Grosse Délivrée

A la requête de SN Resssssd),

COUR D'APPEL DE PARIS

16è chambre, section A

ARRET DU 3 FEVRIER 1999

(N°5}, 9 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général 1996/86915

Pas de jonction

Décision dont appel : Jugement rendu le 17/10/1996 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de PARIS 18/2è Ch. RG n° : 1995/20655

Date ordonnance de clôture : 24 Novembre 1998

Nature de la décision : CONTRADICTOIRE

Décision : CONFIRMATION

APPELANTE

S.A.R.L. SECRI

prise en la personne de son gérant

ayant son siège 17, avenue Victor Hugo - 75116 PARIS

représentée par la SCP HARDOUIN-LE BOUSSE-HERSCOVICI, avoué

assistée de Maître HAUSBERG-DARDOUR Irène, Toque A448, Avocat au Barreau de PARIS

INTIMEE

S.A.R.L. ANCIENS ETABLISSEMENTS FLEURET

prise en la personne de son gérant

ayant son siège 10/12/18, avenue du Général M. Bizot - 75012 PARIS

représentée par la SCP MENARD-SCELLE-MILLET, avoué

assistée de Maître MARABOUT Alain, » Togne C223-Kv9cat au Barreau de



PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats et du délibéré,

Président : Monsieur DUCLAUD

Président : Monsieur MAIN

Conseiller : Madame A

DÉBATS :

A l'audience publique du 25 novembre 1998

GREFFIER :

Lors des débats et du prononcé de l'arrêt : Madame Aa

ARRÊT :

Prononcé publiquement par Monsieur DUCLAUD, Président, lequel a signé la minute avec Madame NGUYEN, Greffier -

* * *

La Cour statue sur l'appel interjeté par la société SECRI contre le jugement rendu le 17 octobre 1996 par le Tribunal de grande instance de Paris, qui :

- l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes,

- a débouté les parties de leurs plus amples demandes, comme inopportunes ou mal fondées,

- a constaté que l’assignation du 10 octobre 1995 a mis fin au bail le 31 décembre 1995,

avant-dire-droit sur le fond,

- a commis expert Monsieur Ab B, avec mission de rechercher tous éléments permettant de déterminer le montant de l’ indemnité d’éviction due à la société Anciens Etablissements FLEURET, dans le cas d’une perte de foncls comme dans le cas où le transfert du fonds serait possible,

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- a réservé les dépens.

Les faits et la procédure peuvent être résumés ainsi qu'il suit :

Par acte sous seings privés du 27 mai 1987 Madame C, aux droits de laquelle se trouvait lors des débats en première instance la société SECRI et se trouve aujourd’hui la société WHCSR , a donné en location en renouvellement à la société Anciens Etablissements FLEURET - ci-après société FLEURET -, pour 3, 6, 9 années à compter du ler janvier 1987, des locaux à usage commercial sis aux n° 8, 10 et 12 de la rue du Général Michel Bizot à Paris (12ème) et comportant, selon la désignation du bail, un jardin avec poulailler (n°8), un pavillon d’habitation sur caves d’un rez de chaussée , un étage et combles (n°10) et un bâtiment à usage industriel

La société locataire a, par acte du ler août 1995, demandé le renouvellement du bail pour neuf années à compter du ler janvier 1996.

La société SECRI a répondu en faisant délivrer à sa locataire, le 10 octobre 1995, une assignation devant le Tribunal de Grande Instance de Paris pour voir déclarer le bail nul comme ayant été consenti en infraction aux dispositions d’ordre public de l’article L 631-7 du Code de la Construction et de l’ Habitation, voir prononcer subsidiairement sa résiliation aux torts du preneur pour modification unilatérale par celui-ci du mode de jouissance convenu et transformation à usage exclusivement commercial d’une location mixte, requérant acte en tant que de besoin de ce que l’assignation valait notification d’un refus de renouvellement sans offre d’ indemnité d’éviction.

C'est dans ces conditions qu'est intervenu le jugement déféré à la Cour.

Postérieurement à son prononcé la société SECRI a, le 31 janvier 1997, notifié à la société FLEURET qu’elle entendait exercer son droit de repentir, sous réserve de l’appel, offrant, dans l’hypothèse d’une confirmation du jugement, le renouvellement du bail moyennant un loyer en principal de 130.000 francs par an.

La société WHCSR, qui intervient volontairement aux lieu et place de la société SECRI, appelante, comme ayant acquis l’immeuble par acte du 20 avril 1998, demande à la Cour de :

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- prononcer la nullité du bail avec conséquences de droit,

à tire subsidiaire,

- prononcer la résiliation judiciaire du bail,

- dire en conséquence qu’aucune indemnité d’éviction n’est due,

en conséquence de la nullité ou de la résiliation

- ordonner l’expulsion de la société FLEURET et de tous occupants de son chef,

- autoriser la société propriétaire à faire séquestrer, aux frais et risques de la société FLEURET, tous objets trouvés dans les lieux,

- dire que la société FLEURET devra libérer les lieux dans le délai de 15 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, à peine d’une astreinte de 2.000 francs par jour de retard,

à titre infiniment subsidiaire

- fixer à 120.000 francs par an, hors taxe et hors charges, le montant de l’ indemnité d’occupation due par la société FLEURET entre la date du bail et le 31 janvier 1997, date du repentir, puis à 120.000 francs hors taxe et hors charges le montant du loyer dû depuis le 31 janvier 1997 et pendant la durée de la première période triennale,

- condamner en conséquence la société FLEURET à payer l’arriéré de loyer représentant la différence entre les 120.000 francs dus et le loyer effectivement perçu,

- condamner la société FLEURET, outre les dépens de première instance et d’appel , à payer la somme de 30.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveeu Code de Procédure Civile.

La société FLEURET, intimée, conclut à titre principal à !a confirmation du jugement, les infractions alléguées par la société SECRI étant inexistantes et en toute hypothèse prescrites.

Subsidiairement elle demande à la Cour de constater que les demandes de la bailleresse sont d’après ses propres écritures soumises à l’autorité de la chose jugée et doivent donc être rejetées.

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Plus subsidiairement, elle sollicite la fixation à 100.000 francs du nouveau loyer dû depuis le 31 janvier 1997 et pendant la première triennale.

Elle réclame encore 150.000 francs à titre de dommages-intérêts pour procédure intentionnellement abusive depuis 1988, date de prise de possession des murs par la société SECRI, ainsi que la somme de 15.000 francs HT en vertu de l’article 700 du Nouveau Code de procédure civile.

CELA ETANT EXPOSE, LA COUR

Sur la demande de nullité :

Considérant que les locaux en cause ont été loués à Monsieur X, puis à la société FLEURET, au moins depuis 1933 ; que le bail consenti à Monsieur X comporte une désignation des lieux qui est déjà celle figurant au bail litigieux du 27 mai 1987, telle que rappelée ci-dessus dans l’exposé ; :

Considérant qu’il n’existe aucune contradiction entre la qualification globale de “locaux à usage commercial”, employée en tête de l’acte : “Madame Ac C... fait bail et donne à loyer. les locaux à usage commercial désignés ci-après…” et l’inclusion dans ces locaux, selon la désignation détaillée qui suit, d’un pavillon à usage d’habitation comprenant au rez de chaussée un vestibule, une salle à manger, bureau, cuisine, w.c., penderie, au ler étage trois chambres à coucher et salle de bains, dans les combles deux chambres de domestiques et un grenier et au sous-sol une buanderie, une cave et une chaufferie ;

Que l’expression “locaux à usage commercial” appliquée à l’ensemble signifie seulement, dans ce contrat, que le bail était commercial pour le tout mais non que le pavillon d’habitation était désormais affecté à un usage commercial et non plus l’habitation ; que la désignation très précise des lieux indique très clairement qu’il est bien affecté à un usage d’habitation, seul usage qui justifie l’existence de chambre à coucher, d’une salle de bains, d’une buanderie ;

Considérant que le bail litigieux n’a donc pas changé l’affectation du pavillon d’habitation, demeuré par la convention des parties un local à usage

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d’habitation, au sens de l’article 631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation ;

Considérant que la nullité édictée par ce texte frappe les conventions conclues en violation de l’interdiction d’affecter à un autre usage les locaux à usage d’habitation sis dans certaines communes dont la Ville de Paris, sauf dérogation accordée par l’autorité préfectorale ; que tel n’est pas le cas du bail litigieux ;

Que l’usage réel, non conforme aux prévisions du bail, que peut faire le locataire d’un local qui lui a été donné en location comme étant à usage d'habitation ne peut avoir pour effet d’entraîner rétroactivement la nullité du bail par application du texte susvisé, mais seulement, le cas échéant, d’entraîner l’application des sanctions et obligations de remise en état et de réaffectation prévues par la loi L 651-2 du Code de la Construction et de l’Habitation ;

Que la circonstance que la société FLEURET a en réalité utilisé comme locaux commerciaux les pièces du pavillon d’habitation, accessoires aux locaux commerciaux proprement dits selon la désignation du bail, n’est donc pas la nature à affecter la validité dudit bail ;

Considérant que la demande en nullité du bail doit donc être rejetée ;

Sur la demande subsidiaire en résiliation du bail :

Considérant qu’il est constant que la société FLEURET a, au cours du bail expiré, utilisé le pavillon d’habitation comme un local commercial ;

Que, selon la société bailleresse, il s’agit d’une infraction aux dispositions contractuelles qui justifie la résiliation du bail ;

Mais considérant que cet usage était connu depuis longtemps du bailleur, ainsi qu’il résulte de l’attestation de Mme C, partie en qualité de bailleresse à l’acte du 27 mai 1987, et a été toléré jusqu’au jour où la société SECRI, devenue propriétaire des lieux le 17 janvier 1989, s’en est prévalue pour demander, par assignation du 11 février 1992 devant le Tribunal de Grande Instance de Paris, la résiliation du bail ; que la Cour de céans a, par

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arrêt confirmatif du 25 octobre 1994, passé en force de chose jugée, rejeté cette demande ;

Considérant que contrairement à ce que soutient l’appelante, la question tranchée par l’arrêt précité, rendu entre les mêmes parties, est celle-là même qui est aujourd’hui soumise à la Cour par la demande subsidiaire en résiliation formée par la bailleresse ;

Qu'en effet la demande formée le 11 février 1992 par la société SECRI tendait au prononcé de la résiliation pour non respect par le preneur de la destination des lieux et se fondait pour l’essentiel sur deux constats d’huissier de justice des 23 novembre 1990 et 30 avril 1992 établissant que les pièces principales du pavillon servaient de bureaux ou de réserves de matériaux et marchandises ; que la Cour a estimé que cette utilisation n’était pas contraire aux dispositions du bail ;

Considérant que la demande en résiliation formée dans la présente instance en raison des mêmes faits et sur le même fondement légal se heurte en conséquence à l’autorité de la chose jugée et doit être déclarée irrecevable ;

Qu’ en toute hypothèse ladite demande devrait être rejetée, si elle était recevable pour les motifs énoncés par les premiers juges ;

Considérant qu’il y a lieu de donner acte à la bailleresse de ce que, sous réserve de la décision de la Cour sur son appel, elle a notifié, le 31 janvier 1997, à la société locataire l’exercice de son droit de repentir ; que le bail renouvelé prendra effet, conformément aux articles 7 et 32 du décret du 30 septembre 1953, à compter de la notification du repentir et non, comme le demande la société FLEURET, à compter de l’expiration du précédent bail ;

Qu’il y a lieu, afin de respecter le principe du double degré de juridiction, auquel aucune considération ne justifie en l’espèce qu’il soit dérogé, de renvoyer les parties devant la juridiction du premier degré afin qu’il soit statué sur la fixation du prix du bail renouvelé ainsi que sur l’ indemnité d’occupation due pour la période courue entre le 31 décembre 1995, date d’expiration du bail précédent et le 31 janvier 1997, date de notification du repentir ;

Considérant que la société FLEURET n'’établit pas que la société

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SECRI fait dégénérer en abus son droit d’ester en justice ; que sa demande 2n dommages-intérêts pour procédure abusive a donc été justement rejetée par le

| Considérant que l’appelante, qui succombe, devra supporter les dépens de première instance, y compris les frais de l’expertise ordonnée avec exécution provisoire, ainsi que les dépens d’appel ;

Que sa demande fondée sur l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ne peut qu’être en conséquence rejetée ;

Qu'il est au contraire équitable de la condamner en application de ce texte, à payer à la société FLEURET la somme de 15.000 francs ;

PAR CES MOTIFS

Donne acte à la société WHCSR de son intervention volontaire à l’instance comme venant aux droits de la société SECRI ;

Lui donne acte de ce qu’elle reprend à son compte les écritures antérieurement signifiées au nom de la société SECRI ;

Confirme le jugement attaqué en ce qu’il a rejeté les demandes de la société SECRI et débouté la société Les Anciens Etablissemenrs FLEURET de sa demande en dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Donne acte à la société WHCSR de ce que l’exercice du droit de repentir du bailleur a été notifié à la société Les Anciens Etablissements FLEURET le 31 janvier 1997 ;

Constate que le bail renouvelé prend effet à cette date ;

Renvoie les parties devant la juridiction compétente du premier degré pour la fixation du prix du bail renouvelé et de l’ indemnité d’occupation due pour la période s’étant écoulée entre l’expiration du bail et la notification

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du repentir ;

Constate que l’expertise ordonnée par le tribunal en vue de la détermination de l’ indemnité d’éviction est, par l’effet du repentir, devenue sans objet ;

Condamne la société WHCSR à payer à la société Les Anciens Etablissements FLEURET 15.000 francs par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

La déboute de sa propre demande fondée sur ce texte ;

La condamne aux dépens de première instance, y compris les frais d’expertise, ainsi qu’aux dépens d’appel ;

Admet, quant au recouvrement de ceux-ci, la SCP MENARD-SCELLE-MILLET, avoués au bénéfice de l’article 699 du Nouveau Code de procédure civile.

Le Greffier Le Président

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