Le Quotidien

► Le locataire qui exerce son droit de préemption subsidiaire en acceptant l'offre notifiée par le notaire, qui n'avait pas à être présentée par l'agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d'une commission renchérissant le prix du bien.

Dans un arrêt rendu le 3 juillet 2013, la troisième chambre civile avait été amenée à se prononcer sur la question de savoir si le locataire exerçant son droit de préemption peut être tenu au paiement de la commission d’agence, en y apportant une réponse négative : « Le locataire titulaire d'un droit de préemption acceptant l'offre de vente du bien qu'il habite qui n'a pas à être présenté par l'agent immobilier, mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d'une commission renchérissant le prix du bien » (Cass. civ. 3, 3 juillet 2013, n° 12-19.442, FS-P+B N° Lexbase : A5601KIB).

La question s’est posée à nouveau dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt rendu le 1^er mars 2023, à ceci près qu’il ne s’agissait pas du droit de préemption initial du locataire, mais du droit de préemption subsidiaire, qui naît à son profit lorsque, après avoir refusé d’exercer son droit de préemption, la vente est finalement proposée à un tiers à un prix ou à des conditions plus avantageuses. C’est l’article 15, II, alinéa 4, de la loi n° 89-462, du 6 juillet 1989 N° Lexbase : Z87268SM, qui octroie ce droit au preneur : « dans le cas où le propriétaire, après un refus de l'offre initiale de vente adressée au locataire, décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente et cette notification vaut offre de vente au profit du locataire ».

La solution ainsi retenue dans l’arrêt rendu le 3 juillet 2013 pouvait-elle être étendue dans le cas du droit de préemption subsidiaire du locataire ?

La cour d’appel d’Amiens ne l’avait pas admis, ayant retenu qu'à la suite du refus initial des locataires, les bailleurs avaient conclu un mandat avec l'agence immobilière, laquelle avait effectué une réelle prestation de recherche d'acquéreurs qu'elle avait ensuite présentés aux vendeurs afin que soit signé le « compromis » de vente, que ce n’était que treize jours plus tard qu'une offre avait été faite aux locataires qui avaient exercé leur droit de préemption, que la prestation de l'agence immobilière ne s’était pas limitée à la présentation d'une offre aux locataires et que, compte tenu du caractère déterminant de l'intervention de celle-ci, la commission était justifiée, que les locataires, en se substituant aux acquéreurs, avaient accepté d'acquérir aux mêmes conditions et en étaient redevables (CA Amiens, 11 mai 2021, n° 19/05641 N° Lexbase : A46984RG).

Mais sa décision est censurée par la Cour suprême, qui énonce la solution précitée en introduction, au visa de l’article  15, II, alinéa 4, de la loi n° 89-462, du 6 juillet 1989, et de l’article 6 de la loi n° 70-9, du 2 janvier 1970 N° Lexbase : L7536AIX, dont il résulte que « le droit à rémunération de l'agent immobilier, auquel un mandat de recherche a été confié, suppose une mise en relation entre le vendeur et l'acquéreur ».

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable

► Publié au Journal officiel du 18 février dernier, le décret n° 2023-102, du 16 février 2023, portant modification de l’article R. 513-8-1 du Code monétaire et financier, harmonise les pratiques des sociétés de crédit foncier et des sociétés de financement de l’habitat en matière d’obligations garanties.

Le décret modifie l’article R. 513-8-1 du Code monétaire et financier N° Lexbase : L9901MCP afin que les dispositions de ce texte soient en ligne avec la Directive (UE) n° 2019/2162, du 27 novembre 2019, concernant l'émission d'obligations garanties et la surveillance publique des obligations garanties N° Lexbase : L0930LUY, en application des dispositions législatives faisant l’objet de l’ordonnance n° 2021-858, du 30 juin 2021 N° Lexbase : L0463L7B.

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable

► Le juge n’a pas d’obligation de rouvrir l’instruction en cas de désistement postérieur à la clôture de celle-ci.

Faits. Après la clôture de l'instruction intervenue le 25 novembre 2020, l'association requérante s'est désistée purement et simplement de son recours devant la cour, par un courrier en date du 15 décembre 2020. Par un courrier du même jour, la commune défenderesse a accepté ce désistement.
Position CE. S'il était loisible à la cour administrative d'appel de rouvrir l'instruction, en application de l'article R. 613-4 du Code de justice administrative N° Lexbase : L3135ALP, pour communiquer le désistement et en donner acte, elle n'avait pas, dans un tel cas, l'obligation de faire usage des pouvoirs qu'elle détient.

Décision. Elle n'a ainsi commis aucune irrégularité en statuant, en l'état du dossier, à la date de clôture de l'instruction et en décidant sur les conclusions de la demande (CAA Nantes, 12 janvier 2021, n° 20NT00061 N° Lexbase : A22564CK) (voir déjà pour une solution identique, CE, 5°-3° s.-sect. réunies, 5 avril 1996, n° 141684, publié au recueil Lebon N° Lexbase : A8641AND).

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable

► La deuxième chambre civile de la Cour de cassation vient de préciser que la demande de mesure d’instruction sollicitée avant tout procès permet de suspendre la prescription, et que le délai recommence à courir à compter du jour où la mesure a été exécutée ; si en principe, la suspension comme l’interruption ne peuvent s’étendre d’une action à une autre, il en est autrement lorsque les deux actions tendent à un même but, de sorte que la seconde est virtuellement comprise dans la première ; les Hauts magistrats relèvent que la demande d'expertise en référé tendant à identifier les causes des sinistres subis par les matériels livrés et à déterminer s'ils sont atteints d'un vice rédhibitoire tend au même but que l'action en inexécution de l'obligation de délivrance conforme.

Faits et procédure. Dans cette affaire, une société ayant acquis des moteurs auprès d’une autre a obtenu en novembre 2009 une ordonnance d’un juge des référés prescrivant une mesure d'expertise sur ces moteurs en application de l'article 145 du Code de procédure civile N° Lexbase : L1497H49. Le rapport d’expertise a été établi en février 2015. Par acte du 4 mars 2016, la société a assigné la défenderesse en paiement au titre du manquement à son obligation de délivrance conforme sur ces moteurs et à son obligation de conseil et d'information. Un tribunal de commerce a par jugement rendu le 19 mars 2018 condamné la défenderesse à payer à la demanderesse diverses sommes à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice matériel. Elle a interjeté appel par acte du 6 avril 2018.

Le pourvoi. La demanderesse fait grief à l'arrêt (CA Lyon, 29 avril 2021, n° 18/02686 N° Lexbase : A58524QS), d’avoir jugé irrecevable comme prescrite l’action en délivrance engagée à l’encontre de la partie adverse. L’intéressée fait valoir la violation par la cour d’appel de l’article 2239 du Code civil N° Lexbase : L7224IAS. En l’espèce, la cour d’appel a retenu que l'instance en référé avait été initiée par acte du 2 janvier 2009 ayant donné lieu au dépôt du rapport de l'expert le 26 février 2015 en vue de rechercher l'existence de vices rédhibitoires, que l'instance in futurum n'ayant pas le même objet que celui de l’instance au fond en inexécution de délivrance conforme. Les juges d’appel ont conclu qu'aucun effet suspensif n'en résultait.

Solution. Énonçant la solution précitée au visa de l’article 2239 du Code civil N° Lexbase : L7224IAS, la Cour de cassation relève que la cour d’appel a violé le texte susvisé et censure le raisonnement de la cour d’appel. Elle casse et annule en toutes ses dispositions l’arrêt et renvoie l’affaire.

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable

► L’action par laquelle un salarié sollicite la réparation du préjudice résultant de la remise tardive ou incomplète de l’attestation d’exposition aux agents chimiques dangereux se rattache à l’exécution du contrat de travail, de sorte que cette action se prescrit par deux ans à compter du jour où celui qui l’exerce a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son droit.

Faits et procédure. Un salarié fait valoir ses droits à l’allocation de cessation anticipée d’activité des travailleurs de l’amiante en adressant une lettre à son employeur. Son contrat prend fin quelques mois plus tard.

Il saisit la juridiction prud’homale afin d’être indemnisé du préjudice résultant de la remise tardive et incomplète des documents nécessaires au suivi médical post-professionnel instauré pour les salariés exposés à des produits dangereux pour la santé.

La cour d’appel (CA Lyon, 7 avril 2021, n° 18/03745 N° Lexbase : A77794NG) retient que la remise par l’employeur de l’attestation d’exposition s’inscrit dans le dispositif spécifique de prévention des conséquences de l’exposition à l’amiante et aux produits dangereux et ne saurait relever de la courte prescription édictée par l’article L. 1471-1 du Code du travail N° Lexbase : L1453LKZ.

Elle en déduit que les demandes du salarié, fondées sur la tardiveté et le caractère incomplet de l’attestation remise, sont recevables.

Par conséquent, elle condamne l’employeur à payer au salarié une certaine somme à titre d’indemnité pour remise tardive de l’attestation d’exposition et à lui remettre une attestation complémentaire.  

La solution. Énonçant la solution susvisée, la Chambre sociale de la Cour de cassation casse et annule la décision d’appel sur le fondement de l’article L. 1471-1, alinéa 1^er, du Code du travail, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2017-1387, du 22 septembre 2017 N° Lexbase : L7629LGN.

En l’espèce, le contrat de travail du salarié prend fin le 31 décembre 2013. L’attestation d’exposition litigieuse lui est remise le 31 juillet 2014. Le délai de prescription de l’action du salarié expire donc au plus tard le 31 juillet 2016, de sorte que les demandes du salarié, introduites le 26 décembre 2016, sont prescrites.

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable

► La deuxième chambre civile de la Cour de cassation vient de préciser que l'effet interruptif de prescription d'une instance de saisie immobilière se poursuit soit jusqu'à une ordonnance d'homologation du projet ou de l'accord de répartition du prix de vente de l'immeuble, jusqu'à un état de répartition établi par le juge, ou, lorsqu'il n'y a qu'un seul créancier répondant aux critères de l'article L. 331-1 du Code des procédures civiles d'exécution, jusqu'à l'expiration du délai de quinze jours suivant la notification du paiement ou, le cas échéant, jusqu'à la date de la décision tranchant la contestation formée dans ce délai.

Faits et procédure. Dans cette affaire, une banque a délivré un commandement de payer valant saisie immobilière à sa débitrice sur le fondement d’un prêt notarié. Le bien a été adjugé à un prix insuffisant pour la désintéresser totalement. Dès lors, elle a déposé une requête à fin de saisie des rémunérations auprès d'un tribunal d'instance. La défenderesse a soulevé la prescription de l'action de l'organisme prêteur. Le tribunal d'instance a déclaré l'action de la banque prescrite, qui a interjeté appel à l’encontre de cette décision. Le jugement a été infirmé par la cour d’appel (CA Montpellier, 9 juillet 2020, n° 19/08198 N° Lexbase : A88733QP) qui a autorisé la banque à poursuivre la saisie des rémunérations. La débitrice a formé un pourvoi en cassation.

La banque a contesté la recevabilité du pourvoi comme irrecevable, arguant que l'arrêt ne mettait pas fin à l'instance. La Cour de cassation a jugé que le pourvoi était recevable en application de l’article 605 du Code de procédure civile N° Lexbase : L6762H7L et a examiné un moyen relevé d'office.

En l’espèce, la cour d’appel a considéré que le commandement de payer valant saisie immobilière cesse son effet interruptif qu'au jour de la distribution du prix de vente, peu important que cette distribution résulte de la libération amiable des fonds par le Bâtonnier ou d'une ordonnance d'homologation d'un projet de répartition du prix de vente en cas de concours de créanciers, et que l'effet interruptif s'est poursuivi jusqu'à la date de la déconsignation des fonds par le Bâtonnier au bénéfice de l'avocat du créancier poursuivant.

Solution. Énonçant la solution précitée au visa des articles 2241 N° Lexbase : L7181IA9, 2242 N° Lexbase : L7180IA8 et 2244 N° Lexbase : L4838IRM du Code civil, et R. 311-5 N° Lexbase : L2391ITQ et R. 332-1 N° Lexbase : L5346MAA du Code des procédures civiles d'exécution, la Cour de cassation censure le raisonnement de la cour d’appel. Elle rappelle que le commandement valant saisie immobilière interrompt le délai de prescription, et que l’assignation à l’audience d’orientation interrompt ensuite le délai de prescription et que cette interruption produit ses effets jusqu'à l'extinction de l'instance de la procédure de saisie immobilière. Par ailleurs, que la saisie immobilière et la distribution du prix constituent les deux phases d'une même procédure, et que l'instance engagée par la saisine du juge de l'exécution à l'audience d'orientation ne s'éteint que lorsque le juge de l'exécution ne peut plus être saisi d'une contestation à l'occasion de la saisie immobilière. Enfin, lorsqu'il n'y a qu'un seul créancier, le débiteur ou le créancier poursuivant peuvent contester le paiement quinze jours après la notification qui leur en est faite.

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt rendu par la cour d’appel de Montpellier et renvoie l’affaire.

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable