Le Quotidien

Avec beaucoup de pédagogie, la Cour de cassation vient apporter quelques précisions sur les conditions de récupérations de certaines charges en matière immobilière (Cass. civ. 3, 27 septembre 2006, n° 05-17.102, FS-P+B+I N° Lexbase : A3526DRZ et n° 05-18.193, FS-P+B+I N° Lexbase : A3544DRP). L'article 2-d du décret n° 82-955 du 9 novembre 1982 prévoit, en effet, que, lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge, les dépenses correspondant à sa rémunération, à l'exclusion du salaire en nature, sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant. A cet égard, la Cour de cassation a précisé que la récupération des trois quarts de la rémunération du gardien n'est possible que dans la mesure où l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés cumulativement par le gardien ou le concierge. L'emploi du verbe "assurer" et non du verbe "participer" dans cette disposition suggère que la récupération partielle des dépenses correspondant à sa rémunération n'est possible que lorsque le gardien ou le concierge effectue seul les travaux d'entretien des parties communes et d'élimination des rejets à l'exclusion de tout partage de ces activités avec un tiers. Par conséquent, dans l'hypothèse où la gardienne d'un immeuble partage les travaux d'entretien des parties communes avec une société de nettoyage, les dépenses liées à sa rémunération ne sont pas récupérables et doivent donc être restituées aux locataires.

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Un marché qualifié de forfaitaire avait été conclu entre un entrepreneur et un maître d'ouvrage. Une fois les travaux terminés, l'entrepreneur sollicitait du maître d'ouvrage le paiement de travaux supplémentaires. Les juges du fond avaient constaté un "bouleversement de l'économie du contrat " justifié par des modifications importantes de l'ouvrage par rapport au marché et par une différence excessive entre le prix convenu et le coût global de la construction. Mais surtout, les juges du fond n'avaient pas hésité à affirmer que, "de par leur importance et leur nature, les modifications ne pouvaient qu'être demandées par le maître d'ouvrage qui est à l'origine des travaux effectivement réalisés". Au contraire, la Cour de cassation a rappelé que, quelle que soit la qualification du marché (forfaitaire ou non), ces motifs ne suffisaient pas à établir que le maître d'ouvrage avait expressément commandé les travaux supplémentaires avant leur réalisation, ou les avait acceptés sans équivoque après leur exécution (Cass. civ. 3, 27 septembre 2006, n° 05-13.808, FS-P+B N° Lexbase : A3477DR9).

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La loi du 21 juillet 1994 est venue modifier la loi du 6 juillet 1989 dont l'article 10, alinéas 2 et 3, (N° Lexbase : L4383AHS) précise, désormais, que si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location, parvenu à son terme, est soit renouvelé, soit reconduit tacitement. En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques et pour les bailleurs définis à l'article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales. Par ailleurs, la durée du bail d'habitation tacitement reconduit doit être fixée selon la législation applicable à la date de la reconduction. En l'occurrence, les termes de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 21 juillet 1994, sont applicables à un bail d'habitation tacitement reconduit à une date postérieure à celle d'entrée en vigueur de cette loi. C'est pourquoi, en l'espèce, un contrat de bail conclu en 1993 pour une durée de neuf ans, tacitement reconduit lors de son expiration en 2002, n'est pas reconduit pour neuf ans, mais pour une durée de trois ans (Cass. civ. 3, 7 septembre 2006, n° 05-18.168, FS-P+B N° Lexbase : A3543DRN).

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Aux termes de l'article L. 132-8 du Code de commerce (N° Lexbase : L5640AIQ), la lettre de voiture forme un contrat entre l'expéditeur, le voiturier et le destinataire, ou entre l'expéditeur, le destinataire, le commissionnaire et le voiturier. Le voiturier dispose d'une action directe en paiement de ses prestations à l'encontre de l'expéditeur et du destinataire, qui sont garants du prix du transport. Et puisque l'expéditeur, le transporteur et le destinataire sont parties à une même convention ayant pour objet la même opération de transport, le prix dont le destinataire est garant du paiement auprès du transporteur est celui convenu entre ce transporteur et l'expéditeur. En l'espèce, dans le cadre d'une action directe qu'il avait exercée à l'encontre du destinataire, le transporteur prétendait qu'il incombait à ce dernier de justifier de ce que le prix aurait été payé. A l'inverse, la Cour de cassation, à l'appui d'une solution antérieure (Cass. com., 10 janvier 2006, n° 04-12.120, FS-P+B+R N° Lexbase : A3407DM7), a rappelé qu'il incombait au transporteur de rapporter la preuve du prix facturé par le commissionnaire au destinataire et, partant, de celui convenu antérieurement pour ce transport entre le commissionnaire (expéditeur de la marchandise) et le transporteur (Cass. com., 26 septembre 2006, n° 04-14.029, FS-P+B+R N° Lexbase : A3376DRH).

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