Il résulte de la combinaison des articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (
N° Lexbase : L7536AIX), et 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 (
N° Lexbase : L8042AIP), textes d'ordre public, que l'agent immobilier ne peut réclamer une commission ou une rémunération à l'occasion d'une opération visée à l'article 1er de la loi d'une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties ; si, par une convention ultérieure, les parties peuvent s'engager à rémunérer les services de l'agent immobilier, cette convention n'est valable que si elle est postérieure à la vente régulièrement conclue. Telle est la solution d'un arrêt rendu par la Cour de cassation le 24 avril 2013 (Cass. civ. 1, 24 avril 2013, n° 11.26.876, F-P+B+I
N° Lexbase : A5204KCQ). En l'espèce, en vertu d'un mandat non exclusif de vente donné par la société P., prévoyant que la rémunération du mandataire, forfaitairement fixée à 25 000 euros, serait à la charge du vendeur, une agence immobilière, avait négocié la vente d'un terrain à bâtir au profit de M. X et Mme Y. Aux termes de la promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives conclue le 21 décembre 2004, ces derniers s'étaient portés acquéreurs du terrain, la commission étant mise à la charge de l'acquéreur , puis, par acte unilatéral du même jour, s'étaient reconnus débiteurs envers l'agence d'une somme de 25 000 euros. Après que le terrain eut été vendu par acte authentique, en 2006, à une SCI ayant pour gérant M. X, l'agence, estimant que l'opération avait été effectivement conclue, avait assigné M. X et Mme Y en paiement de la commission. Pour faire droit à la demande, la cour d'appel avait retenu que ces derniers avaient stipulé pour autrui en faveur de l'agence en s'engageant à régler sa rémunération dans le compromis de 2004, stipulation à l'exécution de laquelle ni les dispositions de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1979, ni celles de l'article 73 de son décret d'application ne font obstacle ; elle avait ajouté qu'étant des tiers par rapport au mandat de vente consenti à l'agence, les stipulants ne pouvaient se prévaloir du non-respect de l'article 6 de la loi pour échapper à leurs obligations, et que si l'article 73 du décret prescrit que l'agent immobilier ne peut recevoir de commissions ou de rémunérations d'une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties, le compromis , qui renfermait cet engagement, mettait précisément le paiement de la commission à la charge de l'acquéreur. A tort, selon la Haute juridiction, dès lors que le mandat de vente mettait la commission à la charge du vendeur, ce dont il résultait qu'à défaut d'identité du redevable désigné dans le mandat d'entremise et dans l'acte constatant l'engagement des parties, les acquéreurs ne pouvaient valablement s'engager à rémunérer les services de l'agence que par un engagement postérieur à la réitération authentique de la vente.
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