Le Quotidien

Par un communiqué en date du 27 février 2002, Euronext a annoncé que 20 nouvelles sociétés venaient de rejoindre les segments NextEconomy et NextPrime, portant ainsi le nombre de sociétés présentes à 233. NextEconomy regroupe 103 entreprises liées aux nouvelles technologies, tandis que NextPrime rassemble 130 sociétés des secteurs traditionnels. Chaque segment dispose d'un indice de capitalisation propre incluant toutes les entreprises, à l'exception de celles figurant dans l'indice Euronext 100.

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La Chambre sociale de la Cour de cassation a rendu le 19 février 2002 (Cass. soc. 19 février 2002, n° 01-40.527, N° Lexbase : A0320AYI), pour la première fois à notre connaissance, un arrêt relatif à la protection du salarié mandaté pour négocier un accord de réduction du temps de travail.
Dans l'espèce en cause, une salariée, mandatée par une organisation syndicale pour conclure dans son entreprise un accord de réduction du temps de travail, avait fait l'objet d'un licenciement pour faute quelques mois plus tard.
La Chambre sociale casse l'arrêt des juges d'appel qui avaient refusé sa demande de réintégration en référé. Les hauts magistrats estiment que la salariée ayant été mandatée depuis moins de six mois et ayant été licenciée sans autorisation de l'inspecteur du Travail, il en résultait, "à défaut d'annulation du mandatement par le juge du fond, que le licenciement constituait un trouble manifestement illicite auquel le juge des référés devait mettre fin".

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Par deux arrêts en date du 27 février 2002, la troisième chambre civile de la Cour de cassation vient d'affirmer le caractère interprétatif de l'article 26 de la loi Murcef (N° Lexbase : L0264AWP, modifiant l'article L. 145-38 du Code de commerce N° Lexbase : L5766AIE). Ce texte était venu mettre un terme à la jurisprudence "Privilèges", qui avait suscité de nombreuses controverses et une résistance de la part des juges du fond, en permettant la révision à la baisse du loyer du bail commercial en dehors de toute modification des facteurs locaux de commercialité. Si la volonté du législateur ressortait clairement des travaux préparatoires, le texte, fort mal rédigé, avait provoqué des interrogations sur sa véritable portée. Ces arrêts présentent un double intérêt. Tout d'abord, ils démontrent que la Cour de cassation entend donner à ce texte, malgré les maladresses rédactionnelles, le sens qu'avait voulu lui conférer le législateur. Ensuite, ils déterminent le champ d'application dans le temps de l'article 26 de la loi Murcef. Dans le silence du législateur, plusieurs options se dessinaient en effet. La Cour de cassation consacre ici le caractère interprétatif de ce texte. La nouvelle règle doit donc être appliquée aux instances en cours à compter de la publication de la loi Murcef du 11 décembre 2001.

S'agissant du premier arrêt, le bailleur avait assigné le locataire pour faire fixer le loyer du bail révisé au montant résultant de l'indexation. Ce dernier avait reconventionnellement demandé une révision à la baisse au montant de la valeur locative. Dans le second, le preneur avait déclenché la procédure en demandant directement la révision à la baisse.

On sait, en effet, que les parties d'un bail commercial peuvent demander, à l'expiration d'une période triennale, la révision du loyer (C. com., art. L. 145-38, al. 3 N° Lexbase : L5766AIE). Ce même article prévoit les modalités de fixation du montant du loyer révisé en énonçant que sa majoration ou sa diminution ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation du loyer. Ce plafonnement pourra être néanmoins déjoué si une modification des facteurs locaux de commercialité a entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative. La véritable portée de cet article ne peut être saisie que confrontée à l'article L. 145-33 du Code de commerce (N° Lexbase : L5761AI9) aux termes duquel le montant du loyer révisé doit être, en principe, fixé au montant de la valeur locative.

Controverse autour de la révision à la baisse du loyer du bail commercial

Ces dispositions ont fait naître une interrogation relativeme à l'hypothèse d'une baisse de la valeur locative en dépit d'une variation de l'indice à la hausse : le loyer devait-il être fixé au montant de la valeur locative (C. com., art. L. 145-33), à un prix inférieur au loyer dont la révision est demandée, ou bien ce loyer initial devait-il constituer un loyer plancher en deçà duquel le loyer révisé ne pouvait être fixé, sauf modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (C. com., art. L. 145-38) ? La Cour de cassation a tout d'abord affirmé qu'en dépit d'une variation à la baisse du la valeur locative, le loyer révisé ne pouvait être fixé à un montant inférieur à celui en vigueur (Cass. civ. 3ème, 18 juillet 1979 N° Lexbase : A7269AGC). La Haute cour a ensuite opéré un revirement de jurisprudence avec l'arrêt "Privilèges " (Cass. civ. 3ème, 24 janvier 1996 N° Lexbase : A9472ABG). Cet arrêt a constitué le point de départ d'une controverse importante. Si elle a divisé les praticiens et la doctrine (1), la solution a fait également l'objet de nombreuses résistances des juges du fond (2). Pourtant, la Cour de cassation l'a toujours maintenue (voir, encore récemment, Cass. civ. 3ème, 30 mai 2001 N° Lexbase : A4680ATI).

L'intervention maladroite du législateur

Le législateur est intervenu ensuite pour mettre un terme à cette jurisprudence. C'était l'objet de l'article 26 de la loi Murcef du 11 décembre 2001 (N° Lexbase : L0264AWP). En introduisant la mention "Par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33" au début de l'article L. 145-38 alinéa 3 du Code de commerce, le législateur entendait priver le juge du fondement sur lequel il s'appuyait pour fixer le loyer à la baisse en l'absence de modification des facteurs locaux de commercialité.
Cette intervention n'a pas été épargnée par les critiques (4), pas tant eu égard à la solution qu'aux méthodes employées pour y parvenir. C'est au regard de ces critiques que les espèces commentées prennent tout leur relief.

Tout d'abord, le caractère très maladroit de la rédaction du texte a été relevé. Une lecture littérale du nouvel article L. 145-38 peut rendre compte d'une règle qui, au regard des travaux préparatoires, n'était pas celle que le législateur voulait consacrer.
D'une part, L. 145-38 alinéa 3 est déjà dérogatoire à L. 145-33 dans la mesure où ce dernier prévoit la fixation du loyer à la valeur locative et que le premier instaure une exception au travers du mécanisme de plafonnement. Cette modification n'ajouterait donc rien au texte existant. A fortiori, en soulignant le caractère dérogatoire du plafonnement, il milite plutôt en faveur de la fixation du loyer au montant de la valeur locative en dehors des exceptions qu'il instaure. Cela équivaut à confirmer la jurisprudence que le législateur voulait combattre (5).
D'autre part, l'ajout des termes "Par dérogation à l'article L. 145-33 " au début des règles permettant de fixer le montant du loyer révisé, n'empêche-t-il pas désormais le juge de se référer à la valeur locative telle qu'elle est définie par cet article pour fixer ce loyer ? Le juge devra-t-il fixer désormais le loyer en fonction de la seule indexation ? (6).

Le dénouement ?

Les arrêts rapportés démontrent que la Cour de cassation entend consacrer au nouvel article L. 145-38 le sens qu'avait voulu lui conférer le législateur (7) : elle refuse en effet que le loyer puisse être fixé au montant de la valeur locative si celle-ci est inférieure au loyer dont la révision est demandée en l'absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité. Ensuite, les arrêts rapportés sont particulièrement intéressants en ce qu'ils apportent des précisions sur l'application dans le temps de la nouvelle règle en l'absence de dispositions transitoires.

S'agissant de la modification de l'article L. 145-38, la Cour de cassation a affirmé, dans les arrêts commentés, qu'elle avait un caractère interprétatif dans la mesure où "le législateur, sans rien innover, n'a fait que préciser [...] le caractère dérogatoire de cet alinéa qui donnait lieu à un contentieux abondant" (8). La loi interprétative s'incorporant à la règle interprétée, elle prend effet à la date de l'entrée en vigueur de cette dernière. La Cour de cassation en tire les conséquences en précisant que le texte est applicable aux instances en cours à compter de la date de publication de la loi Murcef du 11 décembre (9).

L'originalité de la solution retenue mérite quelques précisions (10). Si, en matière contractuelle, il est en principe fait dérogation à l'application générale et immédiate de la loi nouvelle, le contrat de bail échappe en partie à cette dérogation, en tout cas lorsqu'une disposition du statut est en cause. La Cour de cassation a en effet décidé, à propos du plafonnement du loyer renouvelé, que "la loi nouvelle régit immédiatement les effets des situations juridiques non définitivement réalisées ayant pris naissance , avant son entrée en vigueur, non en vertu du contrat mais en raison des seules dispositions légales alors applicables" (Cass. civ. 3ème, 8 février 1989 N° Lexbase : A3175AH3) (10). La fixation du montant du loyer du bail à l'occasion de la révision peut être comparée à celle du loyer renouvelé. Le nouvel article L. 145-38 devrait donc, au regard de cette jurisprudence, trouver une application immédiate.
Toutefois, mettant à jour son caractère interprétatif, la Cour de cassation va conférer à la disposition un caractère rétroactif. Cette rétroactivité de la loi interprétative a ceci de particulier qu'elle a pour effet d'entraîner l'application de la nouvelle règle devant la Cour de cassation là où, dans une hypothèse de rétroactivité normale, elle serait mise à l'écart.

La question de la révision à la baisse du loyer du bail commercial semble donc définitivement tranchée. Françoise Auque s'est toutefois interrogée sur la validité de cette intervention du législateur sur les procès en cours au regard, d'une part, de la Convention européenne des droits de l'homme (CEDH, 28 octobre 1999, req. 24846/94, Zielinski N° Lexbase : A7567AW8) et, d'autre part, au regard de l'article 6 de la Déclaration des droits de l'homme de 1789. Aux termes de l'arrêt Zielinski, "le principe de la prééminence du droit et la notion de procès équitable s'opposent, sauf pour d'impérieux motifs d'intérêt général, à l'ingérence du pouvoir législatif dans l'administration dans le but d'influer sur le dénouement judiciaire du litige". Cette limite imposée au législateur dans son pouvoir d'aménager l'application de la loi dans le temps pourrait trouver à s'appliquer à propos du nouvel article L. 145-38, explique Françoise Auque, en présence d'un bailleur institutionnel dépendant de l'Etat. La différence de traitement entre les parties bénéficiant de l'autorité de la chose jugée et celles tenues de poursuivre l'instance pourrait également heurter le principe d'égalité devant la loi, tel qu'il découle de l'article 6 de la Déclaration des droits de l'homme de 1789.

Julien Prigent
SGR - Baux commerciaux

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(1) J. Monéger, RTD com. 2000, p. 856 ; F. Auque, JCP éd. E 2000, p. 776 ; B. Boccara, JCP éd. G 2000, II, n° 1036.

(2) Voir par exemple, CA Paris, 2 février 2001, 16e ch., section B, n° 1999/21554, Safinvest c/ SA Héron, .

(3) Sur cette réforme, voir P.-H. Brault, Baux commerciaux : à propos des modifications législatives en gestation, Gaz. Pal. 8-9 août 2001, p. 4 ; F. Auque, Le "bricolage" par la loi Murcef du statut des baux commerciaux, JCP éd. E 2002, actualité, n° 18 ; J. Baverez et G. Tavernier, Révision judiciaire du loyer commercial : épilogue parlementaire d'une chronique judiciaire, Dalloz 2002, chron., p. 195 ; M.-O. Vaissié, La loi Murcef et les baux commerciaux, Rev. loyers 2002, p. 2 ; J.-D. Barbier, La réforme sans forme, commentaire de la loi Murcef n° 2001-1168 du 11 décembre 2001, Gaz. Pal. 8-9 février 2002, n° 39 à 40, p. 5.

(4) F. Auque et J.-D. Barbier, articles précités.

(5) En ce sens, voir F. Auque, J.-D. Barbier et P.-H. Brault, articles précités.

(6) Il faudrait imaginer que le juge puisse faire fi de la volonté du législateur qui ne peut être méconnue ici. Critiquable ou non, cette possibilité n'est pas à écarter selon le professeur Y. Paclot, Recherche sur l'interprétation juridique, Thèse Paris, 1988, p. 180, cité par J.-D. Barbier, article précité, p. 9.

(7) Au moins dans la mesure où le loyer intial serait constitutif d'un loyer plancher. Ces décisions ne permettent pas de savoir a priori si la valeur locative doit être mise à l'écart pour le calcul du montant du loyer révisé. Le respect de la volonté du législateur permet difficilement de penser qu'il en sera autrement sur cette dernière question.

(8) Voir, pour une définition analogue d'une loi interprétative, Cass. soc., 13 mai 1985 (N° Lexbase : A3303AAL).

(9) Sur l'application de la loi nouvelle en matière contractuelle, voir Juris-classeur Civil, T. 1, fasc. 40, Application de la loi dans le temps, Loi nouvelle et évènements futurs, Th. Bonneau, n° 52.

(10) Pour une critique de cette solution, voir B. Boccara, Le droit transitoire en question(s), JCP éd. G 1988, I, n° 3351.

(11) La Cour de cassation emploie ici le terme publication. Or, on sait que les lois sont applicables un jour franc après la publication à Paris et un jour franc après l'arrivée du Journal officiel au chef lieu d'arrondissement (article 2 du décret du gouvernement de la défense nationale à Paris 5 novembre 1870). Toutefois, l'emploi du mot publication par la Cour de cassation recouvre ici la publication à proprement parler et l'écoulement des délais qui rendent la loi applicable (voir, par exemple, Cass. civ., 13 avril 1948, Bull. civ., n° 104).

(12) Voir F. Auque, article précité.

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