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N1812BM3
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par Julien Prigent, Avocat à la cour d'appel de Paris, Directeur scientifique de l'Encyclopédie "Baux commerciaux"
le 07 Octobre 2010
Les dispositions de l'article L. 145-41 du Code de commerce (N° Lexbase : L5769AII) concernent exclusivement la résiliation du bail pour manquement à une obligation contractuelle.
En l'espèce, par acte du 20 janvier 2003, avaient été donnés à bail des locaux à usage commercial. L'article 19 de ce bail stipulait, par dérogation aux dispositions de l'article 1722 du Code civil (N° Lexbase : L1844ABW), que "si les locaux viennent à être détruits en partie par cas fortuit indépendant de la volonté du bailleur, la présente location sera obligatoirement résiliée de plein droit et sans aucune indemnité, le preneur renonçant expressément à se maintenir dans les lieux loués moyennant une diminution du loyer". Le 11 juin 2004, un incendie avait détruit une grande partie des locaux loués. A la suite de ce sinistre, le preneur avait assigné le bailleur pour obtenir une réduction du loyer jusqu'à réception des travaux de remise en état lui incombant. Le bailleur avait demandé reconventionnellement que soit constatée la résiliation de plein droit du bail par application de la clause précitée et que soit ordonnée l'expulsion du locataire.
Le preneur reprochait aux juges du fond d'avoir constaté cette résiliation alors qu'aucun commandement préalable ne lui avait été signifié.
En effet, aux termes de l'article L. 145-41 du Code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux". Ces dispositions visent à tempérer la radicalité des effets des clauses résolutoires insérées dans les baux qui, à défaut de telles dispositions, permettraient de résilier un bail commercial dès le premier manquement du preneur à ses obligations. En effet, le preneur disposera d'un délai d'un mois pour lui permettre de régulariser la situation. A défaut de délivrance d'un commandement préalable, la résiliation par l'effet de la clause résolutoire ne pourra pas être constatée (Cass. civ. 3, 20 février 1991, n° 89-18.212, M. Armand de Bluts c/ Mme Marcelle Mandron N° Lexbase : A9598ATN).
Le but de l'exigence d'un commandement préalable, à savoir permettre au preneur de régulariser la situation puisque l'article L. 145-41 du Code de commerce précise que la résiliation ne peut avoir lieu que si le commandement est resté infructueux, permet également de déterminer les limites de cette exigence. En effet, et comme l'affirme la Cour de cassation dans l'arrêt rapporté, cette exigence ne se justifie qu'autant qu'est en cause un manquement contractuel. En ce sens, les dispositions du dernier alinéa de l'article L. 145-41 du Code de commerce, qui permettent au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire, subordonnent l'absence de résiliation à la "libération" du preneur dans les conditions fixées par le juge, exprimant ainsi le lien étroit et indissociable qui existe entre ces dispositions et un manquement du preneur.
La décision commentée doit donc être pleinement approuvée. Le bail étant résilié de plein droit en raison de la destruction, partielle, des locaux, aucun commandement préalable n'était nécessaire. Un commandement aurait été vain puisque les locaux avaient été détruits par un cas fortuit et non en raison d'une faute du preneur. Un commandement aurait supposé au préalable une infraction, inexistante en l'espèce, et auquel en conséquence il ne pouvait a fortiori être remédié.
L'approche téléologique des dispositions imposant un commandement préalable afin d'en déterminer le champ d'application connaît, néanmoins, ses limites. En effet, elle pourrait conduire à soutenir qu'un commandement préalable n'est pas nécessaire lorsque l'infraction n'est pas régularisable. Ce n'est, toutefois, pas le sens de la jurisprudence actuelle. La Cour de cassation a, en effet, à maintes reprises, affirmé l'exigence d'un commandement alors même que l'infraction n'est pas régularisable, telle, par exemple, l'absence de convocation du bailleur à concourir à un acte de cession du droit au bail, exigence qui peut être stipulée au contrat (Cass. civ. 3, 19 avril 2005, n° 03-21.202, F-D N° Lexbase : A9636DHD ; Cass. civ. 3, 30 mai 1996, n° 93-17.201, Epoux Boulmier c/ Société Croquemitoufle et autres N° Lexbase : A9379ABY).
En résumé, le bailleur qui souhaite obtenir la résiliation de plein droit du bail en application d'une clause stipulée à ce dernier devra délivrer un commandement préalable lorsque cette résiliation est fondée sur un manquement contractuel, pour tout manquement contractuel, qu'il soit ou non régularisable, mais seulement en présence d'un manquement contractuel.
En présence d'un bail commercial portant sur des locaux dont une partie est désignée comme correspondant à des locaux d'habitation, pèse sur le bailleur une obligation de délivrer un logement décent si le preneur a son habitation principale dans ces locaux.
En l'espèce, un preneur avait acquis, le 8 septembre 1989, un fonds de commerce de boulangerie exploité dans des locaux commerciaux donnés à bail. Il avait assigné le bailleur aux fins, notamment, de le voir condamner à exécuter dans les lieux donnés à bail servant à l'habitation principale du preneur des travaux permettant l'installation des éléments d'équipement et de confort visés à l'article 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (N° Lexbase : L4298A3L). Les juges du fond ayant accueilli sa demande, le bailleur s'est pourvu en cassation.
L'article 1719 du Code civil (N° Lexbase : L1841ABS) dispose, en effet, que "le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière [...] de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent", les caractéristiques du logement décent étant édictées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.
Le bailleur avait soulevé trois arguments qui, selon lui, devaient conduire à la mise à l'écart de l'obligation de délivrer un logement décent.
Il invoquait, tout d'abord, que le preneur n'avait pas son habitation principale dans les locaux loués. Il n'est guère contestable, en effet, que, dans ce cas, l'obligation de délivrer un logement décent n'aurait pas eu à s'appliquer, l'article 1719 du Code civil visant expressément l'habitation principale du preneur. Sur ce point, la Cour de cassation se retranche derrière le pouvoir souverain des juges du fond qui avaient constaté que le preneur y avait bien son habitation principale.
Le bailleur prétendait également que l'exigence d'un logement décent ne s'appliquait pas à un "bail commercial". Il est vrai que le bail mixte à usage commercial et d'habitation a été qualifié de "commercial" pour le tout (en ce sens, Cass. civ. 3, 13 juin 1968, n° 66-12.134, Epoux Boireau c/ Dudognon N° Lexbase : A1000AUL ; Cass. civ. 3, 16 octobre 1974, n° 73-13.720, Epoux Bosc c/ Epoux Tournier N° Lexbase : A7067AGT ; Cass. civ. 3, 1er octobre 1997, n° 95-14.322, Etablissement Belmont Voyages Marco Polo c/ Madame Mazo N° Lexbase : A1844ACB). Il pouvait donc être soutenu que des dispositions relatives aux locaux loués à l'usage d'habitation ne devraient pas s'appliquer à un tel bail. L'argument n'est toutefois guère pertinent car à partir du moment où une partie des locaux est à usage d'habitation, il est difficile d'exclure l'application de l'article 1719 du Code civil, ressortissant du droit commun du bail, si le preneur y a son habitation principale : ubi lex distinguit, nec nos distinguere debemus. L'arrêt rapporté confirme, s'il en était besoin, que l'exigence d'un logement décent s'applique à un bail mixte à usage commercial et d'habitation, pour la partie destinée à cette dernière et s'il s'agit de l'habitation principale du preneur.
La véritable question en l'espèce était celle posée dans la deuxième branche du moyen. Le bailleur y soutenait, en substance, que le bail était "purement" commercial, tout d'abord parce qu'il avait reçu cette qualification (et non celle de bail mixte) et, ensuite, parce que la destination des locaux était commerciale sans qu'il ait été expressément stipulé qu'une partie des locaux serait à usage d'habitation. Il importerait peu, selon ce raisonnement, qu'une partie des locaux puisse être désignée comme des locaux à usage d'habitation (appartement, salon, etc.). Dès lors que les locaux seraient effectivement à destination commerciale pour le tout, l'usage d'habitation serait contraire à la destination du bail et il serait difficilement imaginable que le preneur puisse invoquer le bénéficie d'un droit découlant d'une infraction contractuelle.
La question est celle du conflit entre la destination du bail et la désignation des locaux sur laquelle la jurisprudence a déjà eu l'occasion de se prononcer. Il avait ainsi été jugé qu'en présence d'un bail dont l'assiette était constituée d'une boutique et d'un "logement" au premier étage, l'ensemble des locaux était à usage commercial car "aucune interdiction quant à l'utilisation du local du premier étage pour l'exercice de l'activité commerciale" n'était stipulée (Cass. civ. 3, 17 novembre 1998, n° 97-15.301, M. Jean-Pierre, Paul Pomier et autres c/ M. Armand, Raymond Bentat N° Lexbase : A0632CWC ; voir, également en ce sens, Cass. civ. 3, 4 mars 2008, n° 07-13.881, F-D N° Lexbase : A3354D7D). Il avait été également affirmé que la "simple désignation des lieux ne suffisait pas à contredire le caractère professionnel du bail" (Cass. civ. 3, 6 décembre 1995, n° 94-13.195, M. Henry Duc Dodon c/ M. Joseph Aloth et autres N° Lexbase : A8359CNW).
Le conflit entre destination et désignation semblait en conséquence tranché en faveur de la destination, encore qu'aux termes des arrêts précités du 17 novembre 1998 et 4 mars 2008, il soit simplement affirmé que le locataire a la faculté d'utiliser la partie des locaux dont la désignation pouvait laisser entendre qu'il s'agissait de la partie "habitation". Il ne saurait être conclu, à partir de ces seules décisions, que le preneur aurait l'interdiction de les utiliser pour son habitation.
L'arrêt rapporté semble, implicitement, trancher le conflit destination/désignation dans un sens différent puisqu'il approuve les juges du fond d'avoir retenu que le bailleur était tenu de délivrer un logement décent en relevant que le bail était commercial, tout en reprenant la clause de désignation, et que le preneur y avait son habitation principale. En conséquence, la Cour de cassation semble avoir retenu implicitement que le preneur pouvait affecter une partie des locaux à un usage d'habitation, cet usage de fait par le preneur ne pouvant avoir en lui-même valeur de destination contractuelle, il faudrait en conclure qu'en présence d'un bail commercial comportant des locaux dont une partie est désignée comme un logement d'habitation, ces derniers peuvent être utilisés à un tel usage. Certes, la question n'était pas posée directement à la Haute juridiction de savoir si le preneur commettait ou non une infraction aux stipulations du bail dans ce cas. Il semble, toutefois, difficile de faire peser sur une partie à un contrat une obligation dont la naissance aurait pour origine un manquement contractuel de l'autre partie.
Il ressort, enfin, de cet arrêt que le preneur est bien fondé à réclamer des dommages et intérêts en cas de violation par le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent, même s'il n'a pas préalablement demandé une remise en conformité des locaux.
L'application des règles relatives au logement d'habitation en présence d'un bail à usage mixte, commercial et d'habitation, s'est également posée en matière d'expulsion.
Le commandement de quitter les lieux qui ne répond pas aux exigences de forme prescrites par l'article 195 du décret du 31 juillet 1992 (N° Lexbase : L4362GL7) est affecté d'un vice de forme. En conséquence, la nullité qui découle de ce vice de forme est, en application de l'article 114 du Code de procédure civile (N° Lexbase : L1950ADL), subordonnée à la preuve de l'existence d'un grief. Ces règles sont applicables en présence d'un bail mixte à usage commercial et d'habitation.
En l'espèce, des locaux à usage commercial et d'habitation avaient été donnés à bail. Se prévalant d'un arrêt ayant constaté la résiliation de ce bail et autorisé l'expulsion du preneur, le bailleur avait fait délivrer à celui-ci un commandement de quitter les lieux. Le preneur avait alors saisi le juge de l'exécution en vue d'obtenir l'annulation de ce commandement et, subsidiairement, avait sollicité un sursis à statuer ainsi que l'octroi de délais.
Il invoquait le non-respect des dispositions de l'article 195 du décret du 31 juillet 1992 qui disposent que "lorsque l'expulsion porte sur un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, le commandement d'avoir à libérer les locaux contient, à peine de nullité, en plus des mentions prévues à l'article 194 (N° Lexbase : L4360GL3), la reproduction de l'article 62 de la loi du 9 juillet 1991 (N° Lexbase : L4664AH9) et celle des articles L. 613-1 (N° Lexbase : L2710IDQ) à L. 613-5 du Code de la construction et de l'habitation".
L'article 194 du décret du 31 juillet 1992 précise que le commandement, qui doit prendre la forme d'un acte d'huissier de justice signifié à la personne, doit contenir :
- l'indication du titre exécutoire en vertu duquel l'expulsion est poursuivie ;
- la désignation de la juridiction devant laquelle peuvent être portées les demandes de délais et toutes contestations relatives à l'exécution des opérations d'expulsion ;
- l'indication de la date à partir de laquelle les locaux devront être libérés ;
- et l'avertissement qu'à compter de cette date il pourra être procédé à l'expulsion forcée du débiteur ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef.
L'article 62 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 (N° Lexbase : L4664AH9) dispose, notamment et sauf exception, que lorsque "l'expulsion porte sur un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef", elle ne peut avoir qu'à l'expiration d'un délai de deux mois.
Enfin, les dispositions des articles L. 613-1 à L. 613-5 du Code de la construction et de l'habitation autorisent, à certaines conditions, l'octroi judiciaire de délais de grâce pour quitter les locaux. Ces dispositions doivent apparaître au commandement de quitter les lieux afin d'informer le preneur de la gravité des conséquences d'un tel acte et des recours dont il dispose.
L'arrêt rapporté rappelle que le non-respect de ces prescriptions est une nullité de forme qui n'est sanctionnée qu'à la condition que l'omission ait causé un grief à la personne expulsée, conformément à l'article 114 du Code de procédure civile (voir, déjà en ce sens, Cass. civ. 2, 13 juillet 2006, n° 04-13.248, FS-P+B N° Lexbase : A4274DQD). Ce grief pourrait, par exemple, résider dans la méconnaissance du destinataire du commandement des recours dont il disposait et qui aurait pu faire obstacle à l'expulsion... Il est vrai, toutefois, que ce grief ne serait avéré qu'une fois l'expulsion effectuée, auquel cas, l'utilité d'un tel recours pourrait être discutable.
L'autre intérêt de cette décision est qu'elle a été rendue dans une espèce où le bail portait sur des locaux à usage commercial et d'habitation. Même si la question n'avait pas été posée directement à la Cour de cassation, cet arrêt fait une application des dispositions de l'article 195 du décret du 31 juillet 1992 lorsque l'occupation résultait d'un tel bail, dans la mesure où elles concernent, fusse partiellement, un "local affecté à l'habitation principale".
En conséquence, et bien qu'un bail mixte à usage commercial et d'habitation soit commercial au regard du statut locatif le régissant (voir, par exemple, Cass. civ. 3, 1er octobre 1997, n° 95-14.322, préc.), les dispositions relatives à l'expulsion de locaux à usage d'habitation qui sont inclus dans son assiette peuvent être applicables dès lors que le preneur y a son habitation principale.
Concernant l'expulsion, il doit être rappelé également que l'occupant de locaux commerciaux, même en l'absence de partie à usage d'habitation, peut se voir accorder un délai de grâce sur le fondement des articles L. 613-1 et suivants du Code de commerce (Cass. civ. 2, 4 juillet 2007, n° 06-14.601, FS-P+B N° Lexbase : A0825DXT).
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