CIV.3 MF
COUR DE CASSATION
Audience publique du 14 janvier 2016
Cassation
M. CHAUVIN, président
Arrêt n 46 FS D Pourvoi n M 14-25.987 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant

Statuant sur le pourvoi formé par
1 / la société Adeam inter, société à responsabilité limitée, dont le siège est Marseille,
2 / la société Marimmo, société civile immobilière, dont le siège est La Ciotat,
3 / la société AG, société à responsabilité limitée, dont le siège est Marseille,
4 / la société GE, société par actions simplifiée, dont le siège est Vitrolles,
5 / le syndicat des copropriétaires Syndicat secondaire de l'ensemble immobilier Le Massabo - bâtiment F, représenté par son syndic le cabinet Pierre Conti, Marseille,
contre l'arrêt rendu le 10 avril 2014 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre A), dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Massabo, dont le siège est cabinet Marseille,
défendeur à la cassation ;
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, composée conformément à l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 1er décembre 2015, où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Masson-Daum, conseiller rapporteur, Mmes Fossaert, Brenot, MM. Echappé, Parneix, Mmes Andrich, Dagneaux, Provost-Lopin, M. Barbieri, conseillers, Mmes Meano, Collomp, M. Jariel, conseillers référendaires, Mme Bordeaux, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme Masson-Daum, conseiller, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat des sociétés Adeam inter, Marimmo, AG, GE et du syndicat des copropriétaires Syndicat secondaire de l'ensemble immobilier Le Massabo - bâtiment F, de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Massabo, l'avis de Mme Guilguet-Pauthe, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique
Vu l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 10 avril 2014), que le groupe d'immeubles Le Massabo est composé de six bâtiments dont quatre à usage d'habitation et le bâtiment F à usage de garages et d'entrepôts ; que le syndicat secondaire du bâtiment F ainsi que les sociétés Adeam Inter, Marimmo, AG et GE ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Massabo aux fins de voir reconnaître la validité de l'existence d'un syndicat secondaire du bâtiment F et, subsidiairement, d'obtenir la désignation d'un expert pour déterminer le montant des charges dues ;

Attendu que, pour prononcer la suppression du syndicat secondaire du bâtiment F, l'arrêt retient que, selon le règlement de copropriété, le bâtiment F est une construction imbriquée dans le bâtiment C, que le rapport d'audit de M. ... de février 2004 indique que le garage automobile privé constituant le bâtiment F, même indépendant, fait partie structurellement du bâtiment C, que, selon le rapport de M. ..., expert, ce garage est formé de la jonction de deux locaux communiquant entre eux, que les photographies versées aux débats font apparaître que les deux immeubles forment un bâtiment d'un seul tenant et que le rapport d'expertise amiable de M. ... n'indique pas que l'expert a eu connaissance de l'ensemble des plans de l'immeuble et notamment du plan des fondations et que la seule présence d'un joint de dilatation ne suffit pas à démontrer une indépendance dans les structures ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'obturation des communications entre les deux bâtiments ne rendait pas obsolète la mention d'une "imbrication" dans le règlement de copropriété ainsi que dans le rapport d'expertise Nizard, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 avril 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Massabo aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Massabo à payer la somme globale de 3 000 euros au syndicat secondaire le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Massabo bâtiment F et aux sociétés Adeam Inter, Marimmo, AG et GE ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Massabo ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze janvier deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour les sociétés Adeam Inter, Marimmo, AG et GE et le syndicat des copropriétaires syndicat secondaire de l'ensemble immobilier Le Massabo bâtiment F.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR prononcé la suppression du syndicat secondaire du bâtiment F de l'immeuble Le Massabo et ordonné le transfert de son patrimoine au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Massabo ;
AUX MOTIFS QUE l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que lorsqu'un immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire ; que ce syndicat a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments, sous réserve de droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété ; que la cour relève, à titre liminaire, que l'action a été introduite en première instance par le syndicat secondaire du bâtiment F ainsi que par les sociétés Adeam Inter, AG, GE et Marimmo, auxquels incombent la charge de la preuve de la régularité de la création du syndicat secondaire du bâtiment F, les demandeurs ayant précisément sollicité du premier juge la reconnaissance de la constitution régulière dudit syndicat, outre une expertise pour le calcul des charges ; que les dispositions de l'article 27 sont impératives, qui exigent, à la condition d'une pluralité de bâtiments, la réunion des copropriétaires du ou des bâtiments concernés en assemblée spéciale ; que les bâtiments doivent être indépendants les uns des autres, même si les constructions en cause sont desservies par des aménagements ou équipements qui leur sont communs ; qu'en l'espèce, il résulte du règlement de copropriété en date du 12 juin 1958 que le groupe d'immeuble Le Massabo, édifié sur une parcelle unique, comporte six bâtiments dénommés A, B, C, D, E et F, tous les bâtiments étant, à l'exception des bâtiments E et F, à destination principale d'habitation ; que le bâtiment F est décrit comme à usage de garages et d'entrepôts ; que la cour retiendra, à la lecture des dispositions du règlement de copropriété de 1958 (pages 16, 18, 21) et de son modificatif du 13 décembre 1965 (pages 7 et 36), relatives à la situation des bâtiments les termes du règlement de copropriété évoquant, pour le bâtiment F, une construction imbriquée dans le bâtiment C ; les termes du règlement de copropriété décrivant la toiture du bâtiment F comme se trouvant " au niveau bas du troisième étage de l'immeuble C " ; l'affectation à cette construction à usage de garage de la dénomination bâtiment F " pour la commodité de la désignation " ; le rapport d'audit de la résidence réalisé en février 2004 par M. ..., architecte, selon lequel " le garage automobile privé, même indépendant, fait partie structurellement du bâtiment C " ; que la cour retiendra également le rapport d'expertise judiciaire de M. ..., qui contient en ses pages 8 et 9 les constatations suivantes " le garage Atlan est formé de la jonction de deux locaux qui communiquent entre eux pour n'en faire qu'un seul un local prélevé dans le corps de l'immeuble C au niveau du rez-de-chaussée et premier étage, et un local construit à destination effective de garage désigné Immeuble F, en arrière de l'immeuble C et s'imbriquant dans celui-ci jusqu'au niveau supérieur du deuxième étage où il est recouvert par une toiture terrasse à hauteur de la rue Malaval. Ainsi, ce garage se présente sur trois plans avec rampes d'accès aux deux plans supérieurs. Il s'ouvre sur la cour intérieure au-devant de l'immeuble C. Il dispose d'un local de gardiennage et d'un autre local. Il est éclairé aux deuxième et troisième plans par trois ouvertures translucides en pavés de verre. Il est traversé, dans le fond, par les conduits de fumée de la chaufferie située au sous-sol de l'immeuble C " ; que les demandeurs à l'instance, intimés devant la cour, opposent à ces éléments un rapport d'expertise amiable établi par M. ..., selon lequel " les six bâtiments sont des cours qui sont matériellement indépendantes les unes des autres, en ce sens que chacune d'elle dispose de ses propres éléments de fondations, d'ossature, de clos et de couvert ", et que, s'agissant plus spécialement du bâtiment F, " accolé à la façade arrière du bâtiment C, il résulte d'un examen attentif des structures porteuses des deux constructions que celles-ci n'ont aucun élément commun et sont séparées, l'une de l'autre, par un joint de dilatation, qui constitue une véritable ligne de démarcation " et que " s'il existe à l'évidence une liaison fonctionnelle entre le bâtiment F et le bâtiment C en ce sens que le premier n'est accessible que par le porche qui traverse le second ... cette liaison fonctionnelle ne porte aucune atteinte à l'indépendance des constructions " ; mais que pour parvenir à ces conclusions, l'expert amiable ne s'est appuyé, aux termes de son rapport, outre ses propres constatations sur place, que sur le plan cadastral avec vue aérienne et le règlement de copropriété ; que rien n'indique notamment qu'il ait consulté les plans d'origine du groupe d'immeuble ; que par ailleurs, la cour relève que les photographies versées aux débats, notamment la photographie n 17 annexées au procès-verbal de constat d'huissier du 27 septembre 2010, révèlent que les immeubles C et F forment un bâtiment d'un seul tenant ; que parmi ces photographies, celle du prise de face ne fait apparaître qu'un seul bâtiment, dont la partie inférieure gauche (si l'on se place face à l'immeuble) est occupée par un porche ouvrant, par une rampe d'accès, aux parkings du bâtiment F ; que par ailleurs, pour conclure au fait que chacun des bâtiments disposerait de " ses propres éléments de fondation, d'ossature ", l'expert, dont le rapport n'indique pas qu'il ait eu connaissance de l'ensemble des plans de l'immeuble et notamment du plan des fondations, s'appuie sur ses constatations visuelles et affirme en outre que les deux constructions, bâtiments C et bâtiment F, seraient distinctes l'une de l'autre en raison de la présence d'un joint de dilatation entre elles ; mais attendu que la seule présence d'un joint de dilatation, simplement destiné à éviter une fissuration du béton lors des variations de température,
ne suffit pas à démontrer une indépendance dans les structures dès lors d'une part qu'aucune constatation n'a été effectuée sur les fondations des bâtiments permettant de conclure à une absence d'unicité du gros oeuvre et dès lors, d'autre part, qu'un joint de dilatation peut parfaitement être placé entre divers éléments d'une même structure ; que la destination du bâtiment F à usage exclusif de garage, permettrait-elle une gestion autonome, ne suffit pas à caractériser la pluralité de bâtiments ; qu'en outre, la preuve est rapportée par le procès-verbal de constat d'huissier du 27 septembre 2010 dressé à la requête du syndicat des copropriétaires, de l'existence d'une communication entre les bâtiments C et F, disposant d'une issue de secours commune, l'accès au bâtiment F s'effectuant de surcroît par le bâtiment C ; que dès lors, en l'absence de démonstration de l'existence d'une pluralité de bâtiments, les intimés ne pourront qu'être déboutés de leur demande tendant à voir reconnaître la régularité de la constitution du syndicat secondaire du bâtiment F, le jugement entrepris étant infirmé ; qu'il sera donc fait droit à la demande formée par le syndicat des copropriétaires Le Massabo tendant à la suppression du syndicat secondaire avec transfert de son patrimoine au syndicat des copropriétaires ;
1 ) ALORS QU'à l'appui de leur argumentation, les copropriétaires du bâtiment F produisait un plan de structure établi par un géomètre expert le 15 octobre 2009, dont il résultait que le bâtiment F était simplement juxtaposé - et non imbriqué - à l'arrière du bâtiment C, et que ces deux bâtiments étaient, en outre, intégralement séparés par un joint de dilation (production n 4) ; qu'en s'abstenant d'analyser, même sommairement, cette pièce de nature à établir l'existence de bâtiments séparés, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2 ) ALORS QUE dans leurs conclusions d'appel, les copropriétaires du bâtiment F soulignaient, sans être contestés par le syndicat principal, avoir muré toutes les communications qui existaient auparavant entre les bâtiments C et F, que c'étaient ces communications qui justifiaient auparavant le terme d'" imbrication " dans le règlement de copropriété, et que depuis l'obturation des ouvertures, cette mention dans le règlement n'était plus qu'une " scorie " ; que dès lors, en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, si cette obturation ne rendait pas obsolète la mention d'une " imbrication " dans le règlement de copropriété, de même que la description des lieux et la mention d'une imbrication dans le rapport d'expertise Nizard qui remontait à 1983, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 27 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
3 ) ALORS QU'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, s'il n'existait pas des accès différenciés pour les usagers du bâtiment F et les habitants du bâtiment C, ce que le syndicat principal ne contestait pas et qui confirmait la séparation matérielle des bâtiments, et en relevant de manière inopérante que l'accès en voiture au bâtiment F s'effectuait en passant sous le porche du bâtiment C, ce qui n'était pas de nature à exclure une pluralité de bâtiments, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 27 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.