[Brèves] L'autorisation du syndic de copropriété d'agir en résiliation d'un bail n'emporte pas celle d'agir en annulation

Le syndic autorisé par une décision d'assemblée générale de copropriétaires à demander la résolution de baux portant sur des lots n'est pas habilité à agir en annulation de ces baux conclus en violation de la règle d'un changement d'affectation prohibé (Cass. civ. 3, 17 novembre 2004, n° 03-10.039, FS-P+B N° Lexbase : A9328DDT). Aux termes de l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation (N° Lexbase : L7693ABK), les accords et conventions conclus en violation de l'interdiction du changement d'affectation sont nuls de plein droit. La Cour de cassation a eu l'occasion de préciser que la nullité qui sanctionne cette violation est une nullité d'ordre public pouvant être invoquée par tout intéressé (Cass. com., 2 juillet 1963, n° 61-11.486 N° Lexbase : A2829AUC), y compris par le bailleur qui a pourtant autorisé l'activité litigieuse (Cass. civ. 3, 24 juin 1992, n° 90-21.276 N° Lexbase : A4323ABQ). Cette faculté a également été reconnue au syndicat des copropriétaires (Cass. civ. 3, 15 janvier 2003, n° 01-03.076, FS-P+B N° Lexbase : A6822A4G). Cependant, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale (décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 55 N° Lexbase : L8032BB4). L'arrêt rapporté du 17 novembre 2004 apporte une précision intéressante en affirmant qu'un syndic autorisé à agir en résiliation de baux portant sur certains lots n'est pas pour autant autorisé à agir en nullité sur le fondement de l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation. L'annulation, qui emporte rétroactivement la disparition de la convention doit être distinguée en effet de la résiliation qui n'entraîne la disparition du contrat que pour l'avenir, l'une ne pouvant être assimilée à l'autre. La solution est sévère et le syndic devra veiller à être suffisamment précis dans la rédaction de la résolution l'autorisant à agir en justice.

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