[Brèves] Absence de perfection d’une vente en l’absence de signature de l’avant-contrat par le vendeur et d’acceptation écrite de celui-ci de l’offre d’achat

► N’est pas parfaite la vente dont, d’une part, les parties avaient convenu d’exprimer leur accord par la conclusion d’une promesse unilatérale de vente ; projet d’avant-contrat qui n’a pas reçu l’agrément du promettant, de sorte que les parties sont restées au stade des pourparlers et, d’autre part, il n’existait aucune trace écrite d’un accord oral de la société venderesse de l’acceptation de l’offre d’achat émise par l’acheteur ni aucune preuve établissant l’accord des parties sur le prix du bien immobilier.

Telle est la position adoptée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt en date du 19 décembre 2019 (Cass. civ. 3., 19 décembre 2019, n° 18-25.210, F-D N° Lexbase : A1251Z99).

En l’espèce, une société a fait, à une société propriétaire d’un immeuble, une proposition d’achat de ce bien immobilier pour un montant de 150 000 euros. Dans la perspective de la conclusion du contrat de vente, un projet de promesse unilatérale de vente a été établi mais n’a pas été signé par la société venderesse. Aussi, la société acheteuse a, alors, assigné son partenaire en perfection de la vente.

La cour d’appel (CA Paris, 4, 1, 8 juin 2018, n° 16/25982 N° Lexbase : A6503XQW) a refusé de faire droit à sa demande en retenant, dans un premier temps, que les parties avaient convenu d’exprimer leur accord par un avant-contrat dont le projet n’a pas reçu l’agrément de la société promettante ; les parties étant, ainsi, restées au stade des négociations précontractuelles, de sorte que la vente n’est pas parfaite. Les juges du fond ont, dans un second temps, pour écarter le prononcé de la perfection de la vente, retenu, d’une part, qu’il n’existait aucune trace écrite de l’accord oral de la société venderesse de l’offre faite par la société souhaitant acheter l’immeuble et, d’autre part, qu’il n’existait aucun accord exprès et univoque de la société venderesse quant à la substitution d’acquéreur. Dans un troisième temps, la juridiction de second degré a déduit d’un mail par lequel l’agent immobilier avait questionné le vendeur sur le prix de vente de son bien immobilier, qu’il n’y avait pas d’accord entre les parties sur le prix du bien immobilier.

Contestant le refus de la cour d’appel de dire la vente parfaite, la société acheteuse a, alors, formé un pourvoi en cassation arguant, tout d’abord, que le consentement des parties, n’étant pas soumis à une condition de forme, pouvait résulter d’un accord oral et que, la vente étant parfaite dès l’accord des parties sur la chose et le prix, l’absence d’accord exprès du vendeur sur la substitution de l’acquéreur devait être sans influence sur la formation de la vente. Ensuite, le demandeur au pourvoi a allégué que le fait que le notaire de la société venderesse avait adressé un projet d’acte de vente à la société acheteuse démontrait le consentement du vendeur à la vente. Enfin, pour rendre inefficace l’argument tenant à l’absence de conclusion de l’avant-contrat, le demandeur a affirmé la volonté des parties de soumettre la validité de leur accord à sa réitération par acte authentique.

S’inscrivant dans le sillage de la position adoptée par la cour d’appel, la Cour de cassation rejette le pourvoi en affirmant que, dans la mesure où il n’existe aucune trace écrite de l’accord oral de la société venderesse de l’acceptation de l’offre et qu’elle n’a pas donné son accord exprès et univoque sur la substitution d’acquéreur, le caractère parfait de la vente ne peut être retenu. En outre, la Haute cour relève, pour exclure la perfection de la vente en l’espèce, d’une part, qu’il n’est pas établi qu’il y avait eu un accord entre les parties sur le prix du bien objet de la vente et, d’autre part, que ces dernières avaient convenu d’exprimer leur accord par la conclusion d’un avant-contrat non signé par le vendeur, de sorte que les parties sont restées au stade des pourparlers.

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