Le Quotidien

L'agent commercial, qui a reçu procuration de signer des contrats de réservation conclus au nom et pour le compte d'un promoteur, se livre à une activité consistant à négocier des biens immobiliers pour le compte d'un mandant qui n'exerce pas une activité d'agent immobilier, laquelle est prohibée par les articles 1er et 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (N° Lexbase : L7536AIX), le second dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 (N° Lexbase : L2466HKK), ensemble l'article L. 134-1, alinéa 2, du Code de commerce (N° Lexbase : L5649AI3). Telle est la solution énoncée par la première chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 17 mars 2016 (Cass. civ. 1, 17 mars 2016, n° 14-21.738, F-P+B N° Lexbase : A3561Q8E ; voir déjà en ce sens : Cass. civ. 1, 28 avril 2011, n° 10-14.258 N° Lexbase : A2776HPI et Cass. civ. 1, 28 avril 2011, n° 10-30.087, FS-P+B+I N° Lexbase : A7123HPI). En l'espèce, la société L., exerçant une activité de promotion-vente immobilière, a confié à un agent immobilier, la société C., un mandat exclusif aux fins de commercialiser, sous le régime de la vente en l'état futur d'achèvement, les lots d'une résidence qu'elle projetait de construire. Par une convention de rémunération, l'agent immobilier a délégué l'exécution de cette mission à un négociateur immobilier indépendant, l'agent commercial, qu'il avait préalablement habilité. Chacun de ces actes se référait à des grilles de rémunération distinctes, approuvées par le promoteur, lequel a donné procuration à l'agent commercial de signer en ses lieu et place les contrats de réservation. Après la résiliation du mandat de commercialisation, puis son annulation par un arrêt, ayant entraîné la condamnation de l'agent immobilier à restituer les rémunérations perçues, l'agent commercial, se prévalant d'un lien contractuel direct avec le promoteur, l'a assigné en paiement de plusieurs factures d'honoraires, relatives à des ventes réalisées avec des investisseurs qu'il avait présentés. Pour déclarer valable le mandat de commercialisation entre l'agent commercial et le promoteur, et condamner le second à payer au premier le solde d'honoraires qu'il réclamait, la cour d'appel a retenu qu'il n'était pas établi que l'agent commercial, exerçant en qualité de négociateur de l'agent immobilier conformément à l'attestation remise par ce dernier, ait reçu ou détenu des sommes d'argent ou des effets ni qu'il ait donné des consultations juridiques ou rédigé des actes sous seing privé, ni qu'il n'ait pas agi en qualité de collaborateur de l'agent immobilier qui l'avait habilité, et était titulaire de la carte professionnelle requise par la loi du 2 janvier 1970. A tort selon la Haute juridiction qui censure l'arrêt, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes tendant à l'annulation du mandat confié par la société L. à l'agent commercial et de la convention de rémunération de ce dernier, ainsi que celles consécutives à ces annulations (cf. l’Ouvrage "Contrats spéciaux" N° Lexbase : E3741EY9).

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A été publié au Journal officiel du 27 mars 2016, le décret n° 2016-359 du 25 mars 2016, relatif à la garantie financière en cas de vente en l'état futur d'achèvement (N° Lexbase : L3008K7K). Ce texte porte application de l'ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013, relative à la garantie financière en cas de vente en l'état futur d'achèvement (N° Lexbase : L3207IYG) qui rend obligatoire la souscription d'une garantie financière d'achèvement lorsque le vendeur d'un immeuble d'habitation ou mixte en état futur d'achèvement n'opte pas pour une garantie de remboursement. Il impose également à la personne qui constate l'achèvement de remettre au vendeur une attestation d'achèvement conforme à un modèle défini par arrêté. Le décret est entré en vigueur le lendemain de sa publication, soit le 28 mars 2016, à l'exception des dispositions de l'article 7 qui entrent en vigueur le 1er juillet 2016 (cf. l’Ouvrage "Contrats spéciaux" N° Lexbase : E2305EYZ).

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Contrôlant la proportionnalité de la sanction disciplinaire d'un militaire à la gravité des faits, le Conseil d'Etat estime que, si les erreurs commises par le lieutenant étaient de nature à justifier une sanction disciplinaire, la décision de retrait d'emploi par mise en non-activité pour une durée de neuf mois prise à l'encontre de l'intéressé est disproportionnée en l'espèce (CE 2° et 7° s-s-r., 14 mars 2016, n° 389361, mentionné aux tables du recueil Lebon N° Lexbase : A4341Q7W, voir sur ce contrôle CE 2° et 7° s-s-r., 25 janvier 2016, n° 391178, mentionné aux tables du recueil Lebon N° Lexbase : A4463N7G). A été prise une sanction de retrait d'emploi par mise en non-activité pendant neuf mois d'un lieutenant de l'armée de terre pour des fautes commises dans la direction d'une opération de destruction de munitions, au motif que le lieutenant a commis plusieurs erreurs ou maladresses dans la mise en place des moyens de destruction des munitions, n'a pas procédé à une ultime vérification du dispositif avant la mise à feu et n'a pas fait respecter l'obligation, pour les militaires concernés, de porter un casque, en méconnaissance des instructions du ministère de la Défense relatives aux explosifs. Si un tel comportement est fautif, l'environnement de l'intervention présentait des contraintes particulières et l'accident survenu au cours de la phase de destruction des explosifs a trouvé sa cause immédiate dans une incompréhension entre les différents participants à l'opération. Au vu du principe précité, la Haute juridiction indique que la décision de retrait d'emploi par mise en non-activité pour une durée de neuf mois prise à l'encontre de l'intéressé, qui n'était par ailleurs officier que depuis le 1er août 2011 et dont les très bons états de service ne sont pas contestés, doit être regardée, dans les circonstances de l'espèce, comme n'étant pas proportionnée à la gravité de sa faute (cf. l’Ouvrage "Fonction publique" N° Lexbase : E4775EUE).

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Dans les faits rapportés, il s'agit du cas d'un parc de stationnement public souterrain de quatre niveaux construit sous une place publique par une commune qui a ensuite procédé au déclassement du domaine public du seul volume constitué par les places de stationnement d'un des niveaux, en vue de leur cession à une personne privée. Dès lors, ces places de stationnement, acquises en pleine propriété par l'acquéreur, sont comprises dans le bâtiment, leur propriété étant par ailleurs assortie de servitudes sur les éléments de ce dernier qui demeurent propriété de la commune, afin de permettre l'usage des places ainsi acquises. Par suite, alors même que la structure du bâtiment reste la propriété de la commune, la société est propriétaire d'une fraction de ce bâtiment, qui doit être regardée comme une propriété bâtie, au sens des articles 1380 (N° Lexbase : L9812HLY) et 1400 (N° Lexbase : L9864IWA) du CGI, et doit être assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties à raison de ces places de stationnement. Telle est la solution retenue par le Conseil d'Etat dans un arrêt rendu le 16 mars 2016 (CE 3° et 8° s-s-r., 16 mars 2016, n° 374432, mentionné aux tables du recueil Lebon N° Lexbase : A4291Q8G). Dans cette affaire, une commune a décidé de déclasser du domaine public le seul volume constitué par les places de stationnement du quatrième sous-sol d'un parking situé sous une place publique, en vue de la cession de ces places à des personnes privées, les trois autres niveaux demeurant la propriété de la commune. Ce volume a été cédé à la société d'économie mixte d'aménagement qui y a créé 115 lots de copropriété. Par la suite, cette dernière a procédé à la vente de 70 places à des personnes privées, au nombre desquelles figure la société requérante. Pour la Haute juridiction, qui a donné raison à l'administration, alors même que la structure du bâtiment reste la propriété de la commune, la société requérante, étant bien propriétaire d'une fraction de ce bâtiment, avait à bon droit été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties à raison des places de stationnement correspondantes .

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Les décrets du 25 mars 2016, n° 2016-360 relatif aux marchés publics (N° Lexbase : L3006K7H) et n° 2016-361 relatif aux marchés de défense ou de sécurité (N° Lexbase : L3012K7P), ont été publiés au Journal officiel du 27 mars 2016. Pris sur le fondement de l'ordonnance n° 2015-899 du 23 juillet 2015, relative aux marchés publics (N° Lexbase : L9077KBS), ils transposent le volet règlementaire des Directives 2014/24/UE (N° Lexbase : L8592IZA) et 2014/25/UE (N° Lexbase : L8593IZB) du Parlement européen et du Conseil du 26 février 2014. Ces deux décrets viennent parachever la transposition des Directives européennes et prolonger le travail d'unification des règles relatives au droit de la commande publique. Le décret n° 2016-360 énonce notamment que le seuil à partir duquel la procédure de passation du marché public doit être précédée d'une évaluation du mode de réalisation du projet est fixé à 100 millions d'euros HT, le montant d'investissement à prendre en compte étant constitué de l'ensemble des dépenses effectuées par l'acheteur pour la réalisation du projet. Les marchés publics répondant à un besoin dont la valeur estimée est égale ou supérieure à 25 000 euros HT sont conclus par écrit. Il peut être recouru aux procédures négociées sans publicité ni mise en concurrence lorsqu'une urgence impérieuse résultant de circonstances imprévisibles pour l'acheteur et n'étant pas de son fait ne permet pas de respecter les délais minimaux exigés par les procédures formalisées ou lorsque les travaux, fournitures ou services ne peuvent être fournis que par un opérateur économique déterminé. L'on compte désormais au nombre des critères d'attribution des marchés publics, la qualité, y compris la valeur technique et les caractéristiques esthétiques ou fonctionnelles, l'accessibilité, l'apprentissage, la diversité, les conditions de production et de commercialisation, la garantie de la rémunération équitable des producteurs, le caractère innovant, la biodiversité, le bien-être animal. Le décret n° 2016-361 prévoit des conditions de publicité et de mise en concurrence adaptées à la spécificité des marchés publics de défense ou de sécurité. Des exigences particulières garantissant la sécurité des informations et des approvisionnements peuvent être imposées tout au long de la procédure de passation et en cours d'exécution. Le dispositif législatif d'effectivité des engagements internationaux est mis en oeuvre. Enfin, l'acheteur public peut imposer au titulaire du marché de mettre en concurrence les opérateurs économiques auxquels il envisage de confier la réalisation d'une partie du marché.

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L'annulation des décisions prises par la commission administrative chargée de déterminer les types de support éligibles à la rémunération pour copie privée et les taux de cette rémunération ne saurait priver les titulaires du droit de reproduction d'une compensation équitable due au titre des copies licites réalisées à partir des supports d'enregistrement mis en circulation. Il appartient, dès lors, au juge judiciaire de procéder à l'évaluation de cette compensation, perçue pour le compte des ayants-droit par Copie France et calculée sur la base du critère du préjudice causé à ceux-ci par l'introduction de l'exception de copie privée. Tel est le sens d'un arrêt rendu par la première chambre civile de la Cour de cassation le 17 mars 2016 (Cass. civ. 1, 17 mars 2016, n° 15-10.895, FS-P+B+I N° Lexbase : A6436Q7I). En l'espèce, une société a procédé, auprès des sociétés de gestion collective concernées, aux déclarations de sorties de stocks des cartes mémoires non dédiées et des téléphones mobiles multimédia qu'elle a mis en circulation sur le territoire national de mai à décembre 2008. Sur la base de ces déclarations, Copie France a émis des notes de débit en application des décisions n° 8 du 9 juillet 2007 et n° 10 du 27 février 2008 de la commission instituée par l'article L. 311-5 du Code de la propriété intellectuelle (N° Lexbase : L4193IRQ). Contestant la légalité de ces décisions, la société redevable des droits a saisi la juridiction judiciaire aux fins de voir juger que les sommes ainsi réclamées n'étaient pas dues et, subsidiairement, surseoir à statuer dans l'attente de la décision de la juridiction administrative. Le Conseil d'Etat a, notamment, annulé les décisions n° 8 et n° 10 (CE 9° et 10° s-s-r., 17 décembre 2010, deux arrêts, n° 310195 N° Lexbase : A6637GN7 et n° 315832 N° Lexbase : A6654GNR). La cour d'appel a, certes, constaté que les factures litigieuses étaient privées de fondement juridique et ordonné la restitution, par la société Copie France, des sommes déjà payées, mais a aussi fixé à une certaine somme l'indemnité due au titre de la rémunération pour copie privée. Saisie d'un pourvoi, la Cour de cassation, énonçant la solution précitée, confirme l'arrêt d'appel. En effet, elle relève qu'il résulte de l'article L. 311-1 du Code de la propriété intellectuelle (N° Lexbase : L4189IRL), qui doit être interprété à la lumière de la Directive 2001/29 du 22 mai 2001 (N° Lexbase : L8089AU7), que les titulaires d'un droit exclusif de reproduction doivent recevoir une compensation équitable destinée à les indemniser du préjudice que l'application de l'exception de copie privée leur cause. En outre, la CJUE a dit pour droit que l'Etat membre qui avait introduit une telle exception dans son droit national avait, à cet égard, une obligation de résultat, en ce sens qu'il était tenu d'assurer une perception effective de ladite compensation (CJUE, 16 juin 2011, aff. C-462/09 N° Lexbase : A6408HTI et CJUE, 11 juillet 2013, aff. C-521/11 N° Lexbase : A6205KIN).

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D'une part, constitue l'infraction prévue par l'article L. 8114-1 du Code du travail (N° Lexbase : L3571H97), le fait d'effectuer de fausses déclarations à l'inspecteur du travail en vue de dissimuler l'absence de versement de la subvention de fonctionnement du comité d'entreprise et de faire ainsi obstacle à l'accomplissement de sa mission, la responsabilité pénale d'une infraction à la législation sociale incombant au premier chef à l'employeur. D'autre part, constitue le délit d'entrave au fonctionnement du comité d'entreprise le fait de s'abstenir volontairement de verser au comité d'entreprise, sous l'une des formes prévues par le texte, la subvention de fonctionnement prévue par l'article L. 2325-43 du Code du travail (N° Lexbase : L9874H89), les pressions ou menaces exercées sur certains membres du comité d'entreprise, ainsi que l'impossibilité pour celui-ci de connaître et de vérifier la dotation effectivement versée par l'employeur au titre de son obligation légale. Tels sont les principes dégagés par la Chambre criminelle de la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 15 mars 2016 (Cass. crim., 15 mars 2016, n° 14-87.989, F-P+B N° Lexbase : A3474Q88).
Dans cette affaire, à la suite d'un contrôle de l'inspection du travail, il est apparu que la société R., dont M. H est président directeur général, et Mme W., directrice des ressources humaines, devait régulariser sa participation au budget de fonctionnement du comité d'entreprise en versant une somme complémentaire dans le délai d'un mois. A la suite des engagements pris par la directrice des ressources humaines, l'inspection du travail avait classé l'affaire. Cependant, une nouvelle enquête avait révélé que l'employeur n'était pas en mesure de présenter les pièces justifiant cette régularisation et qu'il était mis en cause pour exercer des pressions sur les membres du comité d'entreprise. Le procureur de la République a donc fait citer devant le tribunal correctionnel, M. H. des chefs d'entrave au fonctionnement du comité d'entreprise et d'obstacle à l'exercice des fonctions de l'inspecteur du travail et Mme W. de ce dernier chef. La cour d'appel déclarant les prévenus coupables des deux chefs d'accusation, ces derniers ont formé un pourvoi selon le moyen, entres autres, qu'excède ses pouvoirs l'inspecteur du travail qui demande au chef d'entreprise d'ouvrir un compte bancaire dédié au budget de fonctionnement du comité d'entreprise, la cour d'appel violant ainsi l'article L. 8114-1 du Code du travail.
En vain. En énonçant les principes susvisés, la Haute juridiction rejette le pourvoi formé par les deux prévenus (cf. l’Ouvrage "Droit du travail" N° Lexbase : E3586ETY et N° Lexbase : E1943ET7).

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L'action en nullité d'une cession de droits sociaux conclue pour un prix indéterminé ou vil ne tend qu'à la protection des intérêts privés des cédants et se prescrit donc par cinq ans. Telle est la solution énoncée par la Chambre commerciale de la Cour de cassation le 22 mars 2016 (Cass. com., 22 mars 2016, n° 14-14.218, FS-P+B N° Lexbase : A3664RAX). En l'espèce, les associés d'une société ont conclu un contrat, aux termes duquel ils s'engageaient chacun à céder à un tiers 5 % du capital de la société "pour le prix forfaitaire et symbolique de 500 euros", cependant qu'"en contrepartie de la cession au prix d'acquisition symbolique précité", le cessionnaire s'engageait à "mettre au service de la société en qualité de directeur commercial sa connaissance du marché ainsi que son industrie, pendant une durée minimum de cinq années". Le 5 mars 2003, les actes de cession ont été signés et la société a engagé le cessionnaire. Le 17 mars 2010, les cédants ont assigné ce dernier, à titre principal, en nullité des cessions de parts pour indétermination du prix, à défaut, pour vileté du prix. Le cessionnaire a soulevé la prescription de l'action. La Cour de cassation rappelle, dans cet arrêt, qu'elle jugeait depuis longtemps que la vente consentie à vil prix était nulle de nullité absolue (Cass. civ. 1, 24 mars 1993, n° 90-21.462 N° Lexbase : A5326CZB). La solution était affirmée en ces termes par la Chambre commerciale : "la vente consentie sans prix sérieux est affectée d'une nullité qui, étant fondée sur l'absence d'un élément essentiel de ce contrat, est une nullité absolue soumise à la prescription trentenaire de droit commun" (Cass. com., 23 octobre 2007, n° 06-13.979, F-P+B N° Lexbase : A8462DY3). Or, cette solution a été abandonnée par la troisième chambre civile, qui a jugé "qu'un contrat de vente conclu pour un prix dérisoire ou vil est nul pour absence de cause et que cette nullité, fondée sur l'intérêt privé du vendeur, est une nullité relative soumise au délai de prescription de cinq ans" (Cass. civ. 3, 24 octobre 2012, n° 11-21.980, FS-D N° Lexbase : A0477IWL). Pour sa part, la première chambre civile a énoncé que la nullité d'un contrat pour défaut de cause, protectrice du seul intérêt particulier de l'un des cocontractants, est une nullité relative (Cass. civ. 1, 29 septembre 2004, n° 03-10.766, FS-P+B N° Lexbase : A4815DDP). Ainsi, pour la Chambre commerciale, il y a lieu d'adopter la même position ; en effet, c'est non pas en fonction de l'existence ou de l'absence d'un élément essentiel du contrat au jour de sa formation, mais au regard de la nature de l'intérêt, privé ou général, protégé par la règle transgressée qu'il convient de déterminer le régime de nullité applicable. Dès lors, cette action, qui relève du régime des actions en nullité relative, se prescrit par cinq ans par application de l'article 1304 du Code civil (N° Lexbase : L1724KMS ; cf. l’Ouvrage "Droit des sociétés" N° Lexbase : E1094AEA).

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A été publié au Journal officiel du 27 mars 2016, le décret n° 2016-359 du 25 mars 2016, relatif à la garantie financière en cas de vente en l'état futur d'achèvement (N° Lexbase : L3008K7K). Ce texte porte application de l'ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013, relative à la garantie financière en cas de vente en l'état futur d'achèvement (N° Lexbase : L3207IYG) qui rend obligatoire la souscription d'une garantie financière d'achèvement lorsque le vendeur d'un immeuble d'habitation ou mixte en état futur d'achèvement n'opte pas pour une garantie de remboursement. Il impose également à la personne qui constate l'achèvement de remettre au vendeur une attestation d'achèvement conforme à un modèle défini par arrêté. Le décret est entré en vigueur le lendemain de sa publication, soit le 28 mars 2016, à l'exception des dispositions de l'article 7 qui entrent en vigueur le 1er juillet 2016 (cf. l’Ouvrage "Contrats spéciaux" N° Lexbase : E2305EYZ).

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