Le Quotidien

► Il résulte de l’article 3-2 de la loi n° 89-462, du 6 juillet 1989, que le recours à un huissier de justice pour faire établir l'état des lieux de sortie dans le cadre d’un bail d’habitation n'est prescrit qu'à défaut, pour les parties, de pouvoir y procéder contradictoirement et amiablement ;

► le locataire devait répondre des dégradations ainsi constatées dans l’état des lieux, à moins de prouver qu'elles avaient eu lieu sans sa faute.

Faits et procédure. Au terme d’un bail d’habitation qui les liait, une SCI bailleresse a obtenu à l’encontre de la preneuse une ordonnance d’injonction de lui payer une certaine somme au titre de dégradations locatives, à laquelle la preneuse a formé opposition.

Le tribunal judiciaire de Sarreguemines, dans son jugement du 4 février 20211 (TJ Sarreguemines, 4 février 2021, n° 20/00206), a rejeté la demande en paiement de la SCI.

En effet, bien que l’état des lieux de sortie signé contradictoirement entre les parties ait fait ressortir différents dégâts et un état de saleté du logement, le tribunal a considéré qu’au vu des éléments de preuve contraires produits par la preneuse, il aurait été nécessaire de faire établir un constat par huissier de justice. Faute de l’avoir établi, la SCI, demanderesse, supportant dès lors la charge de la preuve, devait selon le tribunal être déboutée de sa demande.

Cassation. La Cour de cassation casse et annule le jugement du tribunal de Sarreguemines, en énonçant qu’il résulte de l’article 3-2 de la loi n° 89-462, du 6 juillet 1989 N° Lexbase : L8461AGH, que le recours à un huissier de justice pour faire établir l'état des lieux de sortie n'est prescrit qu'à défaut pour les parties de pouvoir y procéder contradictoirement et amiablement.

Elle ajoute qu’aux termes de l’article 7, c) du même texte, le preneur répond des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

En l’espèce, le tribunal ayant constaté que les parties avaient établi un état des lieux de sortie contradictoirement et amiablement, et la locataire devant répondre des dégradations constatées, à moins de prouver qu'elles avaient eu lieu sans sa faute, la Cour de cassation a estimé que le tribunal avait violé les textes précités.

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable

Mots-clés : liquidation judiciaire • immeuble légalement insaisissable • débiteur ayant quitté son logement avant l’ouverture de sa procédure collective à la suite d’une ordonnance de non-conciliation préalable au divorce • saisissabilité de l’immeuble (oui) • possibilité de vente par le liquidateur (oui)

Lorsque, dès avant l’ouverture de sa procédure collective, l’entrepreneur individuel a quitté son logement d’habitation, l’immeuble a perdu son statut d’insaisissabilité et peut donc être réalisé par le liquidateur.

Petit à petit, l’oiseau jurisprudentiel construit le nid juridique de l’insaisissabilité légale de la résidence principale. Une nouvelle question est aujourd’hui réglée par l’arrêt sous commentaire : celle du statut de l’immeuble quitté par l’entrepreneur individuel ou en l’occurrence chassé de son logement, avant l’ouverture de sa procédure collective. L’épouse, restée dans les lieux, se trouva certes bien pourvue, mais se retrouva cependant vite dépourvue : enfin sans toi, mon coiffeur, ouf, mais sans toit aussi, zut !

M. K, coiffeur, a été mis en redressement judiciaire en 2016, puis en liquidation judiciaires en 2017. Par une ordonnance du 9 juillet 2019, le juge-commissaire a autorisé le liquidateur à procéder à la vente aux enchères publiques d'un bien immobilier appartenant au débiteur et à son épouse, Mme X, dont cette dernière avait la jouissance exclusive depuis une ordonnance de non-conciliation du 19 juillet 2010 rendue au cours de la procédure de divorce des deux époux. Mme X a fait appel de l'ordonnance du juge-commissaire.

La cour d’appel de Lyon, saisie sur recours contre l’ordonnance du juge-commissaire statuant sur la demande de réalisation de ce bien immobilier, a dénié au liquidateur la possibilité de vendre ledit bien au motif que la décision judiciaire attribuant la jouissance exclusive de la résidence de la famille à Mme X est sans effet sur les droits de M. K sur le bien et sur son insaisissabilité légale.

La question posée à la Cour de cassation est très simple dans son énoncé : la maison, qui n’est plus occupée par l’entrepreneur individuel avant l’ouverture de sa procédure collective, constitue-t-elle encore sa résidence principale insaisissable ?

Ainsi formulée, la réponse ne peut guère faire de doute et logiquement la Cour de cassation, faisant droit au pourvoi, va casser l’arrêt de la cour d’appel en énonçant que « lorsque, au cours de la procédure de divorce de deux époux dont l'un exerce une activité indépendante, le juge aux affaires familiales a ordonné leur résidence séparée et attribué au conjoint de l'entrepreneur la jouissance du logement familial, la résidence principale de l'entrepreneur, à l'égard duquel a été ouverte postérieurement une procédure collective, n'est plus située dans l'immeuble appartenant aux deux époux dans lequel se trouvait le logement du ménage. Les droits qu'il détient sur ce bien ne sont donc plus de droit insaisissables par les créanciers dont les droits naissent à l'occasion de son activité professionnelle ».

L’article L. 526-1, alinéa 1, du Code de commerce N° Lexbase : L3662MBA prévoit que « Par dérogation aux articles 2284 N° Lexbase : L1112HIZ et 2285 N° Lexbase : L1113HI3 du Code civil, les droits d'une personne physique immatriculée à un registre de publicité légale à caractère professionnel ou exerçant une activité professionnelle agricole ou indépendante sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale sont de droit insaisissables par les créanciers dont les droits naissent à l'occasion de l'activité professionnelle de la personne ». Il résulte donc clairement du texte que l’insaisissabilité de l’immeuble suppose que la résidence principale de l’entrepreneur individuel y soit fixée. Si l’intéressé n’a plus sa résidence principale dans cet immeuble, ce dernier devient saisissable. Le but de la loi n’est pas de protéger en lui-même l’immeuble d’habitation, comme cela est le cas de l’article 215 du Code civil N° Lexbase : L2383ABU. La loi poursuit une volonté de protection exclusivement orientée vers l’entrepreneur individuel ; le mécanisme est donc conçu pour le protéger lui et non pour protéger sa famille. Par conséquent, si sa résidence principale change, l’immeuble devient saisissable, et le reste de la famille risque par conséquent de s’en trouver délogé.

La solution posée par la Cour de cassation est donc aussi logique que prévisible. Si l’entrepreneur individuel veut faire échapper l’immeuble à la procédure collective, il aura compris qu’il doit y demeurer et s’organiser pour cela, le temps de sa procédure collective. Encore faut-il cependant qu’il en ait le choix et qu’une décision ne lui soit pas imposée comme en l’espèce par un juge aux affaires familiales. Le conjoint doit comprendre où se trouvent ses intérêts : qu’il se sépare de son « futur ex-conjoint », et il va se retrouver dehors pour avoir voulu profiter seul du logement.

Le juge aux affaires familiales et éventuellement l’avocat, conscients des enjeux, auraient pu aussi éviter cela. Encore eût-il fallu qu’ils maîtrisent le droit des entreprises en difficulté, ce qui n’est pas toujours le cas, des avocats ou juges pouvant exercer leur art sans avoir rencontré sur leur parcours universitaire le droit des entreprises en difficulté, matière devenue facultative dans certaines facultés, comme si l’on pouvait croire que, sur son parcours, on ne la rencontrera pas. Quand on est professionnel du droit, on ne prend pas rendez-vous avec le droit des entreprises en difficulté : il s’impose à nous qu’on le veuille ou non, quelle que soit notre spécialité ! Pardon pour ce petit ex cursus !

La solution ici posée par la Cour de cassation ne peut souffrir la contestation lorsque la procédure collective est postérieure au départ de l’entrepreneur individuel du logement assurant sa résidence principale. En effet, l’immeuble était devenu saisissable dès avant l’ouverture de la procédure collective. L’effet réel de la procédure collective va donc permettre de l’englober dans les actifs réalisables de la liquidation judiciaire. Saisissable par tous les créanciers de l’entrepreneur individuel, l’immeuble est devenu un élément du gage commun, ce qui explique qu’il puisse être vendu par le liquidateur. 

La question non tranchée pour l’heure se pose de savoir ce qu’il advient lorsque, en cours de procédure collective, l’immeuble cesse d’être la résidence principale du professionnel indépendant. Reste-t-il en dehors du gage commun ou y entre-t-il ? En d’autres termes, la question doit-elle être uniquement appréciée au jour de l’ouverture de la procédure collective [1] ? La réponse nous semble commander par l’effet réel de la procédure collective, lequel s’apprécie au jour de l’ouverture de la procédure collective. Par conséquent, le bien insaisissable au jour de l’ouverture de la procédure collective le demeure le temps de celle-ci.

Ce raisonnement en termes d’effet réel de la procédure collective pour déterminer la saisissabilité ou l’insaisissabilité du bien est appliqué en jurisprudence. Si la procédure collective, fût-ce un redressement judiciaire, voire une sauvegarde, a été ouverte avant l’entrée en vigueur de la loi « Macron » (loi n° 2015-990, du 6 août 2015 N° Lexbase : L4876KEC), l’immeuble assurant la résidence principale est saisi par l’effet réel de cette procédure collective. Il est par conséquent appréhendé dans le gage commun des créanciers, ce qui autorise sa vente dans le cadre de la liquidation judiciaire par le liquidateur [2]. Que décider s’il y a résolution du plan et ouverture d’une nouvelle procédure collective après l’entrée en vigueur de la loi « Macron » ? Le débiteur, par l’adoption du plan, est redevenu maître de ses droits. L’effet réel de la procédure collective ne joue plus et, par conséquent, l’immeuble peut se voir appliquer le régime de l’insaisissabilité légale. C’est la solution justement retenue par une cour d’appel [3].

Ces deux arrêts permettent de comprendre que pour déterminer si l’immeuble est ou non saisissable, on se place à l’ouverture de la procédure collective, son statut ne pouvant ensuite évoluer.

Terminons en rappelant également que la cessation d’activité de l’entrepreneur individuel reste sans effet sur l’insaisissabilité de l’immeuble. La Cour de cassation a statué en ce sens à propos d’une déclaration notariée d’insaisissabilité, mais les termes du débat sont identiques pour l’insaisissabilité légale. On aurait pu penser que si l’activité de l’entrepreneur cessait, l’insaisissabilité devait également disparaître. Ce n’est pas la solution adoptée par la Cour de cassation : les effets de l’insaisissabilité légale subsistent aussi longtemps que les droits des créanciers auxquels elle est opposable ne sont pas éteints, sauf renonciation du déclarant lui-même, de sorte que la cessation de son activité professionnelle ne met pas fin, par elle-même, aux effets de l’insaisissabilité, dès lors qu’il existe encore au moins un créancier auquel l’insaisissabilité est opposable. En conséquence, le liquidateur ne peut saisir l’immeuble au motif de la cessation d’activité du débiteur [4].

Les questions autour de l’insaisissabilité légale de la résidence principale sont encore nombreuses et la récente loi sur le statut de l’entrepreneur individuel du 14 février 2022 (loi n° 2022-172 N° Lexbase : L3215MBP) pourrait d’ailleurs être un terreau fertile pour les faire naître.

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable

► Les propositions formulées par la collectivité en vue de satisfaire à son obligation de réintégration du fonctionnaire territorial ayant bénéficié d'une disponibilité pour convenances personnelles d'une durée de moins de trois ans doivent être fermes et précises.

Principe. Le fonctionnaire territorial ayant bénéficié d'une disponibilité pour convenances personnelles d'une durée de moins de trois ans, a le droit, sous réserve de la vacance d'un emploi correspondant à son grade, d'être réintégré à l'issue de sa disponibilité, et que la collectivité est tenue de lui proposer l'un des trois premiers emplois devenus vacants.

En outre, si le fonctionnaire territorial n'a droit à réintégration à l'issue d'une disponibilité pour convenances personnelles d'une durée de moins de trois ans qu'à l'occasion de l'une des trois premières vacances d'emploi, la collectivité doit néanmoins justifier son refus de réintégration sur les deux premières vacances par un motif tiré de l'intérêt du service.

Enfin, les propositions formulées par la collectivité en vue de satisfaire à son obligation de réintégration sur l'une des trois premières vacances d'emploi doivent être fermes et précises quant à la nature de l'emploi et la rémunération et, notamment, ne pas subordonner le recrutement à la réalisation de conditions soumises à l'appréciation de la collectivité. La simple diffusion au fonctionnaire concerné d’une fiche de poste, accompagnée d’une invitation à présenter sa candidature sans certitude d’être retenu à l’issue du processus de recrutement ne peut être regardée comme une offre d’emploi ferme et précise (CE, 25 juin 2020, n° 421399 N° Lexbase : A34793PK).

Position CAA. La cour administrative d’appel (CAA Bordeaux, 30 novembre 2020, n° 18BX03267 N° Lexbase : A404438B) a retenu que, parmi les cinq propositions d'emploi faites à l’agent par courriels des 3 et 8 février 2010 figuraient, d'une part, au moins l'un des trois premiers emplois vacants correspondant à son grade et, d'autre part, une offre ferme et définitive pour le poste de responsable du pôle « analyse et prospective territoriale » auprès de l'institut atlantique d'aménagement du territoire Poitou-Charentes.

Décision CE.  En se déterminant de la sorte, sans rechercher si l'une au moins des propositions d'emploi correspondant aux trois premières vacances présentait un caractère ferme et précis, la cour a commis une erreur de droit.

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable

► Publié au Journal officiel du 6 août 2022, le décret n° 2022-1125, du 5 août 2022, vient préciser les modalités de mise en œuvre du droit à l'accompagnement pour les jeunes majeurs de moins de vingt-et-un ans anciennement confiés à l'aide sociale à l'enfance, instauré par la loi du 7 février 2022 relative à la protection des enfants.

Un des principaux apports de la loi n° 2022-140, du 7 février 2022 N° Lexbase : N0880BZM, est d’organiser au mieux la sortie de l’enfant du disposition de protection de l’enfant à sa majorité et d’éviter ainsi les « sorties sèches » de l’aide sociale à l’enfance (ASE). C’est ainsi que la loi a prévu la prise en charge, au titre de l’aide sociale à l’enfance, des majeurs âgés de moins de vingt-et-un ans et des mineurs émancipés qui ne bénéficient pas de ressources ou d'un soutien familial suffisants, lorsqu'ils ont été confiés à l'aide sociale à l'enfance avant leur majorité (CASF, art. L. 222-5 N° Lexbase : L2377MBN).

Le décret du 5 août 2022, précisant les modalités d'accompagnement, prévoit notamment que celui-ci s'appuie sur un projet pour l'autonomie devant couvrir a minima les besoins suivants :

1° L'accès à des ressources financières nécessaires à un accompagnement vers l'autonomie ;

2° L'accès à un logement ou un hébergement ;

3° L'accès à un emploi, une formation ou un dispositif d'insertion professionnelle ;

4° L'accès aux soins ;

5° L'accès à un accompagnement dans les démarches administratives ;

6° Un accompagnement socio-éducatif visant à consolider et à favoriser le développement physique, psychique, affectif, culturel et social.

Il prévoit également des modalités de coordination des acteurs locaux pour faciliter l'accès des jeunes majeurs accompagnés à l'ensemble des droits mobilisables en fonction de leurs projets.

Entrée en vigueur. Le décret est entré en vigueur le lendemain de sa publication, soit le 7 août 2022.

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable

► L'autorité compétente, saisie d'une demande en ce sens, peut délivrer au titulaire d'un permis de construire en cours de validité un permis modificatif, tant que la construction que ce permis autorise n'est pas achevée, dès lors que les modifications envisagées n'apportent pas à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.

Rappel. Le juge de l’urbanisme peut procéder à la régularisation d’un permis de construire même si celle-ci est de nature à modifier l'économie générale du projet (du moment que la nature de ce dernier reste identique) (CE sect., 2 octobre 2020, n° 438318, publié au recueil Lebon N° Lexbase : A72343WT).

Position TA. Le tribunal administratif a relevé que les modifications apportées au projet objet du permis initial en cours de validité se bornaient à prévoir la jonction des deux bâtiments initiaux en une seule construction par un escalier couvert commun, la surélévation d'une partie de la construction en rez-de-chaussée par l'adjonction d'une terrasse d'une surface de plancher de 4 m², ainsi que le remplacement d'un mur et de deux pare-vues en bois par deux murs en briques. Il a estimé que ces modifications avaient pu faire l'objet d'un permis modificatif.

Décision CE. En jugeant que, compte tenu du caractère mineur de ces modifications, le pétitionnaire n’aura plus à déposer une demande d’un nouveau permis initial, le tribunal a porté sur les faits qui lui étaient soumis une appréciation souveraine exempte de dénaturation.

La demande d’annulation du jugement ayant rejeté la demande d'annulation pour excès de pouvoir de l'arrêté municipal délivrant un permis de construire modificatif du permis initialement accordé pour la construction d'un ensemble immobilier de trois logements est donc rejetée.

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable