[Brèves] Absence de faute de l’acquéreur dans la défaillance de la condition suspensive de l’obtention d’un prêt faisant échec à la mise en jeu de la clause pénale insérée dans la promesse de vente

► Dans le cadre de la conclusion d’une promesse synallagmatique de vente d’un bien immobilier sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt par l’acquéreur, celui-ci ne peut être tenu au paiement de la clause pénale stipulée dans la promesse pour non-réitération de la vente par acte authentique résultant de la défaillance de la condition suspensive sans faute de celui-ci, dans la mesure où il résulte de l’attestation de l’établissement de crédit sollicité, que le prêt, qui avait fait l’objet d’une lettre de refus postérieurement à la date conventionnellement prévue pour réaliser la condition et signer l’acte authentique, était conforme aux caractéristiques de la promesse de vente et la société venderesse, dûment informée de ce refus, avait voulu poursuivre la vente au-delà des délais contractuels de réalisation de la condition suspensive et de signature de l’acte authentique prévus du fait de la sommation à l’acquéreur de régulariser la vente pour la signature de l’acte authentique.

Telle est l’absence de faute de l’acquéreur dans la défaillance de la condition suspensive faisant échec au paiement de la clause pénale stipulée dans la promesse de vente, retenue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt en date du 19 mars 2020 (Cass. civ. 3, 19 mars 2020, n° 19-11.193, F-D N° Lexbase : A48253KW).

Dans cette affaire, une société a consenti à un acquéreur une promesse synallagmatique de vente d’un terrain à construire sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt. Dans cet avant-contrat a été insérée une clause pénale prévoyant, notamment, qu’au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique de vente et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 40 000 euros. En outre, par une autre clause contractuelle, les parties ont convenu d’un délai au terme duquel la condition suspensive doit être réalisée et l’acte authentique réitérant la vente doit être signé, soit huit mois après la conclusion de la promesse. En exécution de celle-ci, un dépôt de garantie d’un montant de 40 000 euros a été versé. N’ayant pas obtenu son prêt, l’acquéreur, trois mois après l’expiration de la date prévue de réalisation de la condition et de signature de l’acte authentique, a informé la société venderesse de ce refus de financement, laquelle a, alors, sommé son cocontractant de comparaître devant le notaire pour signer l’acte authentique de vente. Le même jour, l’acquéreur a engagé, à l’encontre du vendeur, une action en restitution du dépôt de garantie. En défense, celui-ci a demandé l’acquisition de cette somme à titre de clause pénale du fait de la défaillance de la condition suspensive.

La cour d’appel ayant rejeté la faute de l’acquéreur dans la défaillance de la condition suspensive et retenu la volonté de la société venderesse, dûment informée du défaut d’obtention du prêt par l’acquéreur, de poursuivre la vente au-delà des délais contractuels de réalisation de la condition suspensive et de signature de l’acte authentique prévus et, ainsi, ayant fait échec au jeu de la clause pénale et condamné le vendeur à restituer le dépôt de garantie, celui-ci a, alors, formé un pourvoi en cassation.

Contestant la position adoptée par les juges du fond ayant rejeté la faute de l’acquéreur dans la défaillance de la condition suspensive, le demandeur au pourvoi a, en premier lieu, allégué comme moyen, qu’eu égard à la lettre de refus de prêt de la banque, l’acquéreur ne justifiait pas avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente empêchant, ainsi, la réalisation de la condition suspensive devant, dès lors, être réputée accomplie.

En second lieu, s’opposant à la déduction opérée par la cour d’appel de sa volonté de poursuivre la vente au-delà des délais contractuels de réalisation de la condition suspensive et de signature de l’acte authentique prévus du fait de la sommation à l’acquéreur, une fois informée du défaut d’obtention d’un prêt par celui-ci, de réitérer la vente par la signature de l’acte authentique, la société venderesse, se prévalant, de la clause pénale et de la clause par laquelle les parties ont fixé le terme de la réalisation de la condition suspensive et de la signature de l’acte authentique, a argué qu'elle n'avait aucune obligation de mettre en demeure les acquéreurs à l'échéance de ce terme, dès lors que son objectif était de parvenir à la conclusion définitive de la vente et qu'elle avait décidé de ne pas faire usage de cette faculté pour laisser, aux acquéreurs, la possibilité de concrétiser la vente mais, qu'en revanche, à compter de l'expiration de cette date, elle était en droit de faire jouer la clause pénale du fait du refus de l’acquéreur de signer l’acte authentique alors que la condition était réputée accomplie.

Ne suivant pas l’argumentaire développé par le demandeur au pourvoi, la Cour de cassation rejette le pourvoi. Confortant la position adoptée par la juridiction de second degré, la Haute juridiction affirme, pour faire obstacle au jeu de la clause pénale et condamner la société venderesse à restituer le dépôt de garantie qu'il ressortait de l'attestation du directeur de la société de crédit que le prêt sollicité, qui avait fait l'objet d'une lettre de refus, était conforme aux caractéristiques de la promesse de vente et qu'informée de ce refus, un peu plus d’un mois après l’expiration du délai convenu pour réaliser la condition et réitérer la vente, la société venderesse avait fait sommation, à l’acquéreur, de comparaître devant le notaire pour signer l'acte authentique de vente démontrant sa volonté de poursuivre la vente au-delà des délais contractuels de réalisation de la condition suspensive et de signature de l'acte authentique initialement prévus. Aussi, le juge du droit décide que la condition a défailli sans faute de l’acquéreur faisant échec à la mise en jeu de la clause pénale.

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