Le Quotidien

► Les dispositions de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, qui confèrent au preneur à bail commercial un droit de préférence en cas de vente du local loué, ne sont pas applicables en cas de vente de gré à gré autorisées par le juge-commissaire dans le cadre de la liquidation judiciaire du bailleur.  

Faits et procédure. Un jugement du 13 mai 2005 a placé une SCI en liquidation judiciaire. Le 16 décembre 2016, une ordonnance du juge-commissaire a autorisé le liquidateur de la SCI à vendre un ensemble immobilier à une communauté de commune (l'acquéreur). L'acte notarié de vente a été dressé le 11 avril 2018.

Se prévalant d'un bail commercial consenti en 2007 par le gérant de la SCI et d'une offre d'achat adressée au liquidateur en 2009 pour un prix supérieur à celui de la vente, le locataire de l’immeuble vendu a assigné le liquidateur et l'acquéreur pour obtenir, en réparation de la méconnaissance de son droit de préférence, d'être substitué à ce dernier.

La cour d’appel de Nîmes (CA Nîmes, 3 mars 2021, n° 18/02407 N° Lexbase : A15244LZ) a toutefois rejeté la demande du locataire au motif qu’il ne pouvait pas se prévaloir d'un droit de préemption en l'absence d'occupation légitime. Le preneur a donc formé un pourvoi en cassation.

Décision. La Cour de cassation, procédant à une substitution de motif, rejette le pourvoi.

En effet, elle relève qu’il résulte de l'article L. 642-18 du Code de commerce N° Lexbase : L7335IZP que la vente de gré à gré d'un actif immobilier dépendant d'une liquidation judiciaire est une vente faite d'autorité de justice.

Dès lors, elle en conclut que les dispositions de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce N° Lexbase : L4529MBD, qui concernent le cas où le propriétaire d'un local commercial ou artisanal envisage de le vendre, ne sont pas applicables, de sorte qu'une telle vente ne peut donner lieu à l'exercice du droit de préférence par un locataire commercial.  

Observations. La troisième chambre civile rappelle une solution déjà énoncée par la Chambre commerciale le 23 mars 2022 (Cass. com., 23 mars 2022, n° 20-19.174, F+B N° Lexbase : A12757RN, M.-L. Besson, comm., Lexbase Affaires, avril 2022 N° Lexbase : N1134BZZ). Cette formation de la Cour de cassation l’avait d’ailleurs réitérée quelques jours avant l’arrêt ici rapporté (Cass. com., 8 février 2023, n° 21-23.211, F-D N° Lexbase : A66499CA).

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► Le locataire qui sous-loue un local meublé destiné à l'habitation en méconnaissance des dispositions de l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation est passible d'une condamnation au paiement de l'amende civile prévue à l'article L. 651-2 du même code.

Autorisation de changement d’usage. Selon l'article L. 631-7, alinéa 1^er, du Code de la construction et de l'habitation N° Lexbase : L0141LNK, dans certaines communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable. Aux termes de l'alinéa 6 du même article, le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens de cet article.

Amende civile. Selon l'article L. 651-2 du même code N° Lexbase : L2308LRW, toute personne, qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application de cet article, est condamnée à une amende civile.

Personnes passibles de l’amende. Les propriétaires qui louent leurs résidences secondaires en meublés touristiques sont bien entendu visés en premier lieu par ces dispositions, et donc passibles de l’amende dès lors qu’ils n’ont pas sollicité et obtenu auprès de la mairie une autorisation de changement d’usage.

Mais quid du locataire qui sous-loue un local meublé destiné à l'habitation en méconnaissance des dispositions de l'article L. 631-7 précité ? Est-il également passible de l’amende ? Telle était la question soumise à la Cour de cassation dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt rendu le 15 février 2023.

La réponse est très clairement positive, selon la Haute juridiction qui rappelle ainsi les dispositions de l’article L. 651-2 précité, lequel vise en effet « toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application de cet article ». Or l’article L. 631-7, alinéa 6 vise « le fait de louer un local meublé … » (nous soulignons).

On comprend donc que la Cour de cassation en déduise qu’« est passible d'une condamnation au paiement d'une telle amende civile, le locataire qui sous-loue un local meublé destiné à l'habitation en méconnaissance des dispositions de l'article L. 631-7 précité ».

Elle approuve ainsi la cour d’appel de Paris qui, ayant relevé, à bon droit, qu'il appartenait à la société locataire de s'assurer de l'autorisation du changement d'usage, la cour d'appel en a exactement déduit que l'avenant au contrat de location, selon lequel le propriétaire lui aurait garanti la licéité de « la location meublée de courtes durées », ne pouvait l'exonérer de sa responsabilité.

Ayant constaté que la locataire avait, sans autorisation de changement d'usage, sous-loué le local meublé destiné à l'habitation, de manière répétée pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n'y élisait pas domicile, la cour d'appel a pu la condamner au paiement d'une amende civile.

On rappellera, en revanche, que le gestionnaire de l’appartement n’est pas passible de l’amende, la Cour de cassation, ayant déjà indiqué que « Celui qui se livre ou prête son concours à la mise en location, par une activité d'entremise ou de négociation ou par la mise à disposition d'une plateforme numérique, en méconnaissance de l'article L. 631-7, et dont les obligations spécifiques sont prévues par l'article L. 324-2-1 du Code du tourisme, n'encourt pas l'amende civile prévue. » (Cass. civ. 3, 9 novembre 2022, cinq arrêts : n° 21-20.464, FS-B N° Lexbase : A13028SZ, n° 21-20.467, FS-D N° Lexbase : A96328SK ; n° 21-20.466, FS-D N° Lexbase : A96498S8 ; n° 21-20.465, FS-D N° Lexbase : A96738S3 ; n° 21-20.468, FS-D N° Lexbase : A97018S4). En effet, comme relevé dans cet arrêt, cette amende civile constituant une sanction ayant le caractère d'une punition (comme elle l’a établi précédemment : Cass. civ. 3, QPC, 5 juillet 2018, n° 18-40.014, FS-D N° Lexbase : A5636XXZ), les éléments constitutifs du manquement qu'elle sanctionne sont, par application du principe de légalité des délits et des peines, d'interprétation stricte.

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► L’article L. 16 B du LPF n’est nullement assujetti à l’obligation de la démonstration d’un élément intentionnel de l’auteur des faits présumés. De plus, les règles déclaratives des sociétés domiciliées dans un autre État membre de l’Union qui exercent une activité taxable en France par l’intermédiaire d’un établissement stable ne contreviennent pas aux principes de liberté d’établissement et de non-discrimination des sociétés au sein de l’Union.

Faits et procédure. Un juge des libertés et de la détention a autorisé l’administration fiscale, au titre de la procédure de l’article L. 16 B du Livre des procédures fiscales N° Lexbase : L0419LTP, à procéder à une visite de locaux susceptibles d’être occupés notamment par la société Orefi orientale et financière et/ou la société Vente-privée.com et/ou la société de droit luxembourgeois Orefa et/ou toute entité d’un groupe dirigé directement ou indirectement par une même personne, Monsieur J. La visite concernait aussi un local susceptible d’être occupé par la société Orefa et/ou des personnes physiques liées à cette société. L’objectif était la recherche de la preuve de la commission d’une fraude fiscale par la société Orefa.

La société conteste la régularité de l’opération de visite. Elle fonde son recours sur une violation de l’article 8 de la CESDH. Cet article exige que la loi qui autorise une violation du domicile telle qu’une visite domiciliaire précise en termes clairs et de manière suffisante en quelles circonstances et sous quelles conditions elle habilite la puissance publique à exercer de telles procédures. L’article L. 16 B du LPF autorisant ainsi la visite domiciliaire qu’en cas d’omissions « volontaires de passer des écritures comptables » ce qui soulèverait le besoin d’un élément intentionnel. Ainsi, le fait que « des présomptions relevant des articles 1741 N° Lexbase : L6015LMQ et 1743 N° Lexbase : L3611MGT du Code général des impôts pouvaient fonder une autorisation de visite et saisies ou encore que le juge pouvait retenir le défaut de souscription des déclarations fiscales comme constituant un indice de l'omission de passation des écritures comptables et des présomptions d'agissements visés par la loi » puisse fonder une visite domiciliaire irait à l’encontre de l’article 8 de la CESDH.

La société estime aussi « que l'obligation pour une société domiciliée dans un autre Etat membre de l'Union européenne de tenir également une comptabilité en France, pays d'un établissement stable supposé, constitue une contrainte discriminatoire contraire aux principes de non-discrimination et de liberté d'établissement ».

Solution. La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle précise que le juge a pu déduire de l’organisation de la société, notamment du fait qu’elle ne dispose de moyens d’exercices de son activité qu’en France, sans qu’il ne soit besoin de caractériser un quelconque élément intentionnel d’omission de passation des écritures comptables.

Aussi, quant au second moyen, la Cour estime que la législation française en matière de déclaration afférentes aux sociétés domiciliées dans un autre État membre de l’Union qui exercent une activité taxable en France par l’intermédiaire d’un établissement stable ne contrevient pas aux principes de liberté d’établissement et de non-discrimination des sociétés au sein de l’Union en ce qu’il n’interdit, ne gêne ou rends moins attrayant l'exercice de la liberté d'établissement, et en ce qu'il n'impose aucune obligation particulière aux contribuables. Les textes prévoient en effet seulement qu’elles passent certaines écritures comptables permettant de justifier les opérations imposables réalisées en France.

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► La présentation d’un individu déféré devant le juge d’instruction intervenue dans le délai 20 heures de l’article 803-3 du Code de procédure pénale interrompt ce délai, peu important que l’interrogatoire de première comparution ait été suspendu après le constat de l’identité de l’intéressé dans l’attente de la présence de son avocat et ai repris après le terme des 20 heures ;

L’article 116 du Code de procédure pénale  ne prévoit pas la désignation d’un avocat lors de la phase constat de l’identité de la personne déférée. L’absence d’un conseil à ce stade n’entraîne donc pas la nullité de la mesure.

Rappel de la procédure. Le 2 janvier 2021, une information judiciaire était ouverte des chefs d’infractions à la législation sur les stupéfiants.

Le 4 octobre 2021, à 19 heures 40, un individu était placé en garde à vue sur commission rogatoire pour une durée de 71 heures et 20 minutes.

La mesure a été levée le 7 octobre à 19 heures.

En application de l’article 803-3 du Code de procédure pénale N° Lexbase : L9883I3G, l’intéressé devait être présenté au juge d’instruction dans un délai de 20 heures, soit au plus tard le 8 octobre à 15 heures.

Le 8 octobre 2021 à 13 heures 55, débutait l’interrogatoire de première comparution (IPC) de l’individu et l’identité de l’individu était constatée. Cet interrogatoire a été suspendu à 13 heures 57 par le juge d’instruction afin de permettre la présence de l’avocat de l’intéressé. Le magistrat instructeur a informé l’intéressé qu’il serait réentendu plus tard. L’IPC a repris à 15 heures 15.

Le 3 février 2022, l’intéressé a déposé une requête en nullité au motif que l’IPC avait eu lieu après l’expiration du délai de 20 heures.

En cause d’appel. La chambre de l’instruction a rejeté la requête en nullité au motif que l’IPC avait commencé à 13 heures 55, soit avant l’expiration des 20 heures.

L’intéressé a formé un pourvoi en cassation.

Moyens du pourvoi. Rappelant les dispositions des articles 803-2 N° Lexbase : L9884I3H et 803-3 du Code de procédure pénale, le pourvoi soulignait que la première comparution devant intervenir avant l’expiration du délai de 20 heures doit avoir lieu en présence de l’avocat, lequel doit pouvoir s’entretenir préalablement avec son client. Le pourvoi soutenait donc que c’est à tort que la chambre de l’instruction avait retenu que le juge d’instruction avait pu interrompre le délai en se présentant à la personne déférée non assistée de son avocat et en lui indiquant simplement que l’interrogatoire reprendra plus tard. En retenant cette solution, la cour d’appel avait, selon le pourvoi, méconnu les dispositions des articles précités ainsi que de l’article 116 du Code de procédure pénale N° Lexbase : L7479LPP, les droits de la défense, les règles du procès équitable et l’article 5, § 1^er de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme N° Lexbase : L4786AQC.

Décision. La Chambre criminelle rejette le pourvoi au visa de l’article 803-3 du Code de procédure pénale dont elle commence par rappeler les termes.

Lorsqu’un individu fait l’objet d’un défèrement à l’issue de sa garde à vue, ce texte autorise le report de sa comparution le jour suivant, dès lors que la mesure n’a pas duré plus de 72 heures et en cas de nécessité.

Dans ce cas la comparution doit intervenir au plus tard dans les 20 heures à compter de l’heure de levée de la garde à vue, à défaut de quoi l’intéressé est immédiatement remis en liberté.

La Cour ajoute que ce texte n’interdit pas que l’IPC qui a régulièrement commencé avant l’expiration des 20 heures se poursuive au-delà du terme de ce délai, la personne déférée « restant alors sous le contrôle effectif du juge d’instruction ».

La Haute juridiction retient qu’en l’espère, la comparution de l’intéressé devant le magistrat instructeur a mis fin à la période de rétention.

S’agissant plus spécifiquement de la présence de l’avocat, la Chambre criminelle précise qu’il importe peu que celui-ci soit absent lors de la seule constatation de l’identité de son client.

La Cour ajoute que l’article 116 du Code de procédure pénale mentionné par le pourvoi ne prévoit la désignation d’un avocat par la personne déférée que lors d’une phase ultérieure de l’interrogatoire de première comparution. Il résulte en effet de la lecture de cet article que l’information relative au droit de choisir un avocat intervient après les modalités relatives au constat de l’identité, à l’information relative aux faits pour laquelle la mise en examen est envisagée et leur qualification juridique.

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► La deuxième chambre civile de la Cour de cassation vient de préciser qu’en application de l’article 2242 du Code civil, l'effet interruptif de prescription attaché à la délivrance de l'assignation à comparaître à l'audience d'orientation, consécutive au commandement de payer valant saisie immobilière, produit ses effets, en l'absence d'anéantissement de ce commandement ou de cette assignation, jusqu'à l'extinction de l'instance introduite par cette assignation, laquelle résulte, en cas de péremption du commandement, du jugement la constatant.

Faits et procédure. Dans cette affaire, sur le fondement d’un prêt notarié, une banque a fait délivrer à son débiteur deux commandements de payer valant saisie immobilière, le premier, le 3 février 2010, dont la péremption a été constatée par jugement du 8 décembre 2016, et le second, le 3 mars 2017. Par acte du 4 mai 2017, la banque a assigné son débiteur pour l’audience d'orientation.

Le pourvoi. La banque fait grief à l'arrêt (CA Nancy, 25 mars 2021, n° 20/00224 N° Lexbase : A37964MK), d’avoir déclaré prescrite la créance pour l'exécution de laquelle elle a engagé la procédure de saisie immobilière, d'annulé le commandement valant saisie délivré le 3 mars 2017, et d'avoir ordonné qu'il sera fait mention de cette annulation en marge dudit commandement tel qu'il a été publié au service de la publicité foncière compétent. Elle fait valoir la violation par la cour d’appel de l'article R. 321-10 du Code des procédures civiles d'exécution N° Lexbase : L7858IUL, et de l'article 2242 du Code civil N° Lexbase : L7180IA8.

En l’espèce, la cour d’appel retient, par motifs propres et adoptés, que la péremption du premier commandement du 3 février 2010, prononcée par jugement du 8 décembre 2016, a privé rétroactivement ce commandement de tous ses effets, de sorte que ce jugement de péremption ne peut avoir en lui-même aucun effet interruptif de prescription et que, postérieurement à ce jugement, un nouveau commandement pouvait être délivré pour éviter la prescription, ce dont la banque s'est abstenue.

Solution. Énonçant la solution précitée au visa de l’article 2242 du Code civil, la Cour de cassation relève que la cour d’appel violé le texte précité et censure son raisonnement. Elle casse et annule l’arrêt rendu par la cour d’appel de Nancy et renvoie l’affaire.

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