Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


COUR D'APPEL DE PARIS


Pôle 1 - Chambre 8


ARRÊT DU 26 MAI 2023


(n° , 4 pages)


Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/00345 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CG4BB


Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 29 Novembre 2022 -Juge des contentieux de la protection de Paris - RG n° 22/05621

APPELANTE


MmeAa[G] [V]

[Adresse 1]

[Localité 3]


Représentée et assistée par Me Romuald FELDMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0218


INTIMEE


S.A. CDC HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 4]


Défaillante

COMPOSITION DE LA COUR :


En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile🏛, l'affaire a été débattue le 21 Avril 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Rachel LE COTTY, Conseiller, chargée du rapport.


Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :


Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire


Greffier, lors des débats : Ab A


ARRÊT :


- RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile🏛.

- signé par Florence LAGEMI, Président et par Saveria MAUREL, Greffier.


Le 3 octobre 2002, la société Sageco, aux droits de laquelle se trouve la société CDC Habitat, a consenti un bail d'habitation à Mme [Aa] portant sur un logement situé [Adresse 1]), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 263,15 euros.


Le 15 décembre 2020, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour avoir paiement de la somme principale de 1.435,14 euros au titre de l'arriéré locatif au 1er décembre 2020.


Par acte du 2 mars 2021, la société CDC Habitat a assigné Mme [Aa] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail, d'expulsion de Mme [Aa] et de condamnation de celle-ci au paiement d'une provision sur l'arriéré locatif.


L'affaire a été radiée puis réinscrite à l'initiative deAaMme [V].


À l'audience du 27 septembre 2022, la société CDC Habitat s'est désistée de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion et a uniquement maintenu sa demande en paiement de l'arriéré locatif, actualisé à la somme de 297,98 euros au 20 septembre 2022.

Par ordonnance contradictoire du 29 novembre 2022, le juge des référés a :


- constaté que la société CDC Habitat renonce à sa demande de constat de la résiliation du bail ainsi qu'à sa demande d'expulsion ;

- condamné Mme [Aa] à payer à la société CDC Habitat la somme de 297,98 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 20 septembre 2022 ;

- débouté Mme [Aa] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile🏛 ;

- condamné Mme [Aa] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 décembre 2020 et celui de l'assignation du 2 mars 2021.

Par déclaration du 16 décembre 2022, Mme [Aa] a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif sauf celui relatif au désistement.


Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 8 mars 2023, elle demande à la cour de :


- infirmer l'ordonnance entreprise et, statuant à nouveau,


annuler le commandement de payer du 15 décembre 2020 comme invoquant une dette inexacte ;

ordonner dans un délai d'un mois et sous astreinte de 50 euros par jour de retard la communication par la société CDC Habitat Social de :


- un décompte des sommes payées par elle avec mention des numéros de chèque correspondant à ses paiements ;

- un décompte des charges d'eau sur la base du relevé des compteurs d'eau situés à son domicile ;


compte tenu des contestations sérieuses soulevées, débouter le « demandeur » de sa demande en référé, l'invitant à se pourvoir au fond ;

condamner la société CDC Habitat Social à lui payer la somme de 1.800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de 1ère instance et aux entiers dépens de 1ère instance ;

condamner la société CDC Habitat Social à lui payer la somme de 2.400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel et aux entiers dépens d'appel.


La société CDC Habitat, à qui la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante ont été signifiées le 27 janvier 2023, n'a pas constitué avocat.


L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 avril 2023.


Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile🏛, il est renvoyé aux conclusions de l'appelante pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de ses prétentions.

SUR CE, LA COUR,


Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile🏛, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.


Mme [Aa] soutient qu'elle n'est débitrice d'aucune somme à la société CDC Habitat car celle-ci a omis de comptabiliser certains de ses règlements, ce dont elle justifie en produisant les chèques correspondants, et elle lui a prélevé des charges d'eau indues, sur la base d'un relevé de compteur d'eau qui n'était pas le sien.


Elle estime donc qu'il existe une contestation sérieuse relativement au montant des charges qui lui ont été facturées et relativement au décompte produit par la bailleresse et retenu par le premier juge.


Elle ajoute qu'elle a été contrainte de demander des copies de ses chèques à sa banque ainsi que d'engager des frais d'avocat pour se défendre alors qu'elle n'était débitrice d'aucune somme et que, si la société CDC Habitat avait été normalement diligente, elle aurait pu éviter cette procédure.


La cour relève qu'ainsi que le démontre Mme [Aa] par les copies des chèques qu'elle produit et ses relevés de comptes bancaires attestant des prélèvements correspondants, la bailleresse a omis d'imputer plusieurs chèques sur le décompte locatif, pour un montant total de 2.179,36 euros au 10 janvier 2020, alors que les montants ont bien été prélevés sur le compte de Mme [Aa] entre le 10 avril 2019 et le 10 janvier 2020.


Ainsi, au jour du commandement de payer du 15 décembre 2020, la somme de 1.435,14 euros réclamée n'était pas due puisque des paiements de 2.179,36 euros, dont la preuve est rapportée, n'avaient pas été comptabilisés par la bailleresse.


La cour, statuant avec les pouvoirs du juge des référés, ne peut annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire comme Mme [Aa] le sollicite mais celui-ci n'a produit aucun effet puisque la bailleresse s'est désistée de sa demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail.


Son coût sera toutefois mis à la charge de l'intimée puisqu'il s'agit d'un acte irrégulier et inutile, l'ordonnance entreprise étant infirmée de ce chef.


Il est également relevé que société CDC Habitat a procédé à des régularisations entre le commandement de payer et l'audience de première instance puisqu'elle a produit un décompte arrêté au 20 septembre 2022 qui imputait au crédit les différents paiements effectués par Mme [Aa] et initialement omis.


Le solde locatif ne s'élevait donc plus, selon le décompte de la bailleresse, qu'à 297,98 euros au 20 septembre 2022.


Cependant, cette somme inclut encore des frais de poursuite de 103,53 euros au 30 novembre 2019, dont il n'est pas justifié (réduisant le principal à 194,45 euros), ainsi que des provisions pour charges qui sont contestées par la locataire et pour lesquelles il n'est produit aucun justificatif de régularisation.


Or, le bail prévoit une provision mensuelle pour charges « payable en même temps que le loyer » et une « régularisation annuelle de celles-ci, compte tenu des provisions déjà versées » (article IV).


L'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement de charges, de sorte que le remboursement des provisions versées par le locataire doit être ordonné (3e Civ., 5 novembre 2014, pourvoi n° 13-24.451⚖️, Ac. 2014, III, n° 138) et, ainsi que l'expose l'appelante, il incombe au bailleur d'établir sa créance en démontrant l'existence et le montant des charges (3 Civ., 17 septembre 2020, pourvoi n° 19-14.168⚖️, publié).


En l'état de ces éléments, l'obligation de Mme [Aa] de régler le solde locatif de 194,45 euros est sérieusement contestable et l'ordonnance entreprise sera infirmée en toutes ses dispositions, la cour disant n'y avoir lieu à référé, sans qu'il soit utile d'ordonner la communication des pièces sollicitée par Mme [Aa] dès lors que la demande de provision de la société CDC Habitat est rejetée.


La société CDC Habitat, partie perdante, sera tenue aux dépens de première instance et d'appel, incluant le coût du commandement de payer.


Elle sera également condamnée à indemniser Mme [Aa] des frais d'avocat qu'elle a été contrainte d'exposer pour se défendre en première instance et en appel, à hauteur de la somme de 4.000 euros, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS


Infirme l'ordonnance entreprise des chefs dont il a été fait appel ;


Statuant à nouveau et y ajoutant,


Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la société CDC Habitat et celles Aae Mme [V] ;


Condamne la société CDC Habitat aux dépens de première instance et d'appel, incluant le coût du commandement de payer du 15 décembre 2020 ;


La condamne à payer à Mme [Aa] la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et de l'appel.


LE GREFFIER LE PRESIDENT