[Le point sur...] Les nouveaux "organismes de placement collectif immobilier" : un objectif de sécurité pour l'investissement immobilier dématérialisé

C'est dans les prochains jours que, comme devait le souligner récemment un quotidien économique, l'Autorité des marchés financiers (AMF) habilitera "en toute discrétion" les premiers OPCI, organismes de placement collectif immobilier, cadre juridique destiné à succéder à celui des sociétés civiles de placement immobilier, les SCPI. En tout état de cause, le lancement de ces nouveaux supports de l'investissement s'opère, ainsi, dans la continuité de l'élaboration de leur réglementation, que d'aucuns pourront juger lente ou remarquablement prudente. C'est, en effet, en décembre 2004 que M. le sénateur Marini, en faisant adopter un amendement à la loi du 9 décembre 2004, de simplification du droit (loi n° 2004-1343 N° Lexbase : L4734GUU), donnait naissance à ces nouveaux produits d'épargne, le texte habilitant le Gouvernement à déterminer les règles régissant les OPCI par ordonnance. Pour autant, il faudra attendre une seconde loi d'habilitation, la loi "Breton", du 26 juillet 2005 (loi n° 2005-842, pour la confiance et la modernisation de l'économie N° Lexbase : L5001HGC), pour qu'un texte soit enfin proposé à la ratification. En dépit de celle-ci, deux ans ont, toutefois, été nécessaires pour que l'ensemble des dispositions indispensables à leur mise en oeuvre, tant en matière fiscale que boursière, puisse donner effectivité au texte. Comme dans toute réglementation propre aux marchés financiers, l'articulation normative est, ici, particulièrement complexe, les dispositions les plus détaillées figurant dans le règlement général (RG) de l'AMF , les sources législatives ne fixant, en la matière, que les traits principaux.

Il ressort, cependant, de l'ensemble du dispositif que, si les OPCI (dans leur forme de droit commun (2)) constituent un nouveau produit financer, ce dernier emprunte sa forme aux anciennes SCPI et aux organismes collectifs de placement en valeurs mobilières (OPCVM). Cette dualité transparaît, de la sorte, dans la nature des supports de l'investissement éligibles (I), ainsi que dans leur fonctionnement, qui laisse une large part à l'introduction de mécanismes de sécurisation de l'investissement (II).

I - Les OPCI, organismes d'investissement dont l'actif est essentiellement immobilier

Les OPCI ont été imaginés, à l'origine (3), comme des supports destinés à accueillir les actifs détenus par les SCPI. Ces dernières -au terme d'un chassé croisé législatif qui devait aboutir à renoncer à leur suppression, initialement prévue-, vont être contraintes de se déterminer sur leur transformation en OPCI avant le 31 décembre 2009, toute augmentation de capital leur étant ensuite interdite (C. mon. fin., art. L. 214-84, I N° Lexbase : L7236HZZ). Par ailleurs, aucune création de nouvelle société sous cette ancienne forme sociale ne pourra plus être envisagée. Les nouveaux organismes sont ainsi conçus comme étant des supports nouveaux, mais, également, des outils de remplacement des SCPI (A). Ces dernières devenant des structures figées, la structure des OPCI évolue, elle, vers une forme proche des organismes collectifs investis en valeurs mobilières (B).

A - L'OPCI, structure de remplacement des SCPI

La transformation des SCPI constitue, au-delà des aspects dédiés à l'investissement, une transformation de société et doit, à ce titre, donner lieu, ainsi qu'en dispose l'article 422-46-1 du règlement général de l'AMF, à la réunion d'une assemblée pour soumettre la résolution de transformer la société. Le même article impose, qu'à cette fin, les associés (environ 500 000 pour 128 SCPI, selon les sources professionnelles), se voient communiquer un tableau comparatif du régime juridique et fiscal comparé des OPCI et des SCPI, ainsi qu'une note expliquant les différences de régime et l'obligation de convoquer une assemblée générale pour transformer la société (4). Par ailleurs, le choix à opérer par les actionnaires emporte d'autres conséquences que la seule transformation en OPCI. En effet, le changement de structure juridique pourra être fait entre deux formes sociales distinctes, comme le souligne l'article 424-2 du RG, le terme "OPCI" désignant, soit une société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICV), soit un fonds de placement immobilier (FPI). Or, les conséquences de ce choix sont fort différentes, en ce qui concerne le régime juridique applicable aux investisseurs, indistinctement dénommés "porteurs", qu'ils soient réunis au sein d'une SPPICAV ou d'un FPI.

Le régime de la SPPICAV emprunte, en effet, à celui des SICAV, sociétés d'investissement à capital variable, qui s'analysent comme étant des portefeuilles boursiers gérés dans l'actif d'une société anonyme. Le règlement général renvoie, d'ailleurs, pour la constitution des SPPICAV, aux règles des articles 411-3 et 411-4 du même règlement qui concernent, précisément, les SICAV (5). Le régime applicable aux porteurs va, donc, être celui qui régit les associés. Il met, toutefois, en place un statut adapté afin de permettre une gestion efficace du portefeuille boursier. Pour autant, ces sociétés sont soumises à la plupart des règles de gouvernance, notamment, celles qui ont été imposées par la loi "NRE" du 15 mai 2001 (loi n° 2001-420, relative aux nouvelles régulations économiques N° Lexbase : L8295ASZ).

Le régime des FPI, en empruntant son encadrement juridique aux fonds communs de placement (FCP), fait, en revanche, des "porteurs", des "copropriétaires", au sens des articles 815 (N° Lexbase : L9929HN3) et suivants du Code civil qui régissent l'indivision. En conséquence, le FCP est, naturellement, dépourvu de la personnalité morale. Là encore, toutefois, en raison de leur spécificité, l'application de certaines dispositions du droit commun est écartée. Ainsi, l'article L. 214-20 du Code monétaire et financier (N° Lexbase : L2980HZE) établit que les dispositions du Code civil, relatives à l'indivision, ainsi que celles des articles 1871 (N° Lexbase : L2069ABA) à 1873 du même code, relatives aux sociétés en participation, ne s'appliquent pas aux fonds communs de placement. Les articles L. 214-22 (N° Lexbase : L9949DY7) et L. 214-23 (N° Lexbase : L9950DY8) du Code monétaire et financier établissent respectivement, quant à eux, que les porteurs ne peuvent provoquer le partage du fonds et qu'ils ne sont tenus des dettes de la copropriété qu'à concurrence de l'actif et proportionnellement à leur quote-part.

Les OPCI offriront, donc, comme les OPCVM dédiés aux valeurs mobilières, le choix entre deux structures, avec un encadrement juridique destiné, en principe, aux actifs importants (la SPPICAV) et un autre aux actifs moindres le (FPI), le choix pour le fonctionnement sous le régime du FCP entraînant, a priori, des sujétions moins lourdes quant à l'organisation interne du fonds.

Il semble, toutefois, que les choix pouvant conduire à opérer cette distinction risquent d'être effectués exclusivement sur le fondement de considérations extra-juridiques, en raison des conséquences financières et fiscales qu'entraînera l'option pour l'une ou l'autre des formes sociales proposées.

S'agissant, d'abord, des FPI, le régime d'imposition, qui y est attaché, vise à refléter le caractère immobilier du fonds, en adoptant une fiscalité comparable à celle qui est applicable aux biens fonciers détenus physiquement (le régime applicable aux sociétés ne sera pas évoqué ici). Toutefois, comme le fonds est dépourvu de personnalité morale, les revenus et les plus-values générés par la gestion conserveront leur qualification propre (plus-values, revenus locatifs, dividendes de sociétés, etc.). C'est ainsi que les revenus fonciers distribués seront soumis à l'impôt sur le revenu des personnes physiques, alors que les produits des cessions distribués seront soumis au régime des plus-values immobilières (les revenus financiers étant imposés en tant que tels). L'avantage, toutefois, de cet assujettissement est de pouvoir déduire, comme dans le cas de l'immobilier physique, les intérêts d'emprunt des revenus distribués et de profiter de l'abattement, comme pour les immeubles détenus directement, au prorata de la durée de détention. Le caractère favorable de ce régime explique l'importance du ratio de distribution pour les opérations réalisées : il est, obligatoirement de 85 % des revenus locatifs et de 85 % des plus-values de cession.

S'agissant, en revanche, des SPPICAV, leur caractère immobilier "prépondérant" laisse, potentiellement, une plus large part à l'investissement en produits financiers. Comme, par ailleurs, la SPPICAV dispose de la personnalité morale, l'imposition est calquée sur celle des revenus d'actions, pour les produits des revenus locatifs, et dans le cadre des plus-values de valeurs mobilières pour les cessions d'immeubles. Le caractère pénalisant de l'imposition des plus-values sur le fondement de ce régime est composé par des obligations de distribution allégées, puisque si les SPPICAV doivent distribuer 85 % des revenus locatifs, elle ne sont tenus à restituer que 50 % des plus-values de cession.

Quant aux hypothèses de cessions des parts ou des actions, là encore, la division entre les deux structures est patente. Les plus-values réalisées sur les cessions ou les rachats de parts de FPI seront soumises à l'impôt sur le revenu selon le régime des plus-values immobilières. Les plus-values réalisées sur les cessions ou les rachats d'actions de SPPICAV seront, elles, -en principe- soumises à l'impôt sur le revenu selon le régime des plus-values mobilières, sans application de l'abattement pour durée de détention. Elles devraient, également, être soumises aux prélèvements sociaux. On voit, ainsi, que l'OPCI se rapproche, au moins dans sa forme voisine des SICAV, des instruments collectifs d'épargne financière.

B - L'OPCI, un organisme calqué sur le modèle des OPCVM

Le régime de gestion de l'OPCI, et plus particulièrement celui des actifs éligibles et de leur pondération, laisse, en effet, une large place à l'investissement dans les produits financiers. Pour ce faire, le cadre législatif relatif à l'objet social des OPCI a permis d'ouvrir largement l'activité aux accessoires de l'investissement et de la gestion immobilière. Ainsi, hormis l'exclusion par l'article L. 214-90 du Code monétaire et financier (N° Lexbase : L7241HZ9) de l'acquisition d'actifs en vue de leur revente (ce qui exclut toute opération dite de marchand de biens), l'OPCI dispose d'une grande latitude quant à son champ d'activité : il lui est possible d'investir, directement ou indirectement, par voie de filialisation, aussi bien par le biais de sociétés de personnes que de sociétés de capitaux. L'OPCI peut réaliser des opérations de construction, des travaux (la rénovation et la réhabilitation en vue de la location, notamment), peut acquérir des immeubles pour donner en location, ou en faire construire exclusivement pour mettre en location, et réaliser des opérations de construction en état futur d'achèvement. Il peut, également, réaliser toute opération nécessaire à l'usage des immeubles, ou à leur revente, et peut procéder à des arbitrages entre les actifs détenus sans devoir respecter une durée minimum de détention. Il est, enfin, prévu que l'OPCI puisse réaliser la gestion d'instruments financiers et de dépôt.

Ce dernier point pose la question des actifs éligibles à la gestion par l'OPCI, que le Code monétaire et financier distingue nettement dans son article L. 214-92 (6). Cet article y rend, en effet, éligible -dans les a) à e) du I- des actifs immobiliers détenus directement ou indirectement, mais, également -dans les f) à j) I-, des actifs mobiliers comprenant des investissements purement financiers et des liquidités. En revanche, figure au II du même article, une restriction d'importance, qui interdit la détention dans le fonds d'actions, parts, droits financiers ou droits de vote dans une entité -de droit français ou étranger-, quelle qu'en soit sa forme, dont les associés ou membres répondent indéfiniment et solidairement des dettes.

L'éligibilité des produits financiers pose, ainsi, une nouvelle problématique à ces deux supports de l'investissement immobilier : le respect de ratios de composition du fonds, à l'image de ceux qui pèsent déjà sur les OPCVM.

Le principe, établi pour les deux formes d'OPCI est celui du respect d'une double limite : détenir, au moins, 60 % d'actifs immobilier et 10 %, au moins, de dépôts, d'instruments financiers à caractère liquide et de liquidités libres de sûretés ou de droits équivalents. La ventilation peut, ainsi, varier de 60 % à 90 % en actifs immobiliers et de 10 % à 40 % en actifs mobiliers. Au-delà de cette répartition globale, la pondération des actifs immobiliers éligibles est, toutefois, différente selon que l'OPCI est constitué en SPPICAV ou en FPI. Pour ces derniers, seules les sociétés non-soumises à l'impôt sur les sociétés peuvent constituer l'actif immobilier : les sociétés non cotées soumises à l'impôt sur les sociétés et les sociétés foncières cotées en sont exclues. Pour le SPPICAV, en revanche, l'investissement est libre dans toutes parts et actions de sociétés immobilières non cotées. L'investissement est, également, possible dans des actions de sociétés foncières cotées, dans la limite de 9 % du quota de 60 % précité (7).

D'autres principes prudentiels visent, au surplus, à encadrer les opérations autorisées et à les limiter. S'agissant, en premier lieu, des emprunts auxquels l'organisme peut souscrire, ces derniers ne peuvent dépasser, afin de conserver une congruence de gestion, 50 % de la valeur des actifs immobiliers pour financer des acquisitions d'immeubles et, s'agissant des autres emprunts, 10 % de la valeur de ses actifs non immobiliers. Il peut, à ce titre, consentir des sûretés sur ses actifs. Concernant, en second lieu, le financement d'autres sociétés, il ne peut consentir des avances en compte courant qu'aux sociétés immobilières dont il détient, directement ou indirectement, 5 % au moins du capital. Enfin, même si l'OPCI peut conclure des contrats portant sur des instruments financiers à terme, il lui est interdit de souscrire à ceux qui ont des marchandises pour sous-jacent.

II - Sécurisation des investissements et fonctionnement de l'OPCI

La constitution des OPCI a fait l'objet d'un certain nombre de critiques, lors de l'élaboration du projet, critiques portant, notamment, sur la sécurité insuffisante quant au fonctionnement des fonds (A). Le dispositif législatif et réglementaire étant, désormais, abouti, il apparaît que le traitement concret des questions qui avaient été soulevées démontre que, si le cadre textuel est encore perfectible, il traduit un accroissement très significatif de la sécurité des investisseurs (B).

A - La problématique du passage du cadre de la SCPI à celui de l'OPCI

La longue élaboration du cadre textuel des OCPI est, sans doute, à l'origine des interrogations qui se sont fait jour, tant en pratique qu'en doctrine (8), sur l'opportunité de créer de nouveaux organismes, parallèlement aux SCPI existantes, alors que le cadre législatif ne laissait pas augurer de l'introduction de mécanismes de sécurisation suffisants pour faire des OPCI les équivalents immobiliers des OPCVM.

Plus prosaïquement, les praticiens soulignaient, au début de l'année 2006, le risque que la création des OPCI faisait peser sur la confiance que les investisseurs pourraient accorder aux SCPI qui ne souhaitaient pas se transformer (9). Cette inquiétude, sans doute focalisée sur l'absence de liquidité du marché de la revente des parts (dit marché secondaire), devra, sûrement, être mesurée au fur et à mesure du déroulement des assemblées générales devant se prononcer sur la transformation. En effet, au cas où le maintien sous la forme ancienne de SCPI devait se confirmer, la revente ultérieure des parts pourrait devenir délicate pour les associés qui auront décidé d'un statu quo. Cette situation est à comparer à la situation des sociétés qui, en revanche, auront choisi la voie de la transformation, le législateur ayant introduit un certain nombre de mécanismes permettant d'accroître la liquidité en cas de demande de rachat des parts.

En effet, si certains points critiques ont pu être soulignés (10) depuis l'introduction de l'amendement de M. Marini, le législateur s'est attaché à les prendre en considération et à élaborer un corps de règles permettant de garantir la sécurité de l'investisseur sans compromettre le fonctionnement des organismes de placement collectif. Originellement, le Gouvernement souhaitait faire disparaître les inconvénients majeurs présentés par la réglementation des SCPI, révélés au grand jour à l'occasion de la crise immobilière des années 1990, crise dont on pouvait craindre, à l'époque, qu'elle ne se répète dans un marché immobilier caractérisé par une inflation à deux chiffres. En premier lieu, le manque de liquidité du marché secondaire des parts de SCPI était mis en avant, manque de liquidité lié aux difficultés à mobiliser une trésorerie suffisante pour se porter acquéreur des parts offertes à la cession. S'ajoutait à ce problème, purement technique, celui, plus critique, de la difficulté à estimer la valeur des parts en vue de la revente, cette difficulté se traduisant, parfois, par la nécessité d'affecter ces parts d'une décote pour garantir les acheteurs de la valeur des actifs représentatifs.

D'autres arguments étaient, au surplus, avancés (économiques ceux-là) tenant, d'abord, au risque que faisait peser sur les épargnants la nature cyclique de l'investissement, les particuliers surinvestissant dans les phases haussières du marché, et cherchant, à l'inverse, à céder leurs parts dans le cadre d'un marché baissier, cette stratégie s'avérant désastreuse en cas de retournement de cycle. Ils consistaient, ensuite, à faire ressortir la fragilité structurelle des SCPI, liée à la nature exclusivement immobilière de leur patrimoine. Les règles de fonctionnement des OPCI se devaient, donc, de prendre en considération les défauts attachés aux anciens supports de l'épargne collective et d'introduire des mécanismes de sécurisation de la gestion.

B - Une sécurisation destinée à conférer un niveau de protection élevé

Les mécanismes de sécurisation reposent, d'abord, sur un contrôle séparé des actifs : d'une part, l'immobilier fait l'objet d'une évaluation indépendante et, d'autre part, les actifs non immobiliers sont conservés par un dépositaire distinct.

Le contrôle de la valeur des actifs non financiers est de la compétence, dans le régime applicable aux OCPI, des "évaluateurs immobiliers". L'évaluation des immeubles, qui constituait, en effet, un point sensible dans l'ancienne organisation régissant les SCPI, fait l'objet, désormais, d'un traitement exhaustif dans le règlement général de l'AMF qui leur consacre six séries de dispositions, aux articles 322-84-9 et suivants. Manifestement, l'esprit du texte renvoie à l'application de principes proches de la gouvernance d'entreprise, plus particulièrement mis en oeuvre avec la loi sur les nouvelles régulations économiques du 15 mai 2001, déjà évoquée. Ainsi, il est prévu (RG AMF, art. 322-84-10) que la société de gestion (dont nous évoquerons le rôle ultérieurement) sera contrainte de mettre en place des procédures formalisées et contrôlables permettant de sélectionner les évaluateurs immobiliers. A ce titre, il s'agit, notamment, de vérifier que chaque évaluateur est indépendant de ses pairs, ainsi que de tous les acteurs de l'OPCI, qu'il exerce à titre principal une activité d'expertise immobilière et qu'il dispose d'une expérience et d'une compétence adaptée à l'exercice de sa fonction (RG AMF, art. 322-84-11). Mieux encore, cette désignation est placée sous la tutelle de l'AMF, puisque l'article 322-84-14 du règlement général prévoit que, "au plus tard trente jours avant l'échéance du mandat de l'évaluateur ou avant la date de la résiliation de son contrat, la société de gestion dépose à l'AMF une demande de nouvel agrément". La société de gestion doit, de la sorte, lier le sort de l'agrément à la désignation d'un évaluateur dont les compétences pourront être jugées comme étant satisfaisantes par l'AMF.

S'agissant des modalités du contrôle, ces dernières font, elles aussi, l'objet de dispositions très précises, aux articles L. 214-111 (N° Lexbase : L7262HZY) et suivants du Code monétaire et financier. Les évaluateurs, en premier lieu, sont, en vertu de ce premier article, au nombre de deux et "agissent de manière indépendante l'un par rapport à l'autre. Ils établissent conjointement, sous leur responsabilité, un rapport de synthèse écrit sur l'accomplissement de leur mission". Quant à cette responsabilité, l'article L. 214-115 du même code (N° Lexbase : L7266HZ7) prévoit qu'elle emporte, "tant à l'égard de la société de placement à prépondérance immobilière à capital variable ou de la société de gestion du fonds de placement immobilier que du dépositaire, des conséquences dommageables des fautes et négligences par eux commises dans l'accomplissement de leur mission". Concernant la valorisation, elle se fait sur la base de l'actif net, dont le calcul repose sur le rapport de deux évaluateurs par OPCI. Les experts précités sont chargés d'actualiser cette évaluation, au moins quatre fois par an, trois actualisations trimestrielles s'ajoutant à l'expertise annuelle qui donne lieu à l'établissement du rapport précité.

S'agissant des actifs financiers, ces derniers sont, en revanche, régis par les mécanismes prudentiels communs aux organismes de placement collectif en valeurs mobilières. Ces deniers sont, ainsi, détenus par les "dépositaires d'organismes de placement collectifs", qui sont régis par les articles 331-1 à 331-23 du règlement général de l'AMF et qui ne peuvent se voir déposer que des seuls instruments financiers. A ce titre, ils s'assurent de la régularité des décisions prises par l'OCPI et, comme pour l'expertise immobilière, son activité est placée, selon l'article 333-7, sous la tutelle de l'AMF puisqu'il "établit un cahier des charges qui précise les conditions dans lesquelles il exerce son activité", ce document étant tenu à la disposition de l'AMF. Il respecte, par ailleurs, un certain nombre de dispositions prudentielles tenant aux moyens et au personnel employé, sachant que, en vertu de l'article 333-11 du règlement général de l'AMF il existe, au sein de sa structure, un contrôleur légal des comptes qui "remplit une mission particulière annuelle portant sur le contrôle des comptes ouverts au nom des OPC dans les livres du dépositaire"(11).

Le contrôle des actifs étant particulièrement encadré, on peut, de la sorte, augurer, sinon de l'exactitude des informations, tout du moins de leur sincérité, accrue, au demeurant, par le risque financier encouru par les évaluateurs immobiliers en cas de faute. Ce contrôle permet, outre la fiabilité accrue de l'information sur la valeur des actifs, de donner au rachat des parts un degré de liquidité qui était, jusqu'alors, inconnu des anciennes SCPI.

La liquidité est, en effet, rendue possible par la transparence de l'évaluation des actifs. Au-delà de la remise du rapport par les évaluateurs, comme le souligne un auteur dans une étude exhaustive sur le régime applicable aux OCPI (12), la société de gestion établit, aux termes de l'article 424-43 du règlement général de l'AMF, une évaluation des actifs immobiliers dans leur ensemble. Il est fait, selon cette disposition, référence à ceux qui figurent dans la liste de l'article L. 214-92 du Code monétaire et financier (N° Lexbase : L2981HZG), en y incluant les parts de sociétés non cotées détenant majoritairement des actifs immobiliers. A ce titre, toujours en vertu du même article, elle est tenue de réévaluer les actifs mentionnés chaque jour d'établissement de la valeur liquidative de ces actifs.

Quant à la valeur liquidative de l'OPCI dans son ensemble, celle-ci obéit, pour son calcul, à l'application des règles des articles 424-66 et suivants du règlement général de l'AMF. Le principe, en l'espèce, impose une périodicité de calcul assez soutenue, puisque l'article 424-66 du même texte dispose que les OPCI sont tenus d'établir leur valeur liquidative et de la publier selon une fréquence adaptée à la politique de gestion de l'OPCI, à la nature des actifs détenus, ainsi qu'à celle des souscripteurs. Cette règle ne laisse, toutefois, qu'une très faible latitude dans les contraintes de réévaluation car la société de gestion est tenue de respecter la double limite d'un calcul et d'une publication au moins tous les six mois et, au plus, deux fois par mois. Renvoi est fait, pour déterminer la fréquence de l'information, aux données fournies dans le prospectus "complet" remis aux investisseurs, qui précise, aux termes de l'article 424-66 du règlement général de l'AMF, la périodicité d'établissement et de publication de la valeur liquidative, la méthode d'évaluation et le calendrier de référence choisi. Cette valeur liquidative est transmise à l'AMF le jour de sa publication.

Reste qu'au-delà de la liquidité théorique, l'encadrement juridique des remboursements permet d'opposer certaines exceptions au rachat des parts ou actions. Ce rachat peut, en effet, selon les articles L. 214-126 (N° Lexbase : L7277HZK) (pour les SPPICAV) et L. 214-136 (N° Lexbase : L7287HZW) (pour le FPI) du Code monétaire et financier, être suspendu à titre provisoire, en cas de force majeure et si l'intérêt des porteurs le commande, dans les conditions fixées par le règlement général de l'AMF. Or ce dernier prévoit, dans son article 424-14, que la suspension, sur le fondement des statuts ou le règlement de l'OPCI, peut intervenir dés que la demande excède 2 % du nombre de parts ou d'actions.

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(1) La Tribune.fr du 11 octobre 2007.
(2) Il existe, en effet, des OPCI particuliers, allégés et/ou allégés à effet de levier, que nous n'étudierons pas dans le cadre de cette étude succincte.
(3) R. Mortier, Les nouvelles dispositions du règlement général de l'AMF relatives aux organismes de placement collectif immobilier (OPCI), Revue de droit bancaire et financier, septembre-octobre 2007, p. 16, n° 2.
(4) RG, AMF, art. 422-46-1 : "En application de l'article L. 214-84-3 du Code monétaire et financier, les éléments communiqués par la société de gestion de SCPI aux souscripteurs et aux associés de la SCPI sont :
1° Un tableau comparatif du régime juridique et fiscal des organismes de placement collectif immobilier (OPCI) et des SCPI ;
2° Une note expliquant les différences entre les OPCI et les SCPI et rappelant l'obligation qui est faite à la SCPI de convoquer une assemblée générale pour soumettre aux associés la possibilité de transformer la SCPI en OPCI".
RG AMF, art. 422-46-2 : "Les conditions de souscription ou d'acquisition de parts ou actions d'OPCI mentionnées à l'article 413-5 ne s'appliquent pas aux associés des SCPI existant à la date d'entrée en vigueur de la présente section et qui font l'objet d'une transformation, d'une fusion ou d'une absorption avec un OCPI à règles de fonctionnement allégées sans effet de levier".
(5) RG AMF, art. 411-3 : "Les statuts de la SICAV sont signés par les premiers actionnaires soit en personne, soit par un mandataire justifiant d'un pouvoir spécial. Ils mentionnent les noms des premiers actionnaires et le montant des versements effectués par chacun d'eux, et, suivant le cas, le nom des premiers administrateurs ou le nom des membres du directoire et du conseil de surveillance, ainsi que le nom du premier contrôleur légal des comptes et, le cas échéant, de son suppléant, désignés dans les conditions prévues à l'article L. 214-17 du Code monétaire et financier (N° Lexbase : L4848HCK). La SICAV ne peut constituer des compartiments et émettre des catégories d'actions que si ses statuts le prévoient expressément".
RG AMF, art. 411-4 : "Les statuts, accompagnés du certificat, délivré par le dépositaire, attestant du dépôt du capital initial, sont déposés au greffe du tribunal de commerce du lieu du siège social de la SICAV. Lorsque les statuts prévoient que la SICAV comporte des compartiments, le dépositaire délivre en outre à la société de gestion de portefeuille un certificat pour chaque compartiment. Ce certificat est adressé par la société de gestion de portefeuille à l'AMF".
(6) C. mon. fin., art. L. 214-92 (N° Lexbase : L2981HZG) : "I. - Dans les conditions et limites fixées par décret en Conseil d'Etat, l'actif d'un organisme de placement collectif immobilier est exclusivement constitué :
a) Des immeubles construits ou acquis, en vue de la location et des droits réels portant sur de tels biens et énumérés par le décret en Conseil d'Etat mentionné à l'alinéa précédent ;
b) Des parts de sociétés de personnes qui ne sont pas admises aux négociations sur un marché mentionné aux articles L. 421-4 (N° Lexbase : L2997HZZ) L. 422-1 (N° Lexbase : L3016HZQ) et L. 423-1 (N° Lexbase : L9415DYD), et qui satisfont aux conditions suivantes :
1º Les associés répondent du passif au-delà de leurs apports sauf dans les cas où, en application de l'article L. 214-55 (N° Lexbase : L6419DIL) ou d'une disposition équivalente de droit étranger, ils ne sont tenus du passif que dans la limite de leurs apports ;
2º L'actif est principalement constitué d'immeubles acquis ou construits en vue de la location, de droits réels portant sur de tels biens, de droits détenus en qualité de crédit-preneur afférents à des contrats de crédit-bail portant sur des immeubles en vue de leur location, ou de participations directes ou indirectes dans des sociétés répondant aux conditions du présent b ;
3º Les autres actifs sont des avances en compte courant visées à l'article L. 214-98 (N° Lexbase : L7249HZI), des créances résultant de leur activité principale, des liquidités mentionnées au i ou des instruments financiers à caractère liquide mentionnés au h ;
4º Les instruments financiers qu'elles émettent ne sont pas admis aux négociations sur un marché mentionné aux articles L. 421-4, L. 422-1 et L. 423-1 ;
c) Des parts de sociétés de personnes autres que celles mentionnées au b, des parts ou des actions de sociétés autres que des sociétés de personnes qui ne sont pas admises aux négociations sur un marché mentionné aux articles L. 421-4, L. 422-1 et L. 423-1. Ces sociétés satisfont aux conditions suivantes :
1º La responsabilité des associés ou actionnaires est limitée au montant de leurs apports ;
2º L'actif est principalement constitué d'immeubles acquis ou construits en vue de la location, de droits réels portant sur de tels biens, de droits détenus en qualité de crédit-preneur afférents à des contrats de crédit-bail portant sur des immeubles en vue de leur location ou de participations directes ou indirectes dans des sociétés répondant aux conditions des 1º, 2º et 4º du b ou du présent c ;
3º Les instruments financiers qu'elles émettent ne sont pas admis aux négociations sur un marché mentionné aux articles L. 421-4, L. 422-1 et L. 423-1 ;
d) Des actions négociées sur un marché mentionné aux articles L. 421-4, L. 422-1 et L. 423-1 et émises par une société dont l'actif est principalement constitué d'immeubles acquis ou construits en vue de la location, de droits réels portant sur de tels biens, de droits détenus en qualité de crédit-preneur afférents à des contrats de crédit-bail portant sur des immeubles en vue de leur location ou de participations directes ou indirectes dans des sociétés dont l'actif répond aux mêmes conditions ;
e) Des parts ou actions d'organismes de placement collectif immobilier et de parts, actions ou droits détenus dans des organismes de droit étranger ayant un objet équivalent, quelle que soit leur forme ;
f) Des instruments financiers mentionnés aux 1, 2, 3 et 5 du I de l'article L. 211-1 (N° Lexbase : L2978HZC) admis aux négociations sur un marché mentionné aux articles L. 421-1, L. 422-1 et L. 423-1 ainsi que des instruments financiers à terme dans les conditions fixées à l'article L. 214-94 (N° Lexbase : L2982HZH) ;
g) Des parts ou actions d'organismes de placement collectif en valeurs mobilières, à l'exception de ceux visés aux sous-sections 9 à 14 de la section 1 du chapitre IV du titre Ier du livre II, agréés par l'Autorité des marchés financiers ou autorisés à la commercialisation en France ;
h) Des dépôts et des instruments financiers à caractère liquide définis par décret en Conseil d'Etat ;
i) Des liquidités définies par décret en Conseil d'Etat ;
j) Des avances en compte courant consenties en application de l'article L. 214-98.
Un décret en Conseil d'Etat définit les règles de dispersion et de plafonnement des risques, notamment en matière de construction, applicables à l'organisme de placement collectif immobilier.
II. - Un organisme de placement collectif immobilier et les sociétés mentionnées au b du I ne peuvent détenir d'actions, parts, droits financiers ou droits de vote dans une entité, quelle que soit sa forme, dont les associés ou membres répondent indéfiniment et solidairement des dettes de l'entité".
(7) L'article L. 214-99 du Code monétaire et financier (N° Lexbase : L7250HZK) dispose que l'OPCI dispose d'un délai de 3 ans à compter de son agrément pour atteindre ces ratios de 60 % et de 10 %. Il dispose du même délai pour se conformer aux règles de dispersion et de plafonnement des risques, qui seront fixées par décret.
(8) Voir, notamment, une contribution de l'Ecole de hautes études commerciales -EDHEC-.
(9) Les Echos, 16 janvier 2006 : "alors que les pouvoirs publics nient avoir organisé la suppression pure et simple des SCPI, on voit mal quel avenir auraient des véhicules d'investissement privés de toute possibilité d'évolution, notamment par augmentation de capital" (propos de M. Henry Buzy-Cazaux, directeur général de Foncia, sous la plume de Martine Denoune).
(10) Contribution de l'Ecole de hautes études commerciales, préc..
(11) RG AMF, art. 333-11 : "Le contrôleur légal des comptes du dépositaire remplit une mission particulière annuelle portant sur le contrôle des comptes ouverts au nom des OPC dans les livres du dépositaire. Dans un délai de sept semaines à compter de la clôture de chaque exercice de l'OPC, le dépositaire atteste :
1° De l'existence des actifs dont il assure la tenue de compte conservation; 2° Des positions des autres actifs figurant dans l'inventaire qu'il produit. Le dépositaire adresse, selon les modalités mentionnées au 8° de l'article 333-12, cette attestation à la société de gestion. Cette attestation annuelle tient lieu d'état périodique mentionné au dernier alinéa de l'article 332-5".
(12) R. Mortier, préc. ; adde, R. Mortier, Le renouveau de l'investissement immobilier : les OPCI, Droit et patrimoine, juillet-août 2006, n° 150, p. 20.

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