[Brèves] Pouvoir du juge des loyers de fixer le loyer minimum garanti à la valeur locative

► La stipulation selon laquelle le loyer d’un bail commercial est calculé sur la base du chiffre d’affaires du preneur, sans pouvoir être inférieur à un minimum équivalent à la valeur locative des lieux loués, n’interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer, lors du renouvellement, la valeur locative déterminant le minimum garanti. Tel est l’enseignement d’un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 29 novembre 2018 (Cass. civ. 3, 29 novembre 2018, n° 17-27.798, FS-P+B+I N° Lexbase : A9307YNZ).

En l’espèce, le 3 mars 1999, avait été consenti un bail commercial stipulant un «loyer annuel hors taxes dont le montant sera égal à 7 % du chiffre d’affaires annuel hors taxes réalisé par le preneur dans les lieux loués» qui ne pourra être inférieur à une certaine somme, étant convenu qu’à l’occasion de chacun des renouvellements successifs du bail, le loyer minimum garanti sera fixé à la valeur locative, appréciée au jour d’effet du bail renouvelé et que les parties soumettaient «volontairement la procédure et les modalités de fixation de cette valeur locative aux dispositions des articles 23 N° Lexbase : L3435AHP à 23-9 et 29 N° Lexbase : L4553E9I) à 31 du décret du 30 septembre 1953» et attribuaient «compétence au juge des loyers du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble». A la suite de la délivrance d’un congé avec offre de renouvellement au 1er avril 2012 et notification d’un mémoire préalable visant un loyer annuel minimum de 200 800 euros hors taxes et charges, le bailleur avait saisi le juge des loyers commerciaux en fixation de la valeur locative du bien au jour du renouvellement du bail.

Les juges du fond (CA Versailles, 19 septembre 2017, n° 16/03805 N° Lexbase : A2783WTA) ayant rejeté cette demande et annulé la clause, le bailleur s’est pourvu en cassation. Ils avaient retenu, à cette fin, que cette clause tentait de réintroduire la procédure et les modalités de fixation du montant du loyer, telles que prévues au statut des baux commerciaux, pour une partie seulement de ce loyer et que si les parties avaient la libre disposition de définir les règles de fixation du loyer de renouvellement, elles n’avaient pas celle d’attribuer au juge une compétence qu’il ne tire que de la loi et de lui imposer d’appliquer la loi dans les conditions qu’elles-mêmes définissent. Toujours selon les juges du fond, le renvoi contenu dans l’alinéa litigieux aux textes depuis lors codifiés aux articles L. 145-33 (N° Lexbase : L5761AI9)et suivants et R. 145-2 (N° Lexbase : L0040HZI) et suivants du Code de commerce, confiait au juge des loyers commerciaux l’office de fixer le plancher du loyer à la valeur locative, laquelle, selon l’article L. 145-33 du Code de commerce, ne pouvait s’envisager que comme étant un plafond de loyer et, ainsi, lui donnait mission de s’opposer à l’application de la loi, opposition dans laquelle la liberté contractuelle trouvait sa limite.

Enonçant la solution précitée, la Cour de cassation censure la décision des juges du fond, au visa notamment de l’ancien article 1134 du Code civil (N° Lexbase : L0857KZR ; cf. l’Ouvrage «baux commerciaux» N° Lexbase : E8942AEW).

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