[Textes] Bulletin de droit immobilier - Cabinet Peisse Dupichot Lagarde Bothorel & Associés - Avril 2014 - Loi "ALUR" : quels changements pour les baux d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 ?

La loi pour l'accès au logement et l'urbanisme rénové (ALUR) a été promulguée le 24 mars 2014 et publiée au Journal officiel du 26 mars suivant (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014), après son passage sous les fourches caudines du Conseil constitutionnel qui s'est prononcé par une décision en date du 20 mars 2014 (Cons. const., décision n° 2014-691 DC, du 20 mars 2014 N° Lexbase : A1554MHZ). Etait contestée la conformité à la Constitution de dispositions des articles 1er, 5, 6, 16, 19, 23, 24, 92 et 153 de la loi. Le Conseil constitutionnel a déclaré conforme à la Constitution la majorité des dispositions pour lesquelles il avait été saisi, en censurant, à la marge, certaines d'entre elles. Ainsi, en matière de baux d'habitation, le Conseil constitutionnel était saisi de l'article 5 qui vise notamment à accroître la protection des locataires âgés ayant de faibles revenus, en encadrant les possibilités de leur délivrer un congé. Le Conseil a censuré l'extension de la protection qui était prévue en cas de congé donné à un locataire âgé disposant de faibles ressources, lorsque ledit locataire a à sa charge une personne vivant habituellement dans le logement et ayant également de faibles ressources. Le Conseil considère que l'absence de prise en compte du cumul de ces ressources est contraire au principe d'égalité devant les charges publiques.

Par ailleurs, le Conseil a censuré certaines dispositions du mécanisme d'encadrement des loyers jugé, en son principe, conforme à la Constitution. Il a toutefois censuré la limitation du complément de loyer pouvant être prévu au-delà du loyer de référence majoré aux caractéristiques "exceptionnelles" de localisation ou de confort du logement. Il a en outre censuré, comme contraires au principe d'égalité, les dispositions qui permettaient de faire varier le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré "en fonction de la dispersion des niveaux de loyers observés". Le loyer de référence majoré ne pourra qu'être supérieur de 20 % au loyer de référence et le loyer de référence minoré inférieur de 30 %.

En outre, l'article 16 régit la location des locaux meublés d'habitation, de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile. Le Conseil a jugé ces dispositions conformes à la Constitution. Il a en revanche censuré l'article 19 de la loi qui permettait à l'assemblée générale des copropriétaires d'un immeuble de décider à la majorité des voix de tous les copropriétaires, de soumettre à son accord "toute demande d'autorisation de changement d'usage d'un local destiné à l'habitation par un copropriétaire aux fins de le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage". Cet article 19 méconnaissait les exigences de l'article 2 de la Déclaration de 1789 (N° Lexbase : L1366A9H) relatives aux conditions d'exercice du droit de propriété.

Nous vous proposons une présentation des principales mesures relatives aux baux d'habitation soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (N° Lexbase : L8461AGH), réservant l'analyse des impacts potentiels en matière locations meublées et de copropriété à un prochain bulletin.

1. L'application de certaines dispositions aux contrats de bail en cours

Les contrats de location en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables.

Toutefois, les articles 7, 17-1, 20-1, 21 et 23 dans leur nouvelle rédaction sont applicables aux contrats en cours dès leur entrée en vigueur, dans leur rédaction résultant de la présente loi, sont applicables. L'article 11-1 dans sa nouvelle rédaction est applicable pour les congés délivrés après l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014.

Concernant les contrats portant sur des locations meublées en cours, les articles 6, 7, 20-1 et 25-11 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans leur nouvelle rédaction, sont applicables dès leur entrée en vigueur.

2. Le délit de discrimination pour l'accès au logement

Le délit de discrimination pour l'accès au logement est désormais identique à celui défini à l'article 225-1 du Code pénal (N° Lexbase : L8816ITP), en vertu duquel "constitue une discrimination toute distinction opérée entre les personnes physiques à raison de leur origine, de leur sexe, de leur situation de famille, de leur grossesse, de leur apparence physique, de leur patronyme, de leur état de santé, de leur handicap, de leurs caractéristiques génétiques, de leurs moeurs, de leur orientation ou identité sexuelle, de leur âge, de leurs opinions politiques, de leurs activités syndicales, de leur appartenance ou de leur non-appartenance, vraie ou supposée, à une ethnie, une nation, une race ou une religion déterminée".

Le champ d'application du délit de discrimination pour l'accès au logement est désormais plus large puisque les critères visés à l'article L. 225-1 du Code pénal sont plus nombreux que ceux antérieurement énoncés à l'article 1er de la loi du 6 juillet 1989.

3. Un nouveau critère d'application des dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989 : le local d'habitation doit constituer la résidence principale du preneur

L'article 1er de la loi du 6 juillet 1989 déterminant le champ d'application du texte vise désormais les locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel qui constituent la "résidence principale" du preneur. Celle-ci est caractérisée par une occupation d'"au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation".

4. L'encadrement plus strict du contenu du contrat de bail

Le nouvel article 3 de la loi du 6 juillet 1989 ne concerne désormais que le contenu du contrat de bail, les dispositions relatives à l'état des lieux étant toutes regroupées au sein du nouvel article 3-2.

Le contrat de bail est plus strictement encadré puisqu'il est prévu qu'il doit respecter un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

En plus des clauses actuellement imposées par l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de bail devrait préciser :

- les équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication ;
- le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logement et définis par le représentant de l'Etat dans le département dans les territoires visés à l'article 17 ;
- le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;
- la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail.

En cas d'absence dans le contrat de location d'une des informations relatives à la surface habitable, aux loyers de référence et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d'un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d'obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

Par ailleurs, si le bailleur décide de renoncer à la garantie universelle des loyers, il dit expressément y renoncer dans le bail. A défaut, il pourra en bénéficier automatiquement.

Une notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu'aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges devra désormais être annexée au contrat de location. Cette notice d'information précise également les droits, obligations et effets, pour les parties au contrat de location, de la mise en oeuvre de la garantie universelle des loyers.

Chaque partie peut exiger de l'autre partie, à tout moment, l'établissement d'un contrat conforme à ces nouvelles dispositions.

5. Les nouvelles sanctions applicables en cas d'écart constaté entre la surface du logement déclarée au bail et sa surface réelle

Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté.

A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer.

La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

Les spécifications relatives à l'état des lieux seraient visées dans un nouvel article 3-2. Il est plus précisément réglementé et devra être établi selon des modalités définies par décret.

6. Un état des lieux plus strictement encadré avec une possibilité de modification par le locataire dans le délai de dix jours à compter de son établissement

Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés.

Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi amiablement, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du Code civil (N° Lexbase : L1853ABA) (le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives) ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.

Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d'entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L'extrait de l'état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d'établir le diagnostic de performance énergétique qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures.

7. Un dossier de diagnostic technique plus complet

Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

- le diagnostic de performance énergétique (il n'a qu'une valeur informative, ce qui empêche ainsi le locataire de s'en prévaloir à l'encontre du bailleur) ;
- le constat de risque d'exposition au plomb ;
- une copie d'un état mentionnant l'absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante (la liste des matériaux et des produits concernés doit être précisée par décret) ;
- un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'établissement de ce nouvel état ainsi que les dates d'entrée en vigueur de l'obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi ALUR ;
- dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du Code de l'environnement (N° Lexbase : L8982IZP), le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l'état des risques naturels et technologiques.

8. Les nouvelles clauses interdites dans le contrat de bail

Les stipulations réputées non écrites dans le contrat de bail sont visées à l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989.

La durée des travaux réalisés par le bailleur interdisant au locataire de solliciter une indemnisation est réduite de 40 jours à 21 jours (l'article 1724 du Code civil N° Lexbase : L8981IZN est par conséquent également modifié).

En outre, sera désormais réputée non écrite la clause qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d'équipements.

9. Les nouvelles règles de répartition des honoraires entre le bailleur et le locataire

La répartition de la rémunération des intermédiaires est modifiée. Le principe est une prise en charge par le bailleur, sauf pour les prestations suivantes qui pourront être partagées entre le bailleur et le locataire :

- la visite du preneur ;
- la constitution du son dossier ;
- la rédaction du bail ;
- l'état des lieux.

Les modalités du partage d'honoraires sont les suivantes : le montant toutes taxes comprises imputé au preneur pour ces prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret.

Ces honoraires sont dus à la signature du bail, sauf en ce qui concerne l'état des lieux pour lequel les honoraires sont dus à compter de la prestation.

10. Les modifications affectant les obligations du locataire

Il est tout d'abord précisé que le paiement partiel du loyer par le locataire, complété par le versement d'une allocation de logement au bénéfice du bailleur, ne peut être considéré comme un défaut de paiement du preneur.

Par ailleurs, il est prévu de prendre en compte la vétusté de la chose louée, ce qui aura notamment un intérêt lors du départ du locataire.

En outre, le locataire doit permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations de délivrer un logement décent. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris.

Enfin, parmi les obligations du locataire figure celle d'assurer le logement contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire. Il doit en justifier lors de la conclusion du bail, puis chaque année en cours de bail. En cas de manquement à cette obligation, le bailleur peut notamment solliciter la résiliation judiciaire du bail ou faire signifier un commandement tendant à obtenir la communication de tout justificatif utile, à défaut de quoi la clause résolutoire du bail peut être actionnée. Désormais, le bailleur peut, en outre, souscrire une assurance pour le compte du locataire. Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

11. Les nouveaux délais de prescription applicables aux actions découlant du bail

Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont désormais prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

12. Une meilleure protection du sous-locataire

Afin de sécuriser la situation du sous-locataire, le locataire doit désormais transmettre au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

13. Un statut plus sécurisant pour la colocation

Un nouvel article 8-1 est désormais consacré à la colocation.

Celle-ci est définie comme "la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur".

Le contrat de colocation doit respecter un contrat type qui sera défini par décret en Conseil d'Etat.

Le logement devra répondre aux normes de décence et la colocation ne devra pas aboutir à une situation de sur-occupation au sens des dispositions du Code de la sécurité sociale.

Le montant de la somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application des articles 17 ou 25-9.

Les parties au contrat de bail d'une colocation peuvent convenir de la souscription par le bailleur d'une assurance pour compte récupérable auprès des colocataires.

Les charges locatives accessoires au loyer principal d'un contrat de bail d'une colocation seraient récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par ce contrat :

- soit dans les conditions classiques, lorsqu'il s'agit de provisions pour charges ;
- soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure.

La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, la solidarité du colocataire sortant s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.

L'acte de cautionnement des obligations d'un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d'un contrat de bail d'une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel le congé met fin à l'engagement de la caution.

14. Les nouvelles obligations relatives aux détecteurs de fumée

La charge de l'installation d'un détecteur de fumée dans un local d'habitation donné en location pèse sur le bailleur qui doit, lors de l'entrée dans les lieux d'un nouveau locataire, s'assurer de son bon fonctionnement.

En revanche, l'entretien et le renouvellement éventuel du détecteur sont à la charge du locataire.

15. Conséquences de la dissolution d'un PACS sur le bail en cours

Aux termes du nouvel article 1751-1 du Code civil (N° Lexbase : L8792IZN), en cas de dissolution du pacte civil de solidarité, l'un des partenaires pourra saisir le juge compétent en matière de bail aux fins de se voir attribuer le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation des deux partenaires, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l'autre partenaire. Le bailleur sera appelé à l'instance. Le juge apprécie la demande en considération des intérêts sociaux et familiaux des parties.

16. Les aménagements relatifs à la délivrance du congé

En cas de congé pour reprise, le congé doit préciser au locataire la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise. Le bailleur devra en outre justifier du caractère réel et sérieux de la reprise. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations pesant sur le bailleur. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Les nouvelles dispositions de l'article 15 encadrent dans le temps la possibilité du bailleur de délivrer un congé pour vendre : en effet, celui-ci ne sera autorisé qu'au terme du premier renouvellement du bail en cours. Le nouveau propriétaire ne pourra, dans ce contexte, délivrer un congé pour qu'au terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l'acquisition, après un délai de deux ans.

Si le logement donné à bail est insalubre et que le Préfet a saisi la commission départementale idoine pour se prononcer sur la réalité de l'insalubrité et les mesures de nature à y remédier, la possibilité offerte au bailleur de donner congé est suspendue. Cette suspension est levée lorsque la commission conclut à la salubrité ou qu'un arrêté d'insalubrité est pris.

Le régime du préavis donné par le locataire est substantiellement modifié : en effet, si le principe d'un délai de trois mois demeure, les hypothèses d'application d'un délai réduit à un mois sont augmentées.

Ce délai raccourci s'appliquera :

- sur les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social. Un décret fixe la liste des communes comprises dans ces zones ;
- en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
- pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
- pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;
- pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 351-2 du Code de la construction et de l'habitation (N° Lexbase : L1091HP4).

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.

La protection des locataires âgés est accrue puisque les nouvelles dispositions de l'article 15-III interdisent au bailleur de s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans (au lieu de 70 ans jusqu'alors) et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés (au lieu d'une fois et demie le montant du SMIC jusqu'alors).

Une sanction des bailleurs qui délivreront des congés frauduleux est instaurée : en effet, le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 euros pour une personne physique et à 30 000 euros pour une personne morale.

Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

Rappelons, également, que la loi prévoit une meilleure information du locataire sur la marche à suivre en cas de congé frauduleux donné par le bailleur. En effet, une notice d'informations relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire devra être jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement.

17. La création d'observatoires locaux des loyers

Des observatoires locaux des loyers peuvent être créés à l'initiative des collectivités territoriales, des établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre et compétents en matière d'habitat, ou de l'Etat. Ces observatoires auront, notamment, pour mission de recueillir les données relatives aux loyers sur une zone géographique déterminée et de mettre à la disposition du public des résultats statistiques représentatifs sur ces données.

18. L'encadrement des loyers

Les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social, sont dotées d'un observatoire local des loyers prévu à l'article 16 de la présente loi (cf. supra). Un décret fixe la liste des communes comprises dans ces zones.

Dans ces zones, le représentant de l'Etat dans le département va fixer chaque année, par arrêté, un loyer médian de référence, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique.

Les montants de ces loyers de référence seront déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatés par l'observatoire local des loyers. Chaque loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l'observatoire local des loyers selon les catégories de logement et les secteurs géographiques.

Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence.

Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %.

Dans ces mêmes zones dites "tendues", le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature dudit contrat. Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation. En l'absence de conciliation, le locataire dispose d'un délai de trois mois à compter de la réception de l'avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d'une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l'absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d'office par le juge.

En dehors des zones dites "tendues", la fixation du loyer des logements mis en location est libre.

Le Gouvernement tente de créer un dispositif pour réguler le cours du marché locatif et favoriser ainsi l'accès de tous au logement. Néanmoins, si le principe de création d'un loyer médian est contesté en tant que tel par grand nombre des praticiens, que penser de l'absence de définition en l'état des modalités de fixation de ces loyers médians, dont les caractéristiques seront déterminées par décret ?

19. Les conditions de la révision du loyer en cours de bail

La révision du loyer ne peut excéder la variation de l'indice de référence des loyers (IRL). Cependant, cette variation ne jouera désormais qu'à la hausse et non à la baisse.

La faculté de révision du loyer n'a plus besoin d'être prévue dans le bail (même s'il est toujours préférable de la mentionner pour éviter toute discussion) : en effet, le bailleur pourra l'appliquer sans qu'il soit nécessaire de prévoir une clause spécifique.

En contrepartie, la faculté du bailleur de réviser le loyer est plus strictement encadrée dans le temps : la demande de révision doit être formée dans le délai d'un an suivant sa date de prise d'effet. A défaut, le bailleur est réputé y avoir renoncé pour l'année écoulée. S'il manifeste sa volonté dans le délai d'un an, la révision ne s'applique qu'à compter de sa demande.

Cela réduit drastiquement les délais actuels puisqu'il est aujourd'hui possible au bailleur de faire application rétroactive sur les cinq dernières années de la révision du montant du loyer...

20. La remise des clefs et la restitution du dépôt de garantie

La restitution des clefs par le locataire en fin de bail doit résulter d'une remise en main propre ou d'une lettre recommandée AR. Le locataire doit indiquer au bailleur sa nouvelle adresse.

Le délai de restitution du dépôt de garantie est désormais d' un mois à compter de la remise des clefs dans l'hypothèse où l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

21. La sanction de la demande au candidat à la location de pièces justificatives non autorisées

Désormais ne sont plus listées les pièces qui ne peuvent être demandées à un candidat à la location, mais un décret précisera la liste des pièces qui peuvent être demandées.

Le bailleur indélicat, qui sollicitera des pièces non autorisées, encourt une amende administrative dont le montant ne pourra être supérieur à 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés.

L'amende ne peut être prononcée plus d'un an à compter de la constatation des faits.

22. La création de la garantie universelle des loyers (GUL)

L'une des mesures phares de la loi "ALUR", mais également l'une des plus critiquées par les professionnels de l'immobilier, est la création d'une garantie universelle des loyers, dispositif ayant pour objet de couvrir, sous la forme d'un système d'aides, les bailleurs contre les risques d'impayés de loyer, afin de favoriser l'accès au logement et de prévenir les risques d'expulsion.

Les impayés de loyer s'entendent des loyers, des charges récupérables et de la contribution pour le partage des économies de charges prévue à l'article 23-1 demeurés impayés.

Nombreux sont ceux qui critiquent une telle mesure notamment parce qu'elle risque de créer un effet pervers, à savoir d'inciter les locataires à ne plus fournir tous les efforts possibles pour payer leur loyer.

La garantie universelle des loyers s'applique aux contrats de location des catégories de logements suivantes :

- les logements constituant la résidence principale du preneur ;
- les logements meublés constituant la résidence principale du preneur ;
- les logements constituant la résidence principale de l'occupant qui sont loués ou gérés par un organisme de maîtrise d'ouvrage d'insertion ou un organisme qui exerce les activités d'intermédiation locative ou de gestion locative sociale ;
- la garantie universelle des loyers s'applique également aux contrats de sous-location.

Pour bénéficier de la garantie, le bailleur doit satisfaire aux conditions suivantes :

- ne pas avoir demandé le cautionnement mentionné à l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;
- ne pas avoir souscrit d'assurance pour les risques couverts par la garantie universelle des loyers ;
- délivrer un logement satisfaisant aux caractéristiques de décence prévues à l'article 6 ;
- ne pas louer le logement à l'un de ses ascendants ou descendants, ou à ceux de leur conjoint ou concubin ou de toute personne liée à eux par un pacte civil de solidarité ;
- avoir déclaré son contrat de location auprès de l'agence de la garantie universelle des loyers ;
- avoir établi un contrat de location écrit, respectant le contrat type et ne mentionnant pas le renoncement au bénéfice de la garantie universelle des loyers ;
- lorsque le locataire bénéficie de l'aide personnelle au logement, avoir demandé son versement entre ses mains.

Le bénéfice de la garantie est refusé lorsque le bailleur a fait l'objet d'une interdiction de bénéficier de la garantie, soit parce qu'il a sollicité ou obtenu un versement par fraude d'aides au titre de la garantie, soit lorsque, depuis moins de dix ans, il a été mis en demeure de faire cesser la mise à disposition aux fins d'habitation de locaux impropres à l'habitation ou a proposé à la location un logement ayant fait l'objet d'un arrêté de péril ou d'un arrêté, sauf lorsque l'autorité responsable a prononcé la mainlevée de l'arrêté.

Le montant de l'aide versée au titre de la garantie est ainsi calculé :

- le montant est déterminé par référence au montant des impayés de loyer ;
- l'aide est versée dans la limite d'un plafond modulé en fonction de la localisation du logement, de sa catégorie et de sa surface.

Le plafond est majoré lorsque le locataire est, à la date de conclusion du contrat de location, étudiant, apprenti, salarié titulaire d'un contrat autre qu'un contrat à durée indéterminée ou demandeur d'emploi.

En outre, ce plafond est complété :

- d'un montant représentatif des charges récupérables déterminé en fonction de la localisation du logement, de sa catégorie et de sa surface ;
- de la contribution pour le partage des économies de charges, si elle s'applique au contrat de location.

Le montant de l'aide est réduit ou l'aide est supprimée dans les cas suivants :

- le bailleur déclare tardivement les impayés de loyer ;
- le bailleur fait preuve de négligence dans l'exercice de ses droits ;
- le loyer représente plus de la moitié des ressources du locataire à la date de conclusion du contrat de location (sauf notamment si le locataire est étudiant ou apprenti).

Lorsque le logement est à usage mixte professionnel et d'habitation, l'aide peut être réduite.

Les aides versées au titre de la garantie ouvrent droit à un recours subrogatoire contre le locataire et, le cas échéant, contre la personne qui s'est portée caution.

Les actions contentieuses introduites par le bailleur en raison du non-paiement du loyer, des charges récupérables ou de la contribution pour le partage des économies de charges ne peuvent être rejetées du seul fait que le bailleur a perçu une aide au titre de la garantie.

Le texte institue une agence de la garantie universelle des loyers, chargée de mettre en place et d'administrer la garantie et de contrôler sa mise en oeuvre. A ce titre, elle peut financer des actions d'accompagnement social des locataires en situation d'impayés de loyer.

L'agence peut prononcer des sanctions à l'encontre des bailleurs ayant sollicité ou obtenu un versement par fraude d'aides au titre de la garantie et à l'encontre des locataires en cas de fausse déclaration.

Ces sanctions sont les suivantes :

- une sanction pécuniaire, qui ne peut excéder, pour les bailleurs, un montant équivalant à deux ans de loyer et, pour les locataires, deux fois le plafond mensuel de la sécurité sociale. Ces sanctions sont recouvrées par l'Etat au profit de l'agence comme en matière de créances étrangères à l'impôt ;
- l'interdiction de bénéficier de la garantie universelle des loyers pendant une durée maximale de dix ans pour les bailleurs, de deux ans pour les locataires.

23. L'amélioration de la prévention des expulsions

La trêve hivernale est prolongée puisqu'elle démarre le 1er novembre pour se finir le 31 mars (au lieu du 15 mars auparavant).

Le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu'il habite sans avoir obtenu le concours de l'Etat dans les conditions prévues à l'article L. 153-1 du Code des procédures civiles d'exécution (N° Lexbase : L5830IRD), à l'aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est puni de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 euros d'amende.

A compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides sociales. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

***

Telles sont les principales évolutions affectant les baux d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 découlant de loi "ALUR". Nous reviendrons dans le cadre de notre prochain bulletin sur les évolutions en vue en matière de locations meublées et de copropriété.

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable