Ch. civile A
ARRÊT N°
du 20 JANVIER 2016
R.G 15/00833 JD - C
Décision déférée à la Cour
Jugement Au fond, origine Juge de l'exécution d'Ajaccio, décision attaquée en date du 10 Septembre 2015, enregistrée sous le n° 14/00040
Z
C/
CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL D'AJACCIO
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU
VINGT JANVIER DEUX MILLE SEIZE
APPELANTE
Mme Z Z épouse Z
née le ..... à AJACCIO
AJACCIO
assistée de Me Philippe JOBIN de la SCP RENÉ JOBIN PHILIPPE JOBIN, avocat au barreau de BASTIA, Me ... ... de la SELARL SELARL MARCIALIS, avocat au barreau d'AJACCIO plaidant en visioconférence
INTIMÉE
CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL D'AJACCIO
prise en la personne de son représentant légal ès qualités audit siège
Diamant II
AJACCIO
assistée de Me Anne Christine BARRATIER, avocat au barreau de BASTIA, Me ... ..., avocat au barreau de MARSEILLE
substituée par Me Fall PARAISO, avocat au barreau de MARSEILLE
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 décembre 2015, devant la Cour composée de
Mme Françoise LUCIANI, Conseiller, magistrat du siège présent le plus ancien dans l'ordre des nominations à la Cour, faisant fonction de président de chambre,
Mme Judith DELTOUR, Conseiller
Mme Emmanuelle BESSONE, Conseiller qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DÉBATS Mme Martine COMBET.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2016.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Mme Françoise LUCIANI, Conseiller, et par Mme Martine COMBET, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
PROCÉDURE
Par acte du 23 octobre 2014, la Caisse de Crédit Mutuel d'Ajaccio a fait assigner citer Mme Z Z devant le juge de l'exécution du tribunal de grande instance d'Ajaccio, au visa des articles R 322-4 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, pour qu'il
- valide la procédure de saisie immobilière,
- statue ce que de droit conformément à l'article R322-15 du code des procédures civiles d'exécution,
- fasse mention de sa créance telle qu'elle résulte du décompte figurant au cahier des conditions de vente,
- fixe la date d'adjudication,
- détermine les modalités de poursuite,
- en cas de vente forcée, pour qu'il désigne Me ..., huissier de justice à Ajaccio pour assurer la visite du bien saisi en se faisant assister si besoin est d'un serrurier, de la force publique ou de deux témoins et d'un professionnel agréé chargé d'établir ou d'actualiser les diagnostics immobiliers,
- l'autorise à compléter l'avis prévu à l'article R 322-31 du code des procédures civiles d'exécution par une photo du bien à vendre et à compléter les avis simplifiés prévus à l'article R 332-2 du même code par une désignation sommaire des biens mis en vente ainsi que l'indication du nom de l'avocat poursuivant,
- l'autorise à accomplir la publicité par l'annonce de la vente sur le site national, en vertu de l'article R 322-37 du code de procédure civile et en y adjoignant le cahier des charges,
- condamne tout contestant au paiement de 2.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonne l'emploi des dépens en frais privilégiés de vente à supporter par l'acquéreur amiable ou l'adjudicataire.
Par jugement du 10 septembre 2015, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance d'Ajaccio a
- validé la procédure de saisie immobilière engagée pour la somme de 252.235 euros arrêtée au 30 avril 2014, outre les intérêts postérieurs,
- déclaré son incompétence pour statuer sur la créance fiscale invoquée par la défenderesse à l'encontre de la direction générale des finances publiques de Corse,
- débouté Mme Z Z Z de sa demande de vente amiable,
- ordonné la vente forcée des biens saisis selon les modalités du cahier des conditions de vente,
- dit n'y avoir lieu à élargissement de la publicité légale sauf au créancier poursuivant à en supporter les frais,
- dit que la visite des biens saisis se fera pendant une heure et sera assurée par le ministère de la SCP Sébastien Armani, huissier de justice à Ajaccio aux jours qu'elle fixera suivant ses disponibilités et qu'elle pourra se faire assister d'un professionnel agréé chargé d'établir ou actualiser les diagnostics qui seraient périmés,
- dit que l'huissier devra au moins 5 jours avant les dates retenues adresser à la débitrice une lettre recommandée avec accusé de réception pour l'aviser des dates choisies,
- dit qu'à défaut pour la débitrice de permettre la visite de l'immeuble, l'huissier de justice pourra procéder à l'ouverture des portes dans les conditions prévues aux articles L142-3 et L142-1 et L322-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- dit qu'il en sera de même en cas de surenchère ou de réitération des enchères, - ordonné l'adjudication le 7 janvier 2016 à 8h30,
- dit que le jugement sera annexé au cahier des conditions de vente déposé au greffe du tribunal de grande instance d'Ajaccio,
- ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière d'Ajaccio en marge du commandement aux fins de saisie,
- condamné Mme Z Z Z à payer à la société Caisse de Crédit Mutuel d'Ajaccio la somme de 1.500 euros application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit que les dépens seront pris en frais de vente.
Par déclaration reçue le 12 octobre 2015, Mme Z a interjeté appel de la décision. Suivant requête reçue le 19 octobre 2015, elle a été autorisée à assigner à jour fixe la Caisse de Crédit Mutuel d'Ajaccio.
L'assignation a été délivrée le 26 octobre 2015 pour le 19 novembre 2015. A cette audience, les parties ont sollicité le renvoi, en l'état d'une requête en rectification d'erreur matérielle déposée devant le juge de l'exécution, plaidée le 5 novembre 2015, mise en délibéré pour être rendue le 3 décembre 2015. L'affaire a été renvoyée à l'audience du 17 décembre 2015.
Par conclusions communiquées le 19 octobre 2015, Mme Z demande
- d'inviter la partie poursuivante à s'expliquer sur le droit de préemption de la commune,
- constatant la violation de l'article L145-46-1 du code de commerce imposant la notification préalable de la vente au locataire exploitant un fonds de commerce dans les lieux, de dire nul et de nul effet le commandement de saisie immobilière en date du 4 juillet 2014, publié le 8 juillet 2014 volume 2014 S n° 27 et tous les actes subséquents, les droits des occupants commerçants n'ayant pas été respectés,
- d'ordonner sa radiation du fichier immobilier,
- de laisser les dépens à la charge du saisissant,
subsidiairement,
- de convertir en vente volontaire la saisie immobilière,
- de surseoir à statuer le temps que le cahier des conditions de la vente soit préalablement complété des modalités imposées par la loi du 18 juin 2014 donnant au locataire commerçant un droit de préemption sur le bien mis en vente,
- dire qu'il sera fait droit à nouveau après cette modification.
Elle expose que la vente volontaire est possible en présence de candidats acquéreurs, que les lots 17 et 37 sont occupés dans le cadre de baux commerciaux, que la loi du 18 juin 2014 a modifié l'article L145-46-1 du code de commerce et prévoit la notification des prix et conditions de vente au locataire, que l'existence de locataires était connue du créancier, que le cahier des conditions de vente doit être modifié en conséquence.
Par conclusions communiquées le 13 novembre 2015, la Caisse de Crédit Mutuel demande de
- confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions, - déclarer irrecevable et en tout cas infondé le moyen de nullité opposé,
- débouter la partie adverse de toutes ses demandes fins et conclusions,
- déclarer inopposable tout bail qui n'aurait pas date certaine avant l'acte de saisie,
- condamner tout contestant à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dire que les dépens seront des frais privilégiés de vente dus par l'adjudicataire ou l'acquéreur amiable en sus du prix principal.
Elle expose qu'à supposer le moyen recevable à ce stade de la procédure et rapportée la preuve de l'existence de baux commerciaux, l'article L145-46-1 du code de commerce n'est pas applicable aux ventes forcées, d'autant que la procédure est antérieure à la promulgation de la loi et qu'en cas de vente par adjudication la déclaration d'intention d'aliéner est adressée par le greffe, 30 jours avant la vente. Elle ajoute que la demande de conversion n'est pas justifiée et qu'elle ne dispose pas d'information sur l'occupation des lieux, qu'il ne s'agit pas d'une cause de nullité.
L'affaire a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2016.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L'appel contre le jugement d'orientation est formé, instruit et jugé selon la procédure à jour fixe, sans que l'appelant ait à se prévaloir dans sa requête d'un péril ; lorsque l'appel est formé contre un jugement ordonnant la vente par adjudication, la cour statue au plus tard un mois avant la date prévue pour l'adjudication. A défaut, le juge de l'exécution peut, à la demande du créancier poursuivant, reporter la date de l'audience de vente forcée. Lorsqu'une suspension des poursuites résultant de l'application de l'article R121-22 (ancien article 31 du décret du 31 juillet 1992) interdit de tenir l'audience d'adjudication à la date qui était prévue, et que le jugement ordonnant l'adjudication a été confirmé en appel, la date de l'adjudication est fixée sur requête par ordonnance du juge de l'exécution. Les décisions du juge de l'exécution rendues en application du présent alinéa ne sont pas susceptibles d'appel .
Les dispositions non contestées du jugement d'orientation sont confirmées.
En application de l'article 6 du décret du 27 juillet 2006 devenu R311-5 du code des procédures civiles d'exécution, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf disposition contraire, être formée après l'audience d'orientation prévue à l'article 49 à moins qu'elle porte sur les actes de procédure postérieurs à celle-ci. Dans ce cas, la contestation ou la demande incidente est formée dans un délai de quinze jours à compter de la notification de l'acte.
Les demandes soutenues en appel ont été développées devant le premier juge.
Sur la demande tendant à "inviter la partie poursuivante à s'expliquer sur le droit de préemption de la commune", elle n'est ni développée, ni fondée en fait et en droit. Elle sera rejetée.
S'agissant de la conversion en vente amiable, suivant le commandement valant saisie immobilière, les biens sont vendus soit à l'amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication. En application de l'article R322-15 alinéa 2 du code des procédures civiles d'exécution, lorsqu'il autorise la vente amiable, le juge s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.
En l'espèce, Mme Z verse au débat une proposition d'achat d'un garage, N°318 du règlement de copropriété de la résidence de l'avenue ... ... à Ajaccio rue ... ... cadastré BE N°187 pour 22.000 euros datée du 12 novembre 2015. Or, la saisie immobilière concerne également deux autres lots et surtout la créance est de 252.235 euros arrêtée au 30 avril 2014, outre les intérêts postérieurs. Cet élément ne suffit pas à ordonner la conversion de la vente forcée en vente amiable d'autant qu'aucune information n'est donnée sur les conditions du marché et la situation du bien permettant de s'assurer que la vente serait conclue dans des conditions économiques satisfaisantes. Une attestation évaluant les deux autres lots, respectivement à 85.000 et 126.000 euros est produite, mais l'existence d'un acquéreur potentiel n'est pas démontrée et aucun document permettant de s'assurer que la vente serait conclue dans des conditions économiques satisfaisantes, n'est produit.
Le jugement doit être confirmé.
S'agissant de l'article L145-46-1 du code de commerce, créé par la loi du 18 juin 2014, applicable à toute cession d'un local intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la même loi, d'une part, il n'est pas applicable aux ventes forcées sur saisies immobilières, puisqu'il envisage une vente volontaire par le propriétaire alors qu'en saisie immobilière et en l'espèce, il s'agit d'une vente forcée. D'autre part, il est applicable aux cessions à compter du 18 décembre 2014, et la présente procédure fait suite à un acte du 23 octobre 2014 et à un commandement du 4 juillet 2014.
En application de l'article L321-2 du code des procédures civiles d'exécution, les baux consentis par le débiteur après l'acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur ; la preuve de l'antériorité du bail peut être faite par tout moyen.
L'existence d'une occupation n'interdit pas la vente forcée et le cahier des conditions de vente mentionne expressément "en cas de bail, l'adjudicataire fera son affaire personnelle de cette occupation, sans recours contre le vendeur poursuivant". Il incombe à l'acquéreur potentiel de se renseigner sur l'existence des baux et de prendre toute précaution utile. Aucune nullité ne saurait découler de l'absence de mention du bail. Mme Z n'a fait valoir aucune observation sur la demande tendant à déclarer inopposable tout bail qui n'aurait pas date certaine avant l'acte de saisie. Les baux conclus le 1er mars 1999 et le 7 février 2007, pour une durée de neuf ans, n'étaient pas soumis à l'obligation de publication, leur antériorité à l'acte de saisie est établie et le créancier avait connaissance de leur existence. Il doit être débouté de sa demande.
Le jugement doit également être confirmé de ces chefs.
Mme Z succombe en son appel, elle sera condamnée à payer à la Caisse de Crédit Mutuel une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les dépens seront employés en frais privilégiés de vente.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR
- Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
- Déboute les parties de leurs autres demandes,
- Condamne Mme Z Z Z à payer à la Caisse de Crédit Mutuel, une somme de mille cinq cents euros (1.500 euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Dit que les dépens seront des frais privilégiés de vente.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
