Le Quotidien

► L’action des professionnels, pour les biens et les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans ;
► la prescription de deux ans ne s’applique pas aux actions consenties pour les besoins d’une activité professionnelle, même accessoire ;
► la construction d’immeubles d’habitation en vue de leur location n’est pas de nature à exclure per se une activité professionnelle, même si les maîtres d’ouvrage exercent une activité de restaurateur et de cuisinier.

L’article L. 218-2 du Code de la consommation (N° Lexbase : L1585K7T) dispose que l’action des professionnels, pour les biens et les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans. Inséré dans le titre « conditions générales des contrats », cet article pose une règle relative aux contrats de vente ou de prestations de services conclus entre professionnel et consommateur. Beaucoup de contentieux résultent donc de l’appréciation de la notion de consommateur donc dans la caractérisation de l’activité professionnelle ainsi que l’illustre l’arrêt rapporté.
Cet arrêt illustre que la prescription abrégée de l’article L. 218-2 est universelle, elle reçoit une variété d’applications possibles, par exemple dans le domaine de la construction. En l’espèce, des maîtres d’ouvrage, respectivement cuisinier et restaurateur, font édifier des immeubles à usage d’habitation en vue de leur location. Le terrassement et le gros œuvre sont confiés à une entreprise qui n’est pas payée de certaines de ses factures. Elle finit par assigner les maîtres d’ouvrage qui lui opposent la prescription biennale.

Les conseillers d’appel déclarent l’action de l’entreprise irrecevable comme prescrite. L’entreprise forme un pourvoi en cassation au motif que celui qui agit dans le cadre d’une activité professionnelle, même accessoire telle qu’une activité de loueur d’appartement, ne peut se prévaloir de la qualité de consommateur.

Après avoir rappelé que l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, ne s’applique pas aux actions consenties pour les besoins d’une activité professionnelle, fût-elle accessoire, la Haute juridiction casse l’arrêt d’appel pour défaut de base légale. La construction de deux immeubles d’habitation en vue de la location d’appartements non-meublés n’implique pas d’écarter automatiquement la qualification d’activité accessoire à celle d’une activité professionnelle pour des maîtres d’ouvrage restaurateur et cuisinier.

Le raccourci est trop net. Les juges du fond doivent in concreto vérifier si l’activité prise en litige ne peut pas être qualifiée d’accessoire. La solution n’est pas nouvelle. Pour exemple, l’inscription au registre du commerce et des sociétés est un critère insuffisant pour qualifier une personne physique de professionnelle (Cass. civ. 1, 6 juin 2018, n° 17-16.519, FS-P+B N° Lexbase : A7373XQ7). Le prêt contracté pour l’acquisition de lots de copropriété destinés à la location par un emprunteur inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur en meublé professionnel est, au contraire, destiné à financer une activité professionnelle (Cass. civ. 1, 25 janvier 2017, n° 16-10.105, F-P+B N° Lexbase : A5429TAC).

La définition du consommateur est désormais très claire depuis la loi « Hamon » n° 2014-344 du 17 mars 2014 (N° Lexbase : L7504IZX), qui vise toute personne physique agissant à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale. Cela exclut non seulement les personnes morales, mais également les personnes physiques agissant à des fins professionnelles. C’est bien la finalité du contrat, professionnelle ou non, qui importe. À défaut, s’applique la prescription quinquennale de droit commun.

Cette décision conduit à rappeler l’applicabilité du droit de la consommation dans le domaine de la construction, dont les décisions rendues à propos des clauses abusives se sont faites l’écho (J. Mel, Vie et mort de la clause limitative de responsabilité du constructeur, Lexbase Droit privé, janvier 2020, n° 808 N° Lexbase : N1766BY3).

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►Un décret, publié au Journal officiel du 21 mai 2021, modifie le décret du 24 mars 2021 instaurant une aide spécifique en faveur des entreprises dont l'activité est particulièrement affectée par les conséquences de la crise sanitaire et qui ont un niveau de charges fixes particulièrement élevé (décret n° 2021-310 N° Lexbase : L7982L3Z ; lire V. Téchené, Lexbase Affaires, avril 2021, n° 671 N° Lexbase : N6953BY8).

Le décret du 24 mars 2021 tel que modifié comprend désormais quatre chapitres.

Le chapitre 1^er dénommé aide coûts fixes, qui concerne l'aide coûts fixes originale, comprend désormais une option pour apprécier les critères d'éligibilité entre une maille bimestrielle (existante) et une maille mensuelle (nouvelle), à compter de la deuxième période éligible soit mars 2021, avec un versement qui continue à avoir lieu selon le même calendrier tous les deux mois. Les mêmes conditions de perte de 50 % de chiffre d’affaires au cours de la période éligible (soit mensuelle soit bimestrielle) ou d'EBE coûts fixes négatif analysées au niveau du mois calendaire ou de la période éligible bimestrielle sont maintenues. Cela ouvre la possibilité pour les entreprises éligibles un seul des deux mois de demander l'aide soit pour le premier mois (par exemple mars uniquement), soit pour le deuxième mois (avril uniquement), soit pour les deux mois (mars et avril).

Un deuxième chapitre dénommé aide coûts fixes « saisonnalité » est créé. L'aide peut être calculée sur une période de six mois (tant pour la perte de 50 % que pour le calcul de l'EBE coûts fixes).

L'aide coûts fixes « groupe » fait l'objet d'un troisième chapitre. Sont seuls éligibles à cette aide, les groupes qui saturent les montants maximums d'aides versées au titre du décret du 30 mars 2020 relatif au fonds de solidarité (N° Lexbase : L6019LWT) ou au titre des aides temporaires de 1,8 million d’euros. Un groupe dont au moins une filiale a saturé le plafond de 200 000 euros au cours du mois peut déposer une demande consolidée pour permettre à ses filiales de bénéficier de l'aide coûts fixes, dans la limite du plafond qui ne change pas de 10 millions d’euros. Un groupe qui a saturé le plafond des aides temporaires de 1,8 million d’euros peut également être éligible et déposer une demande consolidée pour toutes les filiales. La demande est déposée une seule fois, par la tête de pont ou une filiale, soit à l'issue de la deuxième période éligible si elle sature le plafond de 10 millions d’euros, soit à l'issue de la troisième, soit en juillet pour toute la période. Une nouvelle attestation chapeau doit être déposée en complément pour préciser notamment les aides déjà touchées par chaque filiale. Un seul versement pour l'ensemble est effectué sur le compte bancaire fourni par l'entreprise faisant la demande au nom du groupe.

Le quatrième chapitre rassemble des dispositions diverses ou transversales.

En outre, le décret prolonge les délais de dépôts de demande, portés à 45 jours pour chaque période éligible et à l'expiration de la période éligible semestrielle.
Les entreprises dont les comptes sont audités par un commissaire aux comptes peuvent désormais choisir entre l'attestation de l'expert-comptable ou un schéma avec double attestation : attestation établie par l'entreprise très proche de celle faite par l'expert-comptable et attestation du CAC confirmant que l'attestation de l'entreprise est conforme à ce qu'il a constaté et vérifié.

La création d'un EBE coûts fixes permet d'intégrer dans le calcul de l'EBE deux éléments qui ne sont pas dans celui tel que défini par l'autorité des normes comptables : le compte 651 et le compte 751.
La révision des modalités de calcul des indus ex post en cas de résultat net supérieur à la somme des EBE coûts fixes qui est égal à la différence entre, d'une part, la somme des aides coûts fixes perçues (soit régime général, soit aide coûts fixes saisonnalité soit aide coûts fixes groupes), et, d'autre part, 70 % (taux porté à 90 % pour les petites entreprises), de l'opposé mathématique du résultat net de la période éligible, si ce résultat net est négatif, ou à la somme des aides coûts fixes perçues par l'entreprise, si ce résultat net est positif.

Enfin, l'annexe 1 du décret est complétée par l'ajout de deux nouvelles catégories : « Location et location-bail d'articles de loisirs et de sport ou du commerce de détail d'articles de sport en magasin spécialisé lorsqu'au moins 50 % du chiffre d'affaires est réalisé dans la vente au détail de skis et de chaussures de ski » et « Discothèques et établissements similaires soumis à la rémunération prévue par la décision du 30 novembre 2001 de la commission créée par l'article L. 214-4 du Code de la propriété intellectuelle (N° Lexbase : L2487K9Y).

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► Si, en matière électorale, l’interdiction de l'emblème national ne concerne que les affiches et circulaires, néanmoins, l'utilisation des trois couleurs nationales sur les autres documents de propagande électorale ne doit pas constituer un moyen de pression qui serait susceptible d'altérer la sincérité du scrutin.

Interdiction de l'emblème national sur les affiches et circulaires. La circulaire d'une liste candidate aux élections municipales comportait dans son coin supérieur gauche, en cartouche, un logo de forme carrée revêtu de la mention « Élections municipales 2020 », reproduisant un profil de Marianne sur fond bleu en tout point identique à la marque de l'État et faisant apparaître, dans son coin supérieur droit, une portion de forme triangulaire du drapeau tricolore.

L'insertion de ce logo sur la circulaire électorale caractérise, en dépit de sa petite taille et des dimensions réduites du drapeau tricolore ainsi représenté, une utilisation de l'emblème national prohibée par les dispositions de l'article R. 27 du Code électoral (N° Lexbase : L2920LUP) (voir, s'agissant d'une circulaire comportant une photographie des candidats surplombés de drapeaux français, CE 1° et 4° ch.-r., 14 avril 2021, n° 446633, mentionné aux tables du recueil Lebon N° Lexbase : A35434PW).

Documents de propagande électorale autres que les affiches et circulaires. Si l'article R. 27 du Code électoral n'est applicable qu'aux affiches et circulaires (CE, 10 avril 2009, n° 318264 N° Lexbase : A0104EGX), l'utilisation des trois couleurs nationales sur les autres documents de propagande électorale ne doit pas constituer un moyen de pression qui serait susceptible d'altérer la sincérité du scrutin.

Était ici en cause le même logo que celui figurant sur la circulaire électorale de la liste, aux proportions identiques que la reproduction du blason de la commune auquel il est juxtaposé, parfois accompagné d'une carte de France juxtaposant les trois couleurs bleu, blanc, rouge, ayant été utilisé sur l'enveloppe contenant la circulaire électorale, ainsi que sur plusieurs documents de propagande en forme de tracts publiés notamment sur le compte Facebook de la liste et sur une photographie des candidats figurant sur leur page d'accueil.

Dans les circonstances de l'espèce, l'utilisation des trois couleurs nationales sur ces autres documents de propagande électorale a été de nature à créer une confusion dans l'esprit des électeurs.

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► Il résulte des termes de l'article 199 undecies A du Code général des impôts que le bénéfice de la réduction d'impôt sur le revenu qu'il prévoit est subordonné à la condition que le propriétaire de l'immeuble prenne l'engagement de le louer nu dans les six mois de son achèvement, ou de son acquisition si elle est postérieure, pendant cinq ans au moins à des personnes qui en font leur habitation principale ;

Dès lors, le bénéfice de cette réduction d'impôt est subordonné, non seulement à l'affectation du bien à une location non meublée à usage de résidence principale dans un délai de six mois à compter de l'achèvement ou de l'acquisition de l'immeuble neuf concerné, mais aussi à la souscription préalable d'un engagement dont l'absence entraîne la reprise annuelle des réductions d'impôt jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant chacune de celles au titre de laquelle le contribuable a bénéficié de cet avantage fiscal.

Les faits :

• le requérant a acquis un appartement en Guyane, qu'il a donné en location par deux baux successifs ;
• le requérant a sollicité le bénéfice de la réduction d'impôt prévue par les dispositions de l'article 199 undecies A du Code général des impôts (N° Lexbase : L2356LYW) ;
• cette réduction d'impôt a été imputée sur le montant de l'impôt sur le revenu qu'il a acquitté au titre des années 2007 à 2009 ;
• à l'issue d'un contrôle sur pièces, l'administration a remis en cause cet avantage fiscal au motif que l'intéressé n'avait pas produit, avant la mise en location du bien immobilier, l'engagement de location pendant cinq ans ;
• le tribunal administratif de Rennes a rejeté sa demande de décharge de ces suppléments d'impôt ;
• la cour administrative d'appel de Nantes a rejeté l'appel qu'il avait formé contre le jugement (CAA Nantes, 16 mai 2019, n° 17NT03618 N° Lexbase : A9139Z9D).

🔎 Principe. Il est institué une réduction d'impôt sur le revenu pour les contribuables domiciliés en France qui investissent dans les départements d'outre-mer (CGI, art. 199 undecies A).

La réduction d'impôt est portée à 50 % si le contribuable ou la société s'engage à louer nu l'immeuble dans les six mois de son achèvement ou de son acquisition si elle est postérieure et pendant six ans au moins à des personnes qui en font leur habitation principale.

Solution du Conseil d’État.

✔ Le requérant n’est pas fondé à soutenir que la cour a commis une erreur de droit en jugeant que le bénéfice de la réduction d'impôt instituée par l'article 199 undecies A du Code général des impôts est subordonné, non seulement à l'affectation du bien à une location non meublée à usage de résidence principale dans un délai de six mois à compter de l'achèvement ou de l'acquisition de l'immeuble neuf concerné, mais aussi à la souscription préalable d'un engagement dont l'absence entraîne la reprise annuelle des réductions d'impôt jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant chacune de celles au titre de laquelle le contribuable a bénéficié de cet avantage fiscal.

✔ Par ailleurs, la cour n'a pas dénaturé les faits de l'espèce en écartant la circonstance que des démarches auraient été accomplies auparavant par l'agence immobilière assurant la gestion de la location du bien, dès lors que le requérant n'a pas produit de mandat confiant à cette agence l'accomplissement des formalités requises par la loi fiscale.

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► Lorsqu’un constructeur est mis en cause par un tiers du fait de désordres de travaux publics, l’intervention du décompte ne saurait produire d’effets sur l’appel en garantie que forme alors ce constructeur contre le maître d’ouvrage.

Principe. Lorsque sa responsabilité est mise en cause par la victime d'un dommage dû à l'exécution de travaux publics, le constructeur est fondé, sauf clause contractuelle contraire et sans qu'y fasse obstacle la circonstance qu'aucune réserve de sa part, même non chiffrée, concernant ce litige, ne figure au décompte général du marché devenu définitif, à demander à être garanti en totalité par le maître d'ouvrage, dès lors que la réception des travaux à l'origine des dommages a été prononcée sans réserve et que ce constructeur ne peut pas être poursuivi au titre de la garantie de parfait achèvement ou de la garantie décennale (sur les conditions et exceptions d'un tel appel en garantie, CE 2° et 7° ch.-r., 6 février 2019, n° 414064, mentionné aux tables du recueil Lebon N° Lexbase : A4992YWS).

Il n'en irait autrement que dans le cas où la réception n'aurait été acquise au constructeur qu'à la suite de manœuvres frauduleuses ou dolosives de sa part.

Application. Après avoir relevé, d'une part, que la réception définitive des travaux exécutés par la société SADE, dans le cadre du marché de travaux portant sur l'extension du réseau de chaleur urbain, avait été prononcée le 23 septembre 2016 et les réserves levées le 21 novembre 2016, et, d'autre part, qu'il résultait de l'instruction que la société SADE avait accepté, le 9 mars 2017, le décompte général qui lui avait été notifié et qui était ainsi devenu le décompte général et définitif du marché de travaux en litige, la cour administrative d'appel de Nancy (CAA Nancy, 3 décembre 2019, n° 18NC02291 N° Lexbase : A85873AB) a jugé que le caractère intangible de ce décompte ne faisait pas obstacle à la recevabilité des conclusions d'appel en garantie de la société SADE contre l'Eurométropole de Strasbourg, dès lors que ces conclusions avaient été présentées en conséquence de la réclamation formée par un tiers victime de l'exécution de ces travaux publics (sur les conditions d'indemnisation du tiers victime d'un dommage accidentel de travaux publics, CE 2° et 7° ch.-r., 10 avril 2019, n° 411961, mentionné aux tables du recueil Lebon N° Lexbase : A8877Y8B).

En prenant cette position, la cour administrative d'appel n'a donc pas commis d'erreur de droit.

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► Il résulte l’article R. 2314-24 du Code du travail (N° Lexbase : L9388LTU), dans sa rédaction applicable en la cause, qui prévoit que lorsque la contestation porte sur la régularité de l’élection ou sur la désignation de représentants syndicaux, la déclaration n’est recevable que si elle est faite dans les 15 jours suivant cette élection ou cette désignation, que celui qui saisit le tribunal d’instance, avant les élections, d’une demande d’annulation du protocole préélectoral, est recevable à demander l’annulation des élections à venir en conséquence de l’annulation du protocole préélectoral sollicitée.

Faits et procédure. Un syndicat de gérants non-salariés a saisi le tribunal d’instance le 13 mai 2019 de demandes tendant à l’annulation du protocole préélectoral conclu le 16 avril 2019, à l’annulation du premier tour de l’élection des membres des comités de représentation des gérants mandataires non salariés, et à ce qu’il soit ordonné sous astreinte à la société de convoquer les organisations syndicales intéressées à la négociation d’un nouveau protocole préélectoral. Des élections ont lieu le 28 mai 2019.

Pour déclarer irrecevable la demande d’annulation des élections professionnelles qui se sont tenues en application du protocole d’accord préélectoral contesté, le tribunal d’instance relève que le délai pour contester la régularité de l’élection a commencé à courir à compter du 29 mai 2019 et que le syndicat, qui avait sollicité l’annulation de l’élection dans la déclaration au greffe du 13 mai 2019 alors que le délai pour une telle contestation n’était pas encore ouvert, n’a pas formé de demande d’annulation des élections entre le 29 mai 2019 et le 13 juin 2019.

La solution. Énonçant les solutions susvisées, la Chambre sociale casse et annule le jugement du tribunal d’instance. En statuant comme il l’a fait, le tribunal a violé l’article R. 2314-24 du Code du travail.

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► Aucune sanction de nullité automatique n'est prévue à la détention par une société anonyme de ses propres actions au-delà du délai d’un an qui lui est imparti pour les céder, un vote de l'assemblée générale étant alors nécessaire pour prononcer l'annulation des actions ;

Passé ce délai d’un an et faute d’un vote en ce sens, les actions autodétenues peuvent faire l'objet d'une cession à un tiers et l’augmentation de capital d’une société tierce en vue de l’acquisition de ces titres n’a pas un objet illicite.  

Faits et procédure. Une SAS dont le capital est détenu par les membres d’une même famille, détient 50,75 % du capital de la société X. Le 13 juin 2014, l'assemblée générale des actionnaires de la société X a approuvé la vente des actions que celle-ci détenait en autocontrôle, qui représentaient 9,46 % de son capital. Le 30 juin 2014, l'assemblée générale de la SAS a approuvé une augmentation de capital, destinée à financer une éventuelle acquisition des actions autodétenues par la société X, la clôture de l'augmentation de capital devant intervenir le 31 juillet 2014.

Le 19 juillet 2014, les actionnaires de la SAS, à l'exception de quatre d’entre eux, ont renoncé à leur droit préférentiel de souscription au profit de la société A, dont l’un des membres de la famille est associé. Le 25 juillet 2014, ils ont agréé cette société afin de lui permettre de souscrire à l'augmentation de capital votée le 30 juin.

Le 31 juillet 2014, ils ont refusé d'agréer deux sociétés B et C, détenues par deux autres membres de la famille qui n’avaient pas renoncé à leur DPS et présentées par eux à cet agrément.

Selon un procès-verbal du 4 août 2014, l'assemblée générale de la société SAS a constaté que l'augmentation de capital avait été définitivement réalisée au prix de 14 140 euros l'action, deux des membres de la famille n’ayant pas renoncé à leur DPS souscrivant 80 titres et la société A (au profit de laquelle la plupart des membres de la famille avaient renoncé à leur DPS) 295 titres. À l'issue de l'opération, l’associé de la société A possédait, directement ou indirectement, via cette dernière, 24,2 % du capital de la SAS, tandis que les deux membres n’ayant pas renoncé à leur DPS voyaient leur participation au sein de cette société passer de 28 % à 23,6 %.

Le 28 mai 2015, les actions autodétenues par la société X ont été acquises par la SAS à concurrence de 6,96 %, et par un investisseur financier à concurrence de 2,5 %.

C’est dans ces conditions que les deux membres de la famille dont la participation était passée de 28 % à 26,6 % ont assigné la SAS ainsi que les autres associés en annulation de l'augmentation de capital votée le 30 juin 2014 et des assemblées générales des 30 juin, 31 juillet et 4 août 2014, ainsi qu'en paiement de dommages-intérêts.

Leur demande ayant été rejetée (CA Versailles, 2 avril 2019, n° 17/07552 N° Lexbase : A8715Y7W), ils ont formé un pourvoi en cassation.

Décision. La Cour de cassation rejette le pourvoi.

En premier lieu, la Haute juridiction relève que l'arrêt d’appel retient que les deux actionnaires demandeurs, dont la participation dans la SAS s’est trouvée réduite à la suite de l’augmentation de capital, étaient au courant du problème posé par la détention, par la société X, d'une partie de ses propres actions, depuis la fin de l'année 2013. Ils connaissaient également, depuis cette date, l'intention des autres actionnaires de la SAS de procéder à une augmentation de capital pour le résoudre. Ils avaient donc disposé du temps nécessaire pour se préparer à l'augmentation de capital litigieuse et, s'ils souhaitaient y participer, de réunir les fonds nécessaires à la souscription des actions émises, de sorte que la cour d’appel a justifié, sur ce point, sa décision.

En second lieu, et c’est là l’apport de l’arrêt, la Cour de cassation note que, après avoir rappelé qu'aux termes de l'article L. 225-214 du Code de commerce (N° Lexbase : L2090LY3), « les actions possédées en violation des articles L. 225-206 (N° Lexbase : L2189LYQ) à L. 225-210 (N° Lexbase : L7022IC3) doivent être cédées dans un délai d'un an à compter de leur souscription ou de leur acquisition. À l'expiration de ce délai, elles doivent être annulées », l'arrêt énonce exactement qu'aucune sanction de nullité automatique n'est prévue par cet article et qu'un vote de l'assemblée générale est nécessaire pour prononcer l'annulation des actions. Ainsi, relevant ensuite que les actions autodétenues par la société X n'avaient pas fait l'objet d'une telle décision, c'est à bon droit que la cour d'appel en a déduit que ces actions pouvaient faire l'objet d'une cession et que, dès lors, l'augmentation de capital litigieuse n'avait pas un objet illicite.

Observations. Il s’agit là, à notre connaissance, d’une précision inédite. La Cour de cassation fait sienne une solution préconisée par la doctrine, selon laquelle aucune disposition légale ne prévoit l'annulation de plein droit des actions irrégulièrement détenues, à l'expiration du délai d'un an et que, dès lors, seule l'assemblée générale extraordinaire est compétente pour décider de l'annulation des actions, l'opération engendrant la réduction du capital et donc la modification des statuts (v. Mémento Sociétés commerciales, éd. Francis Lefebvre, 2021, n° 68833).

Cependant, selon ces mêmes auteurs « les actions demeurent frappées d'une cause d'annulation. En conséquence, toutes les opérations dont elles pourraient faire l'objet (cession notamment) seraient, à notre avis, entachées de nullité car elles n'auraient pas un contenu licite ». Sur ce point, l’arrêt rendu adopte une solution inverse. 

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► La commune qui exerce son droit de préemption est tenue au paiement de la rémunération due à l’agent immobilier auquel s’était engagé l’acquéreur pressenti ; mais cette obligation ne s’impose qu’à la condition que cette rémunération soit mentionnée dans l’engagement entre le vendeur et l’acquéreur pressenti, et dans la déclaration d’intention d’aliéner.

Faits et procédure. En l’espèce, le propriétaire d’un immeuble souhaitant se déposséder de son bien avait fait appel à un agent immobilier, lequel trouva un acquéreur. La promesse unilatérale de vente, conclue sous conditions suspensives, précisait le montant de la rémunération due à l’agent immobilier, rémunération qui incombait à l’acquéreur. Cependant, la commune exerça son droit de préemption. Il s’agissait alors de savoir si la rémunération promise à l’agent immobilier incombait à la commune ayant exercé son droit de préemption. La cour d’appel ne l’admit pas, au motif que la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse unilatérale n’avait pas eu lieu avant l’exercice du droit de préemption (CA Toulouse, 7 octobre 2019, n° 16/04868 N° Lexbase : A3167ZS4).

Solution. Telle n’est pas la solution retenue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation. La cassation de l’arrêt d’appel intervient au visa de l’ancien article 1134 du Code civil (N° Lexbase : L1234ABC force obligatoire des conventions), de l’article L. 213-2 du Code de l’urbanisme (N° Lexbase : L0202LNS déclaration préalable d’intention d’aliéner laquelle comporte les conditions de la vente projetée) et de l’article 6, I, alinéa 3, de la loi du 2 janvier 1970 (N° Lexbase : L7536AIX) relatif à la rémunération de l’agent immobilier (mentionnée dans un écrit, lequel précise à qui incombe sa charge). La troisième chambre civile considère qu’ « il résulte de ces dispositions que, lorsqu’il exerce son droit, le titulaire du droit de préemption, au profit duquel la vente a été effectivement conclue, est tenu de prendre en charge la rémunération de l’intermédiaire incombant à l’acquéreur pressenti, auquel il est substitué, dès lors que le montant de la commission et la partie qui en est tenue sont mentionnés dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’intention d’aliéner ». Ainsi, la commune exerçant son droit de préemption ne saurait échapper au paiement de la rémunération due à l’agent immobilier. Les conditions de l’obligation pour le titulaire d’un droit de préemption de payer la rémunération de l’agent immobilier sont ainsi précisées.

Alors que, par le passé, la Cour de cassation avait admis que cette rémunération était due, tel qu’elle était conventionnellement prévue, peu importe que le prix d’acquisition du bien soit au final inférieur à celui initialement convenu entre le vendeur et l’acquéreur pressenti (Cass. civ. 1, 24 janvier 2006, n° 02-18.746, F-D N° Lexbase : A5470DMK), elle ajoute ici deux conditions : mention de la rémunération dans l’acte unissant le vendeur et l’acquéreur pressenti et dans la déclaration d’intention d’aliéner. Cette dernière précision n’ayant de sens qu’en présence du droit de préemption de l’article L. 213-2 du Code de l’urbanisme.

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► La deuxième chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt rendu le 20 mai 2021, vient de préciser qu’un acte intitulé « Garantie autonome (article 2321 du Code civil N° Lexbase : L1145HIA) Paiement à terme », ne constitue pas un cautionnement bancaire irrévocable, et ne peut être produit comme garantie bancaire par l’enchérisseur au titre de l’article R 322-41 du CPCEx (N° Lexbase : L2460ITB).

Faits et procédure. Dans cette affaire, à la suite du placement en liquidation judiciaire d’une société, un juge-commissaire a autorisé la vente par adjudication de plusieurs lots d’un ensemble immobilier, ainsi qu’une partie d’immeuble à usage industriel.

Durant l’audience d’adjudication, l’avocat des liquidateurs a soulevé la nullité de la dernière enchère portée par une société, au motif que la garantie produite n’était pas conforme aux exigences de l’article R. 322-41 du Code des procédures civiles d’exécution. Il ressort du jugement rendu le même jour, que le juge de l’exécution a prononcé l’annulation de la dernière enchère de la société, et constaté la nullité de son adjudication, et enfin, qu’il a adjugé les biens au profit d’une autre société. 

Le pourvoi. La demanderesse fait grief à l'arrêt (CA Douai, 6 février 2020, n° 19/03411 N° Lexbase : A49433DG), d’avoir confirmé le jugement rendu par le juge de l’exécution, annulant l’enchère à son profit, et constatant en conséquence, la nullité de l’adjudication, et enfin sur des nouvelles enchères, d’avoir adjugé le bien au dernier enchérisseur le plus offrant et de l’avoir condamnée au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile (N° Lexbase : L1253IZG) et aux dépens d’appel.

En l’espèce, l’arrêt a retenu que l’acte intitulé « Garantie autonome (article 2321 du Code civil) Paiement à terme » présenté par l’avocat de la demanderesse, ne constituait pas un cautionnement bancaire irrévocable.

Solution. Les Hauts magistrats énoncent la solution précitée, après avoir rappelé qu’aux termes des dispositions de l’article R. 322-41, alinéa 1^er, du Code des procédures civiles d’exécution (N° Lexbase : L2460ITB), que l’avocat avant de porter les enchères, doit se faire remettre par son mandant, contre récépissé une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque à l’ordre du séquestre ou de la Caisse des dépôts et consignations, selon ce qu’il est indiqué dans le cahier des conditions de vente (CCV), représentant 10 % du montant de la mise à prix, sans que le montant de cette garantie puisse être inférieur à 3 000 euros l’enchérisseur ne peut fournir d’autre garantie que celles limitativement énumérées à l’article R. 322-41 du code précité. La Cour de cassation valide le raisonnement de la cour d’appel et rejette le pourvoi, précisant que l’arrêt d’appel est légalement justifié.

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