Par un arrêt rendu le 3 novembre 2011, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte des précisions intéressantes concernant la charge de la preuve quant à la satisfaction de l'obligation de transmission de documents par l'ancien syndic au nouveau syndic, permettant de fixer une jurisprudence jusque-là fluctuante (Cass. civ. 3, 3 novembre 2011, n° 10-21.009, FS-P+B
N° Lexbase : A5242HZ8). Selon la Haute juridiction, la cour d'appel a exactement retenu que la remise des documents et archives de la copropriété prévue par l'article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (
N° Lexbase : L4815AHS) supposait que l'ancien syndic adresse au nouveau syndic les documents considérés, qui sont portables ; par ailleurs, ayant relevé que la lecture des bordereaux de remise établis les 3 et 28 septembre 2007 démontrait que M. O. n'avait pas satisfait à son obligation, que celui-ci ne contestait ni avoir mandaté des entreprises pour accomplir des travaux d'entretien réguliers et qu'il était nécessairement en possession des clés permettant l'accès aux parties communes et d'une liste permettant de les identifier, ni avoir fait sommation de procéder à une levée des réserves et qu'il avait donc été en possession des documents relatifs à la construction et à la conformité de l'immeuble qu'il avait, en tant que premier syndic, vocation à détenir et que tous ces éléments étaient nécessaires à la vie du syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a pu, sans inverser la charge de la preuve, retenir que M. O., qui ne pouvait pour s'affranchir de son obligation, sans pour autant le démontrer, se contenter d'affirmer qu'il n'était pas en possession de ces documents ou que ceux-ci étaient détenus par un tiers auquel cas il lui appartenait, si nécessaire, de les réclamer, n'avait pas satisfait à ses obligations. La solution semble désormais bien claire. On rappellera que la Cour de cassation, dans un arrêt en date du 5 décembre 2007, avait retenu qu'il appartient à l'ancien syndic de démontrer qu'il n'a jamais été en possession des pièces réclamées par son successeur (Cass. civ. 3, 5 décembre 2007, n° 06-11.564, FS-D
N° Lexbase : A0292D39). Un arrêt en date du 14 janvier 2009 apparaissait, en revanche, plus favorable à l'ancien syndic (Cass. civ. 3, 14 janvier 2009, n° 05-11.985, FS-D
N° Lexbase : A3367ECP ; il ressort de cette décision que le syndic ne peut être tenu à transmission quand, en l'absence de faute, il certifie que les pièces sont introuvables et qu'il ne peut plus les retrouver). Mais, dans un arrêt du 29 mars 2011, la Cour de cassation semble revenir à la solution admise en 2007, en retenant qu'il appartient à l'ancien syndic de démontrer qu'il a remis l'ensemble des documents et fonds qu'il détenait pour le syndicat de copropriétaires (Cass. civ. 3, 29 mars 2011, n° 10-14.159, F-D
N° Lexbase : A4016HMP). Cette solution est aujourd'hui confirmée par un arrêt promis aux honneurs du bulletin.
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