[Brèves] Valeur locative des biens autres que des locaux d'habitation ou à usage professionnel : évaluation, subsidiairement, par voie d'appréciation directe

►En vertu des articles 324 AB (N° Lexbase : L3148HMK) et 324 AC (N° Lexbase : L3149HML) de l'annexe III au Code général des impôts, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apports en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1^er janvier 1970 ;

►Si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes prévues à l'article 324 AC, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1^er janvier 1970. Ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan.

Telle est la solution retenue par le Conseil d’Etat dans un arrêt du 10 juillet 2019 (CE 3° et 8° ch.-r., 10 juillet 2019, n° 413840, mentionné aux tables du recueil Lebon N° Lexbase : A6824ZIL).

En l’espèce, une société a demandé au tribunal administratif de Versailles de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2010 à 2014 pour des immeubles situés rue Albert Einstein et rue Nicolas Copernic à Trappes. Le tribunal administratif a déterminé la valeur locative des biens en cause par voie d’appréciation directe en application de l’article 1498 du Code général des impôts (N° Lexbase : L8596LHT). Il a retenu comme valeur vénale, pour le bien situé rue Albert Einstein la valeur figurant sur l’acte de cession de ce bien intervenue en 1985 et pour le bien situé rue Nicolas Copernic, les montants de deux hypothèques conventionnelles inscrites sur la parcelle AM 15 en 1976 et 1978. Après avoir fixé les valeurs locatives de ces biens et estimé que les nouvelles bases d’imposition en résultant étaient inférieures à celles en litige, le tribunal administratif a rejeté les demandes de la société. La société FCA France, venue aux droits de la société requérante, se pourvoit en cassation contre ce jugement en tant qu’il porte sur l’évaluation de la valeur locative de l’immeuble situé rue Nicolas Copernic.

Pour l'évaluation de l'immeuble situé rue Nicolas Copernic par la méthode d'appréciation directe, le tribunal administratif a retenu les montants de deux hypothèques conventionnelles qui avaient été inscrites sur ce bien en 1976 et 1978. En se fondant sur les montants de ces deux hypothèques conventionnelles, qui ne sont pas de nature à établir la valeur vénale de l'immeuble en cause, le tribunal administratif a fait une inexacte application des articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III au Code général des impôts. La société est, en conséquence, fondée à demander l'annulation du jugement qu'elle attaque en tant qu'il porte sur l'évaluation de la valeur locative de l'immeuble situé rue Nicolas Copernic en application du 3° de l'article 1498 du Code général des impôts (cf. le BoFip - Impôts annoté N° Lexbase : X5593ALQ).

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