10° ch.-r., 4 décembre 2019, n° 424178, mentionné aux tables du recueil Lebon N° Lexbase : A9655Z4D).

En l’espèce, une société a déclaré pour 2010 un crédit d’impôt qu’elle a d’une part imputé sur l’impôt sur les sociétés dû pour l’exercice clos en 2010 et dont elle a d’autre part demandé pour le reliquat, le remboursement. Par une décision du 9 février 2012, réitérée par une décision du 27 février 2012, l’administration fiscale a refusé le remboursement sollicité au motif que les travaux menés par ls société n’étaient pas éligibles au CIR et a en outre, informé la société de l’engagement d’une procédure visant au rappel de la part du CIR imputée sur l’IS dû au titre de l’année 2010. A la suite de la vérification de comptabilité diligentée, l’administration fiscale a adressé à la société une proposition de rectification datée du 9 décembre 2013, laquelle mentionnait le montant du CIR remis en cause ainsi que l’année de la rectification et renvoyait pour les motifs à la décision du 9 février 2012 sans la joindre.

Par suite, en jugeant que la proposition de rectification du 9 décembre 2013 était suffisamment motivée par la seule référence à la décision du 9 février 2012 qui n'était pas jointe, la cour a commis une erreur de droit.

newsid:471520

Rémunération

[Brèves] Reprise de l’activité par une personne morale de droit public dans le cadre d’un service public administratif du personnel salarié d’une personne morale de droit privé exerçant une activité économique : précisions sur le maintien du salaire

Réf. : CE 3° et 8° ch.-r., 2 décembre 2019, n° 421715, mentionné aux tables du recueil Lebon (N° Lexbase : A6403Z4W)

Lecture: 3 min

N1517BYT

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par Charlotte Moronval

Le 11 Décembre 2019

► En écartant, en l'absence même de toute disposition législative ou réglementaire contraire, la reprise des clauses du contrat dont le salarié transféré était titulaire relatives à la rémunération, lorsque celles-ci ne sont pas conformes aux «conditions générales de rémunération et d'emploi des agents non titulaires de la personne publique», le législateur n'a pas entendu autoriser la personne publique concernée à proposer aux intéressés une rémunération inférieure à celle dont ils bénéficiaient auparavant au seul motif que celle-ci dépasserait, à niveaux de responsabilité et de qualification équivalents, celle des agents en fonctions dans l'organisme d'accueil à la date du transfert ;

en revanche, ces dispositions font obstacle à ce que soient reprises, dans le contrat de droit public proposé au salarié transféré, des clauses impliquant une rémunération dont le niveau, même corrigé de l'ancienneté, excèderait manifestement celui que prévoient les règles générales fixées, le cas échéant, pour la rémunération de ses agents non titulaires ;

en l'absence de telles règles au sein d'une collectivité territoriale, la reprise de la rémunération antérieure n'est en tout état de cause légalement possible que si elle peut être regardée comme n'excédant pas manifestement la rémunération que, dans le droit commun, il appartiendrait à l'autorité administrative compétente de fixer, sous le contrôle du juge, en tenant compte, notamment, des fonctions occupées par l'agent non titulaire, de sa qualification et de la rémunération des agents de l'Etat de qualification équivalente exerçant des fonctions analogues ;

pour l'application de ces dispositions, la rémunération antérieure et la rémunération proposée doivent être comparées en prenant en considération, pour leurs montants bruts, les salaires ainsi que les primes éventuellement accordées à l'agent et liées à l'exercice normal des fonctions, dans le cadre de son ancien comme de son nouveau contrat.

Telle est la solution retenue par le Conseil d’Etat dans un arrêt rendu le 2 décembre 2019 (CE 3° et 8° ch.-r., 2 décembre 2019, n° 421715, mentionné aux tables du recueil Lebon N° Lexbase : A6403Z4W).

En l’espèce, une agent est employée comme animatrice par une association qui est reprise en régie par le CCAS d’Hyères. La requérante, qui se voit recrutée en CDI de droit public, conteste les conditions de continuité de son contrat de travail et notamment ses nouvelles modalités de rémunération. Son nouvel employeur refusant de les modifier, elle saisit la juridiction administrative d’où le présent contentieux né devant la juridiction administrative.

Enonçant la solution susvisée, les Hauts magistrats estiment qu’en comparant le montant net de la rémunération perçue par l’agent au mois de décembre 2011 dans le cadre de son ancien contrat avec le montant net de la rémunération qu'elle a perçue en janvier 2012 en qualité d'agent du centre communal d'action sociale et en jugeant que les différences de rémunération brute sont sans incidence sur l'appréciation du caractère équivalent des rémunérations en cause, la cour administrative d'appel de Marseille (CAA Marseille, 24 avril 2018, n° 15MA02802 N° Lexbase : A9932XMS) a commis une erreur de droit (sur Le cas particulier de l'application de la règle du maintien légal des contrats de travail à une personne publique, cf. l’Ouvrage «Droit du travail» N° Lexbase : E3933ETT).

newsid:471517

Retraite

[Brèves] Non-conformité au Règlement européen de la législation espagnole prenant en compte uniquement la pension acquise au sein de cet Etat membre excluant du montant de la pension à percevoir la pension acquise dans un autre Etat membre

Réf. : CJUE, 5 décembre 2019, aff. C-398/18 (N° Lexbase : A9846Z4G)

Lecture: 2 min

N1552BY7

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par Laïla Bedja

Le 11 Décembre 2019

► L'article 5, sous a), du Règlement (CE) n° 883/2004 du Parlement européen et du Conseil, du 29 avril 2004, portant sur la coordination des systèmes de Sécurité sociale (N° Lexbase : L7666HT4), doit être interprété en ce sens qu'il s'oppose à la législation d'un Etat membre qui impose, comme condition d'éligibilité d'un travailleur à une pension de retraite anticipée, que le montant de la pension à percevoir soit supérieur au montant minimum de pension que ce travailleur serait en droit de recevoir à l'âge légal de la retraite en vertu de cette législation, la notion de «pension à percevoir» étant entendue comme visant la pension à la charge de ce seul Etat membre, à l'exclusion de la pension que ledit travailleur pourrait percevoir au titre de prestations équivalentes à la charge d'un ou de plusieurs autres Etats membres.

Telle est la solution retenue par la Cour de justice de l’Union européenne dans un arrêt rendu le 5 décembre 2019 (CJUE, 5 décembre 2019, aff. C-398/18 N° Lexbase : A9846Z4G).

En l’espèce, la saisine de la CJUE fait suite à deux litiges opposant deux ressortissants espagnols à l’Institut national de la Sécurité sociale d’Espagne (INSS), au sujet du rejet de leur demande visant à percevoir une pension de retraite anticipée. Dans les deux litiges, les ressortissants justifiaient de périodes de cotisation en Espagne et en Allemagne.

Les pensions demandées ont été refusées au motif que leur montant n'atteint pas celui de la pension mensuelle minimum correspondant à la situation familiale des requérants au principal à leur 65ème anniversaire. A la suite de réclamations de la part des intéressés, l'INSS a confirmé ces refus.

Au cours des litiges, le Tribunal Superior de Justicia de Galicia (Cour supérieure de justice de Galice) a décidé de surseoir à statuer et de poser à la Cour la question préjudicielle suivante : «L'article 48 TFUE (N° Lexbase : L2696IPK) doit-il être interprété en ce sens qu'il s'oppose à une législation nationale qui impose comme condition d'éligibilité à une pension de retraite anticipée que le montant de la pension à percevoir soit supérieur au montant minimum de pension que l'intéressé serait en droit de recevoir en vertu de cette même législation nationale, la notion de «pension à percevoir» étant entendue comme renvoyant à la pension effective à la charge du seul Etat membre compétent (en l'espèce, le Royaume d'Espagne), sans prendre également en compte la pension effective que l'intéressé pourrait percevoir au titre de prestations de même nature à la charge d'un ou de plusieurs autres Etats membres ?».

Par la solution précitée, la Cour répond à la question.

newsid:471552

Sociétés

[Brèves] Rappel : l’action ut singuli n’est pas ouverte contre le liquidateur amiable

Réf. : Cass. civ. 3, 5 décembre 2019, n° 18-26.102, FS-P+B+I (N° Lexbase : A9840Z49)

Lecture: 4 min

N1554BY9

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par Vincent Téchené

Le 11 Décembre 2019

► L’action ut singuli n’est ouverte, par l’article 1843-5 du Code civil (N° Lexbase : L2019ABE), qu’à l’encontre des gérants, de sorte que l’action contre le liquidateur est irrecevable.

Tel est le principal enseignement d’un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 5 décembre 2019 (Cass. civ. 3, 5 décembre 2019, n° 18-26.102, FS-P+B+I N° Lexbase : A9840Z49).

L’affaire. L’assemblée générale d’une SCI a désigné un liquidateur. Après le décès de celui-ci, l’assemblée générale a procédé à son remplacement. De nombreuses procédures ont opposé une associée à la SCI ou à ses associés ou à des ayants-droit. Un expert ayant pour mission d’examiner la comptabilité de la SCI, son actif et son passif afin de dégager le boni de liquidation revenant à chaque associé a été désigné par ordonnance. L’associée a assigné le «nouveau» liquidateur amiable et les ayants-droit de ses coassociés, aux fins de voir prononcer la clôture des opérations de liquidation et désigner un administrateur judiciaire, ordonner la nullité d’un acte de vente par la SCI à l’un des associés, désigner un expert aux fins d’évaluer le préjudice subi par la SCI et par elle du fait de certaines ventes ou actes et de condamner le liquidateur et les autres associés de la SCI à restituer les sommes prélevées à leur profit. La cour d’appel ayant rejeté ses demandes, la demanderesse a formé un pourvoi en cassation.  

La décision. La Cour de cassation rejette le pourvoi.

Concernant l’action sociale ut singuli, la Haute juridiction énonçant la solution précitée, approuve l’arrêt d’appel.
Par ailleurs on relèvera que, pour la Cour de cassation, en retenant qu’il résultait du procès-verbal de délibération du 28 février 1974 que la collectivité des associés avait désigné le premier liquidateur en lui conférant la mission de procéder aux ventes des appartements restant à vendre, que les associés avaient ainsi décidé, conformément aux statuts, du mode de réalisation de l’actif social lors de la liquidation de la SCI et qu’il ne pouvait donc être reproché aux liquidateurs successifs d’avoir procédé à la vente des actifs immobiliers de la société sans avoir préalablement obtenu l’accord des associés, la cour d’appel n’a dénaturé ni la délibération ni les statuts.

Précisions. La Chambre commerciale de la Cour de cassation avait consacré, pour la première fois dans un arrêt du 21 juin 2016 (Cass. com., 21 juin 2016, n° 14-26.370, FS-P+B N° Lexbase : A2399RUE ; lire Ch. Lebel N° Lexbase : N3778BWT), qu’un associé de SARL ne peut pas, au nom de la société, agir en responsabilité contre le liquidateur amiable (C. com., art. L. 223-22, al. 3 N° Lexbase : L5847AIE). La Haute juridiction avait alors mis un terme à une divergence entre les juges du fond (CA Versailles, 19 février 1992, n° 9581/91 N° Lexbase : A3258A4G, déclarant irrecevable l'action contre le liquidateur ; CA Paris, Pôle 5, 9ème ch., 11 septembre 2014 n° 13/13435 N° Lexbase : A3893MW4, déclarant, au contraire, l'action recevable). Il pouvait alors être légitimement considéré que cette solution devait être étendue aux autres formes sociales, l'action sociale ut singuli ne pouvant y être exercée qu'à l'encontre des dirigeants (C. civ., art. 1843-5, al. 1er, pour le gérant de société civile, de SNC de SCS ; C. com. art. L. 225-252 N° Lexbase : L6123AIM, pour les administrateurs, directeurs généraux et membres du directoire de SA, les gérants de SCA, les dirigeants de SAS et de SE). L’arrêt rapporté de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, reprenant la solution en ce qui concerne une société civile, confirme donc bien qu’elle doit s’appliquer à toutes les formes de sociétés (cf. l’Encyclopédie «Droit des sociétés» N° Lexbase : E0029A8L et N° Lexbase : E9008AKT).

newsid:471554

Urbanisme

[Brèves] Implantation d'antennes de radiotéléphonie mobile : légalité de la dérogation à la possibilité de retirer une décision de non-opposition à une déclaration préalable

Réf. : CE 2° et 7° ch.-r., 11 décembre 2019, n° 434741, mentionné aux tables du recueil Lebon (N° Lexbase : A7853Z7Y)

Lecture: 2 min

N1589BYI

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par Yann Le Foll

Le 18 Décembre 2019

► Les dispositions légales dérogeant, à titre expérimental et jusqu'au 31 décembre 2022, pour les décisions concernant l'implantation d'antennes de radiotéléphonie mobile, aux dispositions du Code de l'urbanisme qui permettent de retirer une décision de non-opposition à une déclaration préalable à la condition qu'elle soit illégale et que le retrait intervienne dans le délai de trois mois suivant la date de cette décision ne sont pas contraires au principe d’égalité.

Telle est la solution dégagée par le Conseil d'Etat dans un arrêt rendu le 11 décembre 2019 (CE 2° et 7° ch.-r., 11 décembre 2019, n° 434741, mentionné aux tables du recueil Lebon N° Lexbase : A7853Z7Y). 

Faits. Une question prioritaire de constitutionnalité était dirigée contre l'article 222 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (N° Lexbase : L8700LM8), prévoyant, à titre expérimental, que "les décisions d'urbanisme autorisant ou ne s'opposant pas à l'implantation d'antennes de radiotéléphonie mobile avec leurs systèmes d'accroche et leurs locaux et installations techniques ne peuvent pas être retirées". Il déroge donc aux dispositions de l'article L. 424-5 du Code de l'urbanisme (N° Lexbase : L9996LM8), qui permettent de retirer une décision de non-opposition à une déclaration préalable à la condition qu'elle soit illégale et que le retrait intervienne dans le délai de trois mois suivant la date de cette décision. 

Rappel. Le principe d'égalité ne s'oppose ni à ce que le législateur règle de façon différente des situations différentes, ni à ce qu'il déroge à l'égalité pour des raisons d'intérêt général, pourvu que, dans l'un et l'autre cas, la différence de traitement qui en résulte soit en rapport direct avec l'objet de la loi qui l'établit (Cons. const., décision n° 96-375 DC du 9 avril 1996 N° Lexbase : A8342ACX).

Solution. En adoptant ces dispositions, le législateur a entendu tenir compte de l'intérêt général qui s'attache à la couverture rapide de l'ensemble du territoire par les réseaux de téléphonie mobile à haut débit et à très haut débit. La différence de traitement, résultant des dispositions critiquées, entre les installateurs d'antennes de radiotéléphonie mobile et ceux d'autres équipements tels que les parcs photovoltaïques et les éoliennes, est en rapport direct avec l'objet de la loi qui l'établit et n'est, ainsi, pas contraire au principe d'égalité. Il en résulte la solution précitée.

newsid:471589

Vente d'immeubles

[Brèves] Responsabilité contractuelle de l’agent immobilier envers le vendeur d’un bien immobilier pour s’être abstenu de lui conseiller de prendre des garanties et de le mettre en garde contre l’insolvabilité de l’acquéreur

Réf. : Cass. civ. 1, 11 décembre 2019, n° 18-24.381, F-P+B+I (N° Lexbase : A9954Z7S)

Lecture: 2 min

N1584BYC

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par Manon Rouanne

Le 18 Décembre 2019

► Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, manque à ses obligations contractuelles de nature à engager sa responsabilité civile à l’égard du vendeur, l’agent immobilier qui s’est abstenu d’avoir conseillé, à celui-ci, de prendre des garanties ou de l’avoir mis en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur qui leur avait été présenté.

Telles sont les obligations contractuelles mise à la charge de l’agent immobilier par la première chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt en date 11 décembre 2019 et dont le manquement engage la responsabilité civile de ce professionnel (Cass. civ. 1, 11 décembre 2019, n° 18-24.381, F-P+B+I N° Lexbase : A9954Z7S).

En l’espèce, pour vendre un bien immobilier, son propriétaire a donné mandat, à un agent immobilier, de le vendre à un prix déterminé, moyennant une rémunération. Par l’intermédiaire de cet agent immobilier, le vendeur a conclu une promesse synallagmatique de vente avec l’acquéreur, lequel a, alors, déclaré ne pas avoir à recourir à un emprunt pour acquérir le bien. Au jour de la réitération de la vente par la conclusion de l’acte authentique, l’acquéreur ne s’est pas présenté mais s’est engagé, dès le lendemain, à indemniser le vendeur et à verser à l’agent immobilier sa rémunération. Cet engagement étant resté sans effet, le vendeur a engagé une action en responsabilité à la fois contre l’acquéreur et contre l’agent immobilier afin d’obtenir la réparation de son préjudice.

Rejetant la responsabilité de l’agent immobilier, la cour d’appel (CA Amiens, 13 septembre 2018, n° 17/00266 N° Lexbase : A8040X4K) a considéré que ce professionnel n’a pas manqué à ses obligations contractuelles dans la mesure où, d’une part, l’ensemble des éléments relatifs à la situation de l’acheteur figurait dans la promesse de vente, de sorte que le vendeur en avait connaissance et l’avait accepté et était libre de ne pas conclure l’avant-contrat s’il estimait que les garanties offertes n’étaient pas suffisantes et, d’autre part, l’agent immobilier ne disposait pas de moyens supplémentaires pour apprécier la solvabilité réelle du candidat acquéreur.

Ne suivant pas l’argumentaire développé par les juges du fond pour exonérer l’agent immobilier de sa responsabilité, la Cour de cassation casse l’arrêt rendu par la cour d’appel au motif, qu’en n’ayant pas conseillé au vendeur de prendre des garanties ou en s’étant abstenu de le mettre en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur qui leur avait été présenté, l’agent immobilier a manqué à ses obligations contractuelles et engage, ainsi, sa responsabilité envers le vendeur.

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